<능곡뉴타운 성공을 위한 공부> 관리처분계획 - 보상 및 분양권관련
1) 조합원(또는 토지등소유자)은 분양대상자가 되는 게 아닌가요 ?
정비구역안에 소재한 토지등소유자는 < 도시 및 주거환경 정비법> 제 19조 제1항에 의해 조합원이 되는 것이나 분양 대상자는 관련규정 및 조합정관에서 정하는 기준에 부합되는 조합원만 분양대상자가 되는 것입니다. 따라서 조합정관 동의시 이 부분을 명확히 확인해야 할 것입니다.
2) 분양대상 조합원이 소유한 건축물과 토지의 보상가는 어떻게 결정되나요? 만약 보상가격에 만족 못할시 이의 제기는 어떻게 하나요?
사업시행인가 당시의 건축물, 토지의 위치, 이용상황, 시세등 모든 상황을 종합하여 <도시 및 주거환경 정비법> 제48조 제5항에 의해 시장, 군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평가하여 산정 합니다. 한편 감정평가업자 평가액이 문제가 있거나, 토지 이용 상황이 잘못 적용된 경우 등에는 관리처분계획의 인가를 신청하기 전에 공람기간 동안 의견을 제시할 수 있습니다.
3) 조합원에게 분양되는 주택의 분양신청 기간과 주택규모는 어떻게 결정되나요?
<도정법> 제46조에 의하면 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지해야 합니다. 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 합니다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위내에서 연장할 수 있습니다. 또한 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 이내에 분양신청을 하여야 합니다.
분양신청시 본인의 희망평형을 희망한다 하엳 전체 조합원의 희망과 재산가액을 검토하여 주민 총회에서 평형 배정 방법을 결정 합니다.
<경기도 도시 및 주거환경 정비조례> 제18조(주택공급 기준등) 규정에 따르면 권리가액에 가장 인접한 분양주택가액의 주택을 분양하며, 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동 층 및 호의 결정은 주택 규모별 공개추첨에 의해 결정 됩니다.
4) 조합원에게 분양할때 평형배정은 어떻게 하나요?
조합원의 평형배정 방식은 권리가액 다액순으로 배정 합니다.
* 권리가액 ; 개인별 종전 토지의등의 평가액
* 분양기준가액 = 개인별 종전토지등의 평가액×비례율
사업완료후 총수입 - 총사업비용
* 비례율(%) = ----------------------------- × 100
종전토지등의 총평가액
*사업완료후 총수입 ; 조합원 일반분양아파트, 상가의 분양수입등
*총사업비용 ; 공사비, 각종용역비, 기타 사업경비
*종전토지등의 총평가액 ; 재개발구역내 조합원 소유의 토지, 건물 감정평가액의 합계
* 개별 조합원 추가 부담금 및 환급금= 분양받을 아파트의 분양가 - 개별 분양기준가액
예) 조합원A씨의 종전감정평가액 2억원, 구역내 종전자산총평가액 500억원, 총사업비용 600억원, 총사업수익 1,000억원 일 경우,
* 비례율 = 총수입(1000억) - 총사업지출(600억)/종전자산 평가액(500억) × 100 = 80%
* 조합원A씨의 분양기준가액 = 2억원 ×0.8 = 1억6천만원
* 조합원A씨가 분양받게될 아파트 분양가 1억8천만원알 경우 ---조합원A씨는 2천만원을 내고 새 아파트 입주.
5) 재개발 상가는 어떻게 배정됩니까?
<경기도 도시 및 주거환경정비조례> 제18조 제2항에 의해 주택재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분기준일 현재 다음 각호의 기준으로 공급합니다.
1순위 ; 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가, 허가 또는 신고 등을 포함.이하 이 항에서 같음0을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말함.이하 이항에서 같음)이 분양건축물의 최소 분양단위 규모 추산액 이상인 자.
2순위 ; 종전 건축물의 용도가 분양건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소 분양 단위규모 추산액 이상인 자.
3순위 ; 종전 건축물의 용도가 분양건축물용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되거나 공동주택을 분양받지 않은 자.
4순위 ; 종전 건축물의 용도가 분양 건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자.
5순위 ; 공동주택을 분양받지 않은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자.
6순위 ; 공동주택을 분양 받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자.
6) 상가소유자가 아파트를 배정받을 수 있나요?
분양대상자에 해당되지만, 향후의 조합에서의 관리처분계획에 따라 결정 됩니다.
7) 점포가 포함된 주택재개발의 경우 아파트 분양권 외에 추가로 상가분양권이 주어 지나요?
점포딸린 주택(상가주택)이라 할지라도, 아파트를 분양 받고도 권리가액이 남을 때 상가분양 신청권리가 있습니다.
분양자격은 시도조례 및 조합정관 등에서 정하고 있습니다.
8) 재개발사업구역(1구역)에서 2주택 이상 소유시 분양권은 몇개 주나요?
<도정법> 제48조 제2항 제6호에 의하면 1세대 또는 1인이 1이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급 합니다.
따라서 주택을 아무리 많이 가지고 있더라도 분양되는 아파트는 한 채이며, 나머지 금액에 대해서는 현금으로 청산 됩니다.
다만, 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시, 도 조례로주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시,도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있습니다.
9) 토지나 건물이 도로, 공원, 학교 등 기반시설 부지에 포함될 경우 어떻게 되나요?
<도시 재정비촉진을 위한 특별법> 제11조 제4항에 의하면 시장, 군수, 구청장이 재정비촉진계획에 의하여 기반시설을 설차하게 되는 경우 보상을 받은 자가 그 보상금액에 국토해양부령이 정하는 이자를 더한 금액을 시장, 군수, 구청장에게 반환하는 경우에는 당해 또는 인접한 재정비촉진구역의 토지등소유자로 보며, 이경우 해당 재정비촉진구역 사업 시행자가 기반시설의 설치에 필요한 부지를 제공한 것으로 봅니다. 또한 토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 보상금액을 반환하지 아니한 때에는 당해또는 인접한 재정비촉진구역에서 매각되는 토지 또는 건축물에 대하여 우선매수를 청구할 수 있습니다.
공공시설은 계획에 따라 구역내 어느 지역에나 설치될 수 있는 것이므로 위의 내용에 의거하여 자신의 토지나 건물이 공공용지에 위치하더라도 동일 정비구역내의 다른 조합원가 동일한 권리를 가지게 됩니다.
10) 무허가건물을 가지고 있는데도 분양대상자에 들어가나요?
무허가 건물이라도 기존 무허가건축물로 등재되어 있을시 분양 대상 입니다. <경기도 도시 및 주거환경정비조례> 제2조에 의하면 기존 무허가 건축물 이라 함은 ,<공익사업을위한 토지등의취득및보상에관한법율> (이하 토지보상법 이라함)의 규정에 의한 보상대상무허가건축물(1989.1.24 이전 건축된 무허가 건축물)을 말하며, 그 외의 무허가 건축물은 신발생건축물이라 합니다.
11) 재개발사업에서 토지지분 20㎡ 이하는 청산되는 건가요?
<도시 및 주거환경법정비법> 제47조와 제48조에 의하면 분양신청하지 않은자, 분양신청을 철회한자, 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다고 되어 있으며, 이러한 사항은 사업시행자가 수립하는 관리처분계획에서 정하도록 되어 있습니다. 따라서 토지지분 6평에 관계없이 조합정관을 통해서 청산대상이 결정됩니다.
12) 주거용 건축물의 소유자에 대해서 이주비를 받을 수 있나요?
일반적으로 주택재개발,재건축사업의 경우 이주, 철거 및 공사기간 동안 타 지역에서 거주할 수 있도록 시공사에서 전세자금 용도로 무이자 대여를 하고 있으며 준공인가되어 입주할 경우 상환하여야 합니다.
* 능곡뉴타운의 성공적 추진을 위하여 궁금한것들에 대하여 자료를 정리하여 올리고 있습니다
다음은< 이주 및 철거,청산>에 대해 올립니다. 많은 관심 부탁 드립니다.
능곡 2구역 추진위 김 수 영 (011-284-4489)