2. 취득의 개념
(1) 사실상의 취득
① 원시취득
토지 : 공유수면의 매립, 간척
건축물 : 건축 (신축·증축·개축·재축·이전)
차량·기계장비·항공기의 제조 및 조립
선박의 건조
광업권·어업권의 출원
민법상의 시효취득
② 승계취득
유상취득 : 매매(공매·경매)·교환·현물출자
무상취득 : 증여·기부·상속
(2) 의제취득
① 토지의 지목변경 - 증가한 경우
② 건축물의 개수 - 증가한 경우
③ 차량·기계장비·선박의 종류변경 - 증가한 경우
④ 과점주주(51%)가 취득한 비상장법인의 주식
3. 납세의무자
① 과세물건을 취득한 경우 : 사실상 취득자
② 국내시설대여물건의 취득 : 시설대여업자
③ 외국인소유 시설대여물건의 취득 : 수입자
④ 주택조합원용 부동산 : 조합원
⑤ 토지의 지목변경 : 사실상 변경일 소유자
⑥ 주체구조부 취득자 이외의 자가 시설물을 가설한 경우 : 주체구조부
4. 과세대상
(1) 부동산
① 토지 : 지적법상의 토지 (사실상 현황)
② 건축물 : 무허가, 불법 시공된 건축물 포함 (사실상 현황)
건물 : 지붕과 기둥 또는 벽 (주택, 상가, 사무실, 점포, 공장 등)
독립적 시설물 : 레저시설, 저장시설, 도크시설 및 접안시설, 도관시설, 급·배수시설, 에너지 공급시설, 기타시설 등
부수적 시설물 : 승강기, 20㎾ 이상의 발전시설, 난방용보일러, 욕탕용보일러, 7,560Kcal 이상의 에어컨, 부착된 금고 등
(2) 차량·기계장비·선박·항공기 : 원시취득은 과세하지 않는다.
(3) 광업권·어업권 : 원시취득은 면제한다.
* 주) 조광권, 무체재산권(특허권, 실용신안권, 의장권), 전세권, 임차권은 취득세 과세대상이 아님.
(4) 입목 (죽목·임목·과수) : 벌채, 묘목, 정원수는 제외
(5) 골프회원권·콘도회원권·종합체육시설이용회원권 (회원제 회원권)
5. 취득시기
(1) 유상취득
① 객관적 취득
사실상잔금지급일 (국·수·공·법·판)
국가·지방자치단체·지방자치단체조합으로부터의 취득
외국으로부터 수입에 의한 취득
공매방법에 의한 취득 (경매 포함)
법인장부에 의하여 객관적으로 입증되는 경우의 취득 (원장, 보조장, 출납전표, 결산서)
판결문에 의하여 객관적으로 입증되는 경우의 취득 (민사소송 및 행정소송)
* 화해, 포기, 인낙, 의제자백에 의한 판결문은 객관성이 결여되기 때문에 제외한다.
② 일반적 취득
계약서상 잔금지급일
(계약서상 잔금지급일이 불분명한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과된 날)
③ 예외 - 등기·등록일 (잔금지급일 전에 등기·등록한 경우)
* 취득 후 30일 이내에 민법 543조 내지 546조의 계약이 해지된 사실이 화해조서·인낙조서· 공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
▣ 유상취득에 대한 취득세 및 양도소득세 비교
(2) 연부취득 - (2년 이상 분할 지급)
① 원칙 : 사실상연부금지급일
② 예외 : 선등기의 경우 - 등기·등록일
(3) 무상취득
① 상속 - 상속개시일 (유증 포함)
② 증여 - 계약일 (예외 - 선등기의 경우 : 등기·등록일)
* 등기·등록을 요하는 재산의 경우에는 등기·등록을 하지 아니하고 30일 이내에 계약이 해지된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
(4) 자가건축물의 취득
① 허가 - 원칙 : 사용승인서교부일
예외 : 임사사용승인일, 사실상사용일
② 무허가 - 사실상사용일
(5) 토지의 지목변경
① 원칙 : 사실상 변경된 날
② 예외 : 사실상 변경일을 알 수 없는 경우는 공부에 의하여 입증되는 날
(6) 차량·기계장비·선박의 승계취득
계약상의 잔금지급일과 실수요자가 인도받은 날 중 빠른 날
(7) 매립·간척에 의한 취득
공사준공인가일 (예외 - 사용승낙일, 허가일)
(8) 민법상 시효 취득 - 등기접수일
(9) 현물출자 - 신주식 교부일 (예외 - 등기·등록일)
(10) 어음으로 잔금 지급시 취득시기 - 어음 결제일
6. 과세표준
(1) 원칙 - 신고가액 (취득당시의 가액) 단, 연부취득시에는 연부금액으로 한다.
<과세표준시 취득가액에 포함 여부>
(2) 예외 - 시가표준액
① 취득신고를 하지 아니한 경우 ② 신고가액의 표시가 없는 경우
③ 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 ④ 무상취득(증여·기부)·교환
▣ 시가표준액
① 토지의 시가표준액
개별공시지가 과세표준액 적용비율 (2002년 과세표준액 적용비율 100%)
② 건축물의 시가표준액
철근콘크리트 슬라브구조 아파트의 신축기준가격 구조지수 용도지수 위치지수 잔존 가치율 가감산율
(3) 특례 - 사실상 취득가액
① 국가·지방자치단체·지방자치단체조합으로부터의 취득
② 외국으로부터 수입에 의한 취득
③ 공매방법의 의한 취득 (경매 포함)
④ 법인장부(원장·결산서)에 의하여 입증되는 경우
⑤ 판결문(민사·행정소송)에 의하여 입증되는 경우
* 단, 화해, 포기, 인낙, 의제자백은 제외
(4) 기타
① 건축물의 신축·재축 : 소요된 비용
② 건축물의 증축·개축·개수 : 증가된 가액
③ 토지의 지목변경 : 증가된 가액 (단, 판결문·법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 경우에는 그 소요된 비용으로 한다.)
④ 차량·기계장비·선박의 종류변경 : 증가된 가액
7. 세 율
(1) 표준세율 : 취득가액의 2% (탄력세율 50%)
(2) 중과세율
(3) 사치성재산 - 표준세율의 5배 (10%)
① 별 장
- 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서 위락 등의 용도로 사용하는 건축물
② 골프장
- 회원제 골프장의 신·증설에 한함 (승계취득은 제외)
* 일반골프장, 간이골프장, 골프연습장 등은 일반 표준세율(2%)을 적용한다.
③ 고급오락장
* 별장용 건축물과 고급오락장용 건축물에 부속된 토지의 경계가 명백하지 아니한 경우에는 건축물의 바닥면적에 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.
④ 고급선박
- 시가표준액이 100만원을 초과하는 비업무용 자가용 선박
⑤ 고급주택
* 고급주택의 범위
* ① 공동주택의 경우 다가구주택을 포함
② 주택을 취득한 날로부터 30일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사에 착공하는 경우에는 중과세하지 아니한다.
▣ 사치성재산의 세목별 비교
(4) 과밀억제권역내의 공장 신·증설 - 표준세율의 3배(6%)
① 중과세대상 지역 : 과밀억제권역 (단, 산업단지, 공업지역은 제외)
② 업종 - 비도시형업종 (도시형업종은 제외)
③ 신설 - 생산시설에 공여되는 연면적 500㎡ 이상 (단, 복지후생시설, 무기고 등은 제외)
④ 증설 - 연면적이 20% 이상 또는 330㎡ 초과하여 증설하는 경우
⑤ 과세대상 - 공장용 건축물, 토지, 기계장비, 차량(승용·승합차는 제외)
* 중과세대상에서 제외되는 경우
공장의 승계취득
당해 과밀억제권역내에서 공장의 이전
(단, 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시 내로의 이전은 제외)
공장의 업종변경
부동산을 취득한 날부터 5년 이후에 공장의 신설·증설하는 경우
기존공장을 철거한 후 1년 이내에 동일 규모로 재축한 경우
도시형업종
▣ 과밀억제권역내의 공장 신·증설 세목별 비교
(5) 과밀억제권역 내 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산 취득 - 표준세율의 3배(6%)
건축물을 신축 또는 증축하는 경우와 그 부속토지에 한해 중과세 한다.
* 건축물의 개축에 대하여는 중과세대상에서 제외됨
▣ 과밀억제권역 부동산 취득세·등록세 비교
* (4), (5)의 경우 외국인투자촉진법에 의해 외국인 투자기업이 공장을 신설 또는 증설하기 위하여 2003년 12월 31일까지 취득하는 사업용 과세물건(외국인투자비율)에 대하여는 중과세 하지 아니한다.
(6) 중과세율 적용의 특례
① 취득 후 5년 이내에 중과세율 적용대상이 된 경우
중과세율 적용대상
·별장·골프장·고급오락장·고급주택이 된 경우
·과밀억제권역 내 공장의 신설 또는 증설용 부동산이 된 경우
·과밀억제권역 내 법인의 본점 또는 주사무용 부동산이 된 경우
중과세율 적용범위
취득 후 5년 이내에 중과세율 적용대상이 된 경우 취득세 중과세율 적용대상 과세표준은 건축물과 부속토지의 전체가액에 중과세율을 적용하여 추징한다.
② 취득 후 5년 경과 후 중과세율 적용대상이 된 경우
중과세율 적용대상
·별장·골프장·고급오락장·고급주택을 증축·개축 또는 개수한 경우
·일반건축물을 증축·개축 또는 개수하여 고급주택 또는 고급오락장이 된 경우
중과세율 적용범위
취득 후 5년 경과 후 위에 해당하는 중과세율 적용대상이 된 경우에는 그 증가한 건축물의 가액에만 중과세율을 적용한다.
③ 고급주택을 신축한 경우
8. 과세 및 납부
(1) 납세지
취득물건 소재지 관할 특별시·광역시·도(부과·징수 - 시장·군수·구청장)
(2) 과세방법
① 원칙 - 신고납부 (취득일로부터 30일 이내),
단, 상속은 6월 이내에 신고납부(비거주자 : 9월 이내)
② 예외 - 보통징수 (미신고·미납부 및 과소신고·과소납부의 경우 가산세를 추가하여 징수한다)
▣ 유증과 상속대상자의 범위 [사례]
(3) 추가신고납부기한
① 일반세율 적용 후 중과세율 적용대상이 된 경우 - 중과세율 적용대상이 된 날로부터 30일 이내
② 비과세·감면 후 추가징수대상이 된 경우 - 그 사유발생일로부터 30일 이내
(4) 가산세
① 신고·납부불성실 가산세 : 산출세액 또는 부족세액의 20%
② 중가산세 : 산출세액의 80% (미등기전매의 경우에 가산세(80%)를 추징하는 것임)
(5) 면세점 - 취득가액이 50만원 이하
(6) 부가세 - 농어촌특별세 (10%). 감면 받는 경우 (감면세액의 20%)
-부동산 세법(2)-
9. 비과세
(1) 국가 등 관련 비과세
① 국가·지방자치단체 등의 취득하는 재산
② 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 하는 취득하는 부동산
(2) 용도구분에 의한 비과세
① 공익목적의 비영리사업자가 그 사업에 직접사용하기 위한 부동산 취득
* 주) 수익사업용 부동산 및 차량·기계장비는 과세
② 마을회 등 주민공동체의 부동산 및 선박의 취득
③ 별정우체국사업에 사용하기 위한 부동산의 취득
④ 1년을 초과하지 아니하는 임시용 건축물의 취득
* 비과세가 배제되는 경우
사치성재산 (별장, 골프장, 고급오락장, 고급선박, 고급주택)의 취득
수익사업에 사용하는 경우
유예기간 1년(비영리사업자 3년)내에 사용하지 아니한 경우
2년이상 그 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 용도로 사용하는 경우 그 해당하는 부분
(3) 대체취득에 의한 비과세
① 천재·지변으로 인한 대체취득
멸실·파손된 날로부터 2년 이내에 대체 취득한 경우
비과세 대상 : 건축물, 차량, 선박, 기계장비
단, 종전가액 또는 건축물의 규모의 증가가 되는 경우는 과세
② 토지수용 등으로 인한 대체취득
그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 대체 취득한 경우
비과세 대상 : 부동산, 선박, 광업권, 어업권
* 비과세 배제되는 경우
종전의 가액을 초과하는 경우
사치성재산의 취득 (별장, 골프장, 고급오락장, 고급선박, 고급주택)
부재부동산 소유자의 취득
③ 환지 또는 체비지 등에 의한 대체취득
* 비과세가 배제되는 경우
환지계획 등에 의하여 대체취득한 가액이 종전가액을 초과하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부분은 취득세를 과세한다.
③ 상속에 의한 취득
1가구 1주택 (고급주택은 제외) - 무주택자가 상속받은 경우
자경농민이 상속받는 농지
④ 공유물 분할에 의한 취득
- 단 공유물 분할시 지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분에 대하여 취득세를 과세한다.
⑤ 건축물의 이전에 의한 취득
- 건축물의 가액이 증가한 경우 그 증가한 가액에 대하여는 취득세를 과세한다.
제 2 장 등 록 세
1. 등록세의 특성
(1) 지방세, 보통세, 도세 (특별시, 광역시)
(2) 유통세, 행위세 (등기·등록행위), 응능과세, 물세,
(3) 종가세, 정률세, 종량세, 정액세, 차등비례세율
(4) 형식주의 과세
(5) 신고납부 : 등기·등록하기 전까지(등기소, 등록관청에 접수하는 날까지),
(6) 가산세 (20%) - 보통징수
(7) 최저세액 3,000원
(8) 수수료형 조세
2. 등록세의 개념
등록세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 등기 또는 등록이라는 단순한 사실을 과세대상으로 한다.
▣ 등기의 원인무효와 납세의무 [판례 및 사례]
3. 납세의무자
재산권 기타권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록을 받는 등기·등록부상에 기재된 명의자(등기권리자)를 말한다.
① 소유권이전 등기- 매수자
② 저당권설정 등기 - 저당권자
③ 전세권설정 등기 - 전세권자
④ 지상권설정 등기 - 지상권자
⑤ 지역권설정 등기 - 지역권자
▣ 대위등기 납세의무자
4. 과세대상 및 납세지
(1) 등기·등록의 종류와 납세지
① 부동산 등기 - 부동산 소재지
② 선박등기 및 20톤 미만의 선박의 등록 - 선적항 소재지
③ 법인등기 - 본점·지점 또는 주사무소·분사무소 소재지
④ 자동차·건설기계 등록 - 등록지
⑤ 상호등기 및 영업의 허가등록 - 영업소 소재지
⑥ 항공기 등록 - 정치장 소재지
⑦ 광업권 등록 - 광구 소재지
⑧ 어업권 등록 - 어장 소재지
⑨ 특허권·실용신안권·의장권의 등록 - 등록권자 주소지
⑩ 저작권·출판권·저작인접권 등록 - 저작·출판·저작인접권자 주소지
⑪ 상표·서비스표 등록 - 주사무소 소재지
⑫ 기타 등기·등록 - 등기 또는 등록관청 소재지
(2) 동일한 등기 또는 등록에 관계되는 재산이 2개 이상의 시·도에 걸쳐 소재하고 있어 등록세를 시·도별로 부과할 수 없을 때에는 등기소 또는 등록관청 소재지 도에서 부과한다.
(3) 동일 채권의 담보를 위하여 설정하는 2이상의 저당권의 등기 또는 등록에 있어서는 이를 하나의 등기 또는 등록으로 보아 그 등기 또는 등록에 관계되는 재산을 처음 등기 또는 등록하는 등기소 또는 등록관청 소재지 도에서 부과한다.
5. 과세표준
(1) 부동산·차량·항공기 및 건설기계의 취득 등기
① 원칙 - 신고가액 (등기·등록 당시의 가액)
② 예외 - 시가표준액
신고를 하지 아니한 경우
신고가액의 표시가 없는 경우
신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우
무상취득(증여·기부·상속)·교환
③ 특례 - 사실상 취득가액
사실상 취득가액으로 하되 자산재평가, 감가상각 등으로 그 가액이 차이가 있는 경우에는 변경된 가액으로 한다.
(2) 채권금액에 의한 과세표준의 결정
① 저당권 ② 가압류
③ 가처분 ④ 경매신청 등
(3) 건수에 의한 과세표준의 결정
① 말소등기 ② 지목변경등기
③ 토지의 합병등기 ④ 건축물의 구조변경 등기
▣ 매 1건의 판단
6. 세 율
(1) 부동산 등기 세율
* ① 등록세의 농지 - 전·답·과수원·목장용지
② 건축물 면적이 증가되는 부분 - 소유권보존 등기로 본다.
③ 최저세액 - 세액이 3,000원 미만인 때에는 3,000원으로 한다.
▣ 부동산소유권에 관한 취득세 및 등록세 비교
▣ 부동산 등기부의 등기와 등록세의 세율
▣ 보존등기의 유형과 등록세 세율 적용
▣ 등록세 세율적용 [사례]
(2) 중과세 대상
① 과밀억제권역내의 법인 및 부동산 등기 - 3배
과밀억제권역 내 법인의 설립·지점 또는 분사무소의 설치에 따른 법인등기
과밀억제권역 내로의 전입에 따른 법인의 등기 (전입은 법인의 설립으로 보아 세율을 적용)
과밀억제권역 내 법인의 설립·설치·전입에 따른 부동산 등기 및 그 설립·설치·전입 후 5년 이내에 취득하는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산 등기
- 과밀억제권역 내 중과세대상인 법인은 영리법인과 비영리법인을 모두 포함한다.
* 중과세 제외대상
· 도시형 업종
· 사원에게 분양 또는 임대할 목적으로 취득한 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택
· 합병 또는 분할등기일 현재 5년 이상 계속하여 사업을 영위한 대도시 내의 내국법인의 합병 또는 분할로 인하여 새로이 설립등기를 하는 경우
② 과밀억제권역내 공장 신·증설에 따른 부동산 등기 - 3배 (취득세의 경우와 동일하다)
중과세 대상 지역 : 과밀억제권역 (단, 산업단지, 공업지역은 제외)
중과세 업종 - 비도시형업종 (도시형업종은 제외)
신설 - 생산시설에 공여되는 연면적 500㎡ 이상 (단, 복지후생시설, 무기고 등 제외)
증설 - 연면적이 20% 이상 또는 330㎡ 초과하여 증설하는 경우
과세대상 - 공장용 건축물 및 토지
중과세대상에서 제외되는 경우
* 과밀억제권역내의 공장 신·증설의 경우 산업단지 유치지역이나 도시계획법상 공업지역에서는 등록세가 중과세 되지 아니하나, 산업단지 또는 공업지역으로 법인의 전입의 경우에는 등록세가 3배 중과세 되는 것이다.
7. 과세 및 납부
(1) 원칙 - 신고납부
① 등기·등록 하기 전까지 (등기 또는 등록 신청서를 등기소 또는 등록관청에 접수하는 날까지)
② 등기·등록한 후 당해 과세물건이 중과세대상이 된 때에는 30일 이내에 추가세액을 신고납부
③ 비과세·감면 후 과세대상이 된 경우에는 그 사유발생일로부터 30일 이내에 신고납부
(2) 예외 - 보통징수 (자진신고를 하지 아니하거나 과소신고 납부한 때)
(3) 가산세 : 산출세액 또는 부족세액의 20%
(4) 부가세
① 지방교육세 : 등록세의 20%
② 농어촌특별세 : 등록세 감면세액의 20%
<부동산 세법(3)>
- 제 3 장 재 산 세 -
1. 재산세의 특성
(1) 지방세, 보통세, 시·군·구세
(2) 보유과세, 응익과세, 수익세, 물세
(3) 종가세, 정률세, 초과누진세율, 차등비례세율
(4) 개별과세, 실질과세의 원칙
(5) 보통징수(7/16∼7/31), 가산금 (5%)
(6) 소액부징수 (재산세액이 2,000원 미만)
(7) 물납(부동산), 분납(45일 이내)
2. 재산세의 개념
재산세는 재산의 보유사실에 대하여 보유재산으로부터 발생된 것으로 추정되는 수익을 세원으로 하여 재산의 보유자에게 1년 단위로 매년 부과하는 지방세로서 시·군·구세이다.
3. 납세의무자
(1) 원 칙 - 과세기준일(6/1) 현재 과세대장(공부상)의 소유자
(2) 예 외
4. 과세대상
(1) 건축물 - 공부상의 용도와 관계없이 사실상의 용도에 따라 과세하고 공부상에 등재되지 아니한 건축물이나 무허가 건축물에 대하여도 과세한다. (단, 레저시설·저장시설 등이 주택(단독, 공동주택)에 부착된 것은 과세대상에서 제외한다)
(2) 선 박 - 모든 선박 (기선, 범선, 전마선 등 명칭 여하를 불문한 모든 배)
(3) 항공기 - 유인 항공기 (비행기, 비행선, 활공기, 회전익 항공기 등)
5. 과세표준
① 재산세 과세기준일(6/1) 현재의 시가표준액 (개인·법인·단체 등)
② 건축물의 시가표준액
철근콘크리트 슬라브구조 아파트의 신축기준가격 구조지수 용도지수 위치지수 잔존가치율 가감산율
6. 재산세 세율
(1) 세 율
세율 적용시 주의사항
① 주택 - 상시주거용으로 사용될 수 있도록 건축된 건물로서 주택 각각의 가액(시가표준액)에 따라 초과누진세율을 적용하여 과세한다.
② 겸용주택 - 각각비례 (주거부분만 주택으로 본다)
③ 공동주택과 다가구주택 - 전용면적만 주택으로 본다.
1세대가 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 주택으로 본다.
④ 일반주택과 고급주택의 구분없이 주택으로 보아 초과누진세율(0.3%∼7%)을 적용한다.
⑤ 수개의 주택을 보유한 경우에는 매 1구의 주택마다 각각 세액을 산출한다.
⑥ 탄력세율 : 표준세율의 100분의 50범위 안에서 가감조정할 수 있다.
⑦ 동일한 재산에 대하여 2이상의 세율이 해당되는 경우에는 그 중 높은 세율을 적용한다.
⑧ 재산세가 중과되는 회원제골프장은 신설·증설 및 승계취득 모두에 대하여 중과세한다.
(2) 중과세율
① 과밀억제권역 내 공장의 신·증설 : 표준세율의 5배(15/1,000)
* 최초의 과세기준일로부터 5년간 중과세
중과세대상 지역 : 과밀억제권역 내 (단, 산업단지, 공업지역은 제외)
업종 - 비도시형업종 (도시형업종은 제외)
② 시지역 이상의 주거지역 내 공장용 건축물 : 표준세율의 2배(6/1,000)
* 도시형업종·비도시형업종 모두 중과세
7. 과세 및 납부
(1) 납세지 - 과세대상 재산의 소재지 관할 시·군·구
① 건축물 - 건축물 소재지
② 선박 - 선적항 소재지 또는 정계장 소재지
③ 항공기 - 정치장 소재지
(2) 과세기준일 및 납기
① 과세기준일 : 6월 1일 ② 납기 : 7/16 ∼ 7/31
(3) 재산세 과세대장의 등재
① 원칙 : 납세의무자의 신고에 의한 등재, 사유발생일로부터 20일 이내
② 예외 : 직권에 의한 등재, 가산세( ), 직권등기( )
(4) 징수방법 - 보통징수
① 납세고지서를 납기 개시 5일 전까지 발부
② 도시계획세(건축물분) 또는 공동시설세를 병기하여 납세고지
(5) 가산금
① 일반가산금 : 5%
② 중가산금 매월 1.2% (60월 한도)
체납지방세가 30만원 이상인 경우에만 적용(단, 국세는 50만원 이상)
(6) 소액부징수 - 재산세액이 2,000원 미만 (과세대상 물건별)
(7) 물납 - 재산세 또는 종합토지세의 납부세액이 1,000만원 초과하는 경우로서 관할구역 안에 소재하는 부동산에 한하여 물납을 할 수 있다.
① 신청·허가
신청 : 납부기한 10일 전까지
허가 : 신청받은 날부터 5일 이내
② 물납허가 부동산의 평가 : 과세기준일 현재의 시가
토지 - 개별공시지가
건물 - 시가표준액
㉢ 수용·공매가액 및 감정가액 등으로서 시가로 인정되는 경우에는 시가로 본다.
(8) 분납 - 재산세 또는 종합토지세의 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 45일 이내에 분납하게 할 수 있다.
(9) 부가세와 병기
① 부가세 - 지방교육세 (재산세액의 20%)
② 병기 - 도시계획세, 공동시설세
8. 비과세
(1) 국가 등 관련 비과세
① 국가·지방자치단체 등의 소유재산
② 국가 등이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용한 재산 (단, 유료는 과세)
(2) 용도구분에 의한 비과세
① 비영리 공익사업자가 그 사업에 직접 사용하는 건축물
② 마을회 등 주민공동체 소유 건축물
③ 별정우체국에 공용 또는 공공용으로 사용하는 건축물
④ 임시사용 건축물로서 과세기준일 현재 1년 미만의 것
⑤ 비상재해구조용 등으로 사용하는 선박
⑥ 당해연도 내에 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물
* 비과세 배제
① 사치성재산 (별장, 골프장, 고급오락장용 건축물과 고급선박)
② 수익사업에 사용하는 부분
③ 당해 부동산을 유료로 사용하는 경우
④ 당해 부동산을 그 목적대로 사용하지 아니하는 경우
2. 종합토지세의 개념
종합토지세는 토지의 보유사실에 대하여 보유토지로부터 발생된 것으로 추정되는 수익을 세원으로 하여 토지의 보유자에게 1년 단위로 매년 부과하는 지방세로서 시·군·구세이다.
3. 납세의무자
(1) 원 칙 - 과세기준일(6/1) 현재 사실상의 소유자
(2) 예 외
▣ 납세의무자 판단 [사례]
4. 과세대상
종합토지세의 과세대상은 모든 토지로 한다. 여기서『모든 토지』라 함은 지적공부에 등록유무를 불문하고 지적법 제3조의 규정에 의한 등록대상이 되는 전국의 모든 토지를 의미한다고 할 수 있다. 또한 종합토지세의 과세대상토지가 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다를 경우에는 사실상 현황에 의하여 종합토지세를 부과한다.
▣ 종합토지세 과세대상의 구분
(1) 분리과세대상 토지
1) 0.1% (농지·목장용지·임야)
⑴ 농지 (전·답·과수원)
① 개인 - 자경농민의 소유농지
* 부재지주소유 농지는 종합합산과세대상이다.
② 법인·단체 소유농지
·원칙 - 종합합산과세대상
·예외 - 분리과세대상
영농조합법인·농업회사법인(주식회사는 제외)의 소유농지
농업기반공사가 농가에 공급하기 위하여 소유하는 농지
사회복지사업자가 복지시설의 소비용에 공하기 위하여 소유하는 농지
매립·간척한 농지로서 과세기준일 현재 법인이 직접 경작하는 농지
종중이 소유한 농지 (1990. 5. 31. 이전에 취득하여 소유하고 있는 농지)
⑵ 목장용지 - 개인 또는 법인의 축산용 토지
* 군·도시계획구역 밖·개발제한구역·녹지지역의 기준면적 초과 목장용지는 종합합산과세대상이 된다.
⑶ 임 야 - 공익목적으로 사용하는 임야 및 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 등은 분리과세한다.
① 특수개발지역으로 지정된 임야와 보전임지 안에 있는 임야로서 영림계획허가를 받아 시업중인 임야 중 도시계획구역 밖의 임야 (단, 도시계획구역 안의 임야는 제외)
② 문화재보호구역 안의 임야
③ 자연환경지구 안의 임야
* 자연공원법에 의한 국립공원, 도립공원, 군립공원의 경우 자연보존지구는 비과세 한다.
④ 종중 소유의 임야 (1990년 6월 1일 이후 상속받은 임야 포함)
⑤ 개발제한구역 내의 임야
⑥ 군사시설보호구역 중 제한보호구역 내의 임야
⑦ 도로법, 철도법, 도시공원법, 하천법, 수도법 등의 임야
2) 0.3% (공장용지·공급용토지)
⑴ 공장용지
* 상업·주거지역내에 소재하는 공장용건축물의 부수토지는 일반건축물의 부수토지로 본다
⑵ 공급용 토지 - 산업용·공급용 토지
① 한국토지공사의 공급용토지
② 대한주택공사의 분양 또는 임대목적 토지
③ 염전 (염전폐지한 날로부터 7면 미경과 토지 포함)
④ 공유수면매립토지 (공사준공인가일부터 4년이 경과하지 아니한 토지에 한함)
⑤ 주택건설사업자의 소유토지 (사업계획의 승인을 받은 날부터 분양이 완료될 때까지 그 사업에 공여되고 있는 토지)
3) 5% (고율 분리과세)
⑴ 사치성재산인 토지
① 별장용 토지
* 별장용 건축물 부수토지의 경계가 명백하지 않는 경우에는 건축물 바닥면적의 10배에 해 당하는 토지를 부수토지로 본다.
② 회원제 골프장용 토지
* 일반골프장, 간이골프장, 골프연습장은 종합합산과세한다.
③ 고급오락장의 부수토지
⑵ 주거용 건축물의 부수토지 중 기준면적 초과 토지
* 주거용 건축물 부수토지의 경계가 명백하지 않는 경우에는 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부수토지로 본다.
(2) 별도합산과세대상
1) 일반 영업용건축물의 부수토지 중 기준면적 이내의 토지 (상가·사무실·점포 등)
2) 건축물이 없는 토지 중 기준면적 이내의 토지
사업에 이용하는 토지로서 사업자가 인가·허가·면허·등록을 받은 토지
① 여객자동차터미널 및 화물터미널용 토지
② 자동차운송사업자 및 대여사업자의 차고용 토지
③ 건설기계대여사업자의 주기장 및 건설기계정비업자의 옥외작업장
④ 자동차운전학원의 자동차운전교습용 토지
⑤ 야적장 및 컨테이너 장치자용 토지 및 보세창고용 토지
⑥ 유통단지 안의 유통시설용 토지
* 별도합산과세대상에서 제외되는 토지
(3) 종합합산과세대상
① 농지 중 법인 및 단체소유의 농지, 부재지주농지, 상업·공업·주거지역 내 농지
② 목장용지 중 기준면적초과 목장용지, 상업·공업·주거지역의 목장용지
③ 주거용 건축물의 부수토지 중 기준면적 이내의 토지
④ 공장용 건축물의 부수토지 중 기준면적 초과의 토지
⑤ 일반영업용건축물의 부수토지 중 기준면적 초과의 토지
⑥ 건축물이 없는 토지 중 별도합산과세대상에서 제외된 토지
⑦ 가액미달(3%) 건축물의 부수토지
⑧ 무허가, 나대지, 잡종지 등
* 겸용주택의 판정
① 건축물 연면적 중 50% 이상을 사용하는 용도가 있는 경우
- 전부를 그 용도에 사용하는 것으로 본다.
(다만, 고급오락장용 건축물이 있는 경우에는 각각의 면적으로 판정한다)
② 건축물 연면적 중 50% 이상을 사용하는 용도가 없는 경우
- 각각의 용도에 사용하는 것으로 본다.
<부동산 세법(4)>
♠ 4장 종합토지세 내용이 이어집니다.
5. 과세표준
과세기준일(매년 6.1) 현재의 시가표준액
6. 세 율
(1) 분리과세대상
① 0.1% - 농지(전·답·과), 목장용지, 임야
② 0.3% - 공장용지, 주택·산업용 공급토지
③ 5% - ·사치성재산의 토지 (별장용 토지·회원제 골프장용 토지·고급오락장용 토지)
·주거용 건축물의 부속토지 중 기준면적 초과토지
(2) 별도합산과세대상 - 0.3%∼2% (9단계 초과누진세율)
(3) 종합합산과세대상 - 0.2%∼5% (9단계 초과누진세율)
7. 과세 및 납부
(1) 납세지 : 과세대상 소재지 관할 시·군·구
(2) 과세기준일 및 납기
① 과세기준일 - 6월 1일
② 납기 : 10/16 ∼ 10/31
(3) 납부방법 - 보통징수
① 가산금 5%, ② 중가산금 매월 1.2%
(4) 종합토지세의 산출 및 부과징수
① 종합합산·별도합산과세대상 토지 - 행정자치부에서 산출한 세액을 역순으로 안분 계산하여 이송한 금액을 각 시·군이 징수할 세액으로 하여 부과징수 한다.
② 분리과세대상 토지 - 관할 시·군이 직접 세액을 산출하여 부과징수 한다.
(5) 소유권 변동의 신고
매년 과세기준일(6.1) 현재의 현황(소유자, 면적, 등급, 토지현황 등)을 토지소유자의 신고 또는 직권조사에 의하여 과세대장에 등재하여야 한다.
① 납세의무자의 신고 : 과세기준일로부터 10일 이내 (소유권변동·상속·신탁·종중토지 등)
② 직권 등재 (단, 미신고시 가산세는 없다)
(6) 공람기간 - 매년 과세기준일로부터 15일간
(7) 이의신청 - 공람기간 완료되 날로부터 10일 이내
(8) 소액부징수 - 고지서 1매당 2,000원 미만
(9) 부가세와 병기
① 부가세 - 지방교육세 20%, 농어촌특별세(10%∼15%)
② 병기 - 도시계획세
8. 비과세
(1) 국가 등에 대한 비과세
① 국가·지방자치단체·외국정부가 소유한 토지
② 국가·지방자치단체 등이 1년이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 토지 (단, 유료는 과세)
(2) 용도구분에 의한 비과세
① 비영리 공익사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지
② 마을회 등의 마을공동체 소유토지
③ 별정우체국이 공용 또는 공공용으로 사용하는 토지
④ 도로·하천·제방·구거·유지·사적지 및 묘지
* 철도용지, 항만은 제외
도로 : 도로법의 규정에 의한 도로와 기타 일반인의 자유로운 통행에 공할 목적으로 개설한 사도, 다만, 건축선 또는 인접대지경계선으로부터 일정거리를 띄워 건축함으로써 생긴 대지 안의 공지를 제외한다.
⑤ 사찰림, 동유림
⑥ 자연보존지구 안의 임야
* 자연환경지구 안의 임야는 분리과세대상이다.
⑦ 군사시설보호구역 중 통제보호구역 안에 있는 토지로서 전·답·과수원 및 대지를 제외한 토지
* 군사시설보호구역 중 제한보호구역 안의 임야는 분리과세대상이다.
⑧ 천연보호림, 보안림, 채종림
⑨ 전통사찰의 소유 경내지
* 비과세 배제
① 사치성재산 ② 수익사업에 사용하는 부분
③ 유료로 사용하는 부분 ④ 목적대로 사용하지 아니하는 부분
2. 양도소득세의 개념
양도소득세는 자산(토지·건물)을 양도함에 있어서 일반적으로 취득시점부터 양도시점까지의 가치상승으로 인한 양도소득을 과세대상으로 한다.
3. 납세의무자
* 거주자와 비거주자의 판단 여부는 국적이나 영주권 취득과는 관계가 없다.
4. 양도의 개념
(1) 양도로 보는 경우
등기·등록에 관계없이 사실상 유상으로 이전된 경우
① 매 도
매도는 민법상 매매계약의 일방 중 매도인의 측면에서 본 개념이다. 이러한 매매에는 공매, 경매, 대금분할지급부 매매 등도 포함된다.
② 교 환
교환이란 당사자 쌍방이 서로 금전 이외의 재산권을 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 유상계약이다.
③ 대물변제
대물변제란 본래의 채무이해에 갈음하여 다른 급여를 함으로써 채권을 소멸시키는 채권자와 채무자 사이의 계약으로 변제와 동일한 효력을 지닌다.
④ 현물출자
현물출자란 회사의 설립 또는 신주의 발행시에 현금 이외의 재산을 가지고 출자하여 주식 또는 지분을 배정받는 것을 말한다.
⑤ 부담부증여
증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에 증여가액 중 채무액에 상당하는 금액은 그 자산이 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세한다. 다만, 배우자 및 직계존비속에 대한 부담부증여의 경우에는 증여로 추정한다.
⑥ 수 용
토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자는 피수용자에게 수용에 따른 손실에 대한 정당한 보상을 하기 때문에 유상이전에 해당한다.
⑦ 위자료
당사자간 이혼에 따른 위자료에 갈음하여 과세대상자산의 소유권을 이전한 경우는 양도에 해당한다.
⑧ 물 납
조세를 부동산이나 주식으로 물납한 경우에는 양도에 해당한다.
⑨ 기타 양도에 해당하는 경우 (대법원 판례 및 사례)
(2) 양도로 보지 않는 경우
① 환지처분 및 체비지 충당
도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경된 경우
(단, 환지받은 토지 및 공사대금으로 취득한 체비지를 양도한 경우에는 양도에 해당된다)
② 공유물의 분할
공동소유의 토지를 소유자별로 단순히 분할만 하는 경우
(단, 공유지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분을 양도로 본다.)
③ 양도담보
(단, 양도담보 계약의 위배 또는 채무불이행으로 인하여 변제에 충당된 때에는 양도한 것으로 본다.)
양도담보의 요건
④ 소유권 환원
매매원인무효 소송의 판결에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 확정되어 소유권이 환원된 경우
⑤ 신탁해지 - 법원의 확정판결에 의한 신탁해지를 한 경우
⑥ 무상이전 - 상속 또는 증여
⑦ 기타 양도로 보지 않는 경우 (대법원 판례 및 사례)
▣ 양도의 형태
5. 과세대상
부동산을 취득할 수 있는 권리
건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리 (APT당첨권, 분양권)
지방자치단체, 토지개발공사가 발행하는 토지상환채권
대한주택공사가 발행하는 주택상환채권
계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
주택청약예금증서
공유수면매립허가권
임대주택입주권
주식 및 출자지분
* 대주주 - 지분율이 3%이상 소유 또는 시가총액이 100억원 이상인 주주
6. 양도 및 취득시기
(1) 유상 양도 및 취득시기
① 원칙 - 사실상 대금청산일
② 예외 - 등기·등록접수일 (명의개서일)
대금청산일이 불분명한 경우
대금청산일 전에 소유권이전등기를 한 경우
(2) 장기할부조건의 양도·취득시기
소유권이전등기 접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날
(3) 상속 또는 증여받은 재산의 취득시기
① 상속 - 상속개시일
② 증여 - 증여받은 날 (예외 - 등기접수일)
(4) 자가건축 건축물의 취득시기
① 허가 - 원칙 : 사용검사필증교부일
예외 : 사용승인일 또는 사실상사용일
② 무허가 - 사실상사용일
(5) 미완성 또는 미확정 재산의 양도·취득시기
대금청산일 까지 완성되지 아니한 경우에는 완성된 날 또는 확정된 날
(6) 환지받은 토지의 취득시기
환지 전 토지의 취득일
단, 환지면적이 증가·감소한 경우 - 취득·양도시기는 환지처분의 공고가 있는 날의 다음날(익일)
(7) 경매에 의한 취득시기 : 경매대금완납일
(8) 점유로 인한 시효취득 : 최초의 점유개시일
(9) 재개발·재건축 재산의 취득시기 : 재개발·재건축 전 부동산의 취득일
(10) 취득시기의 의제
① 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산 - 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.
② 주식 또는 출자지분 - 1986년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.
7. 과세표준
(1) 양도가액과 취득가액의 적용기준
(2) 토지·건물·부동산에 관한 권리
1) 원칙 - 기준시가
2) 예외 - 실지거래가액
① 고급주택(부수토지 포함)을 양도하는 경우
② 미등기자산을 양도하는 경우
③ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우
④ 취득후 1년 이내에 양도하는 부동산의 경우
(단, 토지수용법 등 부득이한 사유인 경우에는 기준시가를 적용할 수 있다)
⑤ 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도한 경우로서 다음에 해당하는 경우
부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
미성년자의 명의로 부동산을 취득하여 양도한 경우 (단, 상속 또는 증여는 제외)
1세대기준으로 1년이내의 기간동안 3회 이상 거래한 경우로서 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우
거래단위별로 계산하여 양도차익이 1억원 이상인 경우
⑥ 양도자가 실지거래가액을 선택한 경우로서 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
3) 수용 등의 경우의 양도당시 기준시가
토지·건물이 수용된 경우에는 보상금액·공매가액 등의 금액과 개별공시지가 중 낮은 가액을 양도당시 기준시가로 한다.
<부동산 세법(5)>
♠ <5장 양도소득세 - 과세표준>의 내용이 이어집니다.
(3) 필요경비의 계산
1) 개산공제 (기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우)
2) 필요경비 (실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하는 경우)
① 취득부대비용 - 중개인 수수료·취득세·등록세·소송비용·화해비용 등
* 재산세·종합토지세·부가가치세는 제외
② 자본적지출
내용연수를 연장 또는 그 가치를 증가시키는 수선비
소송비용·화해비용 등의 금액
용도변경을 위하여 지출한 비용
개량을 위하여 지출한 비용
수익자부담금·개발부담금·환지청산금 등
장애물철거비용·사방사업에 소요된 비용
* 수익적지출·재평가차익·임의평가차익·택지초과소유부담금은 제외
③ 직접양도비용
중개인 수수료·공증비용·인지대·계약서 작성비용
국민주택채권 등을 만기 전에 양도함으로써 발생한 매각차손
* 간접양도비용(이사비용 등)은 제외
(4) 장기보유특별공제
① 대상 : 등기된 토지·건물로서 3년 이상 보유한 경우
② 공제액 : 보유기간에 따라 양도차익에 차등공제
(5) 양도소득기본공제
① 대상 : 등기된 모든 자산
② 공제액 : 양도소득자산별 각각 연 250만원 (거주자에 한함)
구분 공제 : 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산
주식 또는 출자지분
▣ 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제 비교 ▣
8. 세 율
초과누진세율, 차등비례세율, 탄력세율(2002년 개정)
* 탄력세율 : 15%
▣ 초과누진세율 (9%∼36%)
▣ 양도소득세 세율계산시 보유기간
9. 비과세
* 8년이상 소유한 자경농지는 면제대상이다.
(1) 1세대 1주택 및 부수토지의 비과세 요건
① 거주자로서 1세대일 것
② 국내에 1주택을 보유할 것
③ 3년이상 보유(취득일∼양도일)
④ 등기된 것일 것
⑤ 부수토지 : 주택정착면적의 도시계획구역 안 5배 (도시계획구역 밖 10배)
(2) 1세대
1) 원칙 - 거주자로서 배우자가 있어야 한다.
2) 예외 - 배우자가 없어도 1세대로 인정하는 경우
① 연령이 30세 이상인 경우
② 소득이 있는 경우
③ 배우자가 사망·이혼한 경우
④ 당해주택을 상속받은 경우
(3) 1주택
① 양도일 현재 국내에 1주택(고급주택 제외)을 소유하여야 한다.
② 주택의 판정 - 사실상현황에 의하여 판정한다.
③ 주택( ) - 별장, 콘도미니엄, 기숙사, 합숙소, 사실상 영업용 건물 등
④ 1주택을 분할 양도하는 경우 - 먼저 양도하는 부분의 주택을 1세대 1주택으로 보지 않는다.
(4) 2주택 중 비과세 특례
1) 일시적 1세대 2주택
다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 3년이상보유시에는 1세대 1주택으로 본다. (2002. 3. 30. 개정)
2) 상속에 의한 1세대 2주택
① 1주택(무주택세대 포함)을 소유한 1세대가 상속에 의하여 피상속인이 소유한 1주택을 취득한 경우
② 상속받은 주택 - 보유기간·양도시점 관계없이 비과세
③ 상속인이 보유한 주택을 양도 - 3년이상 보유
④ 피상속인이 사망 당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 법정순위의 따른 1주택만을 비과세 한다.
* 법정순서 : ① 피상속인의 소유기간 → ② 거주기간 → ③ 사망당시 거주한 주택 → ④ 기준시가가 큰 주택
3) 직계존속의 동거봉양을 위한 1세대 2주택
① 세대를 합친 날부터 2년 이내에 양도
② 양도일 현재 먼저 양도하는 주택이 3년 이상 보유
③ 60세(여자 55세)이상·배우자의 직계존속 포함
4) 혼인으로 인한 1세대 2주택
① 혼인한 날부터 2년 이내에 양도
② 양도일 현재 먼저 양도하는 주택은 3년이상 보유
5) 지정문화재인 주택의 특례
지정문화재의 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.
6) 농어촌주택 보유로 인한 1세대 2주택 - 수도권 이외의 읍·면 지역에 소재할 것
① 상속받은 주택 - 피상속인이 5년이상 거주
② 이농주택 - 이농인이 5년이상 거주
③ 귀농주택 - 귀농인이 3년이상 영농·영어에 종사하면서 거주
(5) 3년이상 보유 - 취득일로부터 양도일까지
① 건설임대주택 - 5년 이상 거주한 경우
② 주택의 수용 - 보유기간·거주기간 관계없음
(2년 이내에 양도하는 잔존주택 및 부수토지도 이에 포함한다.)
③ 거주기간에 관계없이 비과세 하는 경우
해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우
1년 이상 국외 취학·근무상의 형편
도시재개발 (재건축 포함)
④ 1년 이상 거주하여야 비과세 하는 경우
세대 전원이 다른 시(특별시·광역시 포함)·군으로 이주하는 경우
취학 (유·초·중학교는 제외)
근무상의 형편 (사업상 형편은 제외)
1년 이상의 장기 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
(6) 1999년 중 취득한 주택에 대한 특례 - 1년 이상 보유
1999. 1.1 ∼ 1999. 12.31까지 취득한 주택 및 자기가 건축한 주택
(7) 분양권(재개발·재건축) 양도에 대한 특례
① 비과세 요건(1세대 1주택 3년이상 보유)을 갖춘 재개발·재건축으로 인한 분양권의 양도
② 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 비과세 한다.
(8) 겸용주택의 판정 - 1세대 1주택 3년이상 보유
(9) 고급주택 - 1세대 1주택 3년이상 보유
6억원 초과분에 대한 비율을 과세 (6억원까지는 비과세)
양도가액 - 6억원
① 고급주택의 양도차익 = 양도차익 ------------------
양도가액
양도가액 - 6억원
② 고급주택의 장기보유특별공 = 장기보유특별공제 ------------------
양도가액
(10) 농지의 교환과 분합
1) 비과세 금액 요건
쌍방 토지가액의 차액은 가액이 큰 편의 1/4이하인 경우
2) 비과세 사유 요건
① 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지
② 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지
③ 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 단, 3년 이상 거주·경작하여야 한다.
④ 농어촌정비법·농지법 등에 의하여 교환 또는 분합하는 농지
(11) 농지의 대토
1) 비과세대상 농지의 요건
① 종전농지의 경작기간 : 종전 농지 소재지에서 3년 이상 자경한 농지이어야 한다.
② 대토 기간 : 종전 농지 양도일부터 1년이내 새로운 농지를 취득하거나 새로운 농지 취득일부터 1년 이내 종전 농지를 양도하여야 한다.
③ 신규농지의 경작기간 : 새로 취득한 농지소재지에서 3년 이상 자경하는 농지이어야 한다.
2) 대토의 범위 요건
① 새로 취득한 농지의 면적이 양도하는 농지 면적 이상이어야 한다.
② 새로 취득한 농지의 가액이 양도하는 농지 가액의 1/2 이상이어야 한다.
* ①, ② 중 하나의 요건에만 해당하면 비과세 한다.
(12) 미등기 양도자산
1) 미등기 양도자산의 불이익
① 양도소득 비과세, 감면규정 적용 배제
② 취득(양도)가액을 실지거래가액에 의해 산출
③ 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제의 배제
* 미등기 양도자산에 대한 필요경비 개산공제는 적용한다.
④ 60%의 최고세율 적용
2) 미등기 양도자산의 불이익 아닌 경우
① 양도소득 과세표준 예정신고납부세액 공제 - 10% 공제
② 필요경비 공제 (실지거래가액을 적용하는 경우)
3) 미등기 양도자산에서 제외되는 자산
① 장기할부조건으로 취득한 자산으로 계약조건에 의하여 양도당시까지 취득등기가 불가능한 자산의 양도
② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시까지 취득등기가 불가능한 자산의 양도
③ 양도소득세 비과세대상 토지의 양도
④ 양도소득세 감면대상 토지의 양도
⑤ 1세대 1주택으로서 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산의 양도
⑥ 상속등기가 이행되지 아니한 자산으로서 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 의하여 사업시행자에게 양도하는 자산의 양도
(13) 양도소득세의 면제 및 감면
1) 면제
① 8년 이상 자경농지
② 장기임대주택 - 국민주택을 10년 이상 임대한 후 양도
③ 신축주택을 취득하여 5년 이내에 양도
* 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지 자기가 건설한 주택 또는 주택건설사업자로부터 최초로 분양받아 취득하는 전국의 모든 주택(고급주택 제외)을 취득하여 5년 이내에 양도하는 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 면제한다.
④ 영농(영어)조합 법인에 현물출자
⑤ 신축임대주택에 대한 면제
2) 감면
① 대도시내 공장의 지방이전 : 50% 감면
② 장기임대주택 - 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도 : 50% 감면
③ 국민주택건설용지에 대한 감면 : 25% 감면
④ 개발사업시행자가 토지 등을 양도 : 50% 감면
10. 과세 및 납부
(1) 예정신고와 자진납부
① 신고납부기한
토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산
- 양도일에 속하는 달의 말일부터 2월 이내
토지거래허가구역 안에 있는 토지를 양도한 경우
- 토지거래 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내
주식 또는 출자지분 - 양도일에 속하는 분기의 말일부터 2월 이내
② 공제 : 예정신고 자진납부시 10%를 공제
③ 예정신고를 아니한 경우에도 가산세는 적용되지 않는다.
(2) 확정신고와 자진납부
다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지
(3) 가산세 : 확정신고를 하지 아니한 경우
① 신고불성실가산세 - 10%
② 납부불성실가산세 - 1일 경과시마다 0.05%씩 가산
(4) 양도소득세의 징수
① 자진신고에 의하여 확정된 세액
양도소득세의 전부 또는 일부를 납부하지 않은 때에는 그 미납세액을 납부기한이 경과된 날부터 3월이내에 징수한다.
② 과세권자의 결정·경정에 의하여 확정된 세액
납세자의 무신고 또는 신고내용의 탈루·오류로 인하여 과세권자가 결정·경정한 양도소득세는 거주자에게 통지한 날부터 30일 이내에 징수한다.
(5) 분납 및 물납
① 분납
납부세액이 1천만원 초과할 때 신청을 하여 허가받은 경우
납부기한 경과 후 45일 이내에 세액을 분납
② 물납
납부세액이 1천만원 초과할 때 승인을 얻어 공공용지보상채권으로 물납이 가능하다.
(6) 양도소득세의 부가세
① 소득할 주민세 - 양도소득세 납부세액의 10%
② 농어촌특별세 - 감면세액의 10% 또는 20%