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기준시가로 계산한 양도소득세액은 실지거래가액으로 계산한 세액을 초과할 수 없음. | ||
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청구배경과 심리내용 | ||
1. 처분개요 청구인은 2001.3.6. ○○○번지○○○아파트 상가 ○○○호 및 ○○○호(이하 “쟁점상가”라 한다)를 각각 155,500,000원 및 151,500,000원 합계 307,000,000원(공급대가이며, 이하 “취득가액”이라 한다)에 취득(분양)하여 2002.10.8. 양도하고, 양도소득세를 기준시가에 의하여 양도가액과 취득가액을 각각 165,621,720원과 164,979,720원으로 하여 양도차손 4,307,000원으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 2000.6.30. 공시된 기준시가를 적용하여야 하는데도 2001.6.30. 공시된 기준시가를 적용함으로써 45,848,576원을 과대계상한 것으로 보아 이를 차감한 119,131,144원으로 하여 2003.7.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 7,149,920원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.9.23. 이의신청을 거쳐 2004.3.11. 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에도 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없는 것인 바, 기준시가에 의하여 신고하였다고 하여도 실질적으로는 쟁점상가의 취득가액 및 취득·등록세 등 필요경비가 330,287,420원이며 양도가액은 325,000,000원으로 양도차손 5,287,420원이 발생하였으므로 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다. 나. 처분청 의견 기준시가에 의한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다면 이에 대한 입증을 청구인이 하여야 하나, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 양도계약서와 이의신청시 제출한 양도계약서가 상이하여 실지거래가액이라고 주장하는 양도가액은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 기준시가에 의하여 신고하였으나, 청구인이 제출한 증빙에 의하여 확인되는 실제 취득 및 양도가액에 의해 양도차손이 발생할 경우 기준시가에 의한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없다고 하여 취소하여야 하는지 여부를 가리는데 있다. 나. 사실관계 (1) 쟁점상가는 청구인이 ○○○공사로부터 분양받은 것으로, 분양계약서에 의하여 쟁점상가를 101호는 155,500,000원(부가가치세 포함금액), 102호는 151,500,000원(부가가치세 포함금액)에 각각 분양받은 사실이 확인되고, 취득에 따른 취득세 및 등록세로 18,130,570원을 납부한 사실이 납부영수증에 의하여 확인되며, 필요경비로 샷다·칸막이공사 2,751,000원에 대하여 ○○○에서 발행한 간이영수증을 제시하고 있고, ○○○공인중개사에 지급하였다는 부동산중개수수료 5,000,000원에 대한 영수증은 제시하지 못하고 있다. 그리고, 청구인은 2000년 제2기 부가가치세 확정신고를 통하여 부가가치세 2,594,150원을 공제받았음이 확인된다. (2) 양도가액에 대하여, 청구인은 당초 기준시가에 의하여 신고하면서 매매대금을 310,000,000원으로 한 매매계약서를 제출하였으며, 이의신청시 실제 매매계약서라고 주장하면서 매매대금 325,000,000원으로 한 매매계약서를 제시하고 있는 바, 두 매매계약서를 비교하여 보면 다음과 같다. ○○○ (3) 매매대금 325,000,000원에 대한 영수 및 사용처에 대하여, 청구인은 125,000,000원은 당시 슈퍼마켓사업자 및 부동산중개업소사업자의 임대보증금으로 공제하고, 200,000,000원을 영수하여 청구인의 배우자 안○○○지점 대출금 상환에 사용하였다고 주장하면서 이에 대한 입증자료로 ○○○지점○○○ 통장 및 수표 사본을 제시하고 있는 바, 통장 사본에 의하면 대출계좌 ○○○에서 2002.9.9. 30,000,000원, 2002.9.16.80,000,000원, 대출계좌 ○○○에서 2002.9.16. 85,000,000원 합계 195,000,000원을 상환한 사실이 확인되며, 계약금 30,000,000원 이외 165,000,000원은 수표 이면에 청구인의 처 안○○○가 이서한 내용 등에 의하여 영수한 사실이 확인되고, 잔금에서 공제한 임대보증금 125,000,000원에 대한 입증자료로 임차인 안○○○의 임대보증금 100,000,000원, 임차인 이○○○의 임대보증금 25,000,000원에 대한 임대차계약서를 제시하고 있다. (4) 양수인 신○○○은 쟁점상가를 매매총액 325,000,000원에 취득하였다는 거래사실확인서를 인감증명첨부하여 2003.10.9. 과세관청에 제출하였다. 다. 판단 사실관계를 종합하여 보면, 양도가액은 청구인이 신고시 제출한 매매계약서에는 통상적인 기재사항인 매매계약일 및 계약금 등이 누락된 것으로 보아 신빙성이 없으나, 실지거래가액이 325,000,000원이라고 제출한 매매계약서에는 부동산 중개인이 명시되어 있으며, 계약금 및 잔금으로 영수한 200,000,000원 중 195,000,000원이 실제 청구인의 배우자 안○○○의 부채 상환에 사용된 사실이 확인되고 있고 또한 양수인도 325,000,000원에 취득하였음을 확인하고 있으며, 동 금액이 사실과 다르다는 증빙이 없으므로 실지 양도가액은 325,000,000원으로 인정된다고 하겠으며, 취득가액은 분양계약서, 취득세·등록세 영수증 및 ○○○로부터 받은 영수증 등에 의하여 확인되는 금액이 325,287,420원이며, 부동산 중개수수료 5,000,000원에 대한 영수증을 제시하지 못하고 있으나 최소한 법정 중개수수료 요율(0.2%∼0.9%) 중 가장 낮은 요율로 산정한 650,000원 정도는 지급되었다고 볼 수 있는 바, 이건 실지거래가액에 의한 취득가액 및 필요경비는 325,937,420원이 되고, 양도가액은 325,000,000원으로 실질적으로 양도차손이 발생하였다고 하겠다. 따라서, 양도소득에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세처분 할 때에도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지원칙에 의하여 기준시가에 의한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없는 것○○○인 바, 실지거래가액에 의할 경우 양도차손이 발생한 이건 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이라고 판단된다. | ||
결정요지 | ||
양도소득에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세처분할 때에도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지원칙에 의하여 기준시가에 의한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없는 것이므로, 실지거래가액으로 계산하여 양도차손이 발생한 경우에는 양도소득세를 과세할 수 없음 | ||
관련법령 | ||
소득세법 제96조 【양도가액】 |