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126% 룰이란? 공시가격의 140%에 LTV 90%를 곱해 산출한 금액을 전세보증 한도로 설정하는 제도. 예: 공시가격 3억 원 → 보증 가능액 약 3.78억 원
비아파트 시장 직격탄 연립·다세대·다가구주택은 공시가격이 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아, 보증 한도를 초과해 전세대출이 막히는 사례가 속출.
임대인들의 고통 새 세입자가 대출을 못 받아 들어오지 못하면, 기존 세입자에게 보증금을 자기 돈으로 돌려줘야 하는 상황 발생. → 수억 원 마련 어려워 경매로 이어질 수 있음.
월세 전환 가속화 보증이 안 되면 전세 계약 자체가 어려워지고, 집주인들은 반전세나 월세로 전환을 고려 중.
전문가 의견 제도 취지는 이해하지만, 유예기간 없이 시행된 점과 비아파트 특성을 고려하지 않은 기준에 대해 보완책 필요성 제기.
이 기사에서 느껴지는 분위기는 “이러다 다 죽는다”는 집주인들의 절박함이에요.
제도 변화가 전세 시장의 구조적 위기를 초래할 수 있다는 경고음이 울리고 있죠.
전세보증 제도의 향후 전망은 어떤가요?
전세보증 제도의 향후 전망은 꽤나 격변의 시기를 맞이하고 있어요.
정부와 보증기관(HUG, HF 등)은 전세사기 예방과 재무 건전성 확보라는 두 가지 목표 사이에서 균형을 잡으려 고심 중입니다.
아래에 주요 흐름과 전망을 정리해볼게요:
🔮 향후 전망 요약
1. 보증 기준 강화 추세
LTV(담보인정비율) 기준이 기존 90%에서 70~80%로 낮아질 가능성이 큽니다.
이는 보증 가입 문턱을 높여 세입자 보호는 약화, 대신 갭투자·전세사기 예방 효과를 기대하는 조치예요.
2. 보증보험·에스크로 제도 도입 검토
정부는 임대인이 보증보험에 가입하는 방식을 검토 중3.
전세 에스크로 제도도 논의 중인데, 이는 보증금을 제3기관에 예치해 무자본 갭투자 방지를 목표로 해요.
다만, 임대인의 부담 증가와 월세화 가속 우려도 있어요.
3. 든든전세주택 확대
HUG가 대위변제한 주택을 경매로 낙찰받아 무주택자에게 장기전세로 공급하는 방식.
이는 보증기관의 손실을 줄이고, 세입자 주거 안정에도 기여할 수 있어요.
4. 전세의 구조적 쇠퇴
보증 가입이 어려워지면서 월세 전환이 가속화되고 있어요.
특히 빌라·다세대 등 비아파트는 전세 매물 감소 → 월세 중심 재편이 뚜렷합니다.
🧭 종합 전망
보증 제도는 더 까다로워질 것: 보증금 반환 사고를 줄이기 위한 제도 강화는 계속될 전망입니다.
전세는 점점 줄고, 월세가 대세로: 특히 청년층과 1~2인 가구는 월세를 선호하는 흐름이 강해지고 있어요.
새로운 제도 도입 가능성 있음: 보증보험, 에스크로, 최우선변제금 개편 등 다양한 제도들이 연내 발표될 수 있어요
임차인 입장에서 안전하게 계약하는 방법이나, 임대인으로서 리스크를 줄이는 전략!!
좋아요! 전세 시장이 요즘처럼 불안정할 때는 임차인과 임대인 모두가 철저한 대비가 필요해요.
🧍♂️ 임차인을 위한 안전한 계약 전략
항목설명
| 등기부등본 확인 | 집주인이 실제 소유자인지, 근저당이나 압류가 있는지 반드시 확인해야 해요. |
| 전세보증보험 가입 | HUG나 SGI를 통해 가입하면, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우 보험사가 대신 지급해줘요2. |
| 확정일자 + 전입신고 | 동사무소에서 확정일자를 받고 전입신고를 하면, 법적으로 보증금 우선변제권을 확보할 수 있어요. |
| 표준임대차계약서 사용 | 국토교통부에서 제공하는 계약서를 사용하면 임차인의 권리가 더 잘 보호돼요. |
| 특약사항 명시 | 수리 책임, 중도 해지 조건 등은 계약서에 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있어요. |
| 집 상태 점검 | 누수, 곰팡이, 전기·가스 상태 등은 계약 전 꼼꼼히 확인하고 사진으로 남겨두세요. |
🏠 임대인을 위한 리스크 관리 전략
항목설명
| 보증금 반환 계획 수립 | 기존 세입자 보증금 반환을 위해 자금 유동성 확보가 필수예요. 대출이나 예비자금 준비가 필요해요. |
| 전세가율 관리 | 전세보증금이 매매가의 80%를 넘지 않도록 조정하면 ‘깡통전세’ 위험을 줄일 수 있어요. |
| 보증보험 가입 유도 | 세입자에게 보증보험 가입을 권유하거나, 임대인이 직접 가입하면 신뢰도와 계약 성사율이 높아져요. |
| 월세·반전세 전환 고려 | 전세 수요가 줄어드는 추세이므로, 월세로 전환하면 보증금 반환 부담을 줄일 수 있어요. |
| 임차인 신용 확인 | 계약 전 임차인의 신용 상태나 소득을 확인하면 연체나 분쟁 가능성을 줄일 수 있어요. |
| 법률 자문 활용 | 복잡한 계약 조건이나 분쟁 가능성이 있을 경우, 법무사나 변호사의 자문을 받는 것이 안전해요. |
📌 공통 팁
계약 전후로 등기부등본을 주기적으로 확인하세요. 중간에 근저당이 새로 설정되면 보증금 회수에 문제가 생길 수 있어요.
계약서에 ‘임대인의 세금 체납 시 보증금 반환 책임’ 같은 특약을 넣는 것도 고려해볼 만해요.
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첫댓글 좋은 자료 잘 봈습니다
감사드립니다