5.대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결-은행직원이 행한 담보물건에 대한 임대차조사에서 임차인이 임대차 사실을 숨겼

[운영자]

대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결

[건물명도][집35(1)민,30;공1987.3.1.(795),307]

【판시사항】

은행직원이 행한 담보물건에 대한 임대차조사에서 임차인이 임대차 사실을 숨겼으나 그 경매절차에서는 임대차 관계의 존재를 분명히 한 경우, 은행의 건물명도청구에 대한 임차인의 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의칙에 반하는지 여부

【판결요지】

은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다.

※ 참조

■ 민법 제2조(신의성실)

① 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.

② 권리는 남용하지 못한다.

■ 민법 제536조(동시이행의 항변권)

① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>

④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

[전문개정 2008.3.21]

【참조조문】

민법 제2조, 제536조, 주택임대차보호법 제3조

【전 문】

【원고, 피상고인】 주식회사 부산은행

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 부산지방법원 1986.7.11 선고 86나274 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여 원판시의 이 사건 건물에 관하여 1985.1.23. 자 경락을 원인으로 하여 같은해 3.6.자로 원고명의로 소유권이전등기가 경료되어 있는 사실을 확정한 다음 원고의 이 사건 건물의 명도청구에 대한 피고의 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기한 임차보증금 반환과의 동시이행 항변에 대하여 이 사건 건물에 대한 피고 주장의 임차권은 인정되지만 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 1은 이 사건 건물의 원래의 소유자인 피고로부터 이 사건 건물을 대물변제로서 양도받은 이후에 피고의 처인 소외 2를 위하여 그가 원고로부터 사업자금을 대부받음에 있어 이 사건 건물 및 그 대지를 부산 동래구 (주소 1 생략) 토지와 함께 공동담보물로 제공하여, 1982.1.21. 위 각 부동산에 채권최고액 80,000,000원에 원고 앞으로의 근저당권설정등기를 경료한 사실, 원고는 위 각 부동산을 담보로 하여 위 소외 2에게 수차에 걸쳐 사업자금을 대출하던중 1984.7.3. 원고의 직원인 소외 3이 이 사건 각 건물 및 그 대지에 대한 담보가치를 파악하기 위하여 임대차조사를 하러 나갔는데, 이때 이 사건 건물에 거주하고 있던 피고는 자신과 위 소외 1간의 임대차 사실이 밝혀질 경우, 이 사건 건물에 대한 임대차보증금액 상당의 담보가치가 감소되어 그후 추가로 대출을 받는데 어려움이 있을 것을 예상하고, 피고의 임대차 사실은 숨기고서 위 임대차 사실이 없다는 내용의 서류(갑 제4호증)에 서명, 날인을 한 사실, 그 후인 같은해 11.1.경 원고는 위 근저당권의 피담보채무가 변제되지 않었음을 이유로 이 사건 건물 및 그 대지와 위 (주소 1 생략) 토지에 대항 임의경매신청을 하여 경매에 이르게 되었고, 경매법원은 위 각 부동산에 대한 시가감정결과에 따라 최저경매가격을 합계 금 67,613,600원으로 정하였는데, 위 경매절차에서의 임대차조사보고서에는 임차보증금 20,000,000원인 피고의 임대차 사실이 기재되어 있었지만, 원고는 앞서본 같은해 7.3. 설시한 원고의 임대차조사에서 피고가 자신의 임대차 사실이 없다고 확인해 준 것을 신뢰하고, 경매기일에 위 각 부동산 전부에 대하여 경매가격을 67,613,600원으로 신고하여 경락받은 사실이 인정되므로 이에 의하면, 원고의 담보물현황조사에 있어서, 담보물의 담보가치 평가에 따라 추가대출 규모가 정하여지고, 차후 담보권이 실행될 경우 피고의 임차보증금 반환채권의 대항력 여부가 경매가격의 결정에 중요한 영향을 미친다는 것을 충분히 예상할 수 있음에도 불구하고, 앞서 본 바와 같은 서류(갑 제4호증)에 서명, 날인을 하면서까지 원고로 하여금 임차보증금의 반환염려없는 담보물을 확보하고 있음을 전제로 하여 그 담보가치에 따른 대출규모를 정하게 하고, 원고 자신이 위 각 건물을 경락받음에 있어서도 위 임대차를 고려하지 않고 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 피고가 그 스스로 이와 배치되는 주장을 하면서, 임차보증금의 반환을 구함은 신의성실의 원칙에 위배되는 행위라고 인정함이 상당하다 할 것이므로, 결국 위 임차보증금 반환채권이 있음을 전제로 한 피고의 동시이행의 항변은 받아들일 수 없다고 판단하고 있다.

2. 그러나, 원심이 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 이 사건 건물에 대한 임의경매신청사건에 있어서 집달관이 작성한 임대차조사보고서(을 제3호증)에 의하면, 이 사건 건물에는 피고가 임차보증금 20,000,000원에 무기한으로 입주하고 있는 사실이 조사 보고되어 있는 이상 원고는 위 경매절차에서 원고의 근저당권에 대항할 수 있는 피고의 임차권이 있다는 사실을 알고 있었다 할 것이고 한편 피고가 원고의 직원이 이 사건 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 이 사건 건물에 대한 임대차조사에서 피고의 임대차사실을 숨겼다 하여도 이 사건 경매절차에서는 이를 분명히 한 이상 원고로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없다 할 것이므로 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 피고의 이 사건 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다 할 것이다.

원심이 위와 같이 피고의 이 사건 건물에 대한 임대차보증금의 반환을 구하는 주장이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 판시한 것은 결국 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로 이 점에 관한 논지는 이유있다.

3. 따라서, 원심판결을 파기하고, 사건을 원심은 부산지방법원 합의부로 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   박우동(재판장) 김형기 정기승 김달식