물건별 경매 방법 알아두기

[성산동곰]

물건별 경매 방법 알아두기

아파트

매월 <전국법원>에서 진행되는 경매물건 중 20% 이상이 정도가 아파트 경매물건이다. 경매로 아파트를 취득하면 취득세금과 경비를 빼더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 가까이 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 40평 이상 대형아파트일수록 금액이 크기 때문에 유찰될 경우 시가 보다 유리하게 구입할 수 있다는 뜻이다.

아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다. 그러나 1동짜리 아파트는 절대 피하는 게 좋다. 재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은 것일수록 좋고 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다.

경매로 아파트를 구입할 때 인근 부동산중개업소를 통한 시세파악과 관리사무소에서 방문하여 관리비 체납여부를 확인하는 것은 필수다. 법원의 감정가만 맹신하는 것은 절대 금물.

공동주택(연립,다세대,빌라)

다음으로 많은 것이 다세대주택일 것이다.

일반적으로 연립주택은 5층 미만의 공동주택으로 연면적 (지층 제외한 각층 바닥면적 합계)이 660㎡(200평)이상인 주택을 말하며 660㎡이하면 다세대주택으로 구분된다.

연립 . 다세대주택은 서울 강북권 뉴타운 인근 등 지역발전의 호재가 있어 관심을 둘 만한 곳이다. 요즘 서울을 비롯한 수도권에서 큰 인기를 끌고 있다.

저당권 등 담보금액이 많지 않는 물건은 경매가 취하되기도 했다.

특히 경매는 토지거래허가를 받지 않아도 돼 투자자들의 주목을 받았다. 또한 도심의 요지에 지은 지 20년 이상 되는 공동주택 중 재건축을 추진하는 허름한 연립주택도 잘 알려지지 않은 틈새 투자처다. 지은 지 너무 오래돼 슬럼화가 진행되기 때문에 투자자들이 외면하기 일쑤고 가격도 만만치 않아 지레 포기하기 쉬운 곳이다. 그러나 경매·공매시장에서 저가매입의 기회를 잡아 여유 돈을 장기 간 굴릴 목적으로 매입하면 이만한 투자처도 드물다. 노후 연립주택 재건축은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧으므로 투자금액 회수가 빠르고, 오래 전에 지어진 연립주택일수록 대지지분이 많아 아파트에 비해 무상 배분율이 높은 편이다. 조합원수가 적다보니 조합원간 합의도 쉬워 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다.

빌라를 낙찰 받으려고 할 때는 고급빌라와 소형빌라에 따라 체크사항이 다르다. 고급빌라는 경매 투자는 투자금액이 큰 만큼 주의할 점도 한두 가지가 아니다. 고급빌라 우선 이들 빌라는 거래 수요가 많지 않기 때문에 단기 차익을 노린 투자보다는 실수요 목적으로 입찰하는 게 중요하다. 주로 종로 평창 · 구기동, 서초 양재 · 방배동 일대에 몰려있으며 대지지분이 많고 20∼30가구 이상 들어선 대단지가 유리하다. 특히 현대건설 청구 등 지명도 높은 대형건설업체에서 지은 빌라는 믿고 살 만하다. 그러나 내부 마감재에 따라 가격차가 심해 현지 중개업소를 3곳 이상 방문해 실제 시세보다 입찰가가 저렴한지 정확한 시세파악 후 응찰하는 게 좋다.

매매가 6억 원 이상 고급주택은 양도소득세를 실 거래가로 산출하는 것도 주의할 점. 양도차익에서 부대비용을 공제받을 수 있어 실제 양 도세는 크게 신경 쓰지 않아도 되지만 감정가가 6억 원대인 고급빌라는 낙찰가를 6억원 이하로 결정하는 요령이 필요하다.

전세금에서 조금만 더 생각하면, 구입할 수 있는 20평 안팎의 소형빌라는 세입자들이 낙찰 받으면 좋다. 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 것을 골라야 하며 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 한다. 가급적 역세권 주택을 구입하는 게 유리하다.

단독주택(주택, 다가구)

주택을 낙찰 받을 때 고려해야 할 점은 10년 이상 된 집은 건물가 비중이 높지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을 수 있는 반면 10년이 안된 집은 감가상각이 된다 하더라도 건물가액이 높기 때문에 감정가가 비교적 높게 책정된다는 점이다. 따라서 반드시 주변 시세를 확인해야 한다. 구입 후 재건축을 한다면 도로를 끼고 있으면서 최소 50~80평 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다.

또한 경매시장에서 노릴 만한 대상은 시세보다 감정가격이 크게 낮은 물건들이다. 보통 경매주택은 경매 개시가 결정된 후 보름 내에 감정한다. 경매번호앞에 붙는 2005타경, 2006타경 등은 입찰에 부쳐진 연도다. 이런 물건은 2∼3년 전에 감정된 물건이기 때문에 시세보다 감정가격이 저렴하다. 시세보다 감정가격이 싼 물건을 노리려면 경매정보지 등에서 입찰정보를 재빨리 확인한 후 현장을 방문해 시세를 파악해야 한다. 여러 중개업소에 들러 낙찰 받은 후 당장 팔 수 있는 가격도 확인해야 한다. 세금과 명도 비용 등을 감안할 때 시세보다 10% 이상 싼 값에 낙찰 받아야 투자에 성공할 수 있다. 너무 싼 값에 응찰하면 낙찰받기 어렵다. 최소한의 이익이 보장되는 범위 내에서 가격의 상한선을 정해 입찰가를 정해야 한다. 입찰장의 분위기에 휩쓸리지 않는 것도 중요하다.

근린/상가 경매

상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰 받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정해둔 후, 임대목적용이면 예상수익률을 고려해 매물을 고르는 게 현명하다. 아파트상가는 1000가구 이상으로 주변에 대형유통시설이 없는 곳이 좋고 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 임대나 매매시 유리하다.

한 조사결과에 따르면 상가별 연평균 수익률은 테마상가(18. 7%), 단지 내 상가(13%), 근린상가(9.39%) 순으로 나타나 은행 금리 에 비해 최고 5~6배 정도 수익이 높은 것으로 나타났다. 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈이 대거 유입된 데다 소비심리가 상승하면서 상가 시장도 큰 호황을 누렸던 것이다. 이 같은 상황에서 주 5일 근무제와 상가임대차보호법 시행은 상가경매시장 을 새롭게 재편할 주요 변수로 손꼽히고 있다.

주 5일 근무가 본격적으로 실시되면서 주말상권으로 불리는 젊은 층 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가 주변 상권이 활기를 띨 가능성이 많다. 반면 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 사무실 밀집지역인 광화문, 여의도, 테헤란로 등도 투자 메리트가 급감할 수 있다.

상가낙찰시 주의할 점은 상가 투자자들이 늘면서 건설사들이 너도나도 상가를 짓고 있기 때문이다. 따라서 향후 상권 경쟁이 치열해질 수밖에 없고 일부 상가는 당연히 경쟁에서 도태될 것이다. 서울과 수도권을 중심으로 분양이 임박한 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가, 대형보다는 소형상가를, 단기전매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 투자 포인트다.

하지만 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭할 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높다. 따라서 새로운 상권형성이 가능한지, 실수요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히 따져 봐야 한다. 상권분석에 자신이 없다면 주변상인의 말 한마디에 귀 기울일 필요가 있다. 주변 상인들이 30% 이상 청약하는 상가라면 믿고 투자해도 손해 보지 않는다는 뜻이다. 또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다. 직접 공개 입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의해 이중계약여부를 확인하는 절차 도 중요하다. 상가임대차보호법에 따라 세입자에게 일정금액(서울은 2억4000만원) 이내를 우선변제해 줌으로써 담보 가치가 하락할 것 같다. 하지만 기존의 월세 방식에서 보증금 위주로 전환되면 투자금 회수는 빨라질 수도 있다.

상가는 단지내 상가, 근린상가, 테마형 상가로 구분할 수 있다.

▶단지내 상가◀

단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고 인기를 누리고 있다. 가급적 1000세대 이상이고 가급적 25~30평형이 주류를 이루는 대단지가 좋으며 세대별 상 가면적은 0.3평 이내가 적다아다. 예를 들면, 1000세대일 경우 상가 연면적이 300평 이내면 투자적격이다. 과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에 수요가 몰리자 내정가를 정해 최고가로 낙찰하는 경쟁입찰방식을 시행하고 있다. 내정가의 2배에서 낙찰될 경우 임대수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰 받는 방안이 안전하며, 고가낙찰 또는 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다. 초기 임대료가 계속 유지될 수 있는지 비슷한 조건의 인근단지 상권 에 대한 수익성 분석도 필수적 사항이다.

▶근린상가◀

근린상가는 택지개발지구 또는 대규모 아파트 단지 진입로 주변에 형성된 근린생활시설 밀집 상권을 말한다. 입지여건이나 배후인구에 따 라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역의 근린상가 투자가치가 크다. 초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어 자산가치측면에서는 오히려 유리하다. 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸용할 수 있어 자영업자에게 적합하다. 가급적 대로변 상가가 경쟁력이 있으며 “퇴근길 상가”가 고객 흡인력이 높다.

▶테마형 상가(쇼핑몰)◀

요즘 서울 등 수도권은 물론 지방대도시 도심에서 분양되는 대형상가 대부분이 테마형 상가다. 부산, 대구, 대전, 인천지역에 이어 경부고속철 역세권인 천안지역의 상가분양에 돈이 몰리고 있다. 테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세수익도 기대할 수 있다. 반면 상권이 꺼질 경우 투자원금을 날릴 수도 있어 고수익, 고위험 법칙이 존재한다. 따라서, 매입 전에 철저한 입지분석과 함께 시행사 마케팅 능력과 경험, ‘상권활 성화방안’ 수립 및 예산확보 여부에 대한 검증이 필요하다 말뿐인 활성화는 공염불에 지나지 않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함 돼야 한다. 주5일 근무제가 확산되면서 서울 광화문, 여의도, 테헤란 로 등 관공서나 사무실 밀집지역 상가는 매출감소가 예상되므로 매입 을 자제하는 것이 좋다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객 확보 면에 유리하다.

토지경매

토지는 대지, 전, 답, 잡종지 등을 통틀어 얘기한다.

토지는 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입해야 한다. 이는 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수 있기 때문이다. 가급적 여유돈으로 투자하는 게 좋으며, 토지공부상 내용과 토지사용현황이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 문서에는 밭으로 표시돼 있는데 실제로 대지용도로 사용하고 있는 경우 문제가 생길 수 있다. 이를 확인하기 위해서 토지이용계획확인원을 떼서 확인하면 된다. 도로 유무도 반드시 살펴봐야 할 사항. 땅 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 지으려면 최소 4m 폭 진입도로를 확보해야 건축 허가가 난다. 또 보존녹지지역 그린벨트 상수원보 호구역 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅이나 인근 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다. 농지취득자격증명을 필요로 하는 경우 낙찰후 7일 이내에 해당 경매법원에 제출해야 낙찰허가를 받을 수 있다.

2003년 1월 시행된 농지법에 의하면 주식회사 형태의 농업회사법인의 경우도 농지를 소유할 수 있으며, 농업인이 아닌 개인이 취미 또는 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하는 경우는 세대별로 1,000제곱미터 미만의 농지를 소유하는 것이 가능하게 되었다. 또한 소유농지를 주말 체험영농을 하고자 하는 자 또는 주말 체험영농을 하고자 하는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대 또는 사용대를 할 수 있도록 하였고, 농지소유상한제(세대별 5만제곱미터 초과 소유 금지)는 폐지되었다. 그러나 농지의 개량, 교환, 분합, 전용 등 불가피한 경우를 제외하고는 농업생산기반정비사 업이 시행된 농지를 2,000제곱미터 이하로 분할할 수 없다.

현장 답사시 확인하여야 할 사항

아파트

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'대지권/ 토지별도등기' 관공서 및 거주민조사. 아파트 및 연립주택 매물 중 '대지권 없음' 또는 '토지별도등기 있음'이라고 명시된 경우가 있다. 행정절차상 신규입주아파트는 토지등기가 늦게 나오는 수가 있으며, 이러한 경우 큰 문제가 되지 않는다. 그러나 지주와 시공사와의 갈등으로 인해 토지정리가 끝나지 않은 경우, 또는 시공사(시행사)가 토지를 담보로 잡힌 후 채무를 갚지 않아 별도등기 상태로 남는 경우 등이 있을 수 있다. 최악의 경우 토지주인과 건물주인이 분리되어 지상권 분쟁이 일어나거나 토지를 별도로 구입해야 하는 손실이 있을 수 있으므로 '대지권 없음' 또는 '토지 별도등기 있음'의 내역을 등기소와 현거주주민에게 반드시확인해야 한다.

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아파트의 방향과 층수별 시세차이 조사 한 단지라 할지라도 방향과 층에 따라 시세차이가 많이 날수 있고, 중개업소마다 가격이차이가날 수있으므로 2-3군데 이상 방문하여 향과 층별로 탐문 조사가 필수다.

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관리비는 연체여부 확인. 관리비 연체료는 경매물건에 등재되지 않는 한 낙찰자가 인수할 법적 책임은 없다. 그러나 실제 현장에서는 관리사무소 또는 입주자협의회 등과의 관계상 낙찰자가 책임지는 경우가 많다.

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분양평수와 전용면적을 확인 및 계단식 복도식 확인 서울 서대문구 청구아파트의 경우 32평형과 39평형의 전용면적은 모두 25.7평으로 같다. 조합아파트의 경우 주차장면적 및 공용면적을 넓혀서 분양평수를 높이고 분양가를 높이는 수법을 쓰곤 한다. 따라서 실입주 목적의 고객은 분양평수만이 아니라 전용면적을 함께 비교해야 한다. 또한 계단식과 복도식 그리고 건축년도를 확인하여 실제 면적을 정확히 뽑아야 한다.

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재건축 아파트 유의점 어떤 아파트가 재건축 붐에 휩싸이면 그아파트의 가격은 천정부지로 치솟는다. 따라서 그것은 낙찰가에도 영향을 미쳐 일반시세 보다도 상당한 고가에 낙찰되는사례를 종종 볼수있다. 하지만 나중에 알고보니 향후 5년내지는 택지개발지구에 묶여있지않아서 재건축이들어갈것이라는 가능성만으로 재건축이라는 유언비어가돌아 낭패를 보기도한다.

또한 준공 후 20여년 된 저층아파트를 구입하는 사람들은 대체로 재건축을 기대하고 있다.

때문에 경쟁에 휩쓸리다 보면 중개시세보다 비싸게 낙찰 받기도 한다.

그러나 택지개발지구로 묶여있는 아파트는 단지의 용적률 및 구조변경이 이루어지기 힘들며, 재건축으로 용적률 등이 바뀌기 위해서는 새로운 상세계획구역으로 지정되어야 한다. 따라서 주공아파트는 우선 택지개발지구인지 해당구청 등에 확인하고, 택지개발지구에서 풀릴 가능성이 있는지 확인하지 않으면 낭패를 볼 수가 있다. 또한 고층아파트의 경우 재건축을 해도 더 이상 용적률을 높이기 힘든 경우에는 평수를 넓히기 힘들거나 추가부담금이 매우 많을 수 있으므로 매입비용보다 추가부담금이 더 많을 수도 있다. 또한 건물평수가 크더라도 대지지분이 매우 작거나 국공유지인 경우는 재건축비용을 대부분 부담해야 하므로 수익성이 없다.

2. 연립, 다세대, 빌라

▶ 현재 부동산 매매 가능성 일반적으로 연립은 매매가 안되는 물건으로 치부해 버리는 경우가 종종있다. 그래서 가격을 싸게 사면 되는거아니냐는 반문을 던지기도 한다. 하지만 무조건 가격을 싸게산다고 능사는아니다. 아무리가격을 시세보다 싸게구입 했어도 나중에 팔수가없다면, 혹은 전세/월세도 놓기가 힘들다면 부동산에 목돈을 묶어놓는 결과를 초래 할수도있어서 현금 급하게 필요할때 쓸수없는경우가 생기기도 한다. 따라서 반드시 현지 부동산의 매매정도와 임대수익을 꼼꼼이 살펴볼필요가있다.

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주변상권 및 교통여건을 살펴본다. 역세권인가, 상권은 인접해있는가, 버스및 대중교통의 편의정도는 필수적으로 체크 할 사항이다. 이는 입찰시 낙찰가에 상당한 영향을 끼치므로 반드시체크 해야한다. 이것은 부동산 시세에도 직접적 영향을 미친다.

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건물의 낙찰시 유지보수 비용을 따져보자. 노후된 연립은 저렴하게 매입한 후 보수비용만 1천만원 이상 들어가는 경우가 많다. 때문에 준공 후 10년 이상 경과된 건물은 반드시 내부답사 해야한다.

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주차공간·등의 주변 시설확인 실수요자는 물론이고 낙찰 후 임대를 위해서라도 생활시설이 만족스러운지 확인해야 하며, 이러한 부대시설의 정도에 따라 임차금액이 큰 차이가 난다.

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주변환경 및 사생활 침해여부. 주변의 단독주택 및 다른 연립건물 거주자에게 사생활이 노출될 우려가 많으므로 주변환경에 대한 파악이 필수불가결 하다.

3. 근린상가 및 빌딩

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임대수익을 볼것인가, 매매차익을 볼것인가를 가름. 주택종류에 비해 수익성부동산인 상가 및 빌딩은 종합적인 컨설팅 능력을 요구한다. 따라서 대상 물건 및 인근의 월임대료, 상권형성정도 및 구매력, 주변의 배후단지 조성여부와 상주인구, 교통편, 임차인들의 동향 및 명도소송비용과 합의비용 등까지 집중분석 임대수익을고려 입찰에 참여해야 좋은결과를 볼수있다.

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상권분석여부. 건물의 분할부분을 낙찰받을경우 그점포의 위치및 자리에 따라서 많은 권리금및 상권의 차이가 난다. 따라서 상권분석시 주위의 시세및 층별 그리고 위치별 권리금 정도와 시세는 필히 체크해야하고, 업종의 선택에맞는 상권 분석은 필수이다.

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내부확인은 필수. 임차인 또는 종전소유자가 설치해 놓은 내부시설이 감정평가에서 제외되는 경우가 종종 있다. 때문에 낙찰 후 이 시설의 처리문제로 골머리를 썩이는 경우가 있다. 내부시설을 그대로 이용하려고 작정했다면 종전 사용자가 철거하겠다고 주장하는 경우 새로운 시설비용이 막대하게 들어갈 수도 있다.

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세입자들의 명도 및 집단대응 여부. 상가임차인들이 집단대응 하는 경우 그 기간동안의 금융비용손실과 많은 명도집행비용을 감수해야 한다. 입찰 전에 상가임차인들의 동향에 대한 충분한 조사가 필요하다.

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법정지상권·,전세권,유치권 등 인수해야 할 권리 파악. 빌딩의 경우 근저당과 함께 지상권이 설정된 경우가 많다. 건축할 때 금융기관에서토지에및 건물에 대출해주면서 근저당과 함께 지상권을 설정하는 것이 관례이기 때문이다. 선순위 근저당과 같은 날자에 지상권이 설정되었더라도 근저당보다 등기번호가 늦으면 소멸되지만, 앞서면 인수해야 한다. 또한 건축 도중 경매가 진행될 때 건축업자(또는 건설업체)가 유치권을 행사하는 수도 있으며, 건물등기가 나지 않은 빌딩은 감정평가액에서 제외되어 법정지상권이 성립되거나 철거소송 또는 매도청구소송이 필요할 수도 있으므로 주의해야 한다.

4. 공장

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서류상의 권리분석 공장은 일반적으로 기계기류를 포함하는 입찰과 불포함하는입찰방식이있다. 일반인들은 공장용도를 정확히체크하고 다른 금융업체를통해 공장의 대출 가능성 정도및 기계기기류의 사용을 할것인가안할것인가를 체크, 그리고 관공서의 서류를 면밀히검토후에 현장 답사를해야 두번걸음을 안할수있다.

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현장실사를 통한 임차인 및 공장 상태 확인. 공장건물로 되어 있더라도 주거용으로 개조되어 기숙사 및 전월세로 이용하고 있는 경우가 종종 있다. 자칫 대항력 있는 임차인을 무시하고 낙찰 받는 실수가 종종 발생하므로 공장 내에 거주시설이 있는지, 점유자가 있는지 확인해야 한다.

공장물건 중 내부기계까지 함께 평가되는 경우가 종종 있다. 그러나 높은 가격으로 평가된 기계가 실제 사용이 불가능할 정도로 파손·부식된 경우도 있으므로 반드시 내부답사를 필요로 한다. 또한 산업폐기물이 방치된 경우 이의 처리비용도 만만치 않으므로 부지의 오염정도를 필히 체크 해야 한다.

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공장 단지의 지목여부 및 배후의 여건 조성문제 고려. 권리상의 핮만으로 공장 입찰은 무모하다 현재 그공장의 용도와 공장낙찰시 사업면허를 허가받을수있는지여부 , 그리고 그공장의 허가받은 면허를 꼼꼼히 따져본다.

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공장의 기계류의 포함여부 확인. 일반적으로 경매 입찰시 공장의 기계기구까지 감정평가액에 포함되어 나오는 경우가일반적이다 . 따라서 입찰 전에 내부를 확인 기계기류의 사용가능성및 처리문제 등을고려하지않을수없다.

5. 토지, 농지, 임야

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제일 중요한한 감정가와 시세 차이는 조사. 지방 토지,농지와 임야의 경우 감정가액이 중개시장의 시세와 차이가 나는 경우가 많다. 특히 큰 토지의 경우 시장시세는 공시지가의 50%이하로 거래되기도 하지만, 감정가액은 공시지가수준으로 평가되기도 한다. 따라서 감정가 대비 몇 %에 낙찰 받을 것인가를 판단하기 이전에 현지의 거래시세를 비교해야 한다.

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관공서에서 개발계획 필히 검토 지방토지의 시세 급반전은 주로 지방자치단체의 장기발전계획 발표와 맞물려 있다. 때문에 시군구청 홍보실을 통해 이를 구해보면 장기적으로 시세의 상승시기 및 개발가능성을 예측할 수 있다.

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민원여부는 반드시 확인한다. 건축법 및 개발관련법에는 문제가 없더라도 형질변경 후 대지로 조성하는 과정에서 민원에 휘말리는 경우가 종종 있다. 때문에 토지매입 및 농지취득자격증명을 얻는 과정에서부터 현지민의 동향을 살펴볼 필요가 있다.

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지상권, 분묘기지권 확인은 필수 지방토지의 경우 건물만이 아니라 수목의 소유권여부, 분묘기지권이 있는지 확인해야 낭패를 보지 않는다

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전용허가 또는 형질변경여부. 토지이용계획원에 준농림지로 되어 있지 않은 농지와 임야는 전용허가와 형질변경이 되지 않는다. 또한 군사시설보호지역, 공원용지, 풍치지구, 미관지구 등 건물의 신축제한여부 등에 주목해야 한다. 농지취득자격증명의 필요성 여부도 확인해야 한다.

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토지경계선으로 싸우는 사례는 법정에서 종종 볼수 있다. 임야의 경우 필지간 경계선이 불분명할 수 있으므로, 낙찰 후 실측 측량으로 을법적분쟁을 방지해야 한다. 또한 법원에 열람 된 감정평가자료의 사진조차 다른 필지의 사진이 붙어 있는 경우가 종종 발생한다. 따라서 현지답사에서는 지역주민의 협조를 통해 어느 정도나마 경계선을 확인해야 한다.

[송남석]

감사합니다..꾸뻑...^^;;