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부동산 매매시 확인 점검 사항
계약전 확인 사항 |
계약하고자 하는 물건의 소유자 이름과 해당 물건의 주소 확인
- 관할 등기소 : 토지, 건물 등기부등본 각 1통 발급
- 구청 : 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용 계획확인원 각 1통을 발급
권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등)확인
사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부, 임대차, 물리적 하자여부 등)확인
등기부 등본 열람 및 확인방법
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등기부 등본 열람 및 확인 장소 : 해당 물건지 관할 등기소
체크 포인트 - 소유자와 파는 사람이 동일인인지 확인
용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등 확인
유의 사항 : 계약시 등기부 등본 발급날짜 필히 확인
- 발급날짜와 계약 체결일 사이에 다른 물건이 설정 될 소지 있음
단독주택 매입 추가 확인 확인사항
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단독주택 매매계약일 경우 토지대장, 건축물관리대장, 도시계획 확인원 등 열람
유의 사항 : 단독주택 중에는 토지대장에 올라 있어도 가옥대장에 없는 무허가 건물소지 있음
도시계획 확인원을 통해 주택이 철거 대상여부, 토지나 주택이 도로선에 저촉여부 확인
현장답사 시 확인 사항
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현장에서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태등을 점검
유의사항 : 반드시 현장에 나가보아야 함
계약전 마지막 점검 사항
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매도자 : 양도소득세 확인
매수자 : 등록세와 취득세 확인
소유권의 제한여부 확인 : 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등
유의사항
단기간 내의 소유권 변동 여부와 권리변동 관계가 복잡한 물건은 유의
소송으로 확정판결을 받은 물건 매수시 패소인을 찾아 사실 여부를 확인
계약시 유의 사항
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대리인 계약시 위임장관련
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부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는
취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일등의 명시 확인
중개업소 선정시
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반드시 공증된 중개업소를 이용(중개 사고 방지)
- 허가증과 업무보증서 붙여 놓았는지 확인
- 허가증의 허가번호와 대표자 성명 확인 후 구청에 문의하여 공증된 중개업소인지 확인
- 업무보증서의 보증기간 확인(효력 발생에 관련하여 중요함)
계약서 내용 확인 사항
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부동산 전세,월세 계약시 확인, 점검 사항
임대차 계약전에 확인해야 할 일
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등기부 등본 열람, 확인하여야 함
열람, 확인 장소 : 법원등기과, 등기소
확인 사항
등기부 등본상의 소유자의 실소유자, 계약체결 당사자여부 확인 (주민등록증 확인)
등기부 등본의 갑구 기재사항인 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 이는 내용 확인
등기부 등본의 을구 기재사항인 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외 권리의 등기 확인
등기부 등본상 근저당 등 권리의 등재 시
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임대차 계약서 작성시 확인사항
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등기부 등본확인 및 확정일자
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임대차 계약시 확인사항
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계약당사자 확인
- 계약 상대방은 등기부상 소유자여야 함
- 대리인이 출석시 소유자 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인
반드시 체크해야 할 사항
등기부상의 소유주가 아니고 실거주 소유자더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야함
대리인 출석시 주민등록증등의 신분증등으로 대리인인지 확인
매매계약 해제 시 알아야될 사항
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1. 계약금만 지불한 경우
매도인이 해제 : 계약금액의 배액을 상대방에게 지불.
매수인이 해제 : 상대방에게 지불한 계약금을 포기
단) 매매계약 해제를 원할 시 상대방에게 매매계약의 해제를 통보해야 함
2. 중도금을 치르고 잔금 지급을 매수인이 지체할 경우
정해진 날짜에 잔금을 지급하지 않았다고 하여 바로 매도인이 매매계약을 해제할 수 없음
상당한 기간(보통 7일)을 정하여 잔금지급을 독촉. - 독촉 이 후에도 잔금이 지불되지 않으면 계약 해제 가능
3. 매도인이 잔금을 받지 않으려고 할 경우
중도금을 치른 상태에서 매도인이 잔금수령을 거절하고 매매계약을 해제하자고 주장해도
매수인에게 귀책사유가 없는 한 계약은 해제할 수 없음
매수인은 잔금 지급기일에 잔금을 법원에 공탁하고 소유권 이전등기 절차 이행청구의 소를
제기하여 확정판결을 받으면 매도인의 협조 없이도 등기이전 가능
부동산 등기시 준비서류
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