"이러다 다 죽어" 집주인들 비명…'126% 룰' 전세 직격탄

[띠아모]

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"이러다 다 죽어" 집주인들 비명…'126% 룰' 전세 직격탄

🏘️ 이 기사에서는 최근 한국주택금융공사(HF)가 시행한 ‘126% 룰’이라는 새로운 전세보증 기준이

비(非)아파트 주택 시장에 미치는 충격을 다루고 있어요. 핵심 내용을 정리하면 다음과 같습니다:

🧨 주요 요점 요약

• 126% 룰이란? 공시가격의 140%에 LTV 90%를 곱해 산출한 금액을 전세보증 한도로 설정하는 제도. 예: 공시가격 3억 원 → 보증 가능액 약 3.78억 원

• 비아파트 시장 직격탄 연립·다세대·다가구주택은 공시가격이 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아, 보증 한도를 초과해 전세대출이 막히는 사례가 속출.

• 임대인들의 고통 새 세입자가 대출을 못 받아 들어오지 못하면, 기존 세입자에게 보증금을 자기 돈으로 돌려줘야 하는 상황 발생. → 수억 원 마련 어려워 경매로 이어질 수 있음.

• 월세 전환 가속화 보증이 안 되면 전세 계약 자체가 어려워지고, 집주인들은 반전세나 월세로 전환을 고려 중.

• 전문가 의견 제도 취지는 이해하지만, 유예기간 없이 시행된 점과 비아파트 특성을 고려하지 않은 기준에 대해 보완책 필요성 제기.

이 기사에서 느껴지는 분위기는 “이러다 다 죽는다”는 집주인들의 절박함이에요.

제도 변화가 전세 시장의 구조적 위기를 초래할 수 있다는 경고음이 울리고 있죠.

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전세보증 제도의 향후 전망은 어떤가요?

전세보증 제도의 향후 전망은 꽤나 격변의 시기를 맞이하고 있어요.

정부와 보증기관(HUG, HF 등)은 전세사기 예방과 재무 건전성 확보라는 두 가지 목표 사이에서 균형을 잡으려 고심 중입니다.

아래에 주요 흐름과 전망을 정리해볼게요:

🔮 향후 전망 요약

1. 보증 기준 강화 추세

• LTV(담보인정비율) 기준이 기존 90%에서 70~80%로 낮아질 가능성이 큽니다.

• 이는 보증 가입 문턱을 높여 세입자 보호는 약화, 대신 갭투자·전세사기 예방 효과를 기대하는 조치예요.

2. 보증보험·에스크로 제도 도입 검토

• 정부는 임대인이 보증보험에 가입하는 방식을 검토 중3.

• 전세 에스크로 제도도 논의 중인데, 이는 보증금을 제3기관에 예치해 무자본 갭투자 방지를 목표로 해요.

• 다만, 임대인의 부담 증가와 월세화 가속 우려도 있어요.

3. 든든전세주택 확대

• HUG가 대위변제한 주택을 경매로 낙찰받아 무주택자에게 장기전세로 공급하는 방식.

• 이는 보증기관의 손실을 줄이고, 세입자 주거 안정에도 기여할 수 있어요.

4. 전세의 구조적 쇠퇴

• 보증 가입이 어려워지면서 월세 전환이 가속화되고 있어요.

• 특히 빌라·다세대 등 비아파트는 전세 매물 감소 → 월세 중심 재편이 뚜렷합니다.

🧭 종합 전망

• 보증 제도는 더 까다로워질 것: 보증금 반환 사고를 줄이기 위한 제도 강화는 계속될 전망입니다.

• 전세는 점점 줄고, 월세가 대세로: 특히 청년층과 1~2인 가구는 월세를 선호하는 흐름이 강해지고 있어요.

• 새로운 제도 도입 가능성 있음: 보증보험, 에스크로, 최우선변제금 개편 등 다양한 제도들이 연내 발표될 수 있어요

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임차인 입장에서 안전하게 계약하는 방법이나, 임대인으로서 리스크를 줄이는 전략!!

좋아요! 전세 시장이 요즘처럼 불안정할 때는 임차인과 임대인 모두가 철저한 대비가 필요해요.

🧍‍♂️ 임차인을 위한 안전한 계약 전략

항목설명

등기부등본 확인	집주인이 실제 소유자인지, 근저당이나 압류가 있는지 반드시 확인해야 해요.
전세보증보험 가입	HUG나 SGI를 통해 가입하면, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우 보험사가 대신 지급해줘요2.
확정일자 + 전입신고	동사무소에서 확정일자를 받고 전입신고를 하면, 법적으로 보증금 우선변제권을 확보할 수 있어요.
표준임대차계약서 사용	국토교통부에서 제공하는 계약서를 사용하면 임차인의 권리가 더 잘 보호돼요.
특약사항 명시	수리 책임, 중도 해지 조건 등은 계약서에 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있어요.
집 상태 점검	누수, 곰팡이, 전기·가스 상태 등은 계약 전 꼼꼼히 확인하고 사진으로 남겨두세요.

🏠 임대인을 위한 리스크 관리 전략

항목설명

보증금 반환 계획 수립	기존 세입자 보증금 반환을 위해 자금 유동성 확보가 필수예요. 대출이나 예비자금 준비가 필요해요.
전세가율 관리	전세보증금이 매매가의 80%를 넘지 않도록 조정하면 ‘깡통전세’ 위험을 줄일 수 있어요.
보증보험 가입 유도	세입자에게 보증보험 가입을 권유하거나, 임대인이 직접 가입하면 신뢰도와 계약 성사율이 높아져요.
월세·반전세 전환 고려	전세 수요가 줄어드는 추세이므로, 월세로 전환하면 보증금 반환 부담을 줄일 수 있어요.
임차인 신용 확인	계약 전 임차인의 신용 상태나 소득을 확인하면 연체나 분쟁 가능성을 줄일 수 있어요.
법률 자문 활용	복잡한 계약 조건이나 분쟁 가능성이 있을 경우, 법무사나 변호사의 자문을 받는 것이 안전해요.

📌 공통 팁

• 계약 전후로 등기부등본을 주기적으로 확인하세요. 중간에 근저당이 새로 설정되면 보증금 회수에 문제가 생길 수 있어요.

• 계약서에 ‘임대인의 세금 체납 시 보증금 반환 책임’ 같은 특약을 넣는 것도 고려해볼 만해요.

[알프]

좋은 자료 잘 봈습니다

[kyoungyeon]

감사드립니다