소액보증금 최우선 변제(임차인이 여러명일경우)

[박선영]

소액보증금 우선변제 제도

  소액보증금 우선변제 제도

  임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다.

  (주택임대차보호법 제8조) 

  이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 이전에  제3조1의 요건(대항력)을 갖추어야한다.

즉, 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖추고 있어야 한다.

  그러나 소액보증금도 임차권등기가 설정된 주택에 전세 입주했을 경우에는 최우선 변제가  인정되지 않는다.

  최우선 변제의 요건

   ① 정당한 임차권자일 것

   ② 보증금이 소액보증금에 해당할 것

   ③ 경매신청 등기전에 대항요건을 갖출 것. 주택의 인도(점유)와 주민등록

       이전(전입)

   ④ 경락기일 이전에 배당요구를 신청할 것

  소액보증금의 최우선 변제한도 (주택임대차보호법 제8조)

   ① 소액보증금 일정액의 합계가 주택 경매 가격의 1/2에 해당하는 금액의

       한도에서 최우선변제가  가능하다.

   ② 하나의 주택에 임차인이 2인 이상인 경우. 소액보증금 중 일정액의

       합계액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 각 소액보증금의

       합계액에 대한 각 임차인의 소액보증금의 비율로 그 주택가격의 1/2에

       해당하는 금액을 분할한 금액이 각 임차인이 우선 변제받을 소액

       보증금 중 일정액으로 보게된다.

   ③ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서

       가정공동생활을 하고 있는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보고

       이들의 각 보증금을 합 산하게 된다.

  근저당 설정일에 따른 최우선변제금 (담보가치의 저하 방지하기 위함)

근저당등 설정일	대상 지역 구분	보증금 범위	최우선 변제금
1984.1.1              ~	서울특별시, 대전 등 광역시	300만원이하	300만원
	기타지역	200만원이하	200만원
1987.12.1                ~	서울특별시, 대전 등 광역시	500만원이하	500만원
	기타지역	400만원이하	400만원
1990.2.19                ~	서울특별시, 대전 등 광역시	2,000만이하원	700만원
	기타지역	1,500만원이하	500만원
1995.10.19                  ~	서울, 광역시(군 지역 제외)	3,000만원이하	1,200만원
	기타지역	2,000만원이하	800만원
2001.9.15              ~	서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역	4,000만원이하	1,600만원
	대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)	3,500만원이하	1,400만원
	기타(지방, 광역시의 군)	3,000만원이하	1,200만원
2008. 8. 21                ~	서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역	6,000만원이하	2,000만원
	대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)	5,000만원이하	1,700만원
	기타(지방, 광역시의 군)	4,000만원이하	1,400만원
2010.7.26              ~	서울특별시	7,500만원이하	2,500만원
	수도권과밀억제권역	6,500만원이하	2,200만원
	광역시(군제외) 용인,안산,김포,광주시	5,500만원이하	1,900만원
	그밖의 지역	4,000만원이하	1,400만원
2014.1.1            ~	서울특별시	9,500만원이하	3,200만원
	수도권과밀억제권역	8,000만원이하	2,700만원
	광역시(군제외) 용인,안산,김포,광주시	6,000만원이하	2,000만원
	그밖의 지역	4,500만원이하	1,500만원
2016.3.31              ~	서울특별시	10,000만원이하	3,400만원
	수도권과밀억제권역	8,000만원이하	2,700만원
	광역시(군제외) 용인,안산,김포,광주,세종시	6,000만원이하	2,000만원
	그밖의 지역	5,000만원이하	1,700만원

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