3080+ 주택공급대책 법안 하위법령 입법예고 추진

[세종부동산마스터]

3080+ 주택공급대책 법안 하위법령 입법예고 추진

• 법 개정, 하위법령 입법예고 등 제도개선 추진으로 사업 본궤도
• 토지주 우선 공급가 대비 절반 가격의 이익공유형 공공자가 주택도 공급
• 용도지역 상향, 용적률 완화 등 도시·건축 인센티브 구체화

국토교통부(장관 노형욱)는 3080+ 주택공급대책 관련 개정법에서 위임한 사항을 규정하는 것을 주요 내용으로 ｢공공주택 특별법 시행령·시행규칙｣, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령·시행규칙｣, ｢도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령｣ 개정안을 7.16(금)부터 입법예고 한다고 밝혔다.

* (입법예고 기간) 공공주택특별법 시행령(7.16∼8.17), 시행규칙(7.16∼8.25)/
빈집및소규모법 시행령·시행규칙(7.16∼8.25)/ 도시재생법 시행령(7.19∼8.17)

이번에 입법예고 하는 하위법령은 지난 6월 29일 국회를 통과한 3080+ 공급대책 관련 7개 법안 중 3개 사업법안(공공주택특별법, 도시재생법, 소규모주택정비법)에 대한 것으로 앞으로 법제처 심사 등을 거쳐 법 시행(9월21일 예정)에 맞춰 개정을 완료할 예정이다.

3080+ 주택공급사업에 대한 근거 법률 개정이 완료되고, 이번에 세부 내용을 담은 하위법령까지 입법예고 됨에 따라 제도의 불확실성이 해소되어 앞으로 사업 진행이 가속화될 것으로 예상된다.

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입법예고 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

[ 1. 공공주택 특별법 시행령, 시행규칙 ]

‘도심 공공주택 복합사업’ 세부내용 규정

｢공공주택 특별법｣ 개정으로 ‘도심 공공주택 복합사업’이 신설됨에 따라 법에서 하위법령으로 위임한 사항을 규정하였다.

➊ 입지요건

입지 특성에 따라 ‘주거상업고밀지구(역세권)’, ‘주거산업융합지구(준공업지역)’, ‘주택공급활성화지구(저층주거지)’로 구분하고 유형별 지정 요건을 규정하였고, 지역별 특성이 다른 점을 고려하여 세부 사항을 지침*으로 차등하여 규정하도록 할 예정이다.

* 예) 역세권 기준 : (서울·부산) 역승강장 경계 350m 이내, (경기·인천) 500m 이내

➋ 사전검토기구 구성·운영

사업추진 과정에서 발생하는 인·허가 리스크를 최소화하기 위해 지정권자(국토부장관, 시·도지사)는 도시, 건축 전문가가 포함된 사전검토기구를 구성하여 용적률, 용도지역 상향 등을 사전에 검토하고 사업자는 그 결과를 사업계획 수립 시 반영하도록 하였다.

➌ 도시규제 완화

사업에 혜택(인센티브)을 부여하기 위해 용적률, 건폐율, 건축제한 등 법에서 위임받은 도시규제 완화의 구체적 내용을 명확하게 규정하였다.

➍ 주택유형별 건설비율

분양수요를 반영하여 총 주택 호수의 70% 이상은 공공분양으로 공급하고, 추가납부 여력이 없는 토지등소유자 등을 위해 공공자가주택(이익공유형, 지분적립형)은 10%~20% 수준으로 하였으며, 공공임대는 10%~20%(역세권은 15%~20%)을 공급하도록 하였다.

➎ 현물보상 및 손실보상 기준

토지등소유자에게 사업으로 조성되는 건축물 등으로 보상하는 현물보상의 경우 현물보상 받을 수 있는 대상자, 1세대 1주택 공급 등 주요 원칙은 시행령에 규정하고, 세부기준, 현물보상자 경합 시 우선순위 선정기준 등은 시·도 조례로 위임하도록 하였다.

또한, 사업지구 내 원활한 이주를 위해 사업자는 이주대책을 반드시 수립하고, 현금보상 시에는 이주정착금을 지급하도록 하였으며, 사업자에게 철거주택의 소유자 및 세입자에 대한 임시거주시설 확보, 주택자금의 융자알선 등 의무를 부여하였다.

➏ 주민협의체 및 주민대표회의 구성

토지등소유자의 의견이 사업진행 과정에서 충분히 반영될 수 있도록 토지등소유자 전원으로 주민협의체를 구성하고, 주민협의체에서 시공자 및 감정평가법인을 추천하도록 하였다.

* 코로나 등 재난 발생의 예외적인 상황의 경우 전자적 방법의 투표도 인정

또한, 주민협의체에 5~25인 규모의 주민대표회의를 구성하여 주민의견을 사업자에게 수시로 전달할 수 있도록 하고, 사업자에게는 주민대표회의에 사업의 주요 단계별 설명의무도 부과하였다.

‘이익공유형 분양주택’(공공자가) 세부내용 규정

무주택 실수요자의 부담 가능한 내 집 마련 지원을 위해 이익공유형 분양주택*이 도입됨에 따라 공급·처분 등에 관한 구체적인 운영기준을 정하였다.

* 저렴하게 내 집을 마련하되, 할인된 금액으로 주택을 분양받았으므로 처분시에는 공공주택사업자에게 되팔고 처분 손익을 공유하는 주택

➊ 공급가격 및 환매조건

이익공유형 분양주택은 2가지 유형으로 구분하여 공급할 예정이다. 먼저, 도심 공공주택 복합지구 등에서 분양대금 부담 능력이 없는 토지등소유자에게 현물보상으로 공급하는 이익공유형 주택의 공급가격은 토지등소유자를 위한 우선공급 가격의 50~80% 범위*에서 토지등소유자와 사업자가 협의하여 결정한다.

* 우선공급 가격 대비 부족분은 사업자가 부담하며 처분이익을 공유

토지등소유자는 신규 주택을 저렴한 가격으로 공급받았으므로 해당 주택을 처분하고자 할 때에는 사업자에게 환매하되, 공급 시 비용을 부담한 비율*대로 토지등소유자와 사업자가 감정가를 기준으로 처분 이익을 나누어 갖는다.

* 거주의무기간 종료～입주 후 10년 사이에 추가납부하여 비율조정 가능(1회, 시세기준)

다음으로, 일반 무주택자에게 공급되는 이익공유형 분양주택은 같은 지역 내 공급되는 일반 공공분양주택(분양가상한제)보다 저렴하게(80% 이하) 공급하여, 목돈이 부족하여 자가 마련이 어려운 무주택자에게 부담 가능한 내 집 마련 기회를 제공한다.

수분양자는 분양가를 할인 받았으므로 해당 주택을 처분하고자 할 때에는 사업자에게 환매하되, 분양가 할인율에 따라 수분양자의 적정 이익을 차등하여 보장(감정가의 50~80%)하고, 수분양자가 해당 주택을 오래 보유할수록 보다 높은 가격에 처분 가능하게 하여 장기 거주자에게 유리하도록 하였다.

주택 환매 과정에서 사업자에게 발생한 이익은 이익공유형 주택 공급재원으로 활용하여, 보다 많은 무주택 실수요자에게 부담 가능한 내 집 마련 기회를 제공할 계획이다.

➋ 거주의무 기간

이익공유형 분양주택은 초기 주택구입 부담이 줄어드는 만큼 실수요자가 공급받을 수 있도록 현물보상 대상자 및 일반 무주택자 모두 5년 동안 실거주 의무가 적용된다.

공급 기준 및 입주 자격

2.4대책에 따른 사업지구*에서 공급되는 일반 공공분양주택과 일반 무주택자에게 공급되는 공공자가주택(이익공유형·지분적립형·토지임대부)에는 새로운 공급기준이 적용된다.

* 도심 공공주택 복합지구, 주거재생혁신지구, 소규모주택정비사업구역 등

주택공급방식 중 일반공급 비율을 현재 공공분양주택(15%)보다 확대하여 50%로 공급하여, 3040 등 다양한 무주택 실수요 계층에 공급 혜택이 고르게 제공될 수 있도록 하되, 현재 100% 순차제*로 선정하는 일반공급에 추첨제를 도입(30%)하여, 청약저축 가입기간이 짧아 불리했던 신혼부부·생애최초자 등에도 일반공급 기회를 제공한다.

* 3년 이상 무주택세대구성원으로 저축총액(40㎡초과) 또는 납입횟수(40㎡이하) 순

다만, 추첨제 도입에 따른 청약과열을 방지하고, 실수요자에게 공급되도록 신청자격을 3년 이상 무주택세대구성원으로 엄격히 제한한다.

입주 자격은 소득은 있으나, 당장 목돈 마련이 어려운 분들도 공공자가주택을 공급받을 수 있도록 소득요건을 두지 않고, 자산요건은 완화*한다.(토지등소유자에게 공급하는 경우는 적용 제외)

* 소득 3/5분위 순자산 평균의 130%(’21년 기준 3.8억원), 별도 고시 개정

도심 공공주택 복합지구 등에 공급하는 일반 공공분양주택의 일반공급(60㎡ 이하)도 분양가격이 9억원을 초과하는 경우에는 소득요건 적용을 제외한다.

[ 2. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령, 시행규칙 ]

‘소규모주택정비 관리지역’ 세부내용 규정

｢소규모주택정비법｣ 개정으로 ‘소규모주택정비 관리지역’이 신설됨에 따라 법에서 하위법령으로 위임한 세부사항을 규정하였다.

➊ 관리지역 대상요건 및 내용

소규모주택정비 관리지역은 저층주거지의 체계적인 정비를 위해 소규모정비사업·기반시설 계획 등을 포함하는 관리계획이 수립되는 지역을 의미한다.

소규모주택정비 관리지역은 신축·노후주택이 혼재된 저층주거지에서 지정이 가능하고, 공공주택 사업계획, 도시재생 사업계획, 재원조달 계획 등을 관리계획의 내용으로 포함할 수 있다.

➋ 건축특례 적용

관리계획에 따라 용도지역을 상향(제1종→제2종 일반주거, 제2종→제3종 일반주거)할 수 있으며, 건축물 간 거리도 완화하는 등 건축특례를 적용하였다.

또한, 공공 사업시행자가 참여하는 거점사업의 경우에는 각 사업시행구역별로 조합설립을 위한 요건 이상의 동의를 받아서 연접한 사업 간 통합하여 결합개발도 가능하도록 하였다.

➌ 소규모정비사업 요건 완화

관리지역 내에서는 민간 가로주택정비사업도 1만→2만m2까지 사업시행면적을 확대하고, 자율주택정비사업도 관리지역 내 어디에서나 시행 가능하도록 개별사업의 요건을 완화하였다.

‘소규모재개발’ 세부내용 규정

｢소규모주택정비법｣ 개정으로 ‘소규모재개발’이 신설됨에 따라 법에서 하위법령으로 위임한 사항을 규정하였다.

➊ 대상요건

①역세권 또는 준공업지역, ②5천㎡ 미만의 면적에서, ③노후건축물 수가 전체 건축물 수의 2/3이상이고, ④둘 이상의 도로(각각 6m, 4m 이상)에 접하는 지역 등의 요건을 충족하는 지역이 대상이다.

* 역세권의 범위, 노후·불량건축물 비율, 도로 너비는 시·도조례로 일부 증감 가능

➋ 용도지역 상향 등 특례

역세권 소규모재개발사업의 경우 사업시행구역의 용도지역을 상향*하되, 초과한 용적률의 50% 이하로서 시·도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 공공임대주택 등을 건설하여 지자체에 공급하도록 하였다.

* 제1종→제2종 또는 제3종 일반주거지역, 제2종→제3종 일반주거지역 또는 준주거지역, 제3종→준주거지역의 범위 내에서 시·도지사가 조례로 정하는 지역

[ 3. 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령, 시행규칙 ]

｢도시재생법｣ 개정으로 ‘주거재생혁신지구’가 신설됨에 따라 법에서 하위 법령으로 위임한 사항을 규정하였다.

➊ 입지요건

주거재생혁신지구 사업은 해당 지구 내의 전체 건축물 중 20년 경과 건축물, 빈집, 공사중단 건축물 및 위험건축물의 합이 2/3 이상인 지역에 한하여 가능하며, 지구 면적은 2만㎡ 이내로 하여 과도한 토지 수용을 방지토록 한다.

➋ 현물보상 및 손실보상 기준

주거재생혁신지구 사업으로 생활의 근거를 상실하는 자에게는 이주대책을 수립하도록 하였으며, 현금보상자에게는 이주정착금을 지급하도록 하였다.

현물보상은 1세대 1주택 보상이 원칙이나, 소유하고 있는 토지등의 자산가치가 높을 경우 최대 2주택까지(1주택은 60㎡ 미만) 보상도 허용하며, 자산이 부족한 소유자를 위해 지분적립형·이익공유형 분양주택으로 현물보상도 가능하게 된다.

* 그 외 현물보상을 위한 세부기준, 현물보상자 경합 시 우선순위 선정기준 등은 시·도 조례로 위임

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “3080+ 주택공급대책의 법적근거가 마련되고 제도가 구체화 된 만큼 주민의 참여가 높아지고 사업도 탄력을 받을 것으로 기대”한다면서, “3080+ 사업이 본 궤도에 접어든 만큼 부동산 시장 안정을 위해 도심에 양질의 주택을 조기에 공급할 수 있도록 할 것”이라고 밝혔다.

이번 개정안의 전문은 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr) “정보마당/법령정보/입법예고”에서 볼 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 국토교통부 누리집을 통해 제출할 수 있다.

※ 의견제출처: (우)30103 세종특별자치시 도움6로11 정부세종청사 6동 국토교통부

(07.16.)(설명) 3080_주택공급대책 법안_하위법령 마련(도심주택총괄과 등) (1).pdf

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