임대차 보호-보증금 회수

[똘레랑스]

● 보증금의 회수

    보증금은 임차인의 주거생활의 기반이자 전재산이므로 이의 회수가 중요한 문제로 대두되고 있는데 반드시 임대기간 종료 1 ~ 2달전에 임대인에게 통보하여 보증금을 반환하라고 통보하여야 한다. 임대보증금을 확보하기 위한 기본적인 조치는 등기를 살펴보고 하자가 없으면 주민등록의 전입신고와 확정일자를 통한 우선변제권을 확보하여야 한다.

    또한 계약기간이 종료시 전세금을 반환하여 주지 않을 때 처음부터 소송을 제기하면 시간이 오래 소요되고 비용이 만만치 않으므로 가장 중요한 당사자간의 대화를 통해서 원만한 타협을 이루도록 해야 한다. 소송을 제기하기 전에 민사조정제도나 제소전화해제도 이용하면 비용이 저렴하고 절차가 신속하게 해결될 수 있다. 이렇게도 해결이 되지 않을 경우에는 보증금 반환청구소송을 통하여 승소판결후 경매신청하여 보증금 확보 가능하다.

1. 확정일자 제도의 활용

    가. 개  념
         확정일자란? 계약서를 공인기관에 가져가서 보관하는 장부에 임대차계약의 내용인 기간과 금액을 기록해 놓음으로 객관적 증명을 하는 것으로 이를 가지고 제3자에게 계약사실을 주장할 수 있다. 이때 공인기관에는 임대차계약서에 둥그런 관인을 찍고, 관인을 찍은 날짜와 장부상의 일련번호를 기록하여 이러한 문서가 존재하고 있음을 공식적으로 확인하는 증명을 말한다.
         확정일자를 갖춘다는 것은 임대차 계약시 그 계약서가 틀림없이 있었다는 것을 증명하기 위하여 법원ㆍ동사무소ㆍ공증사무소에서 일자를 확인해주는 제도로써 법원서기나 공증인이 대장에 기입하고 증서 상에 확정일자를 부여하는 것을 말한다. 여기서 확정일자를 갖출 것을 요구되는 이유는 보증금 액수에 대하여 아무런 공시없이 우선변제권을 인정한다면 임대인과 임차인의 담합에 의한 보증금액수의 증액이 가능하여 다른 채권자들의 권리를 해할 수 있기 때문이다.

    나. 주택임대차시 확정일자인의 효력
         통계를 보면 6대 도시 가구의 60.2%가 전세나 월세로 산다고 한다.(2000년말 기준?) 그 많은 세입자들은 항시 임대보증금에 대한 불안감은 떨칠 수 없이 살아가는 것이 현실이다. 혹시라도 임대하여 사는 주택이 경매라도 되면 자신의 보증금은 확보할 수 있을 것인가? 그래서 임대보증금을 확보하기 위하여 등기부상 전세권등기를 하여야 제일 안전하지만 대부분의 집주인이 꺼리므로 방법을 찾아야 하는데 그 방법이 바로 확정일자제도로 이를 활용하면 전세권등기와 같은 효력이 발생하고 일정 범위에서는 전세권설정보다도 우선한 효과를 누릴 수 있다.
         확정일자는 채권에 불과한 임대차 관계를 물권화시키므로 일반 채권이나 후순위물권에 우선하여 변제받을 수 있는 것이다. 전세기간 중에 집주인이 바뀌어도 세입자권리는 자동 승계되므로 계약서를 작성하거나 다시 확정일자를 받지 않아도 된다.

    다. 확정일자인제도와 전세권설정과의 차이점
         우선 확정일자인을 갖춘 전세입자는 집주인에게 전세금을 반환받기 위해 전셋집을 경매 신청을 할 수 없다. 하지만 전세권설정자는 주인이 전세금 반환을 늦출 경우 직접 법원에 경매를 신청할 수 있다. 또한 전세권은 전세기간 내에 전전세 또는 임대할 수도 있고 다른 사람에 담보나 양도를 할 수도 있으나, 확정일자인 제도는 단지 전세를 든 집이 경매에 부쳐졌을 때 자신의 보증금을 회수하는 데에 있다. 확정일자인은 임차인이 주민등록을 이전해야만 효력을 갖는데 반해 전세권은 주민등록이전 여부와 관계없이 효력을 갖는다.
         확정일자인은 아무 때나 받을 수 있으나, 경매나 기타유사시 변제순위를 정할 때 기준이 전세계약일이나 입주일이 아니고 확정일자인을 받은 날이 기준이 되므로 계약 즉시 받아놓아야 한다.
         ※ 확정일자 날인과 전세권설정의 비교

             ① 비  용 : 확정일자 날인 - 공증인사무소(1,000원), 등기소·동사무소(600원) / 전세권설정 - 전세금에 비례(등록세 : 전세금의 0.2%, 교육세 : 등록세의 20%)

             ② 절  차 : 확정일자 날인 - 임차인이나 대리자 누구나 계약서만 있으면 가능 / 전세권설정 - 임대인의 전세권등기설정 동의가 필요, 전세권설정용 인감증명서가 필요

             ③ 관할처 : 확정일자  날인 - 관할등기소, 공증인사무소, 동사무소 / 전세권설정 - 관할등기소

             ④ 효  력 : 확정일자 날인 - 보증금변제 우선순위상 전세등기와 효력은 동일하나 제3자에게 효력승계는 불가(주택 인도와 주민등록 필요) / 전세권설정 - 후순위권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 전세금 변제 효력승계 및 집주인 동의없이 전전세 가능(조건이 없슴)

             ⑤ 보증금 반환 : 확정일자 날인 - 경매청구권이 없으며 보증금반환청구의 소를 제기, 판결을 받아야 함 / 전세권설정 - 경매신청을 바로 할 수 있어 전세보증금 확보가 가능

2. 민사조정제도

    민사조정제도는 민사에 관한 분쟁을 간단한 절차에 따라 당사자 사이의 상호양해를 통해 실정에 맞게 해결하는 것을 목적으로 하는 제도로 단심제이기 때문에 절차가 신속하고 조정신청시 민사소송 인지대의 1/5이기 때문에 비용이 매우 저렴하다.
    조정이 성립하면 그 합의내용을 기재한 조서의 내용이 재판사의 화해와 동일한 효력이 있고, 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문에 만일 상대방이 조정조항에서 정한 의무를 성실하게 이행하지 않을 경우에는 조정조서를 채무명의로 하여 강제집행할 수 있다.

3. 제소전 화해제도

    전세보증금의 분쟁시 소송 전에 화해는 간단하고 신속할 뿐 아니라 비용도 거의 들지 않는 장점이 있다. 제소전화해제도는 일반적인 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 소송제기 전에 지방법원단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 것을 말한다. 제소전화해는 성립되면 판결과 동일한 효력을 갖기 때문에 내용이 사회통념이나 법률로 인정될 수 없는 것을 제외하고는 어떤 내용이라도 제한이 없다. 화해비용은 화해가 성립되면 각자가 부담하고 성립되지 않으면 신청인이 부담하는 것이 원칙이다.

4. 공정증서

    전세 분쟁으로 법정에 서게되면 집주인 세입자 모두 피해를 보게된다. 끝내 조정이 이뤄지지 않으면 집은 경매에 부쳐지게 되는데 이 경우 시세보다 헐값에 경락되기 쉽상이어서 집주인의 피해가 커진다. 세입자도 1백여만원의 소송 가압류비용이 들고 무엇보다 판결까지 걸리는 시간이 부담스럽다. 이에 따라 법률전문가들은 최근 법원의 화해성립 사례를 기준으로 당사자간 특수한 사정을 감안하여 합의안과 어음을 주고받은 뒤 이를 공증받는 방안을 권고하고 있다.

    공증이란? 중요한 거래에 대해 증거를 남기고 분쟁을 예방하며 권리행사를 쉽게 하기 위해 공증인이 법률행위에 대한 공정증서를 작성하여, 확정일자 등을 교부받는 것을 공증이라고 한다. 공증은 소송보다 당사자간 합의 문건을 바탕으로 약속어음을 만든 뒤 공증 절차를 밟으면 집주인과 세입자 모두 신속하고 간편하게 분쟁을 해결할 수 있다. 당사자가 화해조건에 합의한 뒤 이를 문서와 약속어음으로 만들어 공증인가합동법률사무소에서 10만원 안팎의 수수료를 내고 공증을 받는다. 이는 판결 조정조서 등의 법률적 효력이 있다. 세입자가 굳이 이사하지 않아도 된다면 우선 떨어진 전세의 시세만큼만 집주인으로 부터 돌려 받는 감액전세를 제시하고 있다. 이 때 세입자가 집주인의 입장을 고려해 시세보다 조금 높은 값에 재계약하면 해결이 쉽게 해결 될 수 도 있다. 그러나 세입자가 시세를 고집하거나 현금확보 필요성을 주장한다면 보증금을 낮춰 새 입주자를 찾은 뒤 차액에 대해 일정비율의 이자를 세입자에게 지급하는 방식의 역월세도 한 방법이다. 즉 세입자가 임대인으로 집주인이 임차인으로 입장을 바꾼 임대차 계약하여 공증을 하는 것이다.

5. 소  송

    소송은 많은 시간과 비용을 들여야 하고 심리적인 고통도 만만치 않기 때문에 대화와 타협을 통해서 분쟁을 해결하도록 최선을 다하고 어디까지나 최후에 선택도록 한다. 소송을 제기하기 위해서는 소장을 작성해고 증빙자료를 첨부하여 관할 법원에 제출해야 하는데 본인이 작성하기 어려울 때에는 법무사를 이용하면 된다.