각자도생의 시대

[인제나들목공인중개사]

서론 – 왜 각자도생인가 ?

모내기 품앗이_공동체 문화의 사례

우리나라는 예로부터 '품앗이'등 공동체 문화가 발달하여, 서로 비슷한 수준의 동류의식이 강조되어 왔다. 이러한 모습이 일련의 '아파트문화'를 만들었고, 같은 아파트 같은 평형에 거주한다면, 서로 비슷한 동류라고 인정하고 있는 것이 상례이다. 하지만 최근 여러 요인으로 "각자도생" 이라는 말이 더 어울리는 시대로 바뀌어가고 있다.

각자도생이란 각자가 스스로 살 길을 찾는다는 뜻의 한자성어이다. 부동산시장에서 각자도생이 된 이유는 아래와 같다.

a. 지역별 가격통계(부동산 스탠다드)의 실질화 약화

KB부동산_지역별아파트매매가격 주간변동률

KB부동산에 보면 매 주별로 지역별 아파트 매매가격 주간변동률이 발표되고 있다. 이를 통해 많은 사람들이 주간 부동산시장의 상승-하락률에 대해 이야기를 하지만, 이러한 가격은 권역별, 시군별 전체적인 가격의 변동률만을 보여주는 만큼 실제 부동산의 가격변화와 많은 차이가 있다.

지역별 부동산 가격변동률 순위표

예를 들어 '22년 6월 6일 기준 각 지역별 부동산 가격의 상승-하락을 보면, 금주 상승률 순위에서 상승률이 가장 높게 나온 '강릉'에 있는 모든 부동산들이 가격이 오른 것 은 아니며, 금주 하락률 순위에서 하락률이 가장 높게 나온 '대구 달서구'에 있는 모든 부동산들의 가격이 하락한 것 은 아니다. 다만 그 경향성의 크기를 보여줄 뿐이다. 전년 말 대비 상승률과 하락률을 보더라도, 상승률이 가장 높게 나온 이천시(7.68%)와 하락률이 가장 높게 나온 세종시(-3.17%)의 경우 이보다 더 상승률이나 하락률이 큰 아파트사례를 여럿 찾을 수 있다. 통계와 같은 경향성에서 실질적인 결과를 찾기 어려워질 때, 지역 내 단지에서도 각자도생이 발생한다.

b. 개별 아파트단지, 개별세대 별 가격격차 심화

헬리오시티 33평 매매가

심지어 같은 단지 내에서도 가격차이가 상당히 발생하는 경우를 볼 수 있다. 현존하는 가장 큰 단지규모를 가진 헬리오시티의 경우, 전용면적 84형(33평)이 전체세대의 절반이상의 큰 비율을 차지하고 있어, 데이터모수가 많기 때문에, 부동산의 가격경향성을 보는데 유용한 단지 중 하나이다. 하지만 이와 같은 헬리오시티의 33평 내에서도, 여러가지 이유로 인해 가격의 차이가 크게 발생하게 된다. 일례로 33D평을 보더라도, '21년 4월 20.6억원, '21년 5월 23억원으로 10%이상의 가격차이를 보이며 실거래가가 나타났는데, 이는 여러 이유로 인해 단지 내에서도 가격의 각자도생이 발생하였다는 것을 보여준다.

c. 상급지보유자, 하급지보유자의 각자도생

부동산 뿐 만 아니라 부동산을 보유한 사람들의 상황에 따라서도 각자도생이 발생한다. 특히 상급지주택을 보유하였느냐 혹은 보유하지못하였느냐에 따라 부동산세금에 대해 바라보는 시각의 차이가 발생하기도 한다.

1) 상급지보유자 : 1주택자에 대한 보유세&양도세 완화 주장

종합부동산세

상급지 보유자들의 경우 가능한 내가 거주하고 있는(현재는 거주를 안하더라도 추후 거주를 할 수 있는) 주택과 그 외 여러 보조적인 투자(서브투자, 비주택투자 등)를 곁들여 부동산을 보유한 경우가 많다. 이와 같은 경우 1주택자에 대한 보유세 및 양도세(특히 장기보유특별공제)의 완화를 주장하고, 이와 관련된 법안이 상정되었을 때 더 민감한 경향이 있다.

2) 하급지보유자 : 다주택에 대한 규제 완화 주장

취득세

하급지 보유자의 경우 내가 실거주를 하지 않더라도 가능한 여러 주택을 취득하여, 자산의 볼륨을 키우고, 여러 주택을 매도하여 양도차익을 통해 상급지로 이동을 생각하는 경우가 많다. 그래서 다주택자에 대한 중과규제(특히 취득세 중과 및 종합부동산세 중과)에 민감한 경우가 많다. 특히 취득세의 경우 새로 주택에 대한 투자를 하거나, 내가 보유한 주택을 나와 같은 다주택자에게 매도할 때 큰 영향을 미치는 변수가 되기 때문에, 특히 민감한 편이다.

이러한 사람들의 모습은 "각자도생"이라는 한자성어를 자연스레 떠올리게 한다.

각자도생의 시대

1. 각자도생의 원인

2. 각자도생의 시대에 대응하는법

3. 결론

1. 각자도생의 원인

각자도생의 원인은 아래와 같다.

a. 부동산 규제

첫 번 째 원인은 부동산에 대한 여러가지 규제 때문이다.

1) 대출규제

대출규제 : 가계대출관리강화방안(21.10.26.)

대출규제란 '21년 10월 26일 발표한 "가계대출관리강화방안"처럼 차주단위 DSR의 기준을 높이거나, 기준금리 상승률 이상으로 주택담보대출 이자를 상승시켜 상대적으로 주택담보대출의 금리를 더 크게 인상시키거나, 신용대출에도 더 강한 DSR기준(10년만기 원리금상환기준)을 적용하여, 분할상환을 유도하는 등 부동산을 구입하는데 필요한 자금을 줄이는 일련의 금융제제를 의미한다.

이와 같은 대출규제에 따라 부동산에 대한 구입수요를 한정화시키게 되었으며, 이는 대출을 최대한 받아야 주택을 구입할 수 있는 사람과 대출을 받지 않아도 주택을 구입할 수 있는 사람 사이에 각자도생, 매매가 15억원이상 등 대출을 받지 못하는 주택과, 매매가 15억원미만으로 대표되는 대출을 받을 수 있는 상품 등을 구입하는 사람들의 각자도생을 불러오게 되었다.

2) 임대차3법

임대차3법

임대차3법은 '20년 8월 국회에서 개정된 주택임대차보호법 개정안, 부동산거래신고등에 관한 법률 개정안을 의미한다. 특히 이 중 세입자가 원하면 2년 재계약을 가능하게 한 "계약갱신청구권"은 부동산임대차의 수요와 공급 모두를 감소시키게 되었는데, 이후 줄어든 공급으로 인해 전세가가 크게 상승하였다가 다시 부분적으로 감소하였고, 최근 전체적인 물가상승과 계약갱신청구권의 만기도래에 따라 전세가격이 다시 움직이는 등 임대차가격의 진폭을 키우는 역할을 하였다. 이는 갭투자를 통해 부동산을 구입하는 다주택투자를 왜곡시키는 역할을 하였다.

단기간의 급격한 임대차가격변동은 같은 임대인끼리도 임대차를 준 시기에 따라 임대차가격의 큰 폭의 왜곡을 낳아 같은 매물도 각자도생을 하는 결과를 낳는다.

b. 가격상승

신동아리버파크

가격상승이란, 부동산 가격상승기 동안 부동산의 차등적 가격상승에 따른 것이다. 2015년 6월 경 일산서구 일산동 후곡마을4단지 금호한양 31평(당시 3.5억원)과 동작구 노량진동의 신동아리버파크33평(당시 4.5억원)의 가격차이는 1억원 정도였지만, 현재 가격차이는 4억원 이상으로 벌어졌듯이 그 동안 어떤 주택을 보유했느냐에 따라 부동산소유자 간 자산차이가 벌어지게 되었다. 이는 서로 간의 자산차이가 벌어진 것을 의미하기도 하지만, 신동아리버파크와 같은 아파트를 구입하는 사람들의 경제적 수준이 달라짐을 의미한다.(예컨데 2015년 이전 4억원대 미만으로 아파트를 구입한 사람과 2022년 13억원에 가까운 가격으로 아파트를 구입한 사람의 경제적 수준은 큰 차이가 있다.) 이는 해당 아파트 단지 내에서 경제상황별 매도자의 유형을 다양화시켰다.

이러한 모습은 최근 노량진동의 신동아리버파크의 리모델링추진과정에서 볼 수 있는데, 10억원 이상의 비용을 치루고 아파트를 구입한 사람들은 3억원정도를 들여 리모델링을 한 후 추후 6~7억원 가량의 차익이 생기는 것을 투자로 생각할 수 있지만, 오래 전 3~4억원정도로 아파트를 구입한 사람들은 3억원정도의 추가비용을 들여 리모델링을 하는 것은 추가분담금 등에서 큰 부담이 따르기 마련이다. 이에 따라 같은 아파트를 소유한 사람들 끼리도 각자도생의 결과를 낳게 되었다.

c. 개별보유물건별 차이

층수, 조망, 수리정도(인테리어)등에 따른 개별물건의 차이

그리고 같은 아파트를 보유한다고 해도, 동과 층수(로얄동, 로얄층), 조망, 수리여부 등의 변수에 따라 개별보유물건별 가격격차가 심화되는 경우도 볼 수 있다.

층수의 경우 보통 1층과 중층 사이에는 10%정도의 가격차이가 발생한다고 하지만, '판교더샵퍼스트파크('21.6.입주 / 1,223세대)'처럼 단지 내 옹벽이 위치한 경우 옹벽에 따라 채광 등에 제한이 있다면, 이보다 가격차이가 더 발생하기도 한다.

조망의 경우 '래미안트윈파크('11.11.입주 / 523세대)'처럼 각 라인별로 한강조망, 비조망이 나뉘는 경우 같은 층 같은구조라고 해도, 한강조망라인 유무에 따라 1.5~2억원 이상의 가격차이가 발생하기도 한다. (이와 같은 조망의 차이가 가장 극단적으로 나타나는 아파트는 '래미안첼리투스('15.7.입주 / 460세대)'로서, 모두 동일한 50평이지만 층수 및 한강조망에 따라 최고 15억원정도의 가격격차가 발생한다.)

수리여부의 경우 신축아파트보다는 구축아파트에서 가격차이가 발생하는 변수로서, 최근 원자재, 인건비 등 전체적인 물가상승으로 인해 인테리어의 비용도 가격상승을 하였다. 특히 구축아파트이면서 아파트의 가격이 높은 강남권의 경우 발코니확장 뿐 만 아니라, 가벽의 설치 및 제거를 통한 공간변화, 화장실증설 등 여러가지 요인이 가미되면서, 33평 기준 1억원 이상의 비용을 들여 인테리어를 하는 경우도 심심치 않게 볼 수 있게 되었다. 이렇게 인테리어의 비용이 증가할수록 개별보유물건별 가격격차는 심화되고, 같은 아파트의 소유자끼리도 각자도생이 심화된다.(이러한 각자도생 모습에 따른 갈등이 극대화되는 순간은 재건축, 리모델링 등을 추진하는 과정에서이다. 이 때에는 종전자산에 대한 감정평가의 와중에 동, 층, 수리여부 등 실제 가격에 반영되는 시세를 감정가격의 얼마나 반양하느냐도 분쟁의 주된 이유가 된다.)

2. 각자도생 시대에 대응하는 법

각자도생의 시대에 대응하는법은 아래와 같다.

a. 통계를 통한 일반화에 경계하라

생각에 관한 생각(thinking fast and slow)_대니얼 카너먼 저

각자도생의 시대에 대응하기 위해서는 "통계를 통한 일반화"를 경계해야 한다. 서울아파트상승률, 전국 전세가상승률 등 매주별 통계에 따라 배출되고 있는 각종 데이터들이 늘어나는 만큼 이러한 데이터만을 바탕으로 부동산을 평가하는 사람들이 늘어나고 있다. 이렇게 통계에만 의존하는 모습은 “최소노력의 원리”를 추구하는 사람들의 본성 때문이다.

"최소노력의 원리"란 “생각에 관한 생각(대니얼 카너먼 著)”에 나오는 시스템1(Thinking fast)이 나오는 원인과 일맥상통하다.

시스템1(Thinking fast)는 거의 혹은 전혀 힘들이지 않고 자발적인 통제에 대한 감각없이 자동적으로 빠르게 작동하는 시스템이다. 이러한 시스템1의 장점은 최소한의 사고를 가지고 빠른 판단이 가능하다는 것이다. 이는 모든 부동산이 고루 상승하는 시대에는 자산의 액수를 키울 수 있는 미덕이 되었지만, 모든 것이 상승하는 시대에서 각자도생하는 시대로 바뀌는 만큼 부동산구입과 같은 중요한 결정을 할 때에는, 시스템1(Thinking fast)보다 논리적사고 등으로 이루어진 시스템2(Thinking slow)의 판단을 따르도록 하자!

b. 판단은 신중하게, 행동은 빠르게

1) 판단은 신중하게

둘 중에서 횡으로 된 직선이 짧은 것은 ?

위 그림에 나오는 2개의 횡으로 된 직선 중 더 긴 것은 어떤 것으로 보이는가? 간단히 보고 이야기를 한다면, 대개 바깥쪽쐐기 화살표가 있는 위쪽 그림의 횡선이 더 긴 것으로 느끼게 된다. 하지만 실제로 직접 자로 재 본다면, 위, 아래 2개의 직선의 길이는 동일하다. 이는 '뮐러리어의 도형'이라는 유명한 사례이고, 위 아래 직선이 모두 동일하다는 사실을 알고 봐도 위쪽의 선이 더 길어보인다. 이는 사람들의 판단에는 항상 착각이 들어가 있음을 의미한다.(출처_2012, 생각에 관한 생각, 김영사)

이처럼 판단을 할 때에는 모르는 것을 실제로 찾아보기 이전까지는 바로 판단하지 않는 것이 좋다. 그리고 실제로 찾아보는데 그리 오래 시간이 걸리는 것은 아니다. 약간의 주의와 집중 그리고 시간소요만 있으면 된다.

2) 행동은 빠르게

하지만 판단은 신중히 하되, 판단에 따라 얻어진 결과에 대해서는 행동은 빠르게 해야 한다. 판단을 신중히 한다는 것은 진행여부에 대한 의사를 결정할 때 내가 미처 생각하지 못한 요소를 판단하기 위해 좀 더 시간을 쓰라는 것이지, 판단에 시간을 지연시키거나 판단 후 행동까지 이어지는데 시간을 늦추라는 이야기는 아니다. 신중하게 생각하여 판단이 되었다면, 이에대한 행동은 빠르게 하라!

c. 상급지, 하급지 보유자

각자도생의 시대에서 상급지, 하급지보유자의 대처방법은 아래와 같다.

1) 상급지 보유자

성벽

상급지를 보유한 사람들은 상급지를 성벽과 같이 지켜야 한다. 상급지에서 실거주를 하기 위해 열심히 자금을 모으고, 실거주를 하더라도 해당 거주지 내 사람들의 소비수준에 따라 소비가 이루어질 수 있다는 점을 감수해야 한다.(나는 소비를 하지 않을 수 있다. 절약을 하면 된다. 라고 생각할 수 있지만, 대부분 이를 지키기는 어렵다. 사람은 사회적 동물이기 때문이다.) 그리고 이에 따른 현금흐름도 준비해야 한다. 그리고, 이를 보유하는데 필요한 보유세를 준비해야 하고, 내가 나이가 들었다면 증여 및 상속까지도 미리 준비해야 한다. 이러한 것 모두가 각자도생의 시대에 상급지를 지키기 위해 갖추어야 할 것이다.

2) 하급지 보유자

하급지를 보유한 사람들은 상급지로의 이동을 꿈꾸어야 한다. 현재 위치에서 안주하고, 주변에 동화되는 순간 더 이상의 급지이동은 불가능해진다.(이도 사람은 사회적 동물이기 때문이다.) 상급지로 이동하기 위해서는 다주택투자, 소득다양화 등 다양한 방법이 필요하고, 무엇보다 상급지를 보유한 사람보다 좀 더 부지런해야 한다.

3. 결론

결론은 다음과 같다.

a. 실수 없는 판단은 귀납법을 통해 이루어진다.

귀납법과 연역법

무언가에 대한 판단을 하는방법에는 여러 다양한 사례를 통해 일반적 원리를 추출하고, 이에 따라 행동을 하는 귀납법적인 방법과, 일반적원리를 바탕으로 이를 개별사례에 적용하여 행동하는 연역법적인 방법이 있다.

연역법과 귀납법 모두 판단을 하는데 유용한 방법이지만, 적어도 부동산에 대해 판단을 내릴 때에는 귀납법적으로 내리는 것이 좋다. 부동산투자에서 연역법상 일반적원리는 대개 권위자의 발언(예컨데, XX가 올해는 어디가 좋다고 하더라 등등)에서 시작되는 경우가 많은데, 이러한 발언을 일반적원리로 설정하고 사례를 찾아 들어가면, 전제부터 달라서 틀린 답을 찾을 수 있기 때문이다.

반면 귀납법적인 방법을 통해 답을 찾는다면, 현장 등을 통해 다양한 사례를 접하고, 이를 바탕으로 스스로 일반적원리를 추출하는 과정 속에 많은 사고와 판단을 하게 되고, 이에 따른 행동은 행동의 확신성과 실수를 줄여주는 역할을 한다. 각자도생의 시대에는 부동산을 구입할 때, 스스로의 판단이 더욱 중요해지는 시기이다.

b. 짚신도 짝이 있다. 나에게 맞는 투자처를 찾기 위해 현장을 누비도록 하자

짚신도 제 짝이 있다.

옛 말에 "짚신도 제 짝이 있다."는 말이 있다. 이는 모든 사람마다 각자 처해있는 상황이 다르고, 이에 따른 각자의 답은 모두에게 있다는 것이다.

개인적 상황과 나이, 소득, 직장위치, 미래계획 등 다양한 요소에 따라 투자의 방법은 달라지기 마련이다. 그래서 나에게 가장 적합한 방법을 찾기 위해서는 꾸준히 현장을 누벼야 한다. 타인의 인사이트, 강의 등등이 나에게 적합한 것을 찾는데 시간을 줄여주는 역할을 하기도 하지만, 판단은 스스로 하기 마련이다. "각자도생의 시대"에 내 개인적인 상황을 모두 이해해주고 판단을 내릴 수 있는 사람은 나 자신 뿐이다.

[출처] 각자도생의 시대|작성자 까르