스크랩 상식정보 용산구 근생투자에 대한 고찰.

[푸른솔]

서울시에서 2008년 4월 17일 입법예고한 ｢서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례｣의 개정 의 주요내용

   라. 주택재개발사업의 분양권 제한 규정을 신설함.

  - 단독 또는 다가구주택을 철거하고 새로이 건축허가를 받아 공동주택을 건축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함) 수인의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 함. 다만 해당 공동주택의 주거전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 자에 대하여는 분양권을 인정함.

마. 사실상 주거용도로 사용하고 있는 건축물에 대하여 기존무허가건축물 중 주거용으로 사용하고 있는 건축물로 한정함으로써 분양대상 기준을 명확히 하고, 비주거용건축물을 주거용건축물로 무단 용도변경한 행위자에 대한 분양권을 제한함.

근생(근린시설) 즉  비주거용건축물을 주거용건축물로 무단 용도변경한 행위자에 대하여 분양권(입주권)을 주지 않는다

위 마 조항은 결국 서울시가 입법예고하여 향후 근생소유자가 주거용으로 사용하고 있다하더라도 그것이 불법개조로 인한 명백한 정황이 보인다면 법적 근거를 가지고 입주권 대상자에서 제외 시키겠다는 취지일 것입니다.

향후 진행되는 상황을 좀 더 지켜봐야 하겠지만 현재로서는 근생투자자들에게 좋은 소식은 아닌것 같습니다

서울시의 고민도 나름 이해안가는 것은 아닙니다. 인천의 한 지역의 도시개발사업이 지분쪼개기로 사업철회를 결정한 만큼 사태가 심각하다는 판단에 따른 것이라 생각됩니다. 한 평도 안되는 땅에 공유자만 700명이라니 ,,,,

여기까지 사태를 몰고 온 행정공무원들도 직뮤유기입니다. 이렇게 될줄 몰랐다는 것인지 , 알면서 나랑 상관없는 일이려니 수수방관한 것인지...참 답답한 노릇이 아닐 수 없군요 정부와 서울시 공무원들의 대응에 실망감을 느끼지 않을 수 없습니다.

결국 최종으로 근생에 투자한 소유자들은 아파트 입주권 대상에서 제외될 법적근거가 마련돼 고민에 빠질 수 밖에 없으며 심리적 불안감에 시달린 투자자들은 분양업자와 건설업자, 중개업자를 상대로 손해배상을 청구하는 사태가 벌어지지 않을까 걱정됩니다.

용산구 서계동을 예로 들자면 최초 건축주에서 분양 받은 사람들 중 일부가 소유권 이전없이 중간에 매도한 사례가 많습니다. 아름 알고 있는 사람들을 비롯하여 모르는 사람들을 대상으로 소위 찍어 돌리기를 한것이지요. 서계동 근생물건의 가격이 가파른 상승세를 보인 것은 바로 이런 유통 과정에서 프리미엄을 올려 다른 투자자들에게 넘겼기 때문입니다.

주상복합  아파트를 받을 수 있다는 희망 하나로 근생투자에 나섰던 투자자들은 이번 서울시의 입법예고 발표에 크게 당황할 수 밖에 없는 이유입니다.

비단 용산 뿐아니라 성동구, 마포구, 동작구, 영등포구를 비롯하여 서울 전지역에서 이러한 근생투자 붐이 한동안 지속됐을 가능성이 높습니다. 얽히고 ?힌 계약자와 분양자, 그 유통과정에서 분양을 알선한 중개업자 등 매우 곤혹스러워 하고 있습니다.

지난 해에 저와 친분있는 모대학 교수님과 모피부과원장님이 저에게  근생투자에 대하여 문의해 오신적이 있습니다. 용산이란 지역의 미래가치가 높아보여 투자는 하고 싶은데 마땅히 투자할 만한 매물들이 없다면서 근생투자라도 하면 어떠하겠냐는 것이었지요. 당시 저도 명확한 답을 드리지 못했습니다. 왜냐하면 분양자격 기준에 대한 서울시 조례가 해석하기에 따라서는 귀에 걸면 귀걸이요, 코에 걸면 코걸이식 이었으니까요

그 당시 저는 이번 서울시 입법예고와 관련 된 내용에서 볼 수 있듯 비주거용 건물에 대한 분양자격에 어떠한 제한을 가한다는 내용도 없어 투자성이 있다, 없다를 정의 내리기 어려웠습니다. 그러나 눈에 뻔히 보이는 리스크가 있어 보였기에 주상복합아파트를 건립할 근거가 없는 상황에서 막연히 될 것이라는 추측 보다는 내가 투자하면 나라면 어떻게 할 것인가라는 물음에 대한 답을 그 분들께 드렸습니다.

꼭 투자하고 싶다면 길게(5년 이상) 보고가야 한다는 말씀을 드렸습니다. 단기투자 대상은 아니라는 말씀을 드렸습니다.

저에게 문의하셨던 분들은 고심 끝에 투자하지 않으셨습니다. 잘되면 대박, 안되면 쪽박이란 것은 아마도 그분들과 제 타입은 아니지 않았나 생각됩니다. 한동안 근생물건이 줄어들고 가격은 오르는 것을 보면서 이런 저런 생각이 들곤 했지만 지금은 그 당시 제 판단이 틀리지 않았다는 생각이 듭니다.

이 글을 읽고 있는 여러분들께 당부 드리겠습니다. 독버섯이 송이버섯이나 표고버섯 보다 더 먹음직 스럽습니다. 수익율이라는 것은 어차피 결과가 말해주는 것일뿐 예측에 불과합니다. 어느 것이 진실이고 어느 것이 거짓인지 판단이 서지 않을 때는 깊이 생각할 시간을 가지세요.

좋은 말은 귀에 거슬리고 나쁜 말은 듣기에 좋다는 말이 있습니다. 여러분들의 투자 카운셀러를 정하실 때는 어느 한쪽 말만 듣지 마시고 양쪽 말에 귀 담아 들으신 후 신중한 판단을 내려야 할 것입니다. 혹시라도 판단이 잘못 됐다고 느꼈을 때는 후회할 것이 아니라 돌이킬 수 있는 용기도 필요합니다.