기타 당신의 부동산 투자 행위 ! 분석인가? 환상인가? (IFRS9, 신DTI, DSR 등)

[강원★트레블]

2년전 자료지만 부동산에 관심있으인분들께 도움이 될까싶어 올려봅니당


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지난 주말에 시흥 장현 제일풍경채(에듀와 센텀) 미계약분을 현장 추첨한다고 하길래 와이프가 가보자고 해서 따라갔습니다. 집에서 30분 정도만 차를 타고 가면 시흥이라 부담 없이 다녀왔습니다.

현장에 가보니 6.25때 난리는 난리도 아닙니다. 대박입니다.

아래 현장 사진

저는 일부로 뒤에서 팔짱을 끼고 사람들을 지켜봅니다.

실수요자들도 있지만 업자들도 많아 보입니다. 업자 자기네들끼리 추첨번호표를 여러 장 받아서 서로 작전(?)을 짜고 있었습니다. 얘기를 듣고 있으니 개그콘서트 보다 재미있었습니다.

시흥 장현지구 분양받으면 재미를 볼 수 있을 겁니다. 그 투자 수액 금액이 어느 정도일지는 현금화 실현 시점에서 결정이 날것입니다. 참고로 저는 1가구 유주택자이고 부동산 폭락론 자도 아니고 폭등론 자도 아닙니다.

자본주의 프레임에서 입지가 좋은 부동산은 꾸준히 인플레이션 이상의 가치를 실현할 것이고, 그렇지 않은 입지는 어려움을 면하기 어려울 것입니다. 좋은 입지의 신주택의 인기가 폭발할 것입니다. 이는 누구나 다 아는 사실입니다.

최근 부동산 이슈를 점검하기 위해 자료를 하나 봅니다.


2018년 KB부동산 보고서 - 2018년 부동산시장 진단 및 주요 이슈 보고 자료(*출처 : KB금융지주 경영연구소)에 의하면, 한가지 시사점을 제공하고 있습니다.

주요 내용은 아래와 같습니다.



부동산중개업을 하는 사람들을 대상으로 조사한 자료에 의하면 2018년 시장 가장 큰 영향을 미칠 정책으로 신 DTI와 DSR 도입 그리고 다주택자 양도세 중과를 꼽고 있습니다. 여기서 DSR을 중요 변수로 봐야 할 것 같습니다.

DSR(총체적상환능력비율) 의 정체는 무엇인가 ?

생생하고 피부에 와닿는 DSR 설명을 위해 제 지인의 사례를 들어보고자 합니다. 제 지인은 재산이 현금 8~9억 정도 있는 사람이 있습니다. 올해 아파트 상가를 4억 정도에 분양받았다고 합니다. 분양받을 때는 당연히 대출이 나올 거로 보고 2억 정도만 준비를 했다고 합니다.

그런데 은행에서 대출이 거의 안 나온다고 연락이 왔다고 하는군요. 소득이 낮아서 아무리 재산이 많아도 대출은 소액만 가능하다는 답변을 받아서 지금 매우 골치 아픈 상황이라고 합니다. 물론 자금은 있지만 다른 곳에 투자했기에 문제가 발생되었다고 합니다.

작년부터 매스컴에서 소득기준 대출 (DSR 적용) 이 될 수 있으니 조심하라고 했었는데, 은행 직원이 괜찮다고 대출이 나온다고 했었는데 이런 봉변(?) 을 당했다고 합니다.

패러다임이 변하고 있다는건 확실히 알 수 있습니다. 재산보다 소득이 더 중요해집니다.

IFRS9 시스템에서는 DSR 실시는 ' 대출금 + 원금분할상환' 이 핵심입니다. 재산 또는 담보가 많아도 현 소득이 적으면 원금 분할 상한을 제대로 못하니 대출을 소액으로만 실행하는 것이 주요 골자입니다.

최근 신DTI가 시작이 되었고, 제1금융권에서 DSR 모니터링이 시작되었습니다. 신 DTI는 기존에 대출이 있을 경우, 추가 대출을 받았을 때, 기존 대출분을 소급 적용해서 대출 금액을 제한하는 것입니다.

DSR은 150% 범위에서 제1금융권에서 시작하여 정부에서 모니터링 중입니다. DSR 150%이라는 것은 대출을 받을 때, 기존에 있는 모든 금융채무(대출,할부, 마이너스 통장 등)을 포함해서 원리금 상환액이 매월 소득의 150% 내에서 대출이 가능하다는 얘기입니다.

가령 월 소득 300만 원인 사람은 총 원리금 상환액 한도 450만 원 안에서 대출을 받을 수가 있습니다. 지금은 대출을 받을 경우 거치기간이 없이 무조건 원리금 상환입니다. 기존의 대출도 내년쯤이면 모두 원리금 상환으로 바뀌는 것으로 압니다. 무리한 GAP 투자자에게는 굉장히 부담스러운 부분이 될 것입니다.

2018년도 6월에는 보유세 개편안이 현실화되고, 국회에 상정이 될 가능성이 많습니다. 2018년도 7월에는 3월에 시행되었던 DSR이 실제로 시행되고, 제2 금융권까지 확대 적용됩니다. 그래서 대출을 꼭 받아야 하는 사람들은 7월 이전에 제2금융권에서 받아야만 할 겁니다. 물론, 제2금융권에서는 신 DTI와 시행될 DSR을 고려하여 대출액을 실행할 겁니다.

2018년도 8월에는 개인사업자 대출 규제 강화 가이드라인이 나옵니다. 한마디로 설명하면 개인사업자들의 대출이 더욱 힘들어질 수 있습니다. 특히, 숙박업들. 많은 한계 개인 사업자 들이 부도가 나기 시작할 겁니다.

2018년도 10월에는 150%로 적용되었던 DSR이 80%로 일괄 적용되어 시행이 됩니다. 주택 담보 대출도 받기 힘들어집니다. 이를 종합해 보면 다음과 같습니다.

현금 보유하고 있는 사람들만 이제 집을 살 수가 있습니다. 당분간 현금 가진 사람이 갑이 될 겁니다.

아울러 2018년도 12월쯤에는 대출 이자가 6~7%까지 올라갈 겁니다. 대략 5.0~7.0%의 대출이자가 될 겁니다. 재산세도 많이 내야하고, 이자도 많이 내야 합니다. 근거 없는 낙관론을 가진 사람에게는 부동산 투자의 지옥문이 열릴 수 있습니다. 근거를 가지고 부동산이건 주식이건 투자를 해야 할 것입니다.

그럼 근거는 어디서 얻느냐?

news는 기본입니다. 그러나 우리나라 news에는 문제가 있습니다. (건설사 등) 기득권과의 담합이 있을 수 있으므로 적당히 걸러서 봐야 합니다. 믿고 거르는 우리나라 news ?

저는 아래의 3가지의 자료도 같이 봅니다.

1) 기획재정부 정책 발간물 (부동산 등 동향) + 국회 예산정책처 재정동향 & 이슈
2) 경제/경영 및 부동산 관련 연구기관 (ex, KB금융경제 연구소 및 국토연구원 등)
3) 부동산 관련 통계자료 (한국감정원 + 국토교통부) * 부동산 시세 및 관련 정보 들

부동산 투자! 작게는 수천만 원 많게는 수억 원이 투자됩니다. 이러한 소중한 돈을 한두 사람의 조언 또는 한두 군데의 정보 출처에만 의존하시겠습니까?

최소한 5군데 이상의 정보를 크로스체크하셔야 합니다. 저는 이것을 강조하고 싶어서 짬을 내어 포스팅을 합니다.

자칫 성공했다고 하는 부동산 투자자들이 책도 쓰고 강의도 하는 사람들이 많습니다. 제가 보면 그러한 사람들이 쏟아 내는 메세지들은 3가지 프레임에서 접근합니다.

1) 나는 이렇게 해서 성공했다. (인간의 잠재된 욕구와 환상을 심어줌)
2) 톱니바퀴처럼 돌아가는 현실의 문제 제기 & 도전하지 않음을 탓함 (환상과의 GAP을 부풀림)
3) 당신은 특별하다! 잠자고 있는 잠재의식을 깨우도 도전하라 (인간의 상위 욕구 자극)


이러한 3단 논법이 주를 이룹니다. 그리고 부동산 관련 정보를 얻으려면 이렇게 해야 한다고 방법론을 제시합니다. 그 방법론이 특별한 것은 아닙니다. 구글 검색이나 조금만 검색하시면 정부나 지자체 또는 관련 조사 기관 (정부, 민간)에서 생산한 자료가 대부분입니다.

앞으로 주식 투자를 하건, 부동산 투자를 하건, 창업을 하건, 정보의 원천을 다양화하십시오! 그것만이 살 길입니다. 정보의 원천을 다양화 할 때 상위로 가야 합니다. 즉 관련 지자체, 정부, 관련 전문 연구 기관 (민간, 정부)의 정보를 확인해야 합니다.

그리고 부동산 투자 관련 블로그, 온라인 카페, 책, 유튜브 등에서 DSR을 검색해서 관련 내용을 언급하고 있지 않다면 매우 위험한 채널이니 피하시길 권합니다. 피비린내 나는 전쟁의 생존법에서 총알은 언급하지 않고 총기 사용법만 언급하고 있지 않은 것과 같은 이치입니다.


투자나 사업이나 성공의 기본 틀은 동일합니다. 내가 통제할 수 있는 것이 있고 내가 통제할 수 없는 것이 있습니다. 내가 통제할 수 있는 것은 내가 노력해서 하면 됩니다. 영업 & 마케팅 & 상품화와 관련된 대부분의 것들입니다.

내가 통제할 수 없는 것은 회피를 하거나 우회를 해야 합니다. 내가 통제할 수 없는 것을 통제하겠다고 덤비면 화를 면하기 어렵습니다. 그래서 정부나 지자체의 정책 변화에도 많은 관심을 가져야 합니다.

여러분들의 부동산 투자 행위! 분석의 결과인가요? 환상의 결과인가요?

내가 하는 투자 행위가 냉정한 분석에 의한 행동인지, 아니면 환상에 의한 행동인지 스스로에게 물어봐야 할 것입니다. 다양한 정보 출처 분석을 통한 냉정한 행동이라면 묵묵히 그 길을 걸어가시면 됩니다. 감언이설의 환상에 의한 것이라면 지금 당장 중지해야 합니다. 냉철한 판단력이 요구됩니다.

마지막으로 앞서 강조한 바와 같이 재산 또는 담보 보다 현 소득이 중요합니다. 이는 선진국형으로 가는 것 같아서 좋은 현상으로 보입니다.

어디서 무얼 하건 나의 소임과 업무를 소중하게 생각해야 할 것입니다. 감사합니다.

2018.04.23.

- 대한민국1호 창업멘탈코치 -

당신의 부동산 투자 행위 ! 분석인가? 환상인가? (IFRS9, 신DTI, DSR 등)지난 주말에 시흥 장현 제일풍경채(에듀와 센텀) 미계약분을 현장 추첨한다고 하길래 와이프가 가보자고 해...blog.naver.com

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