추천도서 (부동산) 상가투자전문가 박경환의 상가특강

[Mirae]

상가투자전문가 박경환의 상가특강
박경환 지음

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     다음이 네이버보다 카페나 블로그는 사용하기 어렵고, 별로라는 생각이 듭니다.

     아니면 제가 모르는게 있어서 그러는지 모르지만...

     네이버 블로그에서 정리한 내용을 그냥 가져오면, 글 배치며, 폰트며,, 기타 설정이 날아가버리는데

     이거 수정하는데 시간이 꽤 걸립니다. 그래서 그냥 두는데,,, 따라서 보시기에 불편할 수 있습니다.

     이 점 양해 부탁 드립니다. (혹시 보시기에 불편하시면 블로그를 참조하시면 됩니다.) 

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상가 관련 책들을 여러권 읽어보면서 마무리로 꽤 두껍고 최근에 출판된 책으로 마무리 해봅니다. 

역시 이 책은 마무리로 아주 좋은 책입니다. 거의 상가투자에 대한 대부분을 담고 있지 않나 싶습니다.

초반부에는 일반적인 내용과 상가경매도 짧게 소개되어 있지만 이후 상가 투자에 대한 상권분석, 입지,,,수익률 등 거의 모든 부분에 대한 설명을

빼놓지 않고 설명 하고 있습니다. (사실 전 여기서 상권과 입지를 구별할 수 있었습니다. ^^;;)

이 책을 마무리로 최근 상가관련 책들을 읽어보면서 느낌 점.... 

상가투자 정말 어렵다는 겁니다. 단지 배당 수익형 부동산으로 접근해서는 안된다는 거죠.

즉 상권에 대한 이해가 더 중요하다는 겁니다. 당연히 초보자가 상가투자 하는 것은 쉽지 않다는 생각이 듭니다. 배울수록 모두가 어렵게 느껴지니.... ^^;;;

다음은 이 책을 읽으면서 제가 정리한 주요 구절입니다.

[주요구절] 

"토지이용계획확인서, 용도지역 (도시지역-주거지역/상업지역/공업지역/녹지지역, 관리지역-보전관리/생산관리/계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역), 용도지구, 용도구역 "

"상가 내재가치는 상권분석(부동산의 지역분석과 유사)과 입지조건 분석(부동산의 개별분석)에 의해서 판별해야 한다. 즉, 상권의 활성화 여부와 점포 임대가의 적정성 여부를 따져야 한다는 것을 명심하라. "

"상권과 입지에 비해 임대료가 비싼 매도물건일 경우, 종종 상가건물 가격을 높이려는 목적일 때가 많다. 투자자 대부분이 투자수익률만 따지기 때문에 그러한 점을 역이용하는 것이다. 이런 경우는 대부분 오래동안 소유한 상가보다는 신규 소유자인 건물에서 발생한다... 중략... 여기서 임차인들은 왜 주변에 비해 임대료가 1.6배 이상 비싼 점포를 들어갔을까? 그 이유는 임대료는 비싸지만 신축이어서 권리금이 없었기 때문이다... 중략... 단순한 투자대비 수익률만 따져서 실패한 경우는 수도 없이 많고 그 대부분은 바로 상권과 입지조건 분석 없이 수익률에만 매달린 경우라는 것을 명심해야 한다. "

"주거에 편리하면 상권에 장애가 된다...교통이 좋으면 작은 상권은 오히려 죽는다. 사람들의 소비심리는 거리가 멀더라도 큰 상권으로 가서 소비한다. 이는 상권분석에서 매우 중요한 요소다... 앞으로 지하철 개통을 눈앞에 두고 있는 많은 곳, 특히 상권이 미약했던 곳은 말 그래로 별볼일 없다는 것을 유념하고 유념해야 한다. 초중고 학교가 가까이 있으면 상권에 장애가 된다... 병/의원도 상권에 장애가 된다."

"기존상가,신규상가 분양가에 대한 임대가 산정식 : 분양가 * 40% ~ 60%

기존상가,신규상가 임대가에 대한 임대보증금 산정식 : 총 임대가 * 40% ~ 60% (신규는 30~40%대)

기존소형상가의 보증금을 제한 나머지 금액 월세 전환 산정률 : 나머지금액 * 연24%(월2부)

신규분양상가의 보증금을 제한 나머지 금액 월세 전환 산정률 : 나머지금액 * 연15%이하

(기존상가~분양면적이 거의 실면적, 신축분양상가~분양면적이 실면적의 거의 2배로 공용면적이 절반 차지. 그럼에도 분양면적으로 분양가 산정함) "

"시설 감가상각기간은 통상 3년으로 본다."

"상권분석은 상권 전체의 성쇠 여부를 파악하는 것이고 입지조건 분석은 개별 상가의 성패 여부를 파악하는 것이다. "

"1단계: 상권분석

-상권의 범위 및 상권의 성쇠 여부 분석 : 지형지세, 점포 숫자, 배후지 세대(상권 이용 세대수, 인구수, 주거형태, 인구밀도), 교통망 연계성 및 도로조건, 대형편의시설 및 장애물 시설 유무파악

-상권의 특성 분석 : 유동인구/거주인구 연령, 성별, 소비수준, 생활방식 및 상품의 구매행동 조사

2단계: 상권 및 입지조건 분석도 작성

-업종별 점포 표시

-교통 기관 표시(역,정류장, 횡단보도 등)

-지역시설 및 핵심점포(체육관, 금융기관, 관공서, 대형슈퍼 등) 표시

-쇼핑 도로(동선) 파악

-상권 내 입지등급(A,B,C) 표시

3단계: 상가 입지조건 심층조사

-상가 입지수준: 접근의 용이성, 가시성 조사

-해당 상가분양가, 임대가와 권리금 파악

-해당 상가 구조와 건물 전체 업종 구성 조사

-유사경쟁점 표시(창업자의 경우)

-유사경쟁점의 서비스, 접객태도, 영업시간,종업원 수(창업자의 경우)

-판촉 활동의 범위와 영향력 파악(창업자의 경우)

4단계: 상가입지 사업타당성 분석

-상가투자자 임대소득 추정, 창업자 매출액 추정

-투자대비수익률 분석

5단계: 상가계약 체결"

"소비자는 거리보다 상권력이 강한 곳으로 간다.-거리가 멀더라도 바로 상권력이 좋은 곳으로 가는 소비심리 때문에 교통이 좋아지면 작은 주택가 상권이나 시외곽 지역의 상권은 오히려 소비자를 뺏기게 되어 위험하다. 특히 젊은 여성이 쇼핑하기에 좋은 상권이 있다면 그쪽 상권은 매우 힘이 강해진다. 일반적으로 젊은 여성이 많은 곳이 상권이 좋은 곳이다. 상권력은 점포 숫자가 많고 대형편의설을 끼고 있을 때 강하다.

밀집도가 높을 수록 상권력이 우수하다.-첫째, 수요에 비해 상권이 넒어지면 오히력 상권력이 약해진다. 둘째, 6차선 이상 도로가 상권을 단절하여 응집도가 떨어져 상권력이 약해지는 경우가 있다. 셋째, 상권이 일정범위 내에 모여 있지 않고 길게 흩어져 있어서 응집도가 약해 상권력이 약한 경우가 있다.

점포 숫자, 배후지 세대가 상권력 파악의 잣대

대중 교통망에 의해 상권의 성쇠가 갈린다.-교통이 좋으면 작은 상권은 오히력 더 죽는다. 경사진 곳은 유동인구가 흘러가고, 지하철역 사거리가 8차선 이상이 되면 상권의 단절현상이 벌어져 상권이 약화된다. 대부분의 지하철역이 이렇다. 즉, 상권이 좋지 않다.

대형편의시설 및 장애물시설이 상권에 영향을 미친다."

"아파트 단지 내 상권분석

1) 최소한 500세대 이상은 되어야 한다.- 단지 내 상가는 기술 위주의 서비스업 일부와 소규모 서비스업 일부 및 생활필수품 정도만이 장사가 되고 있는 실정

2) 1000세대 이상이면 허수가 발생한다.-1000세대 이상이면 단지 내 상가건물이 두 개 이상 세워진다. 잘 되는 상가는 낮은 곳에 있는 상가이다.

대단위 아파트단지 상권분석

1)대단위 아파트단지 내 상가는 피하라.-아파트 단지 내 대부분의 상가는 매출이 급격히 떨어진다. 이곳의 거주자들은 거의 대형 판매시설에서 구매를 하기 때문에 대규모 아파트 단지 내 상가들 대부분이 살아남기 어렵다....신도시 중심상업지역은 기존도시의 중심상업지역보다 상권이 약하다. 지나치게 상가 숫자가 많기 때문이다."

"주거쾌적성이 높아지는 인구집중형 개발호재 지역의 경우, 녹지비율 등이 상대적으로 높은 지역에 대한 주거 선호도가 높다. 하지만 녹지 공간은 바로 상권을 단절시키는 요인이 된다... 또한 교통인프라 확중에 의한 유동접근성 개선호재지역의 경우, 작은 상권은 큰 상권으로 소비자를 뺏길 수 있다는 것에 유의해야 한다."

"상가 취득시 부가가치세-상가를 살 경우 분양가나 매매가에는 건물에 대한 부가세가 들어 있다. (일반과세자 등록시 환급)

상가 보유단계 부가가치세-상가를 세놓을 경우 임대료에 대한 부가세를 내야한다. (임대인에게 부가)

상가 처부단계 부가가치세-상가를 매도할 때 토지지분에 대해서는 부가세가 면제되지만 상가건물가액에 대해서는 10%가 부과된다. 따라서 상가매매계약시 부가가치세를 어떻게 할 것인지 명확히 해야 한다. (부가세 별도로 매수인에게 받아낸다. 매수인은 환급, 만약 부가세 언급없으면 매매가액에 부가세가 포함된것으로 해석함)

포괄 양수도의 경우 부가세 면제-상가를 포함해 그 사업을 그대로 넘기는 것을 말함."

[출처] (부동산) 상가특강|작성자 미래

[행복지킴이]

좋은 정보 감사드립니다.^^*

[내일은 다르게]

오호 ~ 좋은 내용이군요. 감사합니다. 상가투자는 정말 사업분석하듯이 해야될거 같습니다. 어려워보여요..ㅡㅡ;

[토마토]

정말 책탐이 대단하시군요..좋은 서평 감사드립니다..

[월천]

좋은 정보 감사드려요~

[EcoFree]

이 책도 접수합니다~!!...위에 읽어보니 책 한 권을 이미 읽은 느낌입니다..상가 쪽도 관심이 생기기 시작하였는데 좋은 책 추천 감사합니다 미래님~

[언덕에올라]

좋은 책 추천해 주시어 감사합니다. 함 접해 보겠습니다...*^^