법적 우선권, 유치권에 앞서는 저당권

[草隱]

유치권취득에 앞서는 저당권

저당권이 존재하는 부동산에 유치권을 취득했을 때 저당권과 유치권의 우열을 판단한 사건입니다.

사건을 정리해 보면, ① 2002. 9. 27. 농업협동조합중앙회에 채권최고액 18억 2,000만 원의 근저당권이 설정.

② 甲이라는 회사가 2003. 9. 2. 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 2004. 5.경까지 이 사건 건물을 찜질목욕탕으로 개조하는 공사를 시행.

③ 원고들(유치권자)은 甲 회사로부터 위 공사의 일부를 도급받아 시행하였는데 甲 회사가 2004. 6. 9.경 부도가 나는 바람에 공사대금을 받지 못하자 그 무렵 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분에 대한 유치권을 행사하기 시작.

④ 그 후 농업협동조합중앙회가 이 사건 건물에 대하여 위 근저당권에 기한 임의경매신청을 하여 2004. 7. 15. 임의경매개시결정이 내려지고 같은 달 19. 임의경매개시결정 기입등기가 이루어짐.

⑤ 이 경매절차에서 피고(경락인)가 2006. 1. 10. 이 사건 건물을 경락받아 소유권을 취득한 사실. ⑥ 원고들(유치권자)이 이 사건 사무실 부분에 대하여 유치권을 가지고 있다고 주장.

그러나 ⑦ 피고(경락인)가 원고들의 유치권을 부정하며 원고들(유치권자)의 주장을 반박한 것에 대한 대법원(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결)의 요지는 다음과 같음.

“원고들은 그 유치권 취득 이전부터 설정되어 있던 위 근저당권에 기한 경매절차의 매수인인 피고에게 대항할 수 없다는 취지의 피고의 주장을 배척하였는바,”

“위 법리와 기록에 비추어 보면 이러한 원심의 사실인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 유치권과 신의칙에 관한 법리오해, 담보권 설정에 관한 법리오해, 채증법칙 위배, 심리미진 등의 위법이 없다.”

위 설시를 보면 경락인이 패소한 것처럼 보이는데 이 사안의 판결요지를 보면 유치권자가 일부승소이고 나머지는 패소한 사안으로 사건의 요점은 저당권자가 압류를 언제 했는지에 따라 유치권의 운명이 달라진다는 겁니다.

이 점과 관련된 판시를 보면, (생략) “채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에,”

“채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로,”

“점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.” “그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고,”

“유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.”

판시에서 살펴보았듯이 유치권은 경매개시결정의 기입등기로 인해 압류의 효력이 발생한 후에는 주장을 할 수 없다는 것이 됩니다.

위 판결은 '근저당권설정 후 경매로 인한 압류의 효력 발생 전에 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다.'는 사건입니다.