스크랩 상가건물 임대차보호법의 적용 대상

[최윤섭]

상가건물 임대차보호법에서 상가 또는 건물이란... 건축허가를 받아 건축하여 건축물대장 등 공부가 존재해야 상가 또는 건축물로 인정을 하므로... 무허가건축물 또는 비닐하우스 같은 가설건축물에는 적용이 되지 않으며... 임차인이 사업자등록을 하지 않은 임대차의 경우에는 적용대상이 아닙니다... 참고하세요.

  「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상

      1. 일정 범위의 상가건물 임대차

    - 「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은... 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문).

    ㆍ 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.

    ㆍ 상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).

    - 그러나, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금을 초과하지 않는 상가건물 임대차의 경우에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).

    ㆍ 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받는 보증금액은, 서울특별시는 2억 6,000만원, 서울특별시를 제외한 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역은 2억 1,000만원, 군 지역과 인천광역시 지역을 제외한 광역시는 1억 6,000만원, 그 밖의 지역은 1억 5,000만원 입니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 상가건물의 용도 등 확인

      1. 건축물대장이란

    - 건축물대장은, 건축물의 소유ㆍ이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부입니다(「건축법」 제38조제1항).

    - 건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있으며, 상가건물의 경우 소유자가 구분되어 있지 않는 경우 일반건축물대장, 소유자가 구분되는 경우 집합건축물대장으로 나누어져 건축물과 대지의 현황이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제4조).

      2. 건축물대장의 구성

    - 일반건축물대장은 갑(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제1호서식)ㆍ을(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제2호서식)로 구성되어, 갑에는 상가건물의 고유번호 및 위치와 대지면적, 용도지역, 용도지구, 용도구역 등이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제1항).

    ㆍ 갑에 건축물현황 및 상가건물소유자의 성명이 기재되어 있으며, 건축물현황란 또는 소유자현황이 부족한 경우 나머지 건축물현황 또는 소유자현황은 을에 기재됩니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제1항).

    - 집합건축물대장은 표제부 갑(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제3호서식)ㆍ을(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제4호서식)로 구성되어, 표제부에는 상가건물의 고유번호 및 위치와 대지면적, 용도지역, 용도지구, 용도구역 등이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제2항).

    ㆍ 표제부에 건축물현황 및 상가건물소유자의 성명이 기재되어 있으며, 건축물현황란이 부족한 경우 나머지 건축물현황은 표제부 을에 기재합니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제2항).

      3. 건축물대장 등ㆍ초본의 열람 또는 교부

    - 건축물대장 등ㆍ초본을 열람 또는 교부 받고자 하는 사람은 수수료를 납부하고, 건축물대장의 표제부 또는 표제부의 전체면 또는 건물현황도 등에서 필요한 부분을 선택하여 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청하거나, 전자민원G4C에 신청하여 열람 또는 교부받을 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항ㆍ제7항).

    ㆍ 건축물대장 등ㆍ초본의 첫째 장에 “이 등ㆍ초본은 건축물대장의 원본내용과 틀림없음을 증명합니다.”는 문구와 담당자의 성명과 연락처를 표기하고 관인이 날인되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제4항).

      4. 건축물대장에서 확인할 사항

    - 상가건물을 임차하기 전에 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지를 확인해야 합니다.

    - 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여, 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지를 확인해야 합니다.

    - 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 동일한지를 확인해야 합니다.

    ㆍ 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 다를 경우, 부동산등기부의 건물소유자가 임차하려는 상가건물의 진정한 소유자이므로 부동산등기부의 건물소유자에게 상가건물을 임차해야 합니다(「부동산등기법」 제56조제2항).

    - 건축물의 대지면적, 연면적, 건축면적, 부속건축물의 현황 및 오수정화시설을 확인해야 합니다.

    ㆍ 희망하는 업종에 비해 오수정화시설 용량이 부족한 경우에는 영업신고증 등을 발급 받을 수 없는 문제가 발생할 수가 있기 때문에 오수정화시설을 확인해야 합니다.

    - 건축물현황 및 변동사항을 확인해야 합니다.

    ㆍ 건축물현황에는 현재 건축물이 각 층별로 어떠한 용도로 사용되고 있는지가 기재되고, 변동사항에는 건축물의 변동내용 및 원인이 기재되어 있습니다.

    ㆍ 변동내용 및 원인에 “위반건축물”이라고 기재되어 있으며, 위반일자, 위반내용, 시정명령한 내용이 함께 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조제1항).

    ㆍ 만약, 위반내용을 시정하지 않은 채 그대로 둔 상태라면, 상가건물소유자에게 위반건축물의 시정을 요청하여 임대차계약을 체결하면 됩니다.