05'0831대책 Ⅲ. 서민주거 안정정책 [전세자금대출,청약통장,생애초초구입자금지원,임대주택(건설,매입)]

[김해수(청풍)]

 

Ⅲ. 서민주거 안정정책

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무주택 서민 주거안정 지원

가. 현 황

□ 연소득 3천만원 이하 계층을 위해 국민주택기금에서 저금리(5.2%)로 구입자금 지원(‘05년 계획 : 1.5조원)

□ 내집마련이 어려운 영세민을 위해 저리 전세자금 지원

 ㅇ 영세민 전세자금 : 호당 2,100～3,500만원, 대출금리 3.0%

 ㅇ 근로자 전세자금 : 호당 6,000만원, 대출금리 5.0%

□ 공공택지 예정지구내 세입자에 대해 이주자용 전세자금 지원

 ㅇ 적용대상 : 추후 당해사업지구내 주택으로 재정착하는 자

 ㅇ 지원조건 : 호당 2천만원, 3%(’04년 총 대출액 16억원)

□ 주택금융공사의 유동화 연계(MBS) 장기․고정금리부 모기지론은 ‘04.3월 공사 출범 이후 ‘05.7월까지 6.5조원 공급

□ 다만, 주택담보대출비율(LTV) 규제^* 등으로 서민들의 주택금융이용애로 상존

   * ‘02.9월 이후 일반지역 60%이내, 투기지역 아파트 40%이내 등

□ 공공이 건설하는 주택은 청약저축(월납) 가입자에게 공급

    * 무주택기간(5년), 납입회수(60회) 동일시 저축총액이 많은자 우선

 ㅇ 민영주택은 청약예금(예치) 및 부금(월납) 가입자에게 공급

    * 가입기간 2년 경과시 동일순위 부여, 추첨방식으로 공급

나. 개선 방안

□ 국민주택기금을 통한 서민주거 안정 지원자금 확대

 ㅇ 주택구입자금 예산 5천억원 증액(1.5→2.0조)

 ㅇ 주택 구입자금 금리를 소득계층 내지 주택 구입가액별로 차등화하여 지원

    * 예시 : 연소득 2천만원 이하 또는 1.5억 이하 주택은 1%p 내외 인하

 ㅇ 생애 최초 주택 구입자금 지원 재개(‘01.7～‘03.12월 한시 지원)

 ㅇ 저소득층 전세자금 대출금리 인하

    * 영세민 전세자금 : 3.0 → 2.0%, 근로자 전세자금 5.0 → 4.5%

□ 공공택지 지구내 개발이주자 전세자금 지원확대

 ㅇ 당해 사업으로 이주하는 전체가구, 지원금리 인하(3 → 2%)

 ㅇ 지원금액 : 3천만원(지방) ～ 4천만원(수도권)

□ 주택금융공사의 저소득․무주택서민에 대한 모기지론 지원 확대

 ㅇ 대상 : 일정 소득(예 : 연 2천만원) 이하 가구주(최초 주택구입자)

 ㅇ 지원 : 금리 우대 (일반 모기지론보다 0.5～1%p 인하) 및 신청시 우선지원 조치

□ 무주택자 등의 비투기지역내 25.7평형 이하 주택구입 지원을 위한 모기지 보험^*제도 도입

  * 차입자가 모기지 보험에 가입할 경우 통상보다 높은 LTV를 적용

□ 실수요자 중심의 청약제도 개편

 ㅇ 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간․소득․자산․가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여

2

공공임대주택 건설 확대

가. 현 황

□ 국민임대주택 재고 및 건설 실적

 ㅇ ‘04년 말 현재 10년 이상 장기임대가 가능한 공공임대주택 재고는 33만호로, 이 중 국민임대주택은 4.7만호

   < 공공임대주택 유형별 재고현황(’04년말, 단위 : 만호) >

계	영구 (‘89～‘92)	50년 (‘92～)	국민(30년) (‘98～)
33.0	19.0	9.3	4.7

 ㅇ 임대주택 재고를 선진국 수준으로 제고하기 위해 국민임대 100만호 건설계획(’03～’12년)을 수립․추진 중

    

총계(만호)	‘03	‘04	‘05	‘06	‘07	‘08～‘12
100	8	10	10	11	11	50

    * 장기임대주택 비중 : 한국 2.5%, 네덜란드 35%, 영국 21%, 일본 7%

□ 택지부족․주민 및 지자체 반발 등으로 인해 원활한 국민임대주택 확보에 애로

 ㅇ 국민임대주택 100만호 건설에 필요한 택지 140백만평 중 62백만 평만 확보된 상태

 ㅇ 지자체와 주민은 서민 집중거주에 따른 복지비용 증가, 주택가격 하락 등을 이유로 건설에 반대

나. 개선 방안

□ 국민임대주택의 원활한 공급기반 마련

 ㅇ 환경적 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제예정지를 활용하여 국민임대단지(현재 60개소, 1,900만평)를 추가 확대

 ㅇ 국민임대주택특별법 적용 지역의 면적 기준을 현행 최대30만평에서 최대 50만평 규모로 확대

   - 30만평 초과분에 대해서는 국민임대주택 비중을 현행 50%에서 40%로 낮추고, 10%p 물량은 중형 임대 등으로 건설

 ㅇ 국민임대주택 지원 확대를 통한 입주자 부담 완화

   - 재정 : (현행) 11.4조원 → 13.1조원(1.7조원 추가)

   - 기금 : (현행) 22.4조원 → 31조원(8.6조원 추가)

     * 입주자 부담 : 건설비의 10～40% → 10～30%로 경감

□ 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택 공급

 ㅇ 빈곤층 주거안정 효과가 큰 다가구 매입임대 공급을 확대

   - 당초 : ‘08년까지 1만호 계획(연간 2,000호)

   → ‘15년까지 5만호 계획(연간 4,500호)

   → 필요시 연간 10,000호까지 확대

 ㅇ 주공․지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대

     * 금년 500호 시범사업, ‘15년까지 매년 1천호씩 총 1만호

3

민간임대주택 활성화

가. 현 황

□ 민간임대주택 재고 및 건설 실적

 ㅇ ’04년 말 현재 민간임대주택 재고는 70.4만호

< 민간임대주택 유형별 재고현황(’04년말, 단위 : 만호) >

계	5년 (‘92～)	민간건설 (‘82～)	매입 (‘93～)
70.4	46.7	11.4	12.5

 ㅇ 민간의 장기임대 재고확보를 위해 10년 임대주택 제도를 도입(‘03.9)하고, ’12년까지 50만호 건설 계획

   * 현행 5년임대는 임대의무기간 1/2 경과후 분양전환이 가능하여 재고확보 곤란

     

총계(만호)	’03	’04	’05	’06	’07	’08～’12
50	-	3	5	6	6	30

□ 임대기간 장기화(5 → 10년)로 투자자본 회수기간이 길어지고 사업위험이 증대하여 건설업체 참여 저조

 ㅇ 대기업은 수익성 부족, 분양전환시 민원 등을 우려하여 참여를 기피

□ 미분양 해소, 퇴직자 투자처 제공 등을 위해 도입된 매입임대 제도가 투기 및 세금 도피처로 악용 우려

나. 개선방안

□ 10년 장기 민간 건설임대주택 활성화

 ㅇ 장기 자금운용이 가능한 재무적 투자자가 중심이 되는 SPC의 사업 참여를 유도

   - 사업참여 SPC에 대해 취․등록세 감면, SPC 지급배당 소득공제 등 세제혜택 부여 추진

 ㅇ 장기임대주택 건설시 당해 용도지역 용적률의 20%까지 인센티브 제공 (국토계획법 시행령 개정중)

    * 예 : 2종 일반주거지 현행 용적률 200% → 인센티브 적용후 240%

 ㅇ 주공․한국토지신탁 등 공공참여 확대로 민관경쟁 유도

  - 주공의 자체개발 택지에 85㎡ 초과 임대주택 건설 허용

□ 민간 매입임대주택 지원요건 등 강화

 ㅇ 민간 매입임대주택 등록요건 및 세제지원 요건을 강화

  - (등록요건 강화) ․매입주택수 : 현행 2호 → 5호

                     ․임대 의무기간 : 현행 3년 → 5년

  - (지방세 세제지원 요건 강화) 현행 임대기간 3년 → 5년

 ㅇ 매입임대 사업자가 주택거래 신고지역내 아파트를 추가 취득시 취득․등록세 감면혜택을 폐지