스크랩 분양권 전매 VS 미등기 전매

[안승모]

부동산 미등기 전매에 해당하면 양도세 세율이 무려 70%나 된다.

이렇게 세율이 높은 것은 미등기가 부동산 거래 질서를 해지는 동시에 세금을 탈루하는 수단으로 사용되는 것을 방지하기 위해서이다.

그래서 미등기 전매에 해당하면 많은 세금을 피할 수 없다.

아파트 준공 후 양도하는 분양권은 미등기 전매일까 아닐까?

이를 판단하기 위해서는 분양권 양도가 발생하는 시점부터 하나씩 따져봐야 한다.

△ 준공일 전에 양도하는 경우

이는 잔금 청산 등이 되지 않아 단순한 부동산을 취득할 수 있는 권리 즉 분양권에 해당한다.

따라서 이를 양도하는 것은 분양권의 양도로서 발생한 양도차익에서 기본공제 250만원을 적용한 과세표준에 대해 보유 기간에 따른 세율, 즉 50%·40%·6~38%를 적용해 세금 계산을 하고 이를 신고하면 된다.

△ 준공일 이후부터 입주 기간 만료일 전에 양도하는 경우

준공이라는 것은 집이 완공돼 들어가서 살아도 좋다는 승낙을 말한다.

따라서 주택이 완성됐으므로 분양받은 사람(수분양자)들이 들어가 살면 된다.

그런데 살다 보면 분양을 받은 후라도 사정이 바뀌면 입주를 하지 못하는 경우가 있다. 물론 돈이 없어 입주할 수 없기도 하고 들어가 살 마음이 없어 입주를 포기하는 경우도 있다.

이런 상황에서 등기 전 준공 주택을 양도했다고 하자. 이 주택은 주택인가 분양권인가?

일단 세법은 유상승계취득은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 주택의 취득 시기로 본다.

따라서 이 상황에서 양도하는 것은 주택이 아닌 분양권에 해당하므로 취득세 납세 의무 없이 분양권에 대한 양도세를 내면 끝이 난다.

△ 입주 기간 만료일 이후에 양도하는 경우

분양 아파트의 경우 대개 2개월간의 입주 기간을 주는 것이 일반적이다.

따라서 실수요자들은 이 기간 내에 입주하는 경우가 많은데, 자금 사정이 좋지 않거나 투자 목적으로 분양 계약을 한 사람들은 입주하지 못하는 경우가 있다.

이러한 상황에서 이 분양권을 양도하면 이는 주택인가 분양권인가?

이 경우도 분양권이 맞다. 잔금을 치러야 비로소 소유권이 이전되는 것인데 잔금(물론 잔금을 100만원 이런 식으로 남겨 두면 잔금을 청산한 것으로 보기 때문에 유의할 것)을 청산하지 않고 이를 팔았으니 분양권에 해당된다. 물권 변동이 발생하지 않은 것이다.

자료 제공: 위너스북

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