.. 아래의 내용은 부동산 양도소득세 관련 2004년 개정세법의 내용을 요약정리한 것입니다.
▶ 1세대 1주택자의 양도세 비과세요건
┌ 서울, 5대 신도시 및 과천시 소재주택 : 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주해
│ 야 양도세 비과세
└ 기타 지역 소재주택 : 3년 이상만 보유하면 양도세 비과세(거주 불필요)
▷ 경과규정
※ 04.1.1일 이전에 새로운 주택을 추가로 취득하여 1세대 2주택자가 된 경우
종전과 마찬가지로 나중 주택 취득일로부터 1년 안에 3년 이상 보유 및
1년 이상만 거주하였으면 양도세 비과세 가능
※ 04.1.1일 이전에 혼인이나 노부모 봉양목적 세대합가로 2주택자가 된 경우
혼인일 또는 세대합가일로부터 2년 안에 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주하
였으면 양도세 비과세 가능
▶ 1세대 3주택 이상 보유자에 대한 양도세 최고세율 적용
서울·인천·경기 등 수도권지역, 5대 광역시 지역 및 기타 지역 소재 주택(기준시가 기준 3억원 초과 주택만 해당) 등 3채 이상 보유하다가 양도하는 경우 60%(주민세 포함시 66%)의 양도세율 적용 및 장기보유특별공제 적용 배제.
다만, 03.12.31일 현재 이미 1세대 3주택자인 경우 04.12.31일 이전에 주택을 양도할 때는 최고 세율적용 배제. (단, 04.1.1일 이후 또 다른 주택을 추가로 취득하면 예외를 불인정하여 최고세율 적용)
※ 1세대 3주택 계산시 제외되는 주택 :
▲ 임대주택 등록 후 5채 이상 10년 이상 임대주택
▲ 98.5.22∼99.6.30(국민주택 이하는 12.31) 및 01.5.23∼02.12.31사이에 최
초 분양계약을 체결한 분양주택 및 사용승인을 받은 재건축 신축주택
▲ 상속당시 피상속인이 가장 오래 보유한 1주택으로서 상속 받은 날로부터 5
년 미 경과주택
▲ 기타 재정경제부령이 정하는 소형 주택(아직 미정) 등
▶ 새로 변경된 양도세율 (주민세가 제외된 세율임)
▲ 1년 미만 토지, 건물 및 분양권 : 50%
▲ 1년 이상 2년 미만 토지, 건물 및 분양권 : 40%
▲ 2년 이상 토지, 건물 및 분양권 : 종전과 동일
▷ 과세표준 1천만원 이하 : 9%(누진공제액 0)
▷ 1천만원 초과 4천만원 이하 : 18% (90만원)
▷ 4천만원 초과 8천만원 이하 : 27% (450만원)
▷ 8천만원 초과 : 36% (1,170만원)
▲ 1세대 3주택 이상 보유자 : 60% (위의 내용 참조)
▶ 1세대 2주택 이상으로서 투기지역 주택 양도시 양도세 탄력세율 적용
서울·인천·경기 등 수도권지역, 5대 광역시 지역 및 기타 지역 소재 주택(기준시가 기준 3억원 초과 주택만 해당) 등 2채 이상 보유자가 투기지역 내의 주택을 양도할 경우 위의 양도세율에 15%를 추가하여 양도세 과세.
다만, 실제 탄력세율 적용은 정부에서 향후 주택시장 동향 등을 분석하여 필요시 시행령 개정 후 시행예정.
※ 1세대 2주택 계산시 제외되는 주택 :
▲ 1세대 3주택 이상 최고세율 적용 제외 주택(위의 내용)
▲ 취학·근무상 형편으로 2주택자가 된 경우 (취득 후 1년 이상 거주 & 사유
해소일로부터 3년 미 경과 주택)
▲ 혼인 또는 노부모 봉양으로 합가하여 2주택이 된 후 5년 미 경과 주택
▲ 주택소유권 소송진행 중 또는 소송결과로 취득한 주택으로 3년 미경과 주택