비사업용토지 판정기준

[김감찬 공인중개사]

▣ 비사업용토지 판정기준 ▣

   부동산 투기를 방지하기 위하여 비사업용토지 양도에 대해서는 중과세를 적용하며, 장기보유특별공제를 배제하고 있습니다. 다만, 부동산 경기침체로 2013년 말까지 양도분에 대해서는 비사업용토지에 대해서는 기본세율로 적용하고 있으나 여전히 장기보유특별공제는 적용하지 않습니다. 따라서 양도차익이 많이 발생하는 경우에는 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받을 있는지 여부는 상당히 중요합니다.

【1】비사업용토지 양도소득세 중과

1. 비사업용토지 중과세 제도 연혁 

  2005년 8.31대책의 일환으로 2006.1.1 이후부터 당해 토지의 보유기간 중 일정기간 이상을 사업용으로 사용하지 않고 비사업용으로 분류된 경우 당해 토지를 양도하면 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되며, 2007년 1. 1. 이후 양도분은 60%의 양도세율을 적용하고 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다.

2. 비사업용토지란 

  비사업용토지란 [소득세법 시행령] 제168조의6에서 정하는 기간동안 토지의 양도자가 토지를 보유하는 기간 중에 일정기간(기간기준) 동안 지목 등 본래의 용도에 사용하지 않는 것을 말합니다.

* 토지의 본래용도(예시)

① 농지 : 양도자가 재촌하면서 농작물을 직접경작

② 임야 : 양도자가 재촌,     목장용지 : 양도자가 축산업 영위

③ 주택 : 주택의 부수토지 또는 기타 건축물의 부수토지

3. 사용용도

   토지의 지목별로 아래에 해당되지 않을 경우에는 비사업용으로 본다.

(1) 농지 : 양도인이 농지소재지에 거주하면서 직접 경작해야 한다. (재촌자경)

(2) 임야 : 양도인이 임야소재지에 거주해야 한다. (재촌)

(3) 대지 : 주택 또는 기타 건축물의 부수토지이어야 한다.

【2】사업용으로 사용한 기간계산

1. 토지 보유기간이 5년 이상인 경우 (3가지 중 하나에 해당하는 경우)

① 양도일 직전 5년간 3년 이상을 사업용으로 사용해야 한다.

② 양도일 직전 3년간 2년 이상을 사업용으로 사용해야 한다.

③ 전체 토지 보유기간 중 80% 이상을 사업용으로 사용해야 한다.

2. 토지 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우 (3가지 중 하나에 해당하는 경우)

① 3년 이상을 사업용으로 사용해야 한다.

② 양도일 직전 3년간 2년 이상을 사업용으로 사용해야 한다.

③ 전체 토지 보유기간 중 80% 이상을 사업용으로 사용해야 한다.

3. 토지 보유기간이 3년 미만인 경우 (2가지 중 하나에 해당하는 경우)

① 2년 이상을 사업용으로 사용해야 한다.

② 전체 토지 보유기간 중 80% 이상을 사업용으로 사용해야 한다.

단, 3의 경우에는 비사업용토지 판정에 필요한 내용이며. 보유기간이 3년 미만이므로 장기보유특별공제는 적용되지 않는다. 또한, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 40%, 1년 미만인 경우에는 50% 세율이 적용된다.

【3】무조건 사업용토지로 보는 경우

   위의 토지 사용용도와 기간기준 을 충족하지 않더라도 아래와 같이 사업용으로 사용하지 못한 부득이한 사유가 있는 경우에는 사업용토지로 본다.

① 직계존속이 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지, 임야, 목장용지를 상속 또는 증여받은 경우

② 공익사업으로 수용된 토지를 사업인정고시일(사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전)로 부터 5년 이전에 취득한 토지

③ 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일(사망일)부터 5년 이내에 양도하는 토지

   비상업용토지 판정기준은 복잡하여 위에서 설명한 것 외에도 면적제한, 사업용으로 의제 등 많은 예외 요건들이 존재하고 있습니다.

   토지 양도시에는 전문가(법률중개사)와 상의하여 충분히 검토한 후에 신고해야 세금을 과다납부하거나 과소신고로 추징당하는 불이익을 피할 수 있습니다.

   한편 ‘비업무용토지’가 아닌 ‘비사업용토지’를 포괄적으로 규정하여 장기보유특별공제를 배제하고 고율의 중과세율를 적용하는 현행제도는 경제적 자원이 효율적으로 이용되는데 장애물이 될 수 밖에 없습니다.

   따라서 국회에서 조속히 비사업용 중과세제도를 폐지하고 그에 따른 부작용을 개선하고 보완하여, 국가경제의 자원이 원활한 흐름이 될 수 있기를 기대합니다.

[참고] : 부수토지와 부속토지

   부수토지와 부속토지란 같은 뜻으로 사용됩니다.

   * 부수토지 : 국세에서 사용하는 용어

   * 부속토지 : 지방세에서 사용하는 용어

 ◆ 주택의 부수토지 (소득세법 시행령 168조의 12)

   * 도시지역 안 : 건물 바닥면적의 5배

   * 도시지역 밖 : 건물 바닥면적의 10배

◆ 건축물의 부속토지의 별도합산과세 (지방세)

용 도 지 역 별		적용배율
도시지역	전용주거지역	5배
	준주거지역, 상업지역	3배
	일반주거지역, 공업지역	4배
	녹지지역	7배
	미계획지역	4배
비도시지역		7배

* 上記 내용은 비사업용토지 중과세제도가 폐지되어도 숙지하고 있어야 바람직한 내용입니다