200조 PF폭탄 상반기부터 터진다...'제2 태영' 될까 덜덜 떠는 건설사

[정오현 대조동 열린부동산]

요즘 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기, PF폭탄 터진다는 이야기 많이 나오죠.

얼마 전에 태영건설이 워크아웃 신청한 데 이어서 ‘제2의 태영’이 나올 수 있다

이런 이야기가 나도는데요. 최근에 제가 받은 정보지(일명 찌라시)를 살펴보면요.

부도 위기에 직면한 건설사들 리스트 수십 군데가 돌아다니더라고요.

건설사에 이어 금융사까지 부실 위기가 전이된다고 하는데요.

오늘 한국건설산업연구원 김정주 연구위원님과 부동산 PF 위기 얼마나 심각한지 이야기 나눴습니다.

김정주 한국건설산업연구원 연구위원.

-국내 부동산 PF 대출 잔액 규모 얼마인가.

“최근 금융업권에서 부동산 PF 대출 잔액을 발표했다.

그런데, 거기에 빠져 있는 것이 새마을금고의 부동산 PF 대출 잔액이다.

또 저축은행의 토지 담보대출이라고 하는 것도 빠졌다.

이 수치를 반영하고, 유동화 채권 형태로 시장에서 소화되고 있는 물량들을 고려해 합산하면 200조원에 이른다.”

-어마어마한 규모인데, 이중 올 상반기 도래하는 부동산PF 위험노출액은.

“정확한 규모는 명확하게 알려진 게 없다.

작년 11월에 한국신용평가에서 발표한 자료를 참조하면 3분기 말 기준으로 증권사, 캐피털, 저축은행의 만기 연장 PF 대출 규모에 대한 정보를 공개를 했다.

전체 3개 업권의 PF 대출 잔액 비중이 60~65%다. 120조원에서 130조원 정도 된다라고 볼 수 있고, 이 중 상반기에는 한 60조~65조원 정도 도래한다고 예상할 수 있다.

위험하다고 알려져 있는 것들이 주로 중소건설사 지방사업장인데, 만기가 연장이 됐다라고 하는 것들이 사실 주로 그런 사업장들이어서 이 중에서 적지 않은 규모가 실제로는 이제 부실화될 가능성이 있겠구나라고 시장에서는 평가를 하고 있다.”

-많은 분이 제일 궁금해하는 건 ‘제2의 태영이 어디냐’라는 것인데.

“PF의 사업 구조는 굉장히 다양하다.

지금 문제가 되고 있는 주로 이제 지방 비주택 사업 부문에서의 사업 구조를 들여다보면 1차적으로 시행사가 PF에 대한 채무 상환 책임을 지지만 시행사들은 상대적으로 빚을 갚을 여력이 없다.

약정 내용을 보면 시행사가 빚을 못 갚는 상황이 되면 건설사가 빚을 대신 갚는 구조이다.

PF가 이제 무너지기 시작하면 1차적으로 건설사가 동반해서 무너질 가능성이 있다.

수십 개의 건설사 리스트가 떠돈다는데 비슷한 류의 소문들은 태영건설 때도 있었다. 그만큼 불확실성이 있다.

다만 위기인 곳들의 특징을 추려보면 지방 사업장 비중이 높고 비주택 사업 부문 비중이 높은 업체들, 그 업체들 중에서도 계열 회사의 유동성 공급을 받을 수 없는 회사, 회사채 발행을 준비하고 있다거나 은행 대출을 받으려고 준비하고 있다더라 이런 소문이 떠도는 회사 같으면 좀 위험할 것 같다는 생각이 든다.”

-정부도 대책을 세우고 있다, 이에 대한 평가는.

“부양책을 통해 정부가 시장에 푼 자금이 상당 부분 시장을 떠받치는 역할을 했고 PF의 부실 규모를 약간은 축소시켜주는 효과를 가져다 줬다. 하지만 대체로 주택 사업에 집중돼 사업성이 안 나오는 비주택, 지방 사업장은 부실이 커지고 이연됐다. 공도 있었을 것이나 세심하게 신경을 쓰지 못한 부분들이 크게 있었다고 볼 수 있을 것 같다.