기존의 정치 경제 세력의 부동산정책에 대한 시각인듯합니다.

[gandalf]

10/16일에 매일경제에 특별기고된 글입니다.

글쓴이는 잘 아시는 서상목이라는 사람입니다.
그렇고 그런 인간인줄 알았더니 나름대로 생각은 있는 사람이군요.

나라당을 옹호하고 싶은 생각은 없지만 이런 시각도 있답니다.


이른바 ‘稅風’사건으로 1심에서 법정 구속되어 감옥에 온 지도 벌써 두 달이 되었다. 신문은 온통 노무현 대통령 재신임을 묻는 국민투표에 관한 이야기로 난리다. 노 대통령의 국회 시정연설에서 “부동산 투기는 결코 용납하지 않겠다”라는 의지 표명과 더불어 “강력한 토지공개념 제도의 도입을 검토 하겠다”라는 기사가 눈에 뜨인다. 건설교통부는 당초 2003년 말 폐지 예정이던 개발부담금 제도를 내년에도 계속 유지하기로 했다고 밝히고 이미 위헌 결정이 난 택지소유상한제 및 토지초과이득세를 재도입하는 대신 주택거래에 대한 토지공개념 관련 제도를 확대하려 한다는 발표를 하였다. 며칠 전 신문에는 국민은행이 강남지역 아파트에 대한 융자 시 가산금리를 붙여 대출하겠다는 소식이 보도되었다. 주택거래에 대한 토지공개념 제도에는 다주택 양도차익 전액환수, 주택거래허가제 등이 포함될 것이라는 보도도 있다. 며칠 전 조윤제 대통령 경제보좌관은 재산세를 노 대통령 임기 내 세 배로 올리겠다고 하였고 재정경제부는 기존의 양도소득세를 강화할 것이라고 한다. 아파트 분양가 자율화 조치를 취소할 지도 모른다는 소식이 있는가 하면 이미 많은 지방자치단체가 이미 실제로 아파트 분양가를 통제하고 있다는 뉴스도 보도되고 있다.

경기침체가 장기화되어 실업자가 증가하고 있는 상황에서 최근 강남지역의 아파트 가격 급등이 전반적인 부동산 투기로 연결될 것을 우려하는 정부정책 당국자의 안타까운 심정을 충분히 이해할 수 있다. 그러나 경제정책은 사태원인에 대한 과학적인 분석과 이를 토대로 한 합리적인 정책대안이 제시되어야 그 실효를 거둘 수 있는 것이다. 그러나 요즈음 정부의 부동산 대책을 보면 경제원론도 공부하지 않은 정부 말단 관리들이 강남 아파트 값을 때려잡으라는 상부의 지시를 받아 밤을 새워가며 생각할 수 있는 모든 조치들을 모아서 정부정책이라고 발표하고 있다는 생각을 하지 않을 수 없다.

노태우 정부가 지난 89년 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수 등의 토지공개념 제도를 도입하려 할 때의 일이 생각난다. 필자는 당시 전국구 국회의원으로 민정당 정책조정부실장 직을 맡고 있었다. 필자는 노태우 정부가 제안한 조치 중 택지소유상한제는 자본주의의 기본인 사유재산권을 침해하고 토지초과이득세는 미 실현 소득에 대한 과세이기 때문에 경제논리에도 저촉됨은 물론 위헌의 소지가 있다는 이유로 반대의사를 분명히 했다. 필자의 의견은 결국 당론으로 채택되어 청와대 당정회의에서 이 제도들의 불가피성을 역설한 문희갑 당시 경제수석과 격론을 벌이게 되었다. 양측이 조금도 양보의 기미가 없자 회의를 주재한 노태우 대통령은 결론을 내리지 않고 계속 당정협의를 하라는 한 마디로 회의를 종결하였다. 이러한 사실이 언론에 보도되자 당시 야당은 민정당이 토지공개념 제도의 도입을 반대하는 것은 이들이 ‘땅부자’의 로비를 받았기 때문이라는 정치공세를 폈고 언론은 이를 대서특필 하였다. 결국 민정당 지도부는 ‘여론의 압력’에 굴복하였고 정부안을 수정 없이 국회에서 통과시킬 것이라고 발표했으며 관련 법안들은 거의 원안대로 가결되었다. 그러나 시행과정에서 이들 제도는 부동산 투기억제 효과는 크지 않은 반면 엄청난 조세저항을 일으켰다. 결국, 택지소유상한제와 토지초과이득세는 ‘위헌’이라는 헌법재판소의 판결이 나왔고 이 두 제도는 폐지되었다. 자본주의의 기본원칙에 위배되고 시장원리에도 부합되지 않는 제도는 아무리 여론의 뒷받침이 있더라도 결국에는 실패할 수밖에 없다는 값진 교훈을 얻은 셈이다.

그런데 지금은 그 값 비싼 대가를 치루고 얻은 경험이 수포로 돌아갈 상황이 전개되고 있는 것이다. 주택거래허가제는 사유재산권 침해라는 위헌의 소지가 있음은 물론이고 실제로 실수요자의 사실 여부를 행정적으로 가리는 것 또한 불가능하다. 다주택 양도차익 전액환수 역시 주택거래 시장에서 공급을 감소시켜 주택가격의 상승을 초래할 가능성이 많다. 부동산 보유과세를 강화한다면 부동산거래 관련 세제는 완화시켜야 거래 부동산의 공급을 확대시켜 가격을 안정시킬 수 있는 것이다. 얼마 전 정부는 강남지역 재건축 아파트 가격 급등을 막기 위해 재건축 요건을 강화하고 소형 아파트 건설 의무비율을 상향 조정하였다. 그 결과는 기존 아파트의 가격 상승이었다. 입지여건이 월등히 좋기 때문에 수요가 많은 강남지역 아파트의 공급이 줄어들게 되었으니 기존 아파트의 가격이 상승하는 것은 당연한 이치로 이것을 무시한 조치들이 성공할 수가 없는 것이다. 아파트 분양가 규제는 건설업체에 대한 이윤 저하로 아파트 공급은 줄어드는 반면 가격 규제된 아파트 당첨자의 프리미엄은 높아져 아파트에 대한 가수요는 증가하기 때문에 더 심각한 문제를 초래할 것이다. 결국, 부동산 정책에 있어서도 시장원리에 반하는 정책은 소기의 목표를 달성하지도 못하면서 다른 부작용만 만들어 내는 것이다.

우리나라에서 부동산 문제가 발생하는 원인을 살펴보면 이 문제 역시 시장원리로 풀어야 한다는 결론을 얻게 된다. 부동산 가격이 상승하는 첫 번째 원인은 택지의 공급이 제한되어 있는데 수요는 계속 늘어나고 있다는 사실에 기인한다. 국토가 좁은 것은 어찌할 수 없다고 하더라도 택지 또는 공장부지로 쓸 수 있는 땅의 대부분이 농지로 묶여 있기 때문에 집을 질 수 있는 땅의 공급이 한정되어 있다. 반면, 인구증가 핵가족화현상 소득상승 등에 힘입어 주택수요는 매년 증가하고 있으며 그 내용도 점차 고급화되고 있다. 이러한 상황에서 부동산 대책의 첫 번째는 도시 주변의 농지를 경쟁력 없는 농산물 재배로부터 해방시켜 택지로 과감하게 전환시켜 주는 것이다. 그간 정부가 추진한 수도권 지역에서의 신도시 건설도 농지를 택지로 전환시키는 효과가 있으나 이는 국지적인 것에 불과하고 보다 근본적인 차원에서 전국을 대상으로 하는 택지 확대정책이 추진되어야 할 것이다. 이를 위해서는 대외 개방이 불가피한 현재의 상황에서 농업정책기조의 대전환과 동시에 토지용도 전환과 개발에 따른 이익을 사회로 환원시키는 개발부담금 제도 등의 보완이 함께 이루어져야 할 것이다.

요즈음 문제가 되고 있는 강남아파트 값 상승문제도 시장원리로 풀어야 할 것이다. 강남 아파트 가격이 상승하는 원인은 강남지역이 주거지로서의 입지요건이 타 지역에 비해 월등히 좋기 때문이다. 강북에 비해 체계적으로 개발된 도로 등 도시기반 시설, 테헤란로를 중심으로 계속 늘어나는 좋은 직장, 압구정동에서 도곡동 대치동에 이르는 대규모 고급 주택단지, 중산층과 고소득층을 상대로 번창하는 학원 백화점 음식점 화랑 등 생활편의시설이 서로 상승작용을 하면서 강남의 아파트 값을 부채질하고 있는 것이다. 지난 98년 지자제 선거에서 필자는 권문용 강남구청장 후보와 같이 ‘이사 가지 맙시다’를 선거 캠페인 구호로 결정한 일이 있다. 당시만 해도 분당 수지 등 대규모 아파트단지의 개발로 강남 사람들이 강남 아파트를 팔고 평수를 늘려 분당 수지 지역으로 이사를 가고 있었다. 강남의 고질적인 교통문제, 주차문제 등을 해결하여 강남을 살기 좋은 곳으로 만들 터이니 이사를 가면 나중에 후회하게 될 것이라는 이야기를 선거운동 기간 중에 하였다. 그런데 그것이 현실로 나타난 것이다. 요즈음은 강남아파트를 팔아 인근의 신도시로 이사 간 사람들이 모두 후회를 한다고 한다. 강남아파트 값이 신도시 아파트에 비해 훨씬 많이 올랐고 직장이 서울인 경우 신도시에서 출퇴근이 매우 어렵기 때문이다.

강남 아파트 가격 급등에 대한 해결 역시 시장원리에서 찾아야 할 것이다. 해결책의 핵심은 강남 인근지역의 생활여건을 강남 수준으로 높여 주는 데에서 찾아야 한다. 강북의 문제는 도시계획 없이 발전된 낡은 도시를 새로운 계획에 의해 도시기반시설과 환경을 강남 수준으로 바꾸어 놓아야 해결될 수 있다. 그런 차원에서 이명박 서울시장이 추진하는 청계천 정비사업과 핵심거점 도심개발은 문제의 본질을 근본적으로 해결하려는 사업이라고 생각된다. 전임 서울시장들이 추진하려 했던 구세(區稅)인 종합토지세를 시세(市稅)인 담배소비세와 맞바꾸어 강남의 발목을 잡아 균형발전을 이루려는 마이너스 섬(minus-sum)게임 식의 정책에 비하면 이명박 시장의 정책은 강북을 강남수준으로 끌어 올려 균형발전을 이룩하겠다는 플러스 섬(plus-sum)게임 식의 정책으로 높이 평가되어야 할 것이다. 따라서 서울시의 강북 개발 노력에 대한 중앙정부 차원의 적극적 지원이 있어야 할 것이다.

신도시 개발정책의 실패 역시 강남 아파트 값 상승의 원인이 되고 있다. 신도시에 일자리가 없기 때문에 신도시의 기능이 베드 타운(bed town) 역할만 한다는 것이 가장 큰 문제이다. 신도시 인구의 대부분이 강남 등 서울로 출퇴근을 하기 때문에 출퇴근 시간의 교통 혼잡으로 인해 분당 등 신도시로 이사 갔던 사람들이 강남으로 재이주하고 있는 실정이다. 이에 더해 용인시의 무계획성으로 수지 구성 등 용인시 대단위 아파트 지역의 교통문제는 실로 심각한 수준에 이르고 있으니 신도시의 대대적 개발에도 불구하고 강남 아파트 값은 계속 오르기만 하는 것이다. 따라서, 기존 신도시의 이러한 단점을 보완하는 동시에 판교 등 새로 구상되고 있는 신도시는 교통 등 도시기반시설은 물론이고 강남과 같이 직장과 주택이 같이 들어서는 형태가 되어야 성공할 수 있을 것이다.

이와 관련하여 산업 클러스터(cluster) 정책을 신도시 개발과 연계하여 추진할 필요가 있다. 실리콘밸리의 성공사례를 통해 잘 알 수 있듯이 디지털시대의 주요 산업은 좋은 생활환경, 풍부한 고급 인력의 공급, 유사업종 기업간의 긴밀한 접촉 등이 가능한 지역적 클러스터가 이루어지면 발전의 속도가 가속화 되는 것으로 나타나고 있다. 수도권 지역은 이러한 산업 클러스터를 만드는데 가장 유리한 지리적 요건을 갖추고 있다. 따라서 새로 구상되는 신도시는 물론 분당 일산 등 기존의 신도시를 대상으로 적극적인 산업 클러스터 정책을 추진하여야 할 것이다.

최근 부동산 특히 아파트 가격 상승의 가장 큰 요인은 은행대출 관행의 대변화에 기인한다. 외환위기 이전에는 은행의 대출자금이 기업에 의해 독점되었기 때문에 가계는 주택자금을 은행으로부터 융자 받기가 매우 어려웠다. 그런데 외환위기를 겪으면서 기업 특히 대기업을 상대로 거래한 은행들은 부실 금융기관으로 전락한 반면 국민은행 주택은행 등 가계를 고객으로 거래를 한 은행은 우량 금융기관이 되면서 과거에는 중형은행에 불과하였던 국민은행이 금융계의 거목이 되는 상황이 되었다. 따라서 국민은행은 물론이고 다른 은행들도 가계를 주 고객으로 전환하였고 아파트를 담보로 하는 대출은 은행들이 가장 선호하는 금융상품이 된 것이다.

이러한 변화는 내 집을 마련하려는 서민들에게는 기쁜 소식이 아닐 수 없다. 선진국과 같이 몫 돈이 없이도 자기 집 마련이 가능해졌기 때문이다. 또한, 이러한 상황의 변화는 집이 있는 가계에게는 새로운 투자 기회를 만들어 주었다. 기존 아파트를 담보로 은행 대출을 받아 새 아파트를 사고 이를 전세 형태로 임대해 주면 새로운 자금 없이도 자산을 증식시킬 수 있는 기회도 잡을 수 있게 된 것이다. 이들에게 상대적 입지여건이 좋은 강남 아파트는 당연히 투자 우선순위가 높은 대상이 될 수밖에 없다. 이에 더해 은행 금리는 외환위기 이전의 절반도 안 되는 수준으로 하락하였다. 최근에는 경기부진의 장기화로 시중금리는 사상 최저치를 기록하고 있다. 이러한 상황에서 여유자금이 부동산 투자로, 그 중에서도 투자 가치가 상대적으로 좋다고 생각되는 강남 아파트로 몰리는 것은 당연한 결과가 아닐 수 없다.

따라서 현재 사회문제가 되고 있는 강남 아파트 가격상승 문제는 은행의 주택담보 대출정책에서도 그 해결책을 찾아야 할 것이다. 그러나 이 문제는 매우 신중히 접근해야 한다. 왜냐하면 금융문제를 과격하게 다룰 경우 외환위기 이후 어렵게 이룩한 금융자율화 기반이 다시 무너짐은 물론이고 예상치 못한 부작용이 발생하기 때문이다. 금융권의 무분별한 신용카드 발급으로 과소비와 가계 부도사태가 초래되었고 문제가 생기자 급격한 제동을 걸어 현재의 소비 위축을 가져 온 전철을 다시 밟아서는 안 될 것이다. 우선, 은행의 부동산 담보대출 현황을 면밀히 분석하여 지나친 부분이 있으면 이를 시정하고 중장기적 시각에서 부동산 대출정책을 세우고 관행을 정착시켜 나가야 한다. 일본의 경우 90년대 초 부동산 대출에 대한 급격한 대출 억제 시책을 추진하였으나 이는 부동산 시장의 폭락과 이에 따른 기업 및 가계 도산과 금융기관의 부실화를 초래하였다. 그 후 일본경제의 10년여에 걸친 장기 불황도 부동산 정책의 실패에서 그 원인을 찾을 수 있다. 우리도 금융기관의 무분별한 부동산 담보대출과 이에 대한 급격한 규제가 부동산 시장의 폭등과 폭락으로 이어지고 이는 다시 가계 도산과 금융위기로 연결되는 우를 범하는 일을 해서는 안 될 것이다.


부동산 관련 세제 역시 신중히 다루어야 한다. 국민에게 금전적 부담을 주는 세금문제를 국회 차원의 토론도 없이 소수의 공무원들이 밀실작업을 거쳐 확정 발표하는 것은 바람직하지 않은 일이다. 특히, 재산세는 소득이 없는 곳에 부과하는 세금이기 때문에 조세저항이 많은 경향이 있다. 물론 우리나라의 경우 재산보유에 대한 세 부담이 선진국에 비해 낮은 것이 사실이나 이 문제는 단계적으로 추진되어야 조세저항을 최소화 할 수 있는 것이다. 재산 보유세를 상향 조정하면 재산 매매 관련 세금은 상대적으로 하향 조정해 주어야 부동산 시장에서의 공급을 늘리는 효과를 달성할 수 있다는 점 또한 간과해서는 안 될 것이다. 토지의 용도전환에 대한 이익 환수금제도도 개발, 발전시키고 현재 논란이 되고 있는 아파트 재개발문제도 재개발에 따른 이익의 상당부분을 세금으로 환수하는 제도를 개발하면 시장원리로 재개발문제를 풀어 나갈 수 있을 것이다. 현재는 재개발에 따른 이익을 사회에 환수하는 제도가 없기 때문에 정부의 인위적인 행정 규제만 남발되는 사태를 초래하게 된 것이다.

부동산 투기에 대한 행정단속은 부동산의 미등기 전매 부분에 집중되어야 할 것이다. 미등기 전매는 정상적인 방법으로는 추적이 어렵기 때문에 전문 투기꾼의 공략대상이 되고 있다. 이는 공정한 시장 질서를 바로 잡는 의지에서 행정권의 개입이 정당화 될 수 있는 사안이라고 생각된다. 그러나 미등기 전매 이외의 부분에 대해서는 시장원리에 의한 정공법으로 부동산 문제를 풀어나가야 한다고 생각한다.

부동산은 우리 경제의 중요한 시장이고 부동산 값은 부동산 시장에서의 가격에 해당하는 것이다. 따라서 부동산 정책은 당연히 시장원리에 의해 접근하고 해결책을 찾아야 실효를 거두고 부작용을 최소화 할 수 있을 것이다. 그러나 우리 사회에는 부동산 시장은 다른 시장과는 다르기 때문에 시장원리 보다는 막연한 형평성에 입각한 정치논리가 우선해야 한다는 관념이 팽배한 것이 사실이다. 또한 우리 사회에는 문제가 크면 클수록 ‘비상’대책을 세워야 하며 비상대책에는 경제논리보다는 정치논리가 개입되어도 괜찮다는 편견이 있다. 그러나 정책문제를 실제로 다루어 보면 문제가 크면 클수록 원리와 원칙에 충실한 대응책이 실효를 거둔다는 것을 알 수 있다. 따라서 부동산 문제가 심각하면 심각할수록 그 대책 역시 시장경제 논리에 충실한 방향으로 구체화 되어야 실효를 발휘할 수 있을 것이다. 지금은 정부의 경제팀이 이러한 정신에 입각하여 부동산 대책을 마련하는 지혜와 용기를 보여 주고 정치권이 이를 뒷받침해 주는 자세를 가져야 할 시점이라고 생각한다.
(2003.10.16)

[[EZ]No Fear]

너무나 안이한 상황인식인 듯.. 쿠쿠~ 한나라당 게시판 정말 어제 난리났던데.. 서상목씨 한나라당 게시판 좀 들어가보시지.. 에효~

[[EZ]No Fear]

시장 시장 그렇게 좋아하는 분이 시장파괴의 주범인 투기세력들 잡자는데 왜 저리 초를 치고 그러시는지.. 신자유주의자들은 도무지 이해가 안되는 집단이라는.. -_-a

[Blockmachine]

방대한 글 잘 읽었습니다. 우선 이 사람은 투기꾼들에 대한 인식이 어떤지 궁금합니다. 미등기 전매에만 국한시키면 투기가 잡힐 거라 생각하시는 분은 없을 것 같고요. 자꾸 시장경제원리를 얘기하는데, 부동산뿐만 아니라 현 경제가 시장경제대로 하면, 더 크고 돈많은 쪽이 무조건 이깁니다.

[Blockmachine]

그럼에도 시장경제 원칙만 외치는 건 상황을 호도하는 거라 생각합니다. 이미 강남은 경제개념뿐만 아니라 사회개념으로 봐야합니다. 강남 - 강북의 격차가 계속 벌어지면서 점점 이질적이고, 적대적인 관계가 되는 상황은 어떻게든 막아야 합니다.

[gandalf]

문제는 이런 시각을 가진 사람들이 경제계 정치계에서 힘을 가지고 있다는 것이겠지요. 강남-강북뿐만 아니라 서울-그 외지역에 대한 문제도 역시 고려되어야 할겁니다.

[gandalf]

매경이 제가 알기에는 국내경제지 중에 가장 영향력이 큰 신문인 것으로 알고 있는데, 이런 시각의 글들을 계속 싣고 있더군요. 역시 경제지라는 것은 스폰서 힘으로 먹고살아서 그런지.

[E.J fingeroll]

더 크고 돈많은 쪽이 무조건 이깁니다 에 올인. 그러자는 얘기죠 이건..

[㈜ JORDAN 23]

그럴싸한데~ 이 아저씨 말대로라면 매점매석도 시장경제원칙의 자연스런 현상 중 하나겠군.. 있는 놈이 지돈주고 물건 왕창 사서 짱박아두겠다는데 누가 뭐라고 할꼬? 지금 강남부동산가격이 어떠한 과정을 거쳐 지금까지 오게됐는지 설마 모르고서 이런 말 하는걸까요? 설마 순수한 수요자에 의해서 가격상승이

[㈜ JORDAN 23]

됐다는 생각을 하고 있는걸까? 하루종일 놀다가 9시에 티비켜고 뉴스만 봐도 어떤식으로 강남집값이 뻥튀기되었는지 자세하게 말해주는 세상에? 참 그럴싸한 말빨이네요~ 말빨은 인정하겠수.. 글고 딱 하나 이분 의견에 동의하고 싶은게 있군요.. 신도시는 더이상 베드타운으로 건설되어서는 안된다..

[에디 그리핀]

자본주의 시장경제의 입장이라면 막시스트 들을 경계해야 겠지만, 원래 막시스트보다 훨씬 경계해야 할 것들이 시장근본주의자들이죠.. 말그대로 시장에 맡겨놓고 보고 있으면 다 해결된다는 그런 것들... 왜냐... 막시스트 말은 아무도 안믿지만 이것들 말은 들어먹히니까....