Re: 나대지도 3년 보유에 포함 되는지요?

[권경욱]

안녕하십니까? 한강변 재개발 투자연구소 이사 권경욱입니다.

다음 글이 많은 도움이 되실 듯 합니다.

부동산 광풍이 불 때에 10년째 강남에 살고 있는 정용인 씨도 남들이 하듯이 여유 돈과 은행 융자금으로 신도시지역의 나대지를 사 두었다. 그런데 정부가 부동산세제를 강화하면서 나대지는 정씨에게 늘 고민거리다. 이유는 해마다 거액의 종합부동산세를 내야하며, 팔려고 하니 양도소득세가 중과세 되어 그동안의 이자비용 등도 공제되지 않는 양도차익의 66%를 세금으로 내야하기 때문이다. 그러던 중 삼성증권 세무전문가와의 상담을 통해 절세방안을 알게 되었다. 그것도 그야말로 꿩 먹고 알도 먹는 방식의 절세 방안이 있음을 알게 된 것이다. 어떤 방법일까? 결론은 너무나 쉽고 단순한 방법이다. 먼저 집을 팔고 난 연후에 나대지를 팔면 된다.

‘1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세’는 웬만한 사람이라면 알고 있는 세무상식에 해당한다. 즉 한 세대(가구)가 하나의 주택을 3년 이상 소유(서울, 과천 및 5대 신도시지역은 3년 이상 중 2년 이상 직접거주도 해야 함)하고 양도하는 경우에 양도차익이 얼마이던 세금을 내지 않아도 되는 것을 말한다. 물론 이때에도 양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택이면 초과하는 소득에 대해 비율별로 세금을 내야하고, 또 해외이민이나 취학, 직장이동, 질병의 치료, 수용 등의 이유로 3년이나 2년의 기간을 채우지 못하게 되더라도 법에서 정하고 있는 ‘부득이한 사유가 있는 경우’에 해당되면 반드시 3년(2년)의 기간을 채우지 않아도 비과세 된다.

종합부동산세는 2005년에 새로이 도입된 보유세목의 하나로 국세청에서 국세로 과세하는 세금이다. 이는 기존에 지방자치단체에 납부해오던 재산세에 추가해, 주택(기준시가 6억 원 이상)이나 나대지(기준시가 3억 원 이상)에 대해서는 세대합산하고, 사업용부동산의 대지(기준시가 40억 원 이상)에 대해서는 개인별 합산하여 해당금액 이상을 보유하는 경우에 세금을 내야하는, 일종의 부동산 부자에게 과세하는 세금이다. 이는 도입 초기부터 다양한 위헌성 논란을 가져온 세금이지만 최근 헌법재판소의 결정도 합헌성을 지지하고 있다.

양도소득세 중과세는 부동산투기로 인한 소득에 대해서는 세금으로 환수하여 투기를 억제하려는 목적으로 도입된 세법 내용이다. 주된 내용은 장기간 보유하고 양도한 경우라고 하더라도 장기보유특별공제(10%, 15%, 30%)를 해주지 않으며, 적용세율도 일반세율(9∼36%)이 아닌 중과세율(주민세 포함 55%, 66%)로 세금을 계산해야 하는 것을 말한다. 좀더 구체적인 내용은 첫째 한 세대(가구)가 3주택 이상을 소유하다가 하나의 주택을 처분하는 경우에 비록 양도한 주택을 오래 전에 취득한 것이라고 하더라도 장기보유특별공제를 전혀 받을 수 없으면서 66%(주민세 포함)의 높은 세율로 세금을 내야하는 것이고, 둘째 한 세대(가구)가 2주택을 소유하다가 하나의 주택을 처분하는 경우에도 3주택과 마찬가지로 장기보유특별공제를 해 주지 않으면서 55%의 세율로 양도소득세를 내야하는 것이다. 마지막은 부재지주의 농지·임야·목장용지 및 비사업용의 나대지와 잡종지에 대해 66%의 중과세율로 세금부과를 하는 것이다.

다만 정부는 중과세 내용을 도입하면서 억울한 피해자가 생기지 않도록 하기 위하여 다양하고 많은 내용의 구제방안을 마련했는데 그 중 하나가 정용인 씨가 이용할 수 있는 내용이다. 즉 주택이 없는 1세대가 소유하는 1필지의 나지(裸地)로 660㎡(약 200평)이내의 나대지를 양도하는 경우에는 중과세를 하지 않도록 별도로 정한 내용이다. 이에 대해 실제로 중과세 제외가 되기 위해서는 건축이 현실적으로 가능하고 양도일 현재에 무주택 세대주로서 세무서에 무주택 세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서를 제출해야 한다

이상의 내용들을 정용인 씨에게 적용해 보면, 그는 3년 이상 강남주택을 소유하면서 거주하였으므로 비과세요건을 갖추었다. 그러므로 이를 먼저 처분하면 양도소득세가 비과세 되고 무주택 상태가 된다. 이때에 나대지를 처분한다면 중과세가 아닌 일반세율로 세금을 내면 되는 것이다. 나아가 5대신도시가 아닌 지방신도시의 나대지이므로, 이 나대지에 주택을 신축해 3년 이상 보유한 후에 양도한다면 이마저도 비과세가 가능하다. 물론 그동안 전세로 거주해야하는 불편함이 있을 수 있지만, 부동산가격이 당분간 안정적일 것으로 판단된다면 보유세(종합부동산세와 재산세 등)부담을 줄이면서 비과세마저
누릴 수 있는 좋은 방안이 된다.

<내용출처 : 본인작성>