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[맹지구입시 고려해야 할 점]
1. 도로확보 - 도로가 없는 땅, 즉 맹지는 건축자체가 불가능하다. 그래서 도로를 만들수있는가 없는가가 첫번째 고려요소이다.
가. 현황도로가 있는 경우
- 현황도로란 지적도에는 도로가 아니지만, 현재 도로로써 사용되는 도로를 말하며, 다수가 이용하는 통로이거나, 그 길을 통해서만 진입할 수있는 가구가 그 길의 마지막에 있을경우 현황도로로 볼 수 있는데, 정확한 것은 군청에 문의하면, 그 길을 도로로 볼수 있는지 없는지를 알려준다. 현황도로로 인정된다면 건축이 가능하다. 하지만, 1번필지의 지주가 소송도 불사한다면 건축허가는 난다 할지라도 건축이 중단될수 있으니 사전에 허락을 구해보는것도 좋은 방법이며, 받은후 최대한 빠른시간내에 건축하는것이 유리하다.
나. 현황도로가 없는 경우
- 현황도로가 없는 경우에는 1번필지의 지주로부터 토지사용승락서를 받아 도로를 확보한후 건축이 가능하다. 토지사용승락서를 받는 경우 반드시 인감증명을 첨부해야한다. 이때, 전주와 오폐수관로를 묻는것에 대한 것도 반드시 명시하는것이 이후에 논란이 없으며, 승락서를 받은후 건축과 함께 도로부분만큼 승락서를 이용하여 필지를 분할하는것이 좋다.
다. 현황도로도 없고, 토지사용승락서도 받지못하지만 옆에 구거를 끼고있는 경우.
- 도로에서부터 필지까지 이어지는 구거가 있는경우는 아주 이상적인 맹지라 할수있는데, 이때 대단히 난공사가 아닐경우에는 이 구거를 이용하여 진입로를 확보하는것이 좋다. 군청에 구거점용허가를 득하여 흄관을 묻은후 포장하여 진입로를 만들면된다. 가능여부는 군청에서 답해준다.
첨언: 위 사진과 달리 여러땅을 지나서 도로로 내려가야하는 경우는 여러땅의 지주들에게 모두 토지사용승락서를 받아야하기때문에 현실적으로 힘든면이 있다. 현지민이 아니라면 사실상 해결이 힘들다. 이럴 경우는 마을의 이장님이나 새마을지도자분들과 먼저 협력한후 일을 진행하는것이 여러모로 좋은것같다.
2. 오폐수 관로 - 도로못지않게 중요한것이 오폐수관로이다. 관로가 연결되지않으면 건축허가를 득할수 없기?문이다.
가. 구거가 접해있는 경우
- 맹지에 구거가 접해있는 경우가 가장 이상적인 경우이다.오수합병정화조를 설치하때는, 구거가 접해 있으면 그쪽으로 연결하여 방류하면 된다. 하지만, 지목상 구거라고 모두 가능한 것은 아니며, 현재 구거로서의 기능을 하고있는 구거라야만 한다. 구거관로사업을 통해 물길이 바뀌어 형식상 구거로 존재하는곳은 허가가 나질않는다. 군청에 문의하면 실사후 사용하는한 구거인지 아닌지를 가르쳐준다.(개발행위사전심사시에 반드시 문의!)
나. 구거가 접해있지 않은 경우
- 구거가 접해있지 않은 경우는 반드시 도로에 있는 측구에 오폐수관로를 연결해야한다. 이때 현황도로를 파서 아래로 관을 묻어내려와야하기때문에 반드시 토지주의 승락을 받아야한다. 토지사용승락서를 받을때 이를 명기하는것이 추후에 분쟁의 소지가 없다. 도로에 지자체의 맨홀이 있다면 바로 연결하면되고, 만일 개인이 매설해놓은 관로가 있다면 연결해야하는데, 개인이 매설해놓은 관로에 연결하기위해서는 그 사람의 동의를 구해야하며 협의하여 적정선에서 사례를 해야한다. 측구가 멀다면 공사비를 무시할수없으므로 땅 구입전 소요비용을 철저히 계산해보아야 한다.
다. 하수종말처리시설이 되어있는 마을과 접해있을때
- 이때는 정화조를 묻지않아도 되고 관로만 묻어내려와서 결합시키면 된다. 하지만, 거리가 너무 멀어서 공사비가 많이 들거나하면 정화조를 묻어서 구거로 배출하는것이 경제적일수도 있다. 비용이 비슷하게 들거나 차이가 미미하다면 정화조보다는 하수종말처리시설로 연결하는것이 좋다. 하지만, 관로가 도로를 가로질러 지나갈때에는 군청에서 해주지않으려는 경우도 있으므로 반드시 사전에 군청하수과에 문의후 실행해야하며 이또한 개발행위사전심사때 꼭 명기하여 심사를 같이 받는것이 좋다.
3. 전기/전화의 설치 -전기/전화의 설치는 도로와의 거리가 멀면 멀수록 기하급수적으로 그 설치비용이 급증한다. 도로에서 먼 맹지일수록 이런 경우가 많은데 반드시 거리를 따져보고 비용을 미리 계산해야 뒷탈이 없다.
첨언: 집을 지을 목적으로 맹지를 사는 경우 반드시 군청에 개발행위사전심사를 신청하는 것이 좋다. 개발행위사전심사는 해당 직원들이 나와서 실사후 왜 그 땅에 건축이 안되는지, 아니면 건축을 하기위해서는 이러이러한 요건이 필요하다는것을 상세히 알려준다. 위의 요건이 아닐지라도 경사도/입목도등 수많은 요건에 부합되는지를 알려준다. .
맹지는 도로가 있는 땅에 비해 1/3 심지어 1/10이상 싸다. 하지만 위의 요건을 득하면 건축이 가능한곳은 지역에 따라 틀리겠지만 1/2정도로 시세가 형성되어있다.
무엇보다도 중요한 것은 구입하기전 반드시 마을에서 정보를 수집하여 가능성을 타진해보는것이다. 제경우에는 조그만 수퍼에서 많은 정보를 얻고, 이장님을 소개받아 의논을 드리는데, 부동산업자나 군청등에서 듣지못했던 엄청난 정보가 숨어있음을 알수 있었다.
딜레마: 사실 타지 사람이 현지의 땅을 주체적으로 알아보아 구입을 하는데는 한계가 있다. 왜냐하면 현지 사람들에게는 아직까지 법적으로 꼬치꼬치따지고 인감증명을 첨부하는등에 대한 거부감이 상당하기?문이다. 마을분들은 필요하면 진입로를 허가없이 포장하여 쓰기도하고, 구두로 그냥 쓰라고 하는데 승락서를 요구하면 상당히 불쾌감을 표시하기도한다. 아무리 친절하게 몸을 낮추어도 그런 부분이 있을수있다. 따라서, 직접뛰기보다 현지사람이 운영하는 부동산을 통해 접근해 나가는것이 쉬울수있다. 아무래도 법과 원칙보다는 아직까지 시골에서는 인맥이 더 중요하기 때문인것 같다.
이상으로 많은 분들이 알고 계시는 부분이겠지만, 저처럼 부동산에 문외한인분들은 어디서부터 무엇부터 시작해야하는지 난감할수 있기때문에 이 글이 조금이나마 저같이 아무것도 모른채 시작하시는 분들께 도움이 될까하여 올려봅니다. 틀린 내용이 있을수도 있으니, 전문가분들께서 수정해주시면 감사드리겠습니다.
벌써 한해가 다 가는군요. 한해 정리 잘 하시고, 새해에는 원하시는 모든일들이 다 이루어지시기를 기원합니다^^ |
출처: 괴산지역 땅 이야기 원문보기 글쓴이: 호박 공인중개사
