☞자료공유) 조합 정관 개정을 위한 참고 자료 전달

조합 정관 관련 내용입니다. 현재 항간의 말에 따르면 "조합 정관 개정 작업을 하고 있다."는 말이 들려옵니다. (누가 어디서 작업하는 지는 모르겠으나 필요한 일인 것은 사실입니다.) 저는 2018.01.19. 이곳 인터넷 카페 추진위원회 홈페이지에 조합 정관에 문제가 있다는 문의글과 질의서를 드린 당사자 이동훈 입니다. 그동안 아무런 대응이 없다가 이제라도 조합 정관 개정 소식에 개인적으로 반갑고 부디 그동안의 법개정 내용을 모두 반영하고 담아낸 올바른 정관이 되길 기원합니다. 그래서 기쁜 마음으로 그동안 제가 조사한 자료를 전달드립니다. 본 자료는 법제처 홈페이지에 나와있는 내용으로 "도시 및 주거환경정비법" 개정 내용과 개정 이유를 설명한 자료입니다. 부디 제시해드린 자료를 잘 참고해서 올바른 정관으로 수정되기를 빕니다. 그리고 수정 이후 토지등소유자들에게 반드시 공지 절차를 밟아야 함을 주지드립니다. 아래는 제가 정리한 자료입니다. 이는 도환중2구역 조합설립 추진위원회 승인을 전후한 시점 이후의 "도시 및 주거환경정비법"의 개정이유와 개정내용 자료입니다. 상당히 전문적인 내용이니 일반 토지소유자님께 드리는 말씀보다는 실제 작업하시는 분께서는 보시고 반드시 하나하나 정관과 대조하는 작업과 수정과정을 병행해야 할 것 입니다. 수고를 부탁드립니다. 이상입니다. P.S. 토지등소유자님들께서는 아래의 빨강색 글자로 된 "◇ 개정이유 및 주요내용" 만 보셔도 충분히 이해가 가실 것 같습니다. --------------------- ★도시 및 주거환경정비법 [시행 2016. 1. 19.] [법률 제13792호, 2016. 1. 19., 일부개정]   【제정·개정이유】   [일부개정]◇ 개정이유 및 주요내용 현행법은 조합임원의 임기를 별도 규정하지 않고 조합의 정관으로 정하도록 규정함으로써 소수 특정인이 조합임원의 임기를 장기간 독점하여 사익을 추구하는 사례가 빈번하게 발생하고 있음. 이에 조합임원 임기의 상한을 법률에 규정하고, 세부적인 사항은 조합정관에 규정하도록 함으로써 조합임원의 임기에 관한 일부 미비점을 보완하려는 것임. <법제처 제공>   ★도시 및 주거환경정비법 [시행 2016. 7. 28.] [법률 제13912호, 2016. 1. 27., 일부개정]   【제정·개정이유】   [일부개정]◇ 개정이유 사업성 부족과 복잡한 사업절차로 장기간 정체되고 있는 정비사업장이 증가함에 따라 정비사업의 사업성을 개선하고 절차를 간소화하기 위하여 오피스텔의 건축을 허용하고, 정비구역 지정ㆍ해제 권한을 도지사로부터 시장, 군수로 이양하며, 기부채납에 대한 현금 납부를 허용하고, 재건축사업의 동별 동의요건을 완화하며, 공공이 시행하는 주택재개발사업에는 국ㆍ공유지를 시행자에게 무상양여를 할 수 있도록 함. 또한, 조합 청산인의 임무를 법률에 명시하고 이를 위반하는 경우 처벌하도록 함으로써 청산절차를 투명하게 하고, 안전사고 우려가 높은 공동주택에 대한 신속한 정비사업을 위하여 사업절차를 간소화하고 인센티브를 부여하는 등 현행 제도의 미비점을 보완하여 도시 재정비 기능을 강화하려는 것임.   ◇ 주요내용 가. 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있는 경우 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 수립하지 아니하고 정비사업을 시행할 수 있도록 함(제3조제1항단서). 나. 도지사가 가지고 있는 정비계획 수립 및 정비구역 지정ㆍ해제 권한 등을 시장 및 군수에게 이양하도록 함(제4조, 제4조의3, 제4조의4 및 제5조). 다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 기부채납 규정에도 불구하고 용도지역 변경 등을 수반하는 정비사업 시행 시 사업시행자가 대지 가액의 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부하도록 허용함(제4조제10항 및 제14항 신설). 라. 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있는 경우 정비계획의 입안 제안할 수 있는 자를 지정개발자 또는 주택공사등으로 확대함(제4조제4항). 마. 주택재개발사업 및 주택재건축사업에 의하여 건설하여 공급할 수 있는 건축물에 오피스텔을 추가하되, 준주거ㆍ상업지역에서 전체 건축물 연면적의 100분의 30 이하까지만 허용함(제6조제2항, 제3항 및 제7항). 바. 시장ㆍ군수가 사업시행자를 지정할 수 있는 대상에 주택공사 등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동시행하는 경우를 포함함(제8조제4항). 사. 지정개발자 약칭에서 함께 규정하고 있는 지정 요건을 분리하여 별도로 규정함(제8조제4항 후단 신설). 아. 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있어 지정개발자를 사업시행자로 지정할 수 있는 요건에 주택의 구조안전상 사용제한ㆍ사용금지를 추가함(제8조제4항제1호). 자. 토지등소유자의 과반수 동의 시 시장ㆍ군수가 지정개발자 또는 주택공사 등이 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행할 수 있도록 함(제9조제1항). 차. 조합임원이 6개월 이상 선임되지 아니한 경우, 시장ㆍ군수는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자를 전문조합관리인으로 선정하여 조합임원의 업무를 대행하게 할 수 있도록 함(제15조제6항 후단 및 제21조제5항ㆍ제6항 신설). 카. 조합설립 시 동별 구분소유자의 동의 요건을 2분의 1 이상으로 완화하고, 동별 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의요건을 삭제함(제16조제2항). 타. 시공자등이 조합등에 대한 채권의 일부를 포기하는 경우에도 「조세특례제한법」 제104조의26에 따라 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입할 수 있도록 함(제16조의2제7항). 파. 추진위원회 또는 조합설립을 위하여 서면동의서를 작성하는 경우 시장ㆍ군수가 검인(檢印)한 서면동의서를 사용하도록 하며, 검인을 받지 아니한 동의서는 효력이 발생하지 아니한 것으로 함(제17조제2항 신설). 하. 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관 지방이전 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 정비구역 내 토지 또는 건축물을 양수한 자 모두를 조합원으로 봄(제19조제1항 단서 신설). 거. 지정개발자를 통하여 긴급히 정비사업을 시행하는 경우 정비구역안의 토지소유자의 동의요건을 면제함(제28조제6항). 너. 긴급히 정비사업을 시행하는 경우 법적상한용적률까지 건축을 허용하고, 이에 따른 소형주택 공급의무를 면제함(제30조의3제2항 및 제42조제4항). 더. 용적률 완화에 따른 소형주택은 원칙적으로 장기공공임대주택으로 건설하고, 예외적으로 분양전환 임대주택으로 활용하는 것을 허용함(제30조의3제6항 단서 신설). 러. 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관 지방이전 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 정비구역 내 토지 또는 건축물을 양수한 자에 대하여는 양수한 주택 수만큼 우선공급을 허용함(제48조제2항제7호나목). 머. 국가 또는 시ㆍ도가 보조하거나 융자하는 정비기반시설 건설에 소요되는 비용의 일부를 도시영세민을 이주시켜 형성된 낙후지역에 대하여는 우선 보조하거나 융자할 수 있도록 함(제63조제1항).  버. 국유지ㆍ공유지의 무상양여 대상사업의 범위를 도시영세민을 집단 이주시켜 형성된 재개발구역으로 확대함(제68조제1항부터 제3항까지). 서. 자료공개 의무 등 청산인의 임무를 규정함(제81조제1항 및 제2항). 어. 시장 및 군수는 정비기금을 설치할 수 있도록 하고, 기부채납에 갈음하여 현금으로 납부 받은 금액을 정비기금의 재원에 추가하도록 함(제82조제1항 단서 및 제2항제4호의2 신설). 저. 전문조합관리인의 경우에도 추진위원장 및 조합임원에 준하여 처벌할 수 있도록 함(제84조, 제84조의3제2호ㆍ제5호, 제85조제5호 및 제86조제1호ㆍ제6호ㆍ제7호). 처. 뇌물죄 적용에 있어 공무원 의제대상에 청산인을 추가함(제84조). 커. 자료 미공개 및 거부, 속기록 미작성 등을 위반한 청산인에게도 벌칙을 부과함(제86조). <법제처 제공>   ★도시 및 주거환경정비법 [시행 2018. 2. 9.] [법률 제14567호, 2017. 2. 8., 전부개정]   【제정·개정이유】   [전부개정]◇ 개정이유 2003년 「도시재개발법」, 「도시저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법」, 「주택건설촉진법」으로 각각 진행되던 정비사업을 통합하여 「도시 및 주거환경정비법」을 제정하였으나, 이 법 제정 이후 정비사업에 대한 사회적 수요가 급증하고, 시장상황 변화에 부응하기 위하여 법률 개정이 빈번하게 이루어졌으며, 법조문도 제정 당시 88개조 273개항에서 117개조 423개항으로 크게 증가하였음. 이로 인해 법률 규정이 지나치게 복잡하고 일반 국민이 이해하기가 어려울 뿐만 아니라, 정비사업을 둘러싼 분쟁이 다수 발생하고 있어, 법률을 알기 쉽게 개편하고 불필요한 분쟁을 저감할 수 있도록 법률 규정을 정비할 필요성이 증대되고 있음. 이에 따라 복잡한 정비사업 유형을 통합하여 단순화하고, 분쟁을 유발하는 불명확한 규정은 명확하게 개선하는 한편, 일반 국민들이 정비사업 제도를 알기 쉽게 정비하려는 것임.   ◇ 주요내용 가. 정비사업의 유형으로 주거환경개선사업과 주거환경관리사업을 통합하여 주거환경개선사업으로 하고, 주택재개발사업과 도시환경정비사업을 통합하여 재개발사업으로 함(제2조). 나. 도시ㆍ주거환경정비기본계획의 수립절차에서 주민 의견청취절차를 명확하게 규정함(제6조). 다. 도시ㆍ주거환경정비기본계획이 확정ㆍ고시된 경우 일반인이 열람할 수 있도록 함(제7조). 라. 토지등소유자 2/3 이상 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우 입안 제안을 허용함(제14조). 마. 재개발사업으로 공급할 수 있는 건축물을 주택 및 부대복리시설 이외에 일반 건축물로 확대함(제23조). 바. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우 토지등소유자가 20명 미만인 경우로 명시함(제25조). 사. 시공자, 기업형임대사업자, 정비사업전문관리업자 선정 시 경쟁입찰 방식을 원칙으로 하되, 예외적인 경우에는 수의계약도 허용함(제29조, 제30조 및 제32조). 아. 조합원의 자격인정 기준에서 민법상 성년 규정과 동일하게 20세 이상에서 19세 이상 자녀로 변경하고, 자녀 분가요건을 실거주지와 주민등록상 분가한 경우로 명확히 함(제39조). 자. 조합장이 대의원회의 의장이 되는 경우 조합장도 대의원으로 인정함(제42조). 차. 조합총회에서의 일반의결정족수(조합원 과반수 출석과 출석 과반수 동의)를 신설함(제45조). 카. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우 사업시행인가 신청 시 토지면적 1/2 이상의 동의요건을 추가하고, 인가권자는 사업시행계획인가의 신청이 있는 경우 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 통보하도록 의무화함(제50조). 타. 공공주택을 건설하는 경우 「공공주택 특별법」에 따라 사업시행계획서를 작성하도록 하고, 국토교통부장관이 기부채납 운영기준을 고시하도록 함(제51조 및 제52조). 파. 관계 행정기관의 장이 30일 이내 협의의견을 제출하지 아니한 경우 사업절차의 신속을 위해 협의의제 규정을 둠(제57조). 하. 사업시행계획인가 시 「공공주택 특별법」에 따른 주택건설사업계획 승인도 의제처리 사항에 포함함(제57조). 거. 정비계획에서 건축물이 존치 또는 리모델링으로 계획된 경우에는 존치건축물 소유자등의 동의를 요구하지 아니하도록 함(제58조). 너. 매도청구는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 준용하지 아니하고 정비사업의 특성을 반영하여 필요한 절차를 법에서 직접 규정함(제64조). 더. 토지등소유자에게 분양신청 공고 전에 종전자산평가 결과와 분양대상자별 분담금 추산액을 알려주도록 하고, 분양공고 시기를 사업시행인가 후 120일로 연장하며, 사업시행계획인가의 변경인가로 세대수ㆍ주택규모가 달라진 경우에는 예외적으로 재분양신청을 허용함(제72조). 러. 관리처분계획 인가ㆍ고시된 날부터 90일 이내에 손실보상을 협의하되, 손실보상 협의 개시시점을 분양신청기간 종료일부터로 확대하고, 협의기간 종료 후 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 명문화하며, 지연이자의 발생 시기 및 사유를 명확히 규정함(제73조). 머. 재건축사업의 경우 소유한 주택수의 범위 내에서 3주택 이하로 공급할 수 있도록 함(제76조). 버. 정비사업이 준공된 경우에는 정비구역을 해제하고, 지구단위계획으로 관리하도록 함(제84조). 서. 정비구역 안에 정비기반시설 설치로 토지ㆍ건축물이 수용된 자에 대한 우선매수청구권을 삭제함(제96조). 어. 사업시행자가 공공뿐만 아니라 민간인 경우에도 무상양도 되는 정비기반시설에 현황도로를 포함하도록 하고, 정비사업으로 용도가 폐지되는 행정재산에 대한 대부료를 면제함(제97조). 저. 정비사업에 전문성이 있는 공공기관으로 하여금 정비사업의 원활한 진행을 위해 지원할 수 있도록 정비사업 지원기구를 신설함(제114조). 처. 분쟁조정위원회의 분쟁조정의 대상을 대통령령으로 구체화하도록 하고, 조정이 성립된 경우 집행력을 부여함(제117조). 커. 정비사업의 효율적이고 투명한 관리를 위해 시ㆍ도지사가 정비사업관리시스템을 구축ㆍ운영할 수 있도록 함(제119조). 터. 정비기금의 사용 목적에 증축형리모델링의 안전진단 지원을 추가함(제126조). <법제처 제공>   ★도시 및 주거환경정비법 [시행 2018. 2. 9.] [법률 제14857호, 2017. 8. 9., 일부개정]   【제정·개정이유】   [일부개정]◇ 개정이유 정비사업의 조합임원이 용역업체로부터 금품을 받는 등 비리행위가 지속적으로 발생하고 있으며, 특히 정비사업의 상당수 용역을 제한경쟁이나 수의계약의 방법으로 업체를 선정하고 있어 업체 간 공정한 경쟁이 어려운 상황임. 이를 해소하기 위하여 노후ㆍ불량 건축물의 정의를 명확하게 규정하고, 공사나 용역 등 계약 시 일반경쟁 입찰을 확대하며, 관리처분계획의 검증을 강화하는 등 정비사업의 투명성을 개선하고, 정비사업의 신탁업자 시행방식 도입에 규제차익을 해소하는 한편, 정비사업과 관련된 분쟁을 신속하게 조정할 수 있도록 분쟁 조정기간의 연장 사유를 구체화하는 등 현행 제도의 미비점을 개선하려는 것임.   ◇ 주요내용 가. 건축물의 구조적 결함여부와 관계없이 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 시ㆍ도조례로 정하는 건축물을 노후ㆍ불량건축물에 포함함(제2조). 나. 추진위원회 또는 사업시행자는 계약체결 시, 일반경쟁을 원칙으로 하고, 대통령령으로 정하는 규모 이상의 계약은 전자조달시스템 이용을 의무화하며, 이를 위반할 경우 벌칙, 과태료를 부과할 수 있도록 함(제29조, 제32조, 제136조, 제140조). 다. 여러 명이 토지ㆍ건축물을 공유한 경우, 신탁방식의 정비사업에서도 조합방식과 동일하게 1명에게만 조합원 자격을 부여함(제39조제1항 및 제2항). 라. 사업시행계획 대비 관리처분계획상 정비사업비가 일정비율 이상 증가하거나, 일정 비율 이상의 조합원이 요구하는 경우에는 시장ㆍ군수등은 해당 관리처분계획에 대하여 공공기관의 타당성 검증을 반드시 받도록 함(제78조제2항 및 제3항). 마. 도시분쟁조정위원회가 조정은 정당한 사유가 있는 경우에만 연장 할 수 있도록 함(제117조제2항 및 제7항). 바. 시장ㆍ군수등은 관리처분계획상 사업시행자가 체결한 모든 계약금액을 매년 1회 이상 공개하도록 함(제120조). 사. 정비사업의 계약체결 시 금품 또는 향응을 제공하거나 수수한 자가 수사기관에 자진 신고한 경우에는 형벌을 감면함(제141조). 아. 정비사업과 관련한 계약체결 시 금품 또는 향응을 주고받는 행위를 신고한 자에게 시ㆍ도지사가 포상금을 지급할 수 있도록 함(제142조).<법제처 제공>   ★도시 및 주거환경정비법 [시행 2017. 10. 24.] [법률 제14943호, 2017. 10. 24., 일부개정]   【제정·개정이유】   [일부개정]◇ 개정이유 「주택법」에 따른 조정대상지역 또는 투기과열지구가 지정될 경우 재건축조합원에 대한 주택공급 특례를 적용하지 아니함으로써 주택재건축사업의 과열을 방지하고, 투기과열지구 내 주택재개발사업 및 도시환경정비사업에도 조합원 분양권 전매를 제한하며, 정비사업의 조합원 및 일반분양 시 5년간 재당첨 제한제도를 도입하려는 것임.   ◇ 주요내용 가. 투기과열지구로 지정된 지역에서의 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 관리처분계획의 인가 후에는 조합원 지위의 양도를 금지함(제19조제2항). 나. 투기과열지구 내 정비사업에서 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업의 조합원분양 신청을 할 수 없도록 함(제46조제3항 신설 및 제47조제1항). 다. 재건축조합원의 주택공급 수에 대한 현행법상의 특례를 조정대상지역 및 투기과열지구에서는 적용하지 아니함(제48조제2항제7호).<법제처 제공>   ★도시 및 주거환경정비법 [시행 2018. 10. 13.] [법률 제15676호, 2018. 6. 12., 일부개정]   【제정·개정이유】   [일부개정]◇ 개정이유 현행법에서 조합임원의 선임, 시공자 선정 등과 관련하여 금품ㆍ향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하는 등의 행위를 제한하고 있으며, 이를 위반하는 경우 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있음. 그럼에도 불구하고 최근 조합임원의 비리가 비일비재하게 발생하고 있고, 건설사가 시공자 선정을 위해 금품ㆍ향응을 제공하는 불법행위가 나타나고 있어 정비사업의 투명성 확보 및 수주질서의 확립을 위한 실효성 있는 대책마련이 필요함. 또한, 정비구역에서 지역주택조합의 조합원을 모집하여 정비사업 시행에 혼란을 주고 주민간 갈등을 유발하는 경우가 있어 조합원 모집행위의 금지를 명문화할 필요가 있으며, 이주대책의 일환으로 사용되는 순환용주택이 노후화된 경우 단열 보완, 창호 교체 등에 소요되는 비용의 일부를 지원할 수 있도록 하여 철거 이주자의 주거환경 개선을 도모하려는 것임.   ◇ 주요내용 가. 정비구역지정을 고시하는 경우 지형도면 고시 등에 있어서는 「토지이용규제 기본법」을 따르도록 하는 등 정비구역 지정 절차를 개선함(제16조제1항 및 제2항). 나. 정비구역 등에서 주택법령에 따른 지역주택조합원 모집을 금지하며 이를 위반 시 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처함(제19조제8항 및 제138조제1항제1호 신설). 다. 건설업자와 공동시행 방식으로 시행하는 재건축사업의 경우에도 재개발사업과 같이 공동사업시행자의 시공보증을 의무화함(제82조제1항). 라. 국가 또는 지방자치단체는 순환용주택의 단열보완 및 창호교체 등 에너지 성능 향상과 효율개선을 위한 리모델링 비용의 일부를 보조 또는 융자할 수 있도록 함(제95조제4항). 마. 시ㆍ도지사는 건설업자가 시공자 선정 등과 관련하여 금품ㆍ향응 제공 등 행위제한 의무를 위반한 경우 사업시행자에게 시공자 선정을 취소할 것을 명하거나 건설업자에게 과징금을 부과할 수 있도록 하고, 해당 건설업자에 대해서는 2년 이내의 범위에서 정비사업의 입찰참가를 제한할 수 있도록 함(제113조의2 및 제113조의3 신설). 바. 건설업자에게 시공자 선정과 관련하여 계약한 용역업체 및 피고용인에 대한 관리ㆍ감독 의무를 부여하고, 이를 위반한 경우 5천만원 이하의 벌금에 처함(제132조의2 및 제138조제2항 신설)<법제처 제공>