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박정희 대통령의 부동산정책 이야기
편집과 글쓴이: 전준우(韓國不動産競賣硏究院 院長)
● 입지조건의 이해
◇ 입지조건(Conditions of location)의 개념(Concept) - 사업장의 입지조건
사람의 일상적이고 의례적인 행동들은 어떤 사물이나 환경 또는 조건들을 접한(보고, 느끼고, 듣고, 만지고, 냄새를 맡음) 후에 행동을 통하여 외부에 표출되고 있다. 그러한 행동들은 격렬한 운동을 하는가 하면 노래를 하는 것과 같은 동적(動的)인 행동, 생각하고 사고하여 시나 소설을 쓰는가 하면 다른 유형의 정적(靜的)인 창작활동 등 끊임없이 다양한 형태로 나타나고 있는 것이다. 그런데 이러한 행동들은 일정한 동기유발을 전제로 하고 그 행동이 어떤 조건에 의해 외부에 실체적으로 표출되어지는 것이다. 외부에 표출된 여러 가지 행위 중에서 이윤추구를 위한 경제적 행위는 어떤 외부적 조건에 의하여 많은 영향을 받게 된다. 그 영향이 모든 경제적 행위에 대하여 유달리 강력한 힘을 지니고 있는 조건을 입지조건이라고 한다.
입지조건을 보다 더 구체적으로 설명하기 위해서 입지조건의 인자(因子)와
부동산 입지조건의 구성 등에 대하여 구체적인 사례를 들면서 설명하기로 한다. 입지는 어떤 사업경영을 위한 환경 또는 조건에서 특정한 장소적(場所的) 경영(經營)이 소재(所在)하고 있는 현상을 말하기도 한다. 따라서 그 장소에 소재하는 혹은 출점한 입점지(入店地)의 입지(立地)의 경영 및 사업의 경제적 동태를 입지조건이라고도 한다. 다시 말하면 어떤 사업이나 영업을 경영하기 위한 환경 또는 조건을 의미한다. 또 이러한 환경조건들을 특별히 매개변수라 하기도 한다.
◇ 입지조건의 형태
소매업의 입지조건, 도매업의 입지조건, 제조업의 입지조건, 백화점의 입지조건, 주택의 입지조건, 공장의 입지조건, 아파트의 입지조건, 재래시장의 입지조건 등 수많은 업종(사업의 형태)과 유형(종류)에 따라 각각의 입지조건을 가지고 있다. 이러한 입지조건들의 공통적인 것이 장소적 입지조건으로서 각 업종의 형태와 유형에 관계 없이 커다란 영향력을 끼치고 있다. 입지조건의 영향으로 인하여 사업체(개인사업체, 기업체)의 경영방향이 결정된다고 볼 수 있기 때문에 이같은 장소적 조건을 장소적 입지조건 또는 그냥 입지조건(立地條件)이라고 한다.
◇ 입지조건(제1차적 입지조건과 제2차적 입지조건)의 종류와 특성
입지조건은 끊임없이 변해간다. 입지라고 하는 것은 고정적이지 않고 업종이나 형태에 따라 변화하고 있는 것이다. 특히 소매업의 경우는 사람이 많이 모이는 곳에서 성립한다. 사람이 모인다는 것은 어디론가 가야 할 목적의식이 있기 때문에 모이는 것이다. 따라서 사람이 많이 모이는 곳은 장소가 필요하며 그 장소는 모인 사람들이 가야할 곳을 결정하여 이동하기 위한 목적지인 것이다. 그렇기 때문에 그곳에서는 많은 사람들이 필요로 하는 다양한 형태의 소형(小型)의 점포가 필요하며 소비자와 직거래를 하는 소매점의 입지가 형성되는 것이다. 이러한 입지를 가진 곳은 교통이 발달하게 되고 교통수단도 다양하게 된다. 오랫동안 자연적으로 입지가 형성된 곳도 있지만 사람이 인위적으로 도시개발이나 신도시를 개발하여 입지를 형성시킨 곳도 있다. 우리 나라 대부분의 도시 형태 가운데 구도시는 오랜 세월 속에서 형성된 입지이고 신도시들은 인위적인 입지를 형성한다. 서울역이나 영등포역, 청량리역 같은 역세권은 오랜 세월동안 사람들이 어디론가 가기 위해 모였던 곳이며 그곳에 기차나 버스 또는 전철 등의 교통수단이 집중되면서 장소적 입지를 형성해 온 것이다. 서울의 전철이 연계되는 강남역․삼성역․강변역, 부산의 해운대지구, 대전의 유성지구, 대구의 동대구지구, 광주의 화정지구, 서울주변의 분당이나 일산 또는 안산공단역 등은 인위적으로 신도시가 형성되면서 인위적 입지를 구성한 곳이라 할 수 있다.
이러한 입지조건으로 인하여 다양한 형태의 소매업의 집적지(Accumulation land)가 발생하기 마련이다. 이렇게 자연적이든 인위적이든 장소의 특성과 교통수단의 발달로 인하여 사람이 모이고 사람의 왕래가 많은 곳에 형성된 입지조건을 제1차적 입지조건이라고 한다. 이러한 제1차적 입지조건이 형성된 소매점의 집적지에 대형점인 슈퍼마켓이나 쇼핑센터 또는 유명백화점이 출점하게 되면, 그 집적지의 고객흡인력은 엄청나게 강하게 되지만, 만약 소매점의 집적지에 대형점을 세우지 않고 약간 그곳을 빗겨서 부근에 대형점을 세우게 되면 아무리 탄탄했던 소매점의 고객흡인력일지라도 점차적으로 또는 급격히 대형점으로 쏠려 입지가 저하되어버리는 수가 있게 된다.
이처럼 교통수단의 발달, 교통의 편리성 등이 제1차적 입지조건이라고 한다면 대형점의 출점 유무도 입지조건을 형성하는데 커다란 영향력을 발휘하고 있다 할 것이므로 이러한 대형점의 출점같은 입지조건을 제2차적 입지조건이라 말하기도 한다.
이상의 제1차적 입지조건과 같은 것들은 대체적으로 사회적 시설인 사회간접자본투자 등에 의하여 형성된 입지조건을 말하며, 제2차적 입지조건은 상업시설에 의한 것이라 할 수 있다. 입지조건을 다르게 표현하면 장소조건이라고 할 수 있다. 장소조건이란 사람을 모으기 위한 조건이므로 주변에 사람이 많이 있을 것, 사람이 오기 쉬운 곳일 것, 또 모인 사람들로 하여금 구매의욕이 발생하도록 시각적 자극이나 선전효과를 유발시킬 수 있는 어떤 장소적 특징을 가지고 있을 것을 요구하고 있다. 이러한 관점에서 입지조건이라는 것을 보다 더 구체적으로 살펴보면 어떠한 요소로 구성되어 있는가를 알 수 있다. 상권, 교통상태, 공공시설, 도시구조, 지형 그리고 상업시설의 집적성 등 제1․2차적 입지조건들을 들 수 있다.
◇ 상 권
상권이란 구매력을 갖춘 고객이 거주하고 있는 지역적 범위를 말한다. 상권의 중심이 어디인가에 따라 상권의 영역과 상권의 구성이 달라지며 도심상권, 역세권의 상권, 도매상권, 집단적 상권, 개개 독점적 상권 등을 형성하게 된다. 상권은 단순히 지역적 범위와 넓이 그리고 그 범위 내에 분포되어 있는 세대수, 인구 등 양적구성(量的構成) 이외에도 직업구성 및 형태, 나이구성 및 분포, 소득형태, 구매습관(현금구매, 외상구매), 거주민의 습관 및 풍속 등도 입지조건의 인자로써 중요한 요소이다.
◇ 교통상태
구매력을 갖춘 고객이 상권이 형성된 곳까지 갈 수 있는 교통여건이나 교통수단, 또 상권지에 가서 걸어다닐 수 있는 보행조건, 얼마나 많은 고객들이 상권지로 모여들 수 있느냐 하는 교통량, 고객의 성별(남, 여), 연령별, 직업별, 보행속도, 도로의 폭, 도로의 기울기, 도로에 깔린 소재(흙, 아스팔트, 아스콘, 자갈, 대리석 등), 주차시설 등도 입지조건을 구성하는데 중요한 요소이다.
◇ 공공시설(SOC)
공공시설은 편의시설, 극장, 병원, 시장, 백화점, 각종 관공서, 복지시설, 후생시설 등 고객들이 많이 모이게 될 수 있는 인자를 가지고 있는 시설로서 장소적 입지조건의 요소이다.
◇ 도시구조
최근 각 도시가 여러 요인에 의하여 변화되어 가고 있다. 이러한 변화는 입지조건에 많은 영향을 미치고 있으며, 도시계획이 어떻게 되느냐에 따라 입지조건이 바뀌게 되므로 변화되어 가는 형태에 따른 정보자료를 검토하는 것도 매우 중요하다. 방사형, 방추형, 미로형, 신도시형, 구도시형 등 여러 가지의 도시구조가 입지조건에 미치는 영향은 상당히 크고 입지조건을 형성하는 데 직접적인 요인으로 작용되고 있다.
◇ 지 형
지형이 입지조건을 형성하기도 한다. 도시 전체의 지형도 중요하지만 입점지의 상가나 점포 등의 구조와 연관있는 지형을 말하는 것으로 국지적인 지형을 말한다. 입점하고 있는 점포의 위치가 도로에서 너무 높게 올라가 있거나 또는 도로보다 너무 낮게 침하되어 있는 등 지엽적인 지형이 입지조건을 형성하는데 거의 절대적인 요인으로 작용되어지기도 한다.
예컨대 바다의 공유수면을 매립한 지형의 주택지는 해일이나 간만의 차가 심한 바닷물의 역류현상에 시달리고 그에 따라 입지가 나쁘다는 소문이 나면 상권에 막대한 영향을 끼치게 된다. 남서해안의 목포․군산․여수 등 오래된 항구도시의 매립지역은 이러한 현상이 나타나고 있다.
◇ 상업시설
상업시설은 집적력을 상승시킬 수 있는 제2차적 입지조건 중에서도 중요한 위치를 차지하고 있다. 상업시설지역(일반상업지역, 중심상업지역 등)은 도시계획법상 인구집중을 유발시킬 수 있는 여러 인자를 내포하고 있는 토지의 효율성이 높은 구역이기 때문이다.
◇ 기 타
도시계획이나 다른 요건에 의하지 아니하더라도 관공서의 이전, 재개발, 재건축, 버스터미널 조성 등은 도시구조에 막대한 영향력을 주고 있으며, 이는 입지조건을 변화시키는 데 중요한 요인으로 작용하고 있다.
◇ 입지조건의 보완
입지조건은 여러 가지 요인들에 의해 변화하고 있다. 우위적 입지조건을 우성적 입지조건 그렇지 않은 조건을 열성적 입지조건이라고 하는데 열성적 입지조건을 보완하여 우성적 입지조건으로 만들어 가는 것을 입지조건의 보완이라고 한다. 보완의 형태로서는 점포를 확장한다거나, 주차장을 만든다거나, 새로 인테리어를 한다거나, 광고를 한다거나, 판매방법으로 새로운 기법을 강구하는 등 적극적이고 구체적인 방법을 동원하는 것이다. 입지조건의 보완은 인위적인 작용에 의해 그 보완이 이루어지고 있다고 해야 할 것이다.
◇ 입지조건의 특성
입지조건은 시․공간적으로 변화하기 때문에 상대적이다. 입지는 앞에서도 살펴 보았듯이 장소적 차이, 교통의 변화, 인구의 분포, 인구의 흐름, 시대상황, 사업시설이나 상업시설의 입점상황, 기타 대내․외적인 상황에 의하여 계속하여 변화하고 있다. 제1차적 입지조건의 영향력이 크다는 것은 사회적 시설로서 국가나 사회의 투하 자본량이 크다는 것을 의미하고, 제2차적 입지조건이라고 하는 것은 상업시설에 의한 고객흡인력에 해당하는 집적력을 증가시키는 힘을 의미하는 것으로 제1차적 입지조건이 형성된 토대 위에 제2차적 입지조건이 형성되어 가는 특성이 있다. 이러한 특성은 독특하게 형성되어지는 곳과 그렇지 못하는 곳의 차이가 있게 마련이다.
제1․2차 입지조건이 서로 어우러져 새로운 입지를 형성하는 것을 입지조건의 상대적 우위성 이동이라고 하며, 이러한 상대적 우위성은 그곳의 입지를 더 높이기도 하지만 경우에 따라서는 열성으로 작용하여 그 주변의 입지를 더 악화시키면서 입지이동으로 인하여 주변의 입지를 급격히 침하시키는 경우도 있다.
그 한 예를 들어 보면 서울 명동과 소공동의 경우, 구 시립도서관 자리에 현재의 롯데백화점이 들어서면서 미도파와 소공동 지하상가의 입지는 우성적 입지로 상권이 활성화되고, 명동 입구에서부터 명동 성당에 이르는 거리는 롯데백화점과 소공동 상가의 조성으로 인하여 열성으로 작용돼 상권의 침하현상이 나타나고 있는 것은 그 좋은 예이다. 또 남대문상가 지역의 고객 유입 현상은 신세계백화점에 우성적 상승작용으로 작용하여 플러스요인으로 작용하고 있는 경우이다. 그러나 얼마 떨어져 있지 않은 신세계백화점과 새로나백화점 그리고 재개발사업에 의해 형성된 삼익상가의 입지는 서로간에 열성으로 작용되고 있는 경우에 해당하여 신세계백화점, 새로나백화점, 삼익상가에 플러스요인으로 작용되지 않고 있다.
또 지금은 붕괴되어 사라진 삼풍백화점의 경우를 보면 삼풍백화점이 존재할 경우에는 상권의 우성적 입지가 1차적으로 뉴코아백화점과 진로백화점에 이동 전이(轉移)되어 고객흡인력의 상승을 가져다 주어 이들 두 백화점에 상권의 상승효과로 작용되어 활성화되었고 그 상승효과는 플러스(우성적)요인으로 작용되어 상권이 활성화되었던 것이다. 그러나 삼풍백화점이 붕괴된 이후에는 입지조건의 우위적 이동현상인 플러스요인의 전이현상이 사라졌기 때문에 나머지 뉴코아와 진로백화점 상권에 IMF와 함께 급격한 침하현상을 가져온 것은 그 좋은 예이다.
[입지조건의 순환관계]
<사례> * A 진로백화점 ↔ B 삼풍백화점 ↔ C 뉴코아 백화점 |
<계속>(46)