[Q&A]로 알아보는 헷갈리는 임대차3법

[윤지영]

[Q&A]로 알아보는 헷갈리는 임대차3법

이번시간에는

요즘 부동산뉴스에서 가장 핫 이슈가 되고있는 임대차3법에 대해 알아보겠습니다.

아래의 내용은

9월 12일 수원대학교 평생교육대학원 부동산학과 수업을 토대로 정리하였습니다.

주택임대차보호법 개정안은 7월 30일 국회를 통과했고,

이례적으로 바로 다음날인 31일 임시 국무회의를 통해 전격 시행됐습니다.

이번 법 개정으로 세입자에 대한 보호는 강화됐으나 그 부작용에 대한 우려도 있습니다.

임대차보호법 개정안의 주요 내용은?

Q) 계약갱신청구권?

기존 2년이었던 임차인 보호기간을 2+2년으로 연장

세입자는 2년을 사용한 뒤 1회에 한해 임대차 계약을 2년 연장할 것을 청구할 수 있습니다.

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지

계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다.

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며,

갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

Q) 전월세상한제?

임차인의 계약갱신청구에 따라 계약이 연장되는 경우

임대료의 상승폭을 연 5%로 제한합니다.

만약 5%를 초과하여 차임인상 합의를 한 경우,

계약갱신청구권에 의한 계약연장으로 보지 않아

임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

Q) 임대차신고제?

전·월세신고제는 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와

보증금, 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등의 계약사항을

관청에 신고하는 것을 의무화합니다.

전·월세신고제가 시행되는 2021년 6월 1일부터는

세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받는 게 가능해집니다.

특히 전세 계약의 경우 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않으면

세들어 살고 있는 주택이 경매에 부쳐지거나 할 때

보증금을 받을 수 없는 경우가 생기는데,

신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오기 때문입니다.

Q) 임대차 3법은 언제부터 시행되나요?

임대차 3법 중 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제는

2020년 7월 31일 바로 공포·시행했습니다.

다만 전·월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행됩니다.

Q) 이미 여러 차례 연장해 전세로 살고있는 사람도 이 권리를 행사할 수 있나요?

Yes,

계약갱신청구권은 법 시행 이전부터

전·월세를 살고 있는 세입자에게도 소급 적용됩니다.

이전에 몇 번 계약을 갱신했는지는 상관없이 법 규정에 따라

계약갱신청구권을 한 차례 사용할 수 있습니다.

Q) 올해 10월 1일 전세 계약이 끝납니다.

이미 집주인은 '재계약을 하지 않겠다'고 했는데, 이 경우에도 계약 연장이 가능한가요?

법 시행일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있습니다.

세입자는 계약 만료 1개월 전까지만

계약을 연장하자고 집주인에게 통보하면 되기 때문입니다.

집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 요구를 거부할 수 없고,

전세금도 5% 이내로만 올려야 합니다.

Q) 집주인이 개정법 시행 전에 계약 해지를 통보하고

다른 세입자와 새로운 계약까지 이미 완료했다면 어떻게 되나요?

이 경우엔 새 세입자를 보호해야 하므로 기존 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 없습니다.

Q) 계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았습니다.

새로운 집주인이 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데,

이 사람에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

네. 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기에

세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

Q) 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면

중개 수수료를 물어줘야 하나요?

그렇지 않습니다.

세입자는 계약이 갱신된 경우 임대차 기간이 남아도

필요에 따라 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

Q) 집주인은 어떤 경우 거절할 수 있나요?

우선 임차인이 2개월분 월세를 연속해 연체한 경우입니다.

1월에 연체하고 2, 3월에 월세를 냈다가 4월에 다시 연체한 경우에도 거부가 가능합니다.

임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에도

계약 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.

단, 임대인이 직접 거주하겠다는 것이 허위로 밝혀질 경우

임차인이 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임차인이 이름과 주민번호 등을 허위로 기재해 계약했거나,

주택의 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우에도 거부가 가능합니다.

또 임대인이 임차인에게

이사비 등 소정의 보상 (이사비 등)을 제공한 경우에도 거부할 수 있습니다.

단, 실제로 아무것도 주지 않았거나 합의없이 일방적으로 한 보상은

거부 가능 사례에서 제외됩니다.

또 임차 주택을 임대인 동의 없이 전대(轉貸)해 타인에게

이 주택을 사용하거나 수익하게 한 경우에도 갱신요구를 거부 할 수 있습니다.

임차 주택을 임대인 동의 없이

무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우도 안 됩니다.

또는 임차인이 화기를 방치하는 등의 중과실로 인해 화재로

주택이 파손된 경우에도 갱신이 불가합니다.

임대인 동의 없이 인테리어 공사를 했거나,

원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 하는 등의 사례도 갱신 거부 대상입니다.

그 외

임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을

임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우,

주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우,

다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에도

임대인이 계약갱신요구권을 거부할 수 있다.

Q) 집주인이 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해놓고,

제3자를 세입자로 들이는 경우에는 세입자가 무엇을 할 수 있나요?

집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

배상 규모는 3개월 치 월세(전세는 금리를 기준으로 월세로 환산),

또는 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주면서 받은 임대료에서

계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배,

갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수로 청구할 수 있습니다.

Q) 집주인이 '실거주 목적'으로 갱신을 거절해놓고선 집을 매각했습니다.

손해배상 대상인가요?

아닙니다.

제3자에게 세를 놓은 경우가 아니기 때문에 손해배상 대상에 해당하지 않습니다.

Q) 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나요?

정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리합니다.

보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있습니다.

Q) 한 집에서 4년을 전세로 살고 계약이 만료돼 새로운 집에 전세로 들어갈 경우

'5% 상한제'를 적용받나요?

아닙니다. 새로 얻는 집에 대해 새로 하는 계약은 처음의 상태에서 하는 것입니다.

사례)

임차인 A씨와 임대인 B씨는 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었습니다.

이후 2019년 9월부터 2021년 9월까지 묵시적으로 계약이 한번 갱신됐습니다.

이렇게 묵시적 계약 갱신이 1번 있었던 상황에서

A씨가 임대차 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까요?

묵시적 계약 갱신은 계약갱신요구권 행사로 치지 않습니다.

계약갱신요구권은

1회에 한해 행사하면 임대차 계약 연장을 2년간 연장할 수 있는 권리입니다.

이에 따라 위 사례에서 임차인 A씨는 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

국토부는 "개정된 법에 따르면 계약갱신요구권 행사를 하겠다는 내용증명을 보내는 등

명확한 의사 표시를 하는 경우에만 권리를 행사한 것"으로 인정한다고 설명했다.

국토부 설명에 따르면,

A씨는 계약갱신요구권을 행사하면 2023년 9월까지 지금 살고 있는 집에

거주할 수 있게 됩니다.

[정광자]

감사합니다

[해은]

유익한 정보 감사합니다.