스크랩 부동산 계약시 확인-점검 사항

[박상윤]

부동산 매매시 확인 점검 사항

 

 

계약전 확인 사항

계약하고자 하는 물건의 소유자 이름과 해당 물건의 주소 확인

- 관할 등기소 : 토지, 건물 등기부등본 각 1통 발급

- 구청 : 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용 계획확인원 각 1통을 발급

권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등)확인

사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부, 임대차, 물리적 하자여부 등)확인

등기부 등본 열람 및 확인방법

등기부 등본 열람 및 확인 장소 : 해당 물건지 관할 등기소

체크 포인트 - 소유자와 파는 사람이 동일인인지 확인

용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등 확인

유의 사항 : 계약시 등기부 등본 발급날짜 필히 확인

- 발급날짜와 계약 체결일 사이에 다른 물건이 설정 될 소지 있음

단독주택 매입 추가 확인 확인사항

단독주택 매매계약일 경우 토지대장, 건축물관리대장, 도시계획 확인원 등 열람

유의 사항 : 단독주택 중에는 토지대장에 올라 있어도 가옥대장에 없는 무허가 건물소지 있음

도시계획 확인원을 통해 주택이 철거 대상여부, 토지나 주택이 도로선에 저촉여부 확인 

현장답사 시 확인 사항

현장에서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태등을 점검

유의사항 : 반드시 현장에 나가보아야 함

계약전 마지막 점검 사항

매도자 : 양도소득세 확인

매수자 : 등록세와 취득세 확인

소유권의 제한여부 확인 : 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등

유의사항

단기간 내의 소유권 변동 여부와 권리변동 관계가 복잡한 물건은 유의

소송으로 확정판결을 받은 물건 매수시 패소인을 찾아 사실 여부를 확인

계약시 유의 사항

등기부상의 소유자와 직접 계약시 : 주민등록증 대조 확인 또한 미성년자나 금치산자, 한정치산자 여부 확인

- 대리인과 계약시 : 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인

참고사항 : 계약은 등기부상의 소유자와 직접하는 것이 가장 바람직함

미성년자일시 : 법정 대리인의 동의서 확인

 

대리인 계약시 위임장관련

부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는

취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일등의 명시 확인

중개업소 선정시

반드시 공증된 중개업소를 이용(중개 사고 방지)

- 허가증과 업무보증서 붙여 놓았는지 확인

- 허가증의 허가번호와 대표자 성명 확인 후 구청에 문의하여 공증된 중개업소인지 확인

- 업무보증서의 보증기간 확인(효력 발생에 관련하여 중요함)

계약서 내용 확인 사항

등기부 등본상과 토지 대장상 목적 표시여부

- 대금의 액수와 지불시기사항

- 매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호

- 부동산 명도 시기

- 부동산 소유권 이전 및 매매 물건이 멸실, 훼소 등 매도인의 책임사항

- 특약, 입회인

소유권 등기 이전 시

양도 사실 신고

- 매도인 거래 내용 소유권 이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지 거주지 관할 세무서에 먼저 신고해야 함
  (세무서에서 신고확인서 발급)
-매도인은 신고확인서를 매수인에게 전달
  (신고확인서가 없으면 매수인은 등기 이전을 할 수 없음)

등기이전시 구비서류

 

매도인 : 검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록 등본

- 매수인 : 검인계약서, 주민등록등본, 등록세영수필확인서. 통지서, 국민주택채권매입필증, 토지대장, 건축물관리대장

부동산 전세,월세 계약시 확인, 점검 사항

 

임대차 계약전에 확인해야 할 일

등기부 등본 열람, 확인하여야 함

열람, 확인 장소 : 법원등기과, 등기소

확인 사항

등기부 등본상의 소유자의 실소유자, 계약체결 당사자여부 확인 (주민등록증 확인)
등기부 등본의 갑구 기재사항인 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 이는 내용 확인
등기부 등본의 을구 기재사항인 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외 권리의 등기 확인

등기부 등본상 근저당 등 권리의 등재 시

 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여

먼저 입주해 있는 전세 보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 확인합니다.

이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이

세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 판단됩니다.
(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있음)

임대차 계약서 작성시 확인사항

계약서는 일반적으로 사용되는 부동산 계약서 사용

- 계약서에 기재 되어 있어야 할 사항

- 부동산 표시란에 물건 소재지와 면적 기재 확인

- 계약 내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일

- 인적 사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인

- 계약조항 검토 후 특약사항에 명시할 내용

계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용

잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용

잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용

계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용

각종 권리 제한 등에 말소 또는 인수에 대한 내용

등기부 등본확인 및 확정일자

계약 체결 후 중도금, 잔금 지급 전에 등본을 다시 한번 확인
 (계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인)

- 관할 동 사무소에 주민등록등본 1통과 임대차 전 월세 계약서 원본등을 제출 확정일자 도장 날인

 

임대차 계약시 확인사항

계약당사자 확인

- 계약 상대방은 등기부상 소유자여야 함

- 대리인이 출석시 소유자 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인

반드시 체크해야 할 사항

등기부상의 소유주가 아니고 실거주 소유자더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야함

대리인 출석시 주민등록증등의 신분증등으로 대리인인지 확인

매매계약 해제 시 알아야될 사항

1. 계약금만 지불한 경우

매도인이 해제 : 계약금액의 배액을 상대방에게 지불.

매수인이 해제 : 상대방에게 지불한 계약금을 포기

단) 매매계약 해제를 원할 시 상대방에게 매매계약의 해제를 통보해야 함


2. 중도금을 치르고 잔금 지급을 매수인이 지체할 경우

정해진 날짜에 잔금을 지급하지 않았다고 하여 바로 매도인이 매매계약을 해제할 수 없음

상당한 기간(보통 7일)을 정하여 잔금지급을 독촉. - 독촉 이 후에도 잔금이 지불되지 않으면 계약 해제 가능

3. 매도인이 잔금을 받지 않으려고 할 경우

중도금을 치른 상태에서 매도인이 잔금수령을 거절하고 매매계약을 해제하자고 주장해도

매수인에게 귀책사유가 없는 한 계약은 해제할 수 없음

매수인은 잔금 지급기일에 잔금을 법원에 공탁하고 소유권 이전등기 절차 이행청구의 소를

제기하여 확정판결을 받으면 매도인의 협조 없이도 등기이전 가능

부동산 등기시 준비서류

 매도인 구비서류 : 매도용 인감증명 1통, 주민등록 1통, 등기권리증, 인감도장

- 매수인 구비서류 : 주민등록등본 1통, 토지대장 1통, 건축물관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통