둔촌주공 석면해체 시작~ 바닥찍고 상승후 잠시 쉬는중(2019-04-09)

[다튜라]

1. 현재 둔촌주공 재건축 시황

작년 9.13 대책이후 둔촌주공 재건축은 12월말경에 최저점을 찍고 설명절까지 소폭상승을 했었다. 그런후 정부에서 나오는 공시지가 현실화 문제와 둔촌주공 재건축 석면해체처리 지연에 따라 다시 한번더 되밀렸다고 할것이다. 

최근 3월부터 거래는 다시 터지기 시작했다. 올해책정될 공시지가 예정안이 나오면서 그렇게까지 큰 부담이 아니란 인식의 선이 확산된 효과라고 할것이다. 그러면서 강남권 재건축의 순환매가 바로 직결로 연결되었고, 3월중 멈췄던 매수세가 살아남과 동시에 다시 두번째 바닥을 찍고 상승을 했다고 보면 될것이다. 

결국 둔촌주공 재건축은 9.13대책이후 두번의 바닥을 확인한 상황이다. 하나는 정부시책의 바닥저점이었고, 다른하나는 석면해체 작업중지라는 암초에 대한 바닥저점 시각으로 보면 맞을것이다.

석면해체처리 재개소식이 들리면서 이제는 둔촌주공 재건축으로 볼때 내부적으로나 외부적으로 돌발적인 악재는 당분간 나타나지 않을것으로 보여진다. 다만, 둔촌주공 재건축 추진과정에 있어 사업시행변경인가이후 5월중 예상되는 둔촌주공 재건축 조합원 분양신청시에 기존의 분담금 데이터가 얼마나 많은 변수를 가지고 조합원들에게 통보될것이냐로 한번더 관점포인트가 될것이다.

아래의 자료는 둔촌주공 재건축 석면해체 작업에 대한 강동구청 게시글 내용이다.

제목 : 둔촌주공 재건축 석면해체제거 작업일정 공개

둔촌주공 재건축현장은 고용노동부의 석면해체제거작업 승인을 받은 동에 대해 해체작업을 실시합니다.

또한,우리구에서는 석면감리인의 감리활동과 해체제거작업 개시전 석면주민감시단의 감시활동을 통해 석면이 안전하게 해체될 수 있도록 관리하겠습니다.

현재 석면이 비산되지 않도록 보양작업을하고 있으며 해체작업 일정은 아래와 같습니다

    - 대상 : 고용노동부에서 승인된 22개동

    - 몰탈 분류작업 : 2019.4.9.(화)~

    - 석면 본 해체 : 2019.4.10.(수)~

    - 비산석면검사 : 2019.4.9.(화)~

       · 검사지점 : 작업장 외부, 폐기물 보관장소 등, 부지경계 8개소, 인근 학교 4개소

                      (※4.9.(화) 몰탈분류작업시는 부지경계선 및 인근 학교 검사 실시)

      · 검사방법 : 검사지점에서 1일 2시간동안 공기를 포집하여 분석

      · 결과공지 : 익일 구 홈페이지에 공지

* 위 일정은 작업장 사정에 따라 변동될 수 있습니다.

http://www.gangdong.go.kr/post/40148515653144390 (강동구청 발췌원문)

정리하면...

둔촌주공 재건축은 석면해체작업 개시에 따른 내외부적인 악재가 겉히면서, 당분간 더 빠지기는 어려울것으로 보여지며... 9.13대책이후 두번의 바닥저점을 확인했기 때문에 분양신청시에 나오게될 조합원 분담금내역이 크게 바뀌지 않는한 최근 저점 밑으로 빠지기에는 어려울것으로 보여진다.

2. 둔촌주공 재건축 한주간의 시세변동표 (2019-04-08일자 기준)

3. 매수와 매도의 심리는 어떨까?

3월초와 4월초를 기점으로 확연하게 달라지고 있다.

3월초만 하더라도 전형적인 매수우위 시장이었다. 그러다가 3월중순이후 많지 않지만... 급매물이 소진되는 속도가 증가되면서 4월초인 지금은 전형적인 매도우위 시장이 되었다. 즉, 매도자가 가격을 결정하고... 그 가격에 매수자가 계약을 하는 형국이라는 것이다.

불과 2~3주만에 이런 현상이 나타나버렸으니, 중개하는 입장에서도 타이밍을 맞추기가 정말 어렵다고 할것이다.

일단 둔촌주공 재건축은 바닥저점대비 7~8천정도 거래선으로 가격을 회복했다. 물론, 9.13대책보다는 아직도 멀었기는 하지만 말이다. 지금의 시세는 9.13대책이전 시점과 이후 최저점선 1/3 지점정도에 해당한다고 볼수 있을 것같다.

소형급인 저층 16평급을 기준으로

9.13대책전 최대시세는 약14억

9.13대책후 최소시세는 약11.5억

편차는 2.5억이며... 지금의 급매물은 12.2 ~ 12.5억 정도 수준

중형급인 고층 31평급을 기준으로

9.13대책전 최대시세는 약15.3억

9.13대책후 최소시세는 약12.5억

편차는 2.8억이며... 지금의 급매물은 13.3 ~ 13.5억 정도 수준

지금은 4월초 시장은 어떨까?

다시 지금은 저점 급매물 대비 7~8천 올라간 상태에서 서로 경계감을 두고 살짝 매도와 매수간에 간극이 벌어지고 있다. 비단 둔촌주공 재건축만의 일은 아니다.

잠실주공5단지. 반포주공. 은마. 미도. 둔촌재건축등 주요지역은 상승2파에서 잠시 숨고르기에 진입을 했다. 이것이 추가상승으로 본다면 에너지를 모으는 구간에 들어섰다고 할것이고, 되밀릴 생각으로 본다면... 다시 정체후에 하락한다고 생각하는 사람도 없지는 않다.

매도는 어떻게 해야할까?

기본적으로 저는 끝까지 가져가는 것이 좋다고 생각이 됩니다. 뭐~ 팔아서 강남권 재건축을 재투자하거나 지겨워서 입주나 할수 있겠느냐라는 상황이라면 모르겠지만... 개인적인 생각으로는 둔촌주공 새아파트 입주후에 보이는 그림을 예상해보면 보유하는 것이 더 좋다고 판단됩니다.

다만, 양도세.보유세 측면이나 안팔면 안되는 필수적인 요소가 있는 분들은 다르겠지만요...

둔촌주공을 착공전에 꼭 정리를 해야하는 입장이라면, 

첫째, 사업시행변경인가이후 조합원 분양신청 자료가 조합원들에게 큰 변동성이 없다라는 가정하에 조합원 분양신청 자료가 배포되는 시점에 단기 매도 타이밍

둘째, 조합원 분양신청이후 7~8월 둔촌주공 재건축 멸실시점에 올라갈 취득세(3.3% -> 4.6%)를 앞두고 매수세가 유입이 된다라는 가정하에 두번째 매도 타이밍

셋째, 만약 착공전에 평형타입과 동호수까지 알게되었을 경우 마지막 매도 타이밍

정도로 정리를 해봅니다. 그렇지 않고서는 새아파트되어서 입주후에나 가능한 일이 되니 말입니다.

매수는 어떻게 해야할까?

일단 가점이나 1순위 청약통장이 되시는 분들의 경우...

지금의 둔촌주공 재건축 시세를 볼때는 일반분양이 가격적으로 좀더 유리한 측면이 있습니다. 지금 주변에 떠도는 이야기로는 일반분양 예상가는 평당 3200만~3500만 정도로 고민을 한다고 합니다. 가격적인 부분으로 볼때는 당연히 일반분양이 좀더 저렴해진다고 하겠습니다.

문제는 당첨에 대한 확율이 얼마나 높으냐가 될것입니다.

혹시, 가점이 55점이상이시면... 제 개인적으로 볼때는 일반분양 청약을 권해드려봅니다. 작년 까지만하더라도 65점으로 되어야 안정권으로 판단을 했으나... 최근 서울시 내에서 발생되는 일반분양 청약 가점율을 볼때 이전 수준보다는 좀더 낮아서 당첨될 확율이 높아보인다고 하겠습니다.(ps>어디까지나 개인적인 생각이니 참고바랍니다)

가점이나 청약통장이 안되신다구요?

음~~ 둔촌주공 재건축을 매수하시고자 한다면... 지금으로써는 당연히 빠를수록 이다라고 하겠습니다. 혹시, 올해하반기나 내년에 부동산이 더 빠진다고 생각을 하신다면, 오히려 일반분양 이후 미분양 물량이 쏟아진다라는 가정하에 시세가 빠질때 접근을 하는것도 하나의 방법이 되겠으나... 거꾸로 될경우라면 이제는 입주때 시세금으로 주고 사야한다는 생각도 버릴수가 없기 때문입니다.

정리되셨나요?

둔촌주공 재건축은 똘똘한 한채가 될수도 있고, 강남의 똘똘한 한채를 잡기위한 실거주 투자대상도 됩니다.

레벨 평가로 본다면...

잠실 파크리오. 송파 헬리오시티. 둔촌주공 재건축은 어깨를 나란히 할수 있기 때문입니다.

이상 다튜라였습니다.

둔촌주공 재건축 전문

대일부동산 (02-484-7474)

4. 둔촌주공 재건축 추천급매물(2019-04-09일자 기준)