개별주택의 일괄양도시 양도가액의 안분 / 일괄양도에 대한 공급가액 안분

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개별주택의 일괄양도시 양도가액의 안분

건물양도(토지건물) 일괄양도 안분 - 주황규 (2018.09.20).xlsx

일괄양도 되는 토지와 건물의 환산취득가액 산정방법 명확화 (2018-09-18) 주황규.hwp

포괄사업양도양수계약서_법인전환_계약서_-주황규_(2018-09-18).xlsx

포괄양도양수계약서 (임대업) 예제 2018-09-18.xlsx

이름	선우회계법인
상담제목	개별주택의 일괄양도시 양도가액의 안분
상담내용	국세에 노고가 많으십니다.  개별주택에 고시된 주택을 일괄양도시 주택의 건물분과 토지분의 보충적평가방법으로 안분 방법에 대해 문의 드립니다.  질의1) 토지와 주택(건물)의 소유자(양도자)가 같을 경우 개별주택가격확인원의 건물과 토지비율대로 안분하는지요?  질의2) 토지와 주택의 소유자(양도자)가 다를 경우  case1) 개별주택가격확인원의 건물과 토지비율대로 안분하는지요? 아니면  case2) 주택건물은 개별주택가격확인원상의 가액과 토지는 토지면적 x 개별공시지가의 가액비율로 안분하는지요? 아니면  case3) 주택건물도 건물신축가격x 용도지수 x 위치지수 x... 와 토지는 토지면적 x 개별공시지가의 가액비율로 안분하는지요?
답변내용	답변:개별주택의 일괄양도시 양도가액의 안분
	안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다. 토지와 건물을 함께 취득한 경우 각각의 자산에 대한 실지거래가액은 구분된 기장가액에 의하는 것이나, 구분기장되어 있지 아니하거나 매매계약서 등에 구분기장된 경우라도 기준시가(감정평가액이 있는 경우 감정평가액)에 따라 안분한 가액과 30%이상이 차이가 있는 경우라면 기준시가(감정평가액이 있는 경우 감정평가액)로 주택(건물)과 토지를 안분하여야 할 것으로 사료됩니다. 이때, 기준시가는 소득세법 제99조에 따라 토지의 경우 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가, 주택의 경우에는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격를 말하며, 일괄고시하는 주택․오피스텔․상업용건물 외 일반건물의 경우 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액을 말합니다. 단독주택의 경우 주택(건물)과 토지의 각각의 기준시가는 다음과 같습니다. ㅇ 단독주택 건물의 기준시가 = 개별주택공시가격 * 일반건물기준시가 / (토지기준시가 + 일반건물기준시가) ㅇ 단독주택 토지의 기준시가 = 개별주택공시가격 * 토지기준시가 / (토지기준시가 + 일반건물기준시가) 다만, 해당 주택의 양도가액을 주택(건물)과 토지로 안분함에 있어서는 상기와 같이 각각의 기준시가를 산정하여 안분한 것과  귀 질의2의 case3가 같이 토지기준시가와 일반건물기준시가로 안분한 가액과 동일하므로, 귀 질의2의 case3과 같이 안분합니다. 또한, 일반건물의 기준시가를 적용할 때 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정하여야 할 것으로 사료됩니다. ▣ 기획재정부 재산세제과-802 , 2015.12.04. [ 제 목 ] 건물에 대한 기준시가는 건축물대장 상 연면적을 기준으로 산정 [ 요 지 ] 건물과 토지를 일괄양도하여 안분하는 경우 건물에 대한 기준시가는 건축물대장 상 연면적을 기준으로 산정함 [ 회 신 ] 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 경우 해당 건물의 건축물대장 상 연면적을 적용하는 것이고, 개별주택의 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도하는 경우로서 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에는 「소득세법」제100조 제2항 및 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산하는 것이며, 이 경우 적용되는 건물에 대한 기준시가는 건축물대장 상 연면적을 기준으로 산정하는 것입니다. * 오늘도 귀하께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.
상담분류	양도소득세
답변일자	2017-06-29
첨부파일

소득세법 제99조 [ 기준시가의 산정 ]

① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.(2016.12.20. 개정)

   1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물(2009.12.31 개정)

     가. 토지(2016.01.19 개정)

       「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액

         은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 

         하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

     나. 건물(2009.12.31 개정)

         건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 

         국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

     다. 오피스텔 및 상업용건물(2009.12.31 개정)

         건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 

         고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 

         거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

     라. 주택(2016.01.19 개정)

        「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 

          다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 

                그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 

                개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

   2. 제94조 제1항 제2호에 따른 부동산에 관한 권리(2009.12.31 개정)

     가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(2009.12.31 개정)

         양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

     나. 지상권·전세권 및 등기된 부동산임차권(2009.12.31 개정)

         권리의 남은 기간, 성질, 내용 및 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

   3. 제94조 제1항 제3호 가목에 따른 주식등(대통령령으로 정하는 주권상장법인의 주식등은 대통령령으로 정하는 것만 

      해당한다): 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 가목 또는 나목을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 가목 중 

                   “평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월"은 "양도일ㆍ취득일 이전 1개월"로 본다.(2016.12.20 개정)

   4. 제3호에 따른 대통령령으로 정하는 주권상장법인의 주식등 중 제3호에 해당하지 아니하는 것과 제94조 제1항 제3호 나목에 

      따른 주식등(2013.05.28 개정)

    「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 다목을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 평가기준시기 및 평가액은 대통령령으로 

     정하는 바에 따르되, 장부분실 등으로 취득당시의 기준시가를 확인할 수 없는 경우에는 액면가액을 취득당시의 기준시가로 

     한다.

   5. 제94조 제1항 제3호에 따른 신주인수권(2009.12.31 개정)

      양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

   6. 제94조 제1항 제4호에 따른 기타 자산(2009.12.31 개정)

      양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

   7. 제94조 제1항 제5호에 따른 파생상품등(2014.12.23 신설)

      파생상품등의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

② 제1항 제1호 가목 단서에서 "배율방법"이란 양도·취득당시의 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 

   따라 평가하는 방법을 말한다.(2009.12.31 개정)

③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009.12.31 개정)

   1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가 (2009.12.31 개정)

   2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 

       취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가 (2016.01.19 개정)

   3. 제1항 제1호 나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가 (2009.12.31 개정)

④ 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 기준시가를 산정하였을 때에는 이를 고시하기 전에 인터넷을 통한 게시 등 기획재정부령

   으로 정하는 방법에 따라 공고하여 20일 이상 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.(2009.12.31 개정)

⑤ 국세청장은 제4항에 따라 소유자나 그 밖의 이해관계인으로부터 의견을 제출받았을 때에는 의견제출기간이 끝난 날부터 30일 

   이내에 그 처리결과를 알려야 한다.(2009.12.31 개정)

⑥ 제4항에 따른 공고에는 기준시가열람부의 열람장소, 의견제출기간 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

   (2009.12.31 개정)

소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액

   이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 

   가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 

   등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.(2009.12.31 개정)

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 

   양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 

   당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령(소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]) 으로 정하는 바에 따라

   안분계산(按分計算)한다.

   이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31 개정)

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 

   따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

   (2015.12.15 신설)

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2015.12.15. 항번개정)

소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 

   조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 

    선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.(2008.02.22 개정)

  1. 청산금을 납부한 경우(2010.02.18 개정)

     [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비]

      (이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 

       부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분

       계획인가전양도차익”이라 한다)

  2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액 (2013.02.15 개정)

    가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비] 

        (2013.02.15 개정)

    나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 

        제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액] 

        (2013.02.15 개정)

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 

   해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 

   실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.(2007.02.28 신설)

  1. 청산금을 납부한 경우(2007.02.28 신설)

     [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 

       “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 

       그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

  2. 청산금을 지급받는 경우(2007.02.28 신설)

     제1항 제2호에 따른 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 

   계산한 가액에 의한다.(2007.02.28 개정)

                    취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의

 기존건물과       법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

 그 부수토지  ×  ───────────────────────

 의 평가액        관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의

                   법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.(2007.02.28 개정)

  1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

       (2007.02.28 개정)

  2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 

      이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다.

       (2007.02.28 개정)

⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 

    장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.(2013.02.15 개정)

  1. 제1항 제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항 제2호 나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 

     기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간 (2013.02.15 개정)

  2. 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 (2013.02.15 개정)

    가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획인가일부터 신축주택과 

        그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2013.02.15 개정)

    나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 

        신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2013.02.15 개정)

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」     제64조에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 

   대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 

   제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2016.03.31 개정)

⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 

   조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 

   경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 

   양도차익을 차감한다)으로 한다.(2007.02.28 항번개정)

  1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 

     기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 

     그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 

     규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

  2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 

     신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 

      기준시가

  3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 

     신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 

     라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 

     그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등" 이라 한다)의 가액의 

구분이 불분명한 경우에는

다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.28 개정)

  1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우: 

     공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액.

     다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 

            과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 

            법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 

             그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2016.08.31 개정)

  2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 

    계산한 금액.

     다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 

           있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

  3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

     (2013.06.28 개정)

① 건물가액이 경제적합리성을 갖고 있으면 계약서에 구분기재된 건물가액을 공급가액으로 하여 세금계산서를 발급

② 감정평가법인의 감정평가가액 비율 -> ③ 소득세법상 기준시가 비율 -> ④장부가액 비율을 순차적으로 적용

일괄양도에 대한 공급가액 안분

1.사실관계<구체적으로 기재>

토지, 건물, 기계장치를 일괄매각할 예정임. 거래는 제3자와의 거래이며

자산양수도계약서에 각각의 자산금액은 구분 기재할 예정임.각각의 금액 산정은 

전체 매각금액에서 토지와 건물은 감정평가액에 근거하여 산정하였으며 

기계장치 금액은 전체 매각금액에서 토지와 건물가액을 뺀 가격으로 산정됨 

2.질의사항 

 질문1. 제3자와의 거래에서 계약서상에 기재될 건물, 기계장치 금액으로 세금계산서를 발행하면 되는지여부 ?

질문2. 위 1번에 해당하는 방법으로 세금계산서를 교부할수 없다면 

장부가액의 위 토지, 건물, 기계장치 금액을 안분후 감정평가액이 있는 토지와 건물은 재안분하고

기계장치는 안분금액으로 발행하면 되는지 여부 ?

질문3. 만일 2에 해당한다면 8월 발행예정인 세금계산서는

회사의 7월 결산자료인 장부가액을 기준으로 안분하면 되는지 여부?

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답변)

질문 1.

사업자가 토지, 건물, 기계장치를 일괄매각할 경우 토지 등의 가액은 실지거래가액으로 하는 것이 원칙이므로 계약서에 기재된 토지, 건물, 기계장치의 가액이 실지거래가액에 해당되는 경우에는 계약서에 기재된 금액으로 세금계산서를 발급하여야 합니다.

질문 2.

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기계장치 등을 일괄매각하여 가액이 구분되지 아니하거나 , 불분

명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 규정에 따르는 것으로

귀 질의 경우 전체금액을 토지, 건물. 기계장치의 장부가액으로 안분하여 기계장치 금액을 먼저 구한 후 

토지 및 건물가액은 감정가액으로 재차 안분계산 하여야 할 것입니다.

질문 3.

장부가액의 경우 양도당시 기준이며 7월 결산자료와 양도당시 가액이 동일한 경우에는 가능한 것으로 판단됩니다.

* 관련법령 및 유사해석사례

부가가치세법 제29조 【과세표준】

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의  실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”

이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 

   모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 

다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가

속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 

   금액

* (부가46015-1094, 1999.05.27)

귀 질의의 경우에는 질의내용이 불분명하여 명확한 답변을 드리기 어려우나 부가가치세법 제6조 제6항에 규

정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시는 것(사업자가 

부가가치세법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 사업양도자가 동법 제15조의 규정에 의하여 거래징수한 세액을 동법 제18조 또는 동법 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우를 제외)으로 양도인이 양수인에게 모든 사업시설 뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로 귀 질의의 경우 이에 해당되는지 여부는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항이며, 토지와 기계장치 등을 함께 공급하는 경우 기계장치 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액중 기계장치 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항의 규정을 준용하여 안분계산하는 것입니다. 

부가가치세법 제29조 

부가가치세법 시행령 제64조

2) 토지와 건물을 기준시가에 의해 안분계산할 경우,

㉠ 부가가치세액이 포함되지 않은 경우에는 

* 건물 등 과세표준 = 총거래가액(부가가치세 불포함) ×〔건물기준시가/(토지기준시가 + 건물등 기준시가)〕

㉡ 부가가치세가 포함된 경우

* 건물 등 과세표준 = 총거래가액(부가가치세 포함) ×〔건물기준시가 /〈토지기준시가 + 건물등기준시가 + 부가가치세 상당액(건물등 기준시가 ×10%)〉〕

* 부가가치세법 시행령 48조 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)

가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 

다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 

이하 이 항에서 같다]이 있는 경우 에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 

다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바(토지와 건물

등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시, 2009. 8. 24. 국세청고시 제2009-68호)에 따라 안분계산한다.

[양도소득세 분야]

일반과세자의 경우 부가가치세법의 규정에 의한 사업자가 매수인으로부터 징수하여 국가에 납부하는 부가가치세는 양도가액에 포함하지 아니하는 것이나 간이과세자의 경우에는 양도가액에 포함하는 것입니다.

◆ 부동산거래-553, 2011.07.04

【제목】

간이과세자인 부동산임대업자가 임대용 건물을 양도하고 납부한 부가가치세는 양도차익 계산시 양도가액에서 차감하지 아니하는 것임

【회신】

부가가치세법 제25조에 따른 간이과세자인 부동산임대업자가 임대용 건물을 양도하고 납부한 부가가치세는 소득세법 제96조의 양도가액에서 차감하지 아니하는 것임(같은 뜻 : 법규과-868, 2011.6.30.).

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사업자가(법인) 토지,건물,기계장치를 일괄매각시 안분방법

1.사실관계<구체적으로 기재>

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기계장치 등을 일괄매각하여 가액이 구분되지 아니하거나 , 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 규정에 따르는 것으로 귀 질의 경우 전체금액을 토지, 건물. 기계장치의 장부가액으로 안분하여 기계장치 금액을 먼저 구한 후 토지 및 건물가액은 감정가액으로 재차 안분계산 하여야 할 것입니다.

2.질의사항

질의1) 토지,건물,기계장치의 장부가액을 산출할 경우, 건물,기계장치를 감가상각을 미계상(시인부족액) 

        발생시 회사가 계상한 감가상각비의 장부가액을 말하는지요?

        아니면 정상적으로 감가상각을 했다고 가정한 감가상각을 한 후 의 장부가액을 말하는지요?

질의2) 기계장치와 함께 토지,건물을 일괄매각 포괄양수도시 반드시 토지,건물을 감정을 받아야 하는지요? 

        아니면 기준시가로 안분가능한지요?

질의3) 기계장치와 함께 토지,건물을 일괄매각시(포괄양수도가 아닌경우) 반드시 토지,건물을

        감정을 받아야 하는지요? 아니면 기준시가로 안분가능한지요?

질의1.

부가가치세법 시행령 제64조 2호 단서의 장부가액은 세법상 장부가액(기업회계상장부가액에 유보금액을 가감한 금액)을 말하는 것이나(부가22601-484,1991.04.19),

적정하게 감가상각이 안된 장부가액은 안분계산 기준으로 부적합하다는 심판례도 있으므로(국심2000전2232, 2001.01.26 , 심사부가99-1026, 2000.03.24),

질의2.3.

감정평가 여부는 당사자가 자유롭게 결정하면 되는 것이며, 

다만, 감정평각가액이 없는 경우에는 기준시가를 기준으로 안분계산하는 것입니다(부가가치세법 시행령 제64조).

부가22601-484, 1991.04.19

부가가치세법시행령 제48조의2 제5항 제2호의 “장부가액”이라 함은 세무회계상의

장부가액을 의미하며 “취득가액”이라 함은 기장이 없는 사업자가 비치한 세금계산서나

기타 취득가액을 증명할 수 있는 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 의미하므로,

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 건물신축 중에 중간지급조건부로

함께 공급하는 경우에는 동 규정을 적용하지 아니한다.

국심2000전2232, 2001.01.26.

토지와 건물을 함께 공급한 경우로서 ‘장부가액’은 상각의제액이 반영안되 부적정하므로

‘감정평가액’을 기준으로 안분계산해 건물분 실지양도가액인 과세표준을 산정함

심사부가99-1026, 2000.03.24.

토지와 건물을 일괄양도한 것에 대해 장부가액을 기준으로 건물의 과세표준을 안분계산했으나

노후된 건물로서 현실적인 가치없고 적정한 감가상각도 안된 것이므로 부당함

부가가치세법 시행령 제64조 

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토지건물 일괄 공급시

(1) 매매계약서에 구분기재된 건물가액이 경제적합리성을 갖고 있으면 계약서에 구분기재된 건물가액을 공급가액으로 하여 세금계산서를 발급하면 되는 것이며,

(2) 매매계약서에 토지가액과 건물가액이 구분기재되어 있지 않거나, 계약서에 구분기재된 건물가액이 경제적합리성이 결여되어 있다면

1.감정평가법인의 감정평가가액 비율, 2.소득세법상 기준시가 비율, 3.장부가액 비율을 순차적으로 적용하여 안분계산한 건물가액을 공급가액으로 하여 세금계산서를 발급하는 것인 바,

(3) 귀 사례가 상기 (1)번에 해당하는 것이라면 357,500,000원을 공급가액으로 하여 세금계산서를 발급하면 되는 것입니다.

부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액.

이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 

다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

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다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가

 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

① 건물가액이 경제적합리성을 갖고 있으면 계약서에 구분기재된 건물가액을 공급가액으로 하여 세금계산서를 발급

② 감정평가법인의 감정평가가액 비율 -> ③ 소득세법상 기준시가 비율 -> ④장부가액 비율을 순차적으로 적용

★ 중요-세금계산서 발행은 잔금청산일,등기접수일중 빠른날에 그 해당일에 발행(다음달 10일이 아닌 잔금청산일 당일에 발행해야 한다. 월합계세금계산서가 아니므로. 발행시기 놓치면 상대방매입세액불공제및 양도자가산세등)

★ 중요 : 계약서에 부가가치세별도 표시및 부가가치세액 표시

계약서상에 통상 부가가치세액에 대한 언급없을경우 법적으로 부가가치세 포함으로 인식

건물양도(토지건물) 일괄양도안분 - 주황규 (2015.10.06).xlsx

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(19) 일괄 양도된 토지·건물등 가액의 안분기준 보완

(소득법 §100②, 소득령 §166⑥)

현 행	개 정 안
□ 토지․건물등의 일괄 양도시기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 ㅇ 가액구분이 불분명한 경우 <신 설> <신 설>	□ 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 추가 ㅇ (좌 동) ㅇ납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30%이상 차이나는 경우 □ 주택·건물 및 기계장치의 일괄양도시 가액 안분기준 신설 ㅇ 주택․건물: 기준시가 ㅇ 기계장치: 상증세법에 따른 유형자산 평가가액

<개정이유> 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지

<적용시기> ’16.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

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한연호 해설책에는

       건물  토지   합계

기준   50-  500-  550-

계약   65-  485-  550-

차액   15- -15-      0-

15/50=30%

따라서 건물가가 65-을 초과하면 30%를 초과하므로 건물토지가액 구분이 불분명한 경우에  해당하므로 65- 485-를 인정하지 않고 50- 500-으로 과세한다는 내용으로 이해하였음

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소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.(2009.12.31 개정)

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 

   양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 

   토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 

   따라 안분계산(按分計算)한다.

   이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31 개정)

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이

같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명

한 때로 본다.(2015.12.15 신설)

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2015.12.15 항번개정)

소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 

  「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산하며, 

   이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 

  「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 

   제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2016.03.31 개정)

소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ

   감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 

   따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ

   환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.(2009.12.31 개정)

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 

   양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 

   등 을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 

   이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31 개정)

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 

   같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

   (2015.12.15 신설)

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2015.12.15. 항번개정)

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일괄 양도 토지 건물의 안분기준 보안 개정에 따른 30%미만 차이가 나는 경우 양도소득세 신고

Q.국세에 노고가 많으십니다. 
2016년 개정세법에 보니 
<토지 건물의 일괄양도시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우> 
종전 - 가액이 불분명한 경우 
에서 

개정 
- 가액이 불분명한 경우 
- 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우 
로 되어 있습니다. 

양도소득세 신고하려고 하니 양도자의 계약서를 보니 토지,건물의 안분가액차이(양도계약서에 토지가액과 건물가액이 나뉘어져 있음)가 기준시가와 양도비율차이가 20%가 나는데 양도소득세 신고시 상관이 없는지요?

A.일괄 양도 토지 건물의 안분기준 보안 개정에 따른 30%미만 차이가 나는 경우 양도소득세 신고

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

소득세법시행령 제166조 제6항에 의거, 토지와 건물 등을 일괄양도하여 그 가액 구분이 불분명할 때에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것이고,

안분계산은 공급계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분하되, 부가가치세법 시행령 제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분합니다.

한편, 토지와 건물의 양도가액이 구분기재되었다 하더라도 그 구분기재된 토지들의 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래(30%이상 차이나는 경우)등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되는 경우가 아닌 경우에는

그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제6항의 규정에 따라「부가가치세법 시행령」 제64조의 규정에 의하여 안분계산하여 양도가액을 산정하는 것입니다.

귀 상담의 경우, 토지와 건물의 구분기재된 양도가액이 30%이상 차이나지 않는 정상적인 거래에 해당하는 경우라면 기재된 가액을 양도가액으로 함이 타당하다고 판단됩니다.

▣ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. <신설 2015.12.15>

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.12.15>

상담분류 : 양도소득세

답변일자 : 2016-03-09

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소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께

취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는

취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다.

이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31. 개정)

부가가치세법시행령 제28조 [ 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기 ]

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등" 이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.28 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우:

공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에

따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간

개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조 제9호에

따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여

안분 계산한 금액으로 한다.(2015.02.03 단서개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례

하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례

하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로

한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

(2013.06.28 개정)

소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 하며, 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산을 토지 또는 건물 등과 함께 양도하는 경우로서 선박 등 그 밖의 유형재산의 가액을 안분계산하는 때에는 같은 항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2016.02.17 개정) [ 부칙 ]

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Q.토지와 건물의 일괄양도시 기준시가의 안분비율 30%이내 계약서상 구분기재되면 정상적인 거래로 보는지요?

아래의 답변을 받았습니다. 계약서에 토지와 건물의 양도가액이 구분기재된 계약서를 양도소득세신고 해달라고 의뢰하였습니다. 
비율을 계산한 결과 기준시가의 20%정도의 비율 차이가 납니다. 
토지와 건물의 일괄양도시 기준시가의 안분비율 30%이내 계약서상 구분기재되면 정상적인 거래로 보는지요? 

국세에 노고가 많으십니다. 
2016년 개정세법에 보니 
<토지 건물의 일괄양도시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우> 
종전 - 가액이 불분명한 경우 
에서 

개정 
- 가액이 불분명한 경우 
- 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우 
로 되어 있습니다. 

양도소득세 신고하려고 하니 양도자의 계약서를 보니 토지,건물의 안분가액차이(양도계약서에 토지가액과 건물가액이 나뉘어져 있음)가 기준시가와 양도비율차이가 20%가 나는데 양도소득세 신고시 상관이 없는지요? 

하단 답변내용

안녕하십니까? 
항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다. 
소득세법시행령 제166조 제6항에 의거, 토지와 건물 등을 일괄양도하여 그 가액 구분이 불분명할 때에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것이고, 
안분계산은 공급계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분하되, 부가가치세법 시행령 제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분합니다. 

한편, 토지와 건물의 양도가액이 구분기재되었다 하더라도 그 구분기재된 토지들의 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래(30%이상 차이나는 경우)등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되는 경우가 아닌 경우에는 

그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제6항의 규정에 따라「부가가치세법 시행령」 제64조의 규정에 의하여 안분계산하여 양도가액을 산정하는 것입니다. 

귀 상담의 경우, 토지와 건물의 구분기재된 양도가액이 30%이상 차이나지 않는 정상적인 거래에 해당하는 경우라면 기재된 가액을 양도가액으로 함이 타당하다고 판단됩니다.

A.재답변 : 토지와 건물의 일괄양도시 기준시가의 안분비율 30%이내 계약서상 구분기재되면 정상적인 거래로 보는지요?

                        항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

귀 상담의 경우 접수번호 10359989번의 기답변내용을 참고하시기 바라며,소득세법 100조 제3항의 신설된 내용은 토지·건물 등을 함께 양도 시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우, 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30%이상 차이나는 경우에는 그 가액구분을 불분명한 때로 보는 것이므로,

질의내용과 같이 계약서 상의 토지·건물 구분기재된 가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30%이상 차이가 나지 않는다면 정상적인 거래로 볼 수 있다고 판단됩니다.

다만, 상기 법령은 신설된 규정으로 효력있는 답변을 받고자 하시는 경우 아래 주소지로 서면질의하여 유권해석을 받아 보시기 바랍니다.

< 서면질의 받으시는 방법 >

1) 우편을 통하여 답변을 받아보실 수 있으며, 서면질의 서식은 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) → 상단 메뉴 국세정보 → 세법해석질의안내 → 서면질의 → 신청서식 및 작성예시에서 다운받아 사용하실 수 있습니다.- 우편번호 30128 : 세종특별자치시 노을6로 8-14- 국세청 부동산납세과

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