文 정부가 뿌린 전세사기 씨앗 4가지

[상운]

[사회/르포]

文 정부가 뿌린 전세사기 씨앗 4가지

----정의당과 주거안정 시민단체 관계자들이 지난해 4월 19일

국회 본관 앞에서 인수위의 임대차3법 폐지·축소 방침을

비판하는 기자회견을 하고 있다----

< photo 뉴시스 >

전세사기의 파장이 심각하다.

무엇보다 전세사기 피해자들의 자살이

잇따르고 있다.

‘인천 미추홀 전세사기’는 언론을 통해

최초로 노출된 전세사기 사건으로

2022년 6월 발생했다.

국회와 정부는 지난 10개월 동안 손 놓고

있다가 여론이 심각해진 다음에야 대책을

마련하겠다고 허둥지둥한다.

언론은 관련 내용을 실시간 보도하고

정부와 정치권은 수습책을 내놓느라 바쁘다.

바쁜 것은 좋지만 자칫 서두르다가

임대차3법과 같은 졸속 대책이나 시장 질서를

파괴하는 과잉 규제를 내놓을까 걱정스럽다.

이번에도 비판받을 대상은 정치인과 정부이다.

큰 사고가 터져야 대응에 나서는 관료와

정치인들의 모습이 안타깝다.

편견에서 출발한 임대차3법 

전세사기 사건의 원인과 대책을 살펴보기

전에 전세사기의 개념에 대한 정의부터 알아

볼 필요가 있다.

전세사기는 처음부터 전세보증금을 상환할

계획이 없는 경우를 의미한다.

그러나 임차인들은 임대인이 전세 보증금을

반환하고 싶어도 반환하지 못하는 경우까지

전세사기라고 판단할 수도 있다.

전세사기의 연쇄적 발생으로 전세 수요가

급감해 공급이 수요보다 많아 역전세난이

발생한 탓이다.

전세사기가 한두 건도 아니고 전국적으로

발생하는 이유는 무엇일까?

무엇보다 전세사기는 문재인 정권의

부동산에 대한 잘못된 사고와 정책에서

비롯됐다.

문재인 정권 부동산정책의 문제점은,

다주택자는 돈만 밝히는 ‘악마’이므로

억눌러야 하고 임차인은 돈이 없는 불쌍한

사람이므로 무조건 도와줘야 할 대상으로

인식한 이분법적 사고에 있었다.

그런 편견을 바탕으로 출발점부터 문제가

수두룩했던 대표적인 정책이

임대차3법이다. 

임대차3법에서 전세사기 사건을 일으킨

‘원동력’은 전월세상한제, 계약갱신

청구권이다.

전월세상한제는 전세 보증금과 월세의

인상률을 5%로 제한하고, 계약갱신청구권은

세입자의 임대차계약을 자동 연장할 수

있도록 했다.

이 규제는 규제 시행 전 입주한 세입자에게는

이롭지만 규제 시행 후 집을 구하는

사람들에게는 큰 피해를 준다.

가격 규제를 받게 된 집 주인들은 규제 시행

전에 전월세를 올리기 때문이다.

지난 정부에서 청와대 정책실장이었던

김상조 교수가 자신이 입안했던 임대차3법이

시행되기 며칠 전에 자신 소유의 청담동

아파트 전셋값을 큰 폭으로 올렸던 사실이

단적인 사례다.

이 같은 이유로 서구의 대다수 학자들은

임대차 시장에서의 가격 규제를 반대한다.

시장 혼란을 초래하기 때문이다.

지난 정부의 정책당국자들도 가격 규제가

폐해를 초래한다는 사실을 몰랐을 리

없었을 텐데 임대인은 악하고 임차인은

선하다는 이분법적 사고에 사로잡혀

임대차3법을 밀어붙인 것이 문제였다.

두 번째, 지난 정부의 전세자금 대출

확대와 지나치게 높은 전세자금대출

보증 비율도 전세사기를 확대 재생산했다.

전세자금 대출은 2012년 23조원 규모에

불과했으나 문재인 정부가 출범한

2017년부터 급증해 2021년 말 180조원까지

폭증했다.

KB경영연구소는 2022년 4월 보고서

(‘전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검’)

에서

“전세자금대출은 전세가격 상승에 영향을

미쳐 갭투자에 유리한 환경을 만들었을 수 있다”

고 했다.

특히 세종시 전셋값이 2020~2021년 59.88%

상승해 전국에서 최고 상승률을 기록한 것은

전세자금 대출 확대에서 비롯했다. 

사기꾼들에게 호재, 무분별한

전세자금 대출 

문재인 정부는 주택담보대출의 경우

차입자의 총부채상환원리금비율(DSR) 운운하며

억제했지만 세입자의 전세자금 대출은

최대한 확대했다.

일례로 김현미 전 장관은 2018년

‘중소기업 취업 청년 전월세보증금 대출 지원

확대 정책’을 펼쳐 임차보증금이 1억원

미만이면 대출금 전액을 상환보증했다.

금리는 최초 4년간 고정금리 연 1.2%의

파격적인 조건이었고 대출 대상주택은 임차

전용면적 60㎡ 이하 주택으로 오피스텔이

포함됐다.

당시 은행 금리가 3%대였고 청년들이 목돈을

한 푼도 쓰지 않고도 집을 구할 수 있었으니

전세사기꾼들이 사기를 치는 데 이보다 더 좋은

환경은 없었을 것이다.

지난 정부의 잘못된 정책은 이뿐만이

아니었다.

주택도시보증공사(HUG)가 신혼부부와

19세 이상 34세 미만의 청년가구에 적용하는

전세자금 대출 보증 비율은 전세보증금의

90%나 된다.

전세자금 대출을 은행, LH 등에서 받는 신혼부부

등은 전세보증금의 10%를 준비하면 나머지

90%를 빌릴 수 있는 셈이다.

은행의 주택담보대출금액이 매매가의 60~70%를

넘지 않는 사실을 고려할 때 공적보증기관의

90% 보증은 매우 높은 수준이다.

손실 발생 가능성을 생각하지 않고 무리한

정책을 시행한 것이다.

자기 돈이었다면 과연 이처럼 무모한 짓을

했을까?

세 번째, 문재인 정부의 민간임대주택사업

억제 정책 역시 전세사기꾼을 양산하는 데

일조했다.

문재인 정부는 민간임대주택 사업자에게

고율의 세금을 부과해 임대사업자 면허

반납을 강요했다.

주택도시보증공사의 전세대출 보증 상품

안내문에 쓰인

‘법인은 임대인으로서 보증상품을 신청할 자격이

없다’

는 조항은 법인 임대사업자를 의도적으로

배제했음을 의미한다.

그래서 전세사기꾼들은 법인 명의로

임대사업을 하지 않고 노숙자 등의 명의로

임대차계약을 하거나 세입자들이 입주를

완료하면 그들 앞으로 소유권을 넘겼던 것이다.

결과적으로 지난 정부의 그릇된 민간임대주택

정책은 세금을 꼬박꼬박 내며 임대사업을 영위했던

‘착한’ 임대인들을 시장에서 내쫓았고,

대신 ‘빌라왕’ ‘오피스텔왕’ 같은 사기꾼들을

불러들이는 호객행위를 한 셈이다.

만약 착한 임대인들이 상당수 남아있었다면

사기꾼들이 신축한 빌라와 오피스텔을

싹쓸이할 수는 없었을 것이고, 전세사기 발생도

지금보다는 감소했을 것이 틀림없다. 

‘좋은’ 임대사업자는 퇴출시켜 

네 번째, 전세사기 발생은 대출금 상환을

보증하는 HUG 등의 사후관리 소홀이 악화시켰을

것으로 추정된다.

한국부동산원 ‘임대차사이렌’에 따르면

인천 미추홀구의 전세가율은 89.9%나 된다.

대전 대덕구는 최근 3개월 동안의 연립다세대

전세가율이 131.8%에 이르렀다.

전세가율 131%는 매매가보다 전세가격이

30%가량 높다는 의미인데 HUG가 처음

상환보증서를 은행 앞으로 발부했을 때는

이 정도는 아니었을 것이다. 

HUG는 상환 보증에 따른 부실 비율을 지역별로

추적하고 집계하는 시스템을 갖췄을 터인데,

부실 비율이 상승하는 것을 보고도 방관하고

있었다면 공적금융기관의 업무 태만이다.

대출 상환보증서를 끊어 준 은행에 조사를

의뢰하든 HUG가 직접 점검을 하든 뭔가

조치를 취했어야 했다.

만약 HUG가 KB부동산, 부동산114 등의 민간

업체에 의뢰하거나 국토교통부 산하

한국부동산원 등을 통해 조사를 했더라면

전세사기범들이 전국적으로 기승을 부릴 수는

없었을 것이다. 

전세사기 사건이 잇따르자 설익은 해결

방안이 난무한다.

서울 소재 H대학의 모 교수는 모 경제신문에

전세사기 사건이 계속해서 발생하니 이참에

전세제도를 없애자는 내용을 기고했다.

그야말로 빈대 잡으려고 초가삼간 태우자는

주장이다.

백면서생이 게으른 정치인들을 부추겨 설익은

정책을 입안하지는 않을지 걱정스럽다.

정말 그의 주장처럼 전세제도가 폐지해야

할 정도로 해로울까?

결코 그렇지 않다.

전세제도는 임대인과 임차인 모두에게

이익이 되는 제도이다.

단지 그 제도를 문재인 정권이 악용해서

지금과 같은 사태가 발생한 것이지 전세제도

자체는 문제가 없다.

임대인이 보기에 임차인의 소득이 낮아서

월세를 체납할 가능성이 높다고 생각한다면

집주인은 전세를 선호할 것이다.

임차인은 임차기간이 종료된 뒤 전세 보증금을

온전히 되찾을 수 있으므로 월세보다는 전세를

선호하는 경우도 많다.

전세제도의 존폐 여부는 시장에 맡겨야 옳다. 

또 다른 해결방안으로 전세사기 피해자들의

보증금을 국가가 책임지라는 주장도 있다.

임대차3법을 날치기로 통과시킨

더불어민주당과 정의당은 자신들의 과오에

대해서 반성하기는커녕 뻔뻔하게도 피해자들에게

보상하라고 떠든다.

전세사기 피해자들의 사연은 안타깝지만

모든 피해를 국가에서 책임질 수는 없다.

국가가 전세사기 피해자들에게 보상해야

한다면 만일 피해자들이 집을 매매해서

양도차익이 발생할 때 이익을 국가에 헌납할

것인가?

정부가 할 일은 전세사기범들이 법의 심판을

받도록 철저하게 수사하고 그들의 범죄

수익을 최대한 환수해서 피해자에게 돌려주는

것이다.

HUG는 왜 부실 비율 상승을 방관했나

전셋값과 매맷값은 서로 영향을 미친다.

전세가격의 상승이 매매가격을 끌어올리기도

하지만 매맷값의 상승이 전셋값의 상승을

일으키기도 한다.

분명한 것은 문재인 정권의 전세대출 확대

정책은 전셋값 상승률을 최고로 만들었고

집값 급등을 촉발했다는 점이다.

2020~2021년 세종시의 전셋값 상승률

59.88%가 생생한 증거다. 

전세사기를 없앨 수 있는 최고의 방법은

점진적인 전세 자금 대출 축소다.

전세금 대출 감축은 개별 국민에게는

고통이지만 국가적으로는 집값을 잡고

가계부채를 줄일 수 있는 비책이기도 하다.

전세사기를 줄일 수 있는 또 하나의 방법은

전세금 대출 보증 비율을 축소하는 것이다.

일반 전세자금대출의 보증 비율 80%도

높지만 청년세대, 신혼부부를 대상으로 한

보증 비율 90%는 지나치게 높다.

전세금 대출 보증 비율을 전세보증금의

70% 미만으로 줄여야 한다.

은행, LH는 전세자금대출 심사를 강화하고 정부는

HUG 등 공적금융기관의 대출 보증 부실을 축소할

대책을 강구해야 한다.

HUG, LH의 부실은 세금 증가를 뜻하기 때문이다.

전세사기 피해자들은 20~30대 청년들이다.

교육부는 고등학교에서 금융, 부동산 등

사회생활에 꼭 필요한 내용을 배울 수 있도록

교육 프로그램을 편성해야 한다.

다시 강조하지만 연쇄적인 전세사기 발생은

전세자금 대출 확대와 과다 대출 보증에서

비롯됐다.

정부는 주택 담보 대출에 DSR 규제를 강력하게

적용하지만 전세금 대출에는 지나칠 정도로

관대하다.

문재인 정부에서 세뇌시킨 ‘세입자=약자’라는

관념에 사로잡혀 있는 탓일 것이다.

전셋값 상승은 시간차를 두고 집값 상승을

일으킨다.

역대 정부는 집값 안정을 최우선한다고 말했다.

정부와 정치권은 전세자금 대출이 줄어들수록

집값 상승의 동력은 약화된다는 사실을 기억해야

한다.

물론 전세자금 대출이 축소될 때 국민의

비난과 지지율 하락은 감수해야 한다.

김원중 부동산학 박사

[출처 : 주간조선]

[댓글]

북만○

9.1 대책은 주택가격 폭등으로 전세가격을

폭등시켰다.

문정권은 이런 폭등을 잠채우고자 임대차3법과

전제자금지원을 대출과 보증을 통해 해소시켜주려

했다.

그 과정에서 HUG의 관리부실도 있었고,

전세사기사건과 그 피해자도 대량으로 발생했다.

그렇다면 이런일들은 과연 주택가격 폭등이

아니었다면 일어날 수 있는 일이었을까?

전세가폭등과 전세사기의 씨앗은 이때 이미

잉태되어 있었고, 문정권 때는 이로 인한 전세가

폭등으로 임차인들의 분노가 치솟자 이를 해결하기

위해 궁여지책으로 만든 정책들이었다.

덕분에 많은 임차인들이 혜택을 본 것 또한

사실이다.

결국 국힘당이 뿌린 씨앗으로 전세사기 피해가

발생한 것과 문정권의 정책으로 임차 혜택을 입은

것을 쏙 빼놓고 전세사기 원인을 문정권에 전가하는게

학자의 양심인가?

북만○

흠~교언영색이라는 말이 떠올랐다.

박사까지 가진 분이라면 그 본질은 알고 있었을

텐데...

위 필자 스스로도 전세가가 매매가를 , 혹은

매매가가 전세가를 상승시키기도 한다고 했고,

그리고 곧바로 전세값 상승으로 인해 부동산 매매가가

폭등한 것처럼 기술했다.

그렇다면 그 전에. 즉 박근혜 정권 때 있었던

2014.9.1대책은 무엇이란 말인가?

바로 국힘당 박 정권이 저지른

"공공택지 3년간 공급중단, 재개발재건축 규제

완전 해제, LTV및 금리인하, 공공택지분양가격

감정가액화 등 주택가격 폭등의 씨앗을 왜

감추려 드는가.

이것이 바람이라면 임대차3법은 그저 잎사귀

수준일 뿐이다.

바람이 불면서 나무도 뒤흔들리는데 잎사귀야

말해 뭣하겠는가.