□ 2006년도 아파트시장 전망

[피터팬]

□ 2005년도 아파트시장 결산 :

- 2005년 상반기는 강남, 분당, 용인지역 일대 아파트 가격급등

- 2005년 하반기엔 강남권 중대형 아파트, 재건축 중심으로 하락세 실현

2005년도 상반기까지 나타난 아파트가격 급등의 원인과 현상은 저금리 기조로 인한 부동자금 유입, 재건축 및 고급 주상복합아파트 가격상승, 국지적(局地的) 시장 불안과 가격 차별화 및 양극화 발생 등으로 요약될 수 있다. 지난 3~4년간 아파트 가격급등에 대해 대신경제연구소는 2005년 7월 현재 서울 아파트 가격이 평균 29.5%, 강남·서초·송파 강남3구 지역은 43.7% 정도 거품이 끼였다고 발표한 바 있다.

이렇게 지나치게 과열된 부동산경기를 잡기위해 정부는 부동산가격안정을 위한 조치로 2005년 8월 31일 부동산종합대책을 발표하였다. 세제강화 및 공급확대라는 두 축으로 구성된 8.31 대책은 단기적으로 주택가격(특히 재건축)을 10~20% 정도 하락시켰으며, 과거 10.29대책보다 그 규제강도와 내용면에서 훨씬 강화된 정책이라 할 수 있다.

특히 8.31대책의 특징은 아파트 공급확대와 택지개발의 단계별 계획을 입안하고 있다는 점이다. 구체적 내용을 살펴보면 2006년부터 향후 5년간 수도권에 연간 900만평씩 4천 500만평을 개발, 150만(이중 41만 5천 가구는 중대형 아파트)가구 공급계획과 송파신도시 개발, 기존 택지지구 확대, 판교 중대형 공급 물량확대 등 주택물량 확대공급책을 제시했다.

예를 들면 200만평 규모의 송파신도시는 중대형 아파트 2만 가구를 포함 총 5만 가구를 건설키로 하고 판교신도시 역시 처음보다 2,546가구 늘어난 2만 9,350가구 물량이 공급될 예정이다. 게다가 공영개발 확대와 분양권전매 강화, 강북재개발 추진 등을 마련함으로서 정부는 적극적으로 부동산시장에 개입하고 있다. 이러한 물량공급 확대와 각종 세금 부담이 가시화됨에 따라 8.31 대책이후 아파트 가격은 하락세로 반전되었다.  

그러나 이러한 가격조정은 강남권과 강북지역 간에 있어 그 양상을 달리하고 있다. 즉 강남권 일대 아파트가격은 꾸준히 하락 조정을 받고 있는 반면 공영개발 및 뉴타운지구로 지정된 일부 강북지역과 2005년 4월 35만평 규모의 서울 숲 완공, 2005년 10월 복원을 완료한 청계천 주변일대 아파트가격은 완만한 가격상승 곡선을 그렸다.  

한편 2~3년 전만 해도 분양률이 높았던 부산, 대구, 울산 등 지방 아파트시장은 과잉공급에다 담보대출제한 등 8.31대책 영향으로 이제는 첨예화된 분양경쟁시대에 접어들었다. 또한 중장기적 개발계획을 갖고 있는 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 일부 호재지역 주변을 제외한 대부분 지방은 8.31대책 효과와 금리인상, 동시분양 폐지로 인해 투기수요가 사라지고 중소건설업체의 분양포기 사례가 늘어나면서 지역시장별 아파트가격 및 청약 양극화 현상이 두드러지게 나타났다.  

이렇게 아파트 매매시장이 전반적인 가격하락국면에 접어든 반면 전세시장은 매입수요가 전세수요로 전환, 짝수 해(年)를 앞둔 선취매 증가, 아파트값 하락에 대한 관망세 및 기대심리 저변 확산, 보유세 부담전가 등으로 인하여 전세값 상승이 나타났다. 강남권 중대형아파트에서 출발된 전세값 상승은 2005년 추석이후, 수도권뿐만 아니라 소형아파트 및 지방까지 확산되었다.  

2005년 전반적인 아파트시장 특징을 살펴보면 강남과 비강남(지역별),  대형과 소형(평수별) 그리고 아파트와 비아파트(유형별)로 구분되어 차별화 현상이 유난히 두드러진 해라 할 수 있다. 차별화 현상은 소득편차 증가와 수급 불균형, 정부 규제정책, 주거트렌드 변화, 약 430조 부동자금 등 복합적인 원인에 의한 결과물이다. 이러한 아파트 시장의 차별화, 양극화 현상은 2006년도에는 다소 완화될 가능성도 있지만 시장흐름상 상당기간 지속될 것으로 보인다.  

□ 2006년도 아파트시장 전망 :

- 2006년 상반기까지 하향 안정세 유지될 듯

- 2006년 하반기 이후, 국지적 가격상승 가능성 열려

2006년부터는 종합부동산세 강화 및 재산세 인상, 1가구 2주택자 양도세 중과, 기반시설부담금제 도입과 재건축·재개발 분양권 주택 간주 등 각종 규제정책에다 금리인상 조치까지 겹쳐 본격적인 아파트 방매(放賣)현상이 나타날 것으로 보인다. 따라서 2005년도 8.31대책 전후로 나타난 아파트가격 하락기조는 적어도 2006년도 상반기까지 유지될 것으로 전망된다.

지난 2005년 10월 17일 발표한 주택산업연구원 설문조사에 의하면 응답자 절반이 내년까지 평균 5~10% 이상 집값이 하락할 것이라고 답하였다. 특히 상대적으로 투기적 가수요가 몰렸던 강남권 일부 재건축 아파트 가격은 8.31 대책발표 이후 약 15~20% 이상 급락했고, 이는 재건축 규제완화정책이 대두되지 않는 한 추가적인 하락 가능성도 농후하다.

한편 2005년 10월 11일, 한국은행은 콜금리목표를 0.25%p 오른 3.50%로 발표하였다. 이는 최근 수년간 이어진 집값 불안의 가장 큰 원인 중 하나였던 저금리기조에 종지부를 찍고, 금리상승 궤도에 진입함을 의미한다. 금리는 아파트가격에 지대한 영향을 미치는 변수로    부동산가격과는 역비례(相反) 관계에 있다. 즉 금리가 인상되었다는 것은 반대로 부동산 가격이 하락할 수 있음을 뜻하는 것이다.

신규아파트 분양시장을 살펴보면 2005년도와 마찬가지로 투기적 가수요뿐만 아니라 실수요자 역시 관망세를 유지, 내집마련 시기를 유보하면서 분양 및 거래시장은 크게 위축될 것으로 보인다. 특히 2주택 이상 담보대출 만기 연장 불허, 종합부동산세 강화, 2주택자 이상 양도소득세 중과조치, 재건축·재개발 조합원 분양권 주택 간주조치 등으로 쌓이는 매물은 증가하는 반면 매수세는 감소되어 거래중단과 함께 아파트가격 추가하락이 불가피할 것이다.

이에 따라 수요자 측면에서는 소비자들의 주택구입 심리는 꽁꽁 얼어붙고, 공급업자인 건설회사 입장에서는 분양연기 사례가 늘어나 향후 분양시장은 더욱 불확실할 것으로 예측된다. 하지만 주택가격의 급·폭락 가능성은 비교적 적어 보인다. 왜냐하면 금리가 추가 인상된다 할지라도 그 상승 폭은 크지 않아 당분간 저금리 기조 자체는 유지될 것으로 보이며 또한 경기회복에 대한 기대감이 살아 있는데다 서울 등 수도권의 경우 짧은 시간 내 공급(입주)물량이 조절되기 어렵기 때문이다.     

매년 정부가 정한 주택수요에 따른 전국적인 공급목표량은 52여만 가구 정도인데, 2004년 경우 46만 4,000가구가 공급되어 수급목표치에 미치지 못했으며, 게다가 8.31 주거안정을 위한 주택공급확대계획 중 판교를 제외한 송파신도시 등 나머지 신도시 건설은 빨라도  4~5년 이상의 공기(工期)가 필요하기 때문에 단기적으론 주택수급(需給) 불균형 문제가 내재할 수 밖에 없다.

따라서 리모델링이 가능한 중·대형 노후아파트 대단지나 학군이 우수한 강남권 일대 신축 중대형아파트, 공영개발과 강북재개발 주변아파트, 청계천 복원으로 특혜를 보는 아파트 등 일부 호재가 넉넉한 강남권과 강북지역 아파트 그리고 분당, 과천, 용인, 김포, 파주, 동탄 등 신도시 아파트는 국지적 가격상승 및 강보합세 가능성이 있다.  

2006년도에 가장 큰 이슈 중 하나는 판교신도시라 할 수 있다. 판교신도시 공급일정은 전용면적 25.7평 이하 아파트는 2006년 3월, 25.7평 초과 아파트는 2006년 8월께 분양될 예정이며 입주시기는 2008년 말경으로 예정되어 있다. 예상 평당분양가는 1,200~1,500만원 정도로, 분양권전매가 강화됨에 따라 청약시장이 실수요 위주로 재편될 것으로 보인다. 또한 중대평형 분양제도 개선으로 판교신도시 중소평형 청약 경쟁률은 당초 예상보다 높아질 가능성이 크다.

8.31대책 이후 가격슬림화를 시도하고 있는 부동산시장은 담보인정비율(LTV)하향조정과 2주택자의 신규담보대출 제한, 그리고 금리인상 조치 등으로 2006년도 역시 아파트 투자환경이 크게 악화될 것으로 보인다. 따라서 향후 대출을 고려하고 있는 실수요자 입장이라면 정부가 국민주택기금을 통해 마련 중인 생애최초 주택구입 자금, 근로자·서민주택 구입자금 대출을 활용하거나 주택금융공사의 고정금리 모기지론(보금자리론) 등 서민주거안정 지원자금을 적극적으로 고려하는 것이 좋다.

또한 주택공급을 담당하는 건설회사 입장에서는 수요자의 질적 변화에 따른 양질의 주택공급, 평형수 조정, 마케팅전략 등 시장에 대한 새로운 접근이 필요하다. 즉 수요자의 눈높이에 부응하는 다양한 개발·마케팅 방식이 분양성공의 관건이 될 것이다. 만약 민간 주택업체들이 분양을 연기하거나 포기하는 가운데 공급이 지나치게 떨어진다면 향후 2~3년내 집값이 재(再)상승할 가능성은 항상 열려 있다고 본다. 따라서 공급확대의 실효성과 실수요자를 위한 내집마련의 구체적 활성화 방안마련 등 그 후속조치에 따라 2006년 아파트 시장의 향방은 크게 달라질 것이다.