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2015.07.10 | 조회 14,491 관심 칼럼
1. 서론
정부가 주택시장 활성화를 위한 각종 대책을 쏟아내면서 주택시장 현장에서는 기존의 주수요층이자 타겟 그룹이던 40대가 아니라 예상 밖으로 중소형 아파트를 중심으로 30대가 크게 증가하고 있다는 사실을 주목하게 된다. 이러한 현상을 두고 일부 주택전문가들과 언론에서는 주택거래시장에서 30대가 늘어났다는 사실을 커다란 주택시장의 수요층 ‘세대교체‘ 징후로 받아들이고 있다. 아직 ‘세대교체‘ 여부는 속단하기 어렵고 좀 더 시간을 두어 관찰해야 할 사안이지만 만약 이것이 사실이고, 구조적 변화라면 가장 경제활동성이 활발하고 소비수준이 높은 우리나라 40대가 경제적 주도권을 30대에게 ‘부분적’이지만 넘겨준 것으로서 향후 소비시장은 물론 사회적으로도 적지 않은 파장을 몰고 올 전망이다. 개인적인 주도권의 이양이 아닌 40대 즉, 1970년대생이 경제적 이니시어티브를 1980년대생에게 넘겨주었다는 해석이 가능하기 때문이다.
본고에서는 1970년부터 1975년생, 그리고 1980년부터 1985년생이라는 두 집단을 주택구입 능력의 축적이라는 관점에서 비교하면서 현재는 내재되어 있으나 머지않아 사회적 쟁점으로 부각될 문제점에 대해 정리하고자 한다.
2. 1980년대 출생의 주택시장 참여증가
박근혜 정부가 부동산 활성화를 통한 내수경기부양과 천정부지로 치솟은 전세가 문제를 동시에 해결하기 위해 정부가 주택시장의 각종 규제를 대폭 해제하고, 각종 부동산 경기 유인책을 동원하고 저리대출을 통한 자가촉진을 유도책을 쓰고 있다. 그 동안 우리나라의 주된 주택 수요층이던 40대가 2008년 금융위기 여파에 따른 집값 하락에 놀라서 전세시장을 전전하고, 50대는 정년퇴직의 불안으로 주택구입을 기피하면서 주택시장에서는 거래가 극도로 위축되면서 전세난이 극심한 가운데 집값이 움직이지 않는 현상이 지속되고 있었다. 일부 전문가들은 인구감소와 베이비붐세대의 정년퇴직으로 집값이 하락할 것이라며, ‘집을 사면 손해’라는 분석을 자주 내어 놓았다. 그래서인지 정부는 많은 소비자들이 집을 살 여력이 있으면서도 집값하락의 우려 때문에 주택구입을 기피한다는 시장진단을 배경으로 이들이 주택을 매입하도록 유도하는 적극적인 부양책을 계속 내놓았고, 2014년 하반기 들어 주택매매거래량이 증가하고 있고, 분양가 상한제가 사라졌는데도 분양시장이 호황을 구가하면서 일부에서는 과잉공급을 우려하는 상황이 나타나고 있다.
그런데 즉, 정부의 시장 인식과 달리 이제까지 주택 구매를 주도했던 40대가 아닌 30대가 주택 시장의 주력 고객으로 부상하고 있는 것이다. 실제로 ‘디딤돌대출‘ ‘수익공유형 모기지‘ 그리고 대출이자 연2.6% 고정금리에 원금분할상환인 ‘안심전환대출’제도 등이 마련되고, 각종 지원책이 속속 발표되자 이를 활용하는 한편 저금리 기조로 금융 비용의 절대 부담이 줄어들자 1980년대 출생의 30대가 신규 분양시장의 확실하고 새로운 수요층으로 자리잡아가고 있다. 이들은 전세난이 가중되자 전세보증금 대출을 얻기 보다는 저리의 주택구입자금을 얻어 전용면적 85㎡ 규모의 소형주택을 구입하면서 주택매매 시장으로 진입하고 있다. 이들은 정부의 잇따른 부동산 활성화 대책과 집값이 더 떨어지진 않을 것이라는 기대감을 공유하면서 자가시장 진입을 시도하고 있다. 이들 30대 주택 수요층은 1979년부터 1980년대 중반에 태어났는데 일부에서는 이들은 베이비붐 세대가 메아리처럼 다시 출생 붐을 일으켰다고 해서 에코 부머 또는 베이비붐 에코(echo) 세대라고 부르고 있다. 이들은 대부분 안정적인 소득원(즉, 대졸, 제대 후 안정적인 직장)을 확보할 경우 스스로 저축한 보유자산이 많지 않음에도 불구하고 높은 전세가를 피하기 위한 대안으로서 부모세대의 신용과 자산을 토대 삼아 저금리의 대출을 활용하여 소형주택을 중심으로 아파트 분양시장의 신규 수요층으로 자리하고 있다. 4월 수도권 청약 당첨자 중 30대는 3,822명으로 40대 2,762명보다 많았다. 가장 큰 원인은 역시 전세난으로 수년간 지속된 전셋값이 더 치솟고 전세 품귀현상이 가속화되면서 젊은 층의 선택이 바뀐 것이다. 여기에 청약 1순위 자격이 완화되어 청약예금 가입기간이 가입 2년에서 1년으로 단축되고 사상 유례없는 초 저금리 등의 경제 환경 변화가 영향을 미친 것이다. 바로 이들의 시장 참여로 지난해 이후 주택매매거래량 급증과 분양시장의 활성화가 가능했던 것이다.
한국은행이 최근 전국 295개 부동산중개업소를 대상으로 설문조사한 결과 30대의 주택구입이 늘고 있다. 2015년 들어 1~5월 주택을 구입한 사람 4명 중 한 명꼴인 25.5%이 30대 이하였다. 이 비중은 2014년 하반기 23.1%보다 2.4%p 높아진 것이다. 특히 우리나라 최대 주택시장인 서울·수도권에서 30대의 약진이 두드러졌다. 같은 기간 22.3%에서 26.7%로 올라갔다. 반면 40대의 비중은 약간 하락했고 50대 이상은 하락했다.
신규 분양시장은 더욱 젊어졌다. 4월 서울·수도권에 분양된 18개 아파트의 30대 당첨자가 5명 중 2명 꼴이었다. 전체 9959명 가운데 30대가 38.4%로 40대 27.7%와 50대 16.9%를 제쳤다. 신규 아파트 계약자도 30대가 주도했다. 민간 건설업체 분양 담당자들은 30대 계약자 비중이 10%p 정도 높아졌다고 한다.
30대는 강한 주택구매 의지를 보이고 있다. 얼마 전 국토부가 전국 신혼부부 147만7723가구를 대상으로 한 ‘신혼부부 주거실태 조사’에서 서울·수도권 신혼부부 10가구 중 8가구꼴인 82.6%가 “내 집을 꼭 마련해야 한다”고 답했다. 국토부의 주거실태 조사에서 “내 집 마련이 꼭 필요하다”는 서울·수도권 응답자 비율이 2010년 81.8%에서 2012년 66%로 낮아졌다가 지난해 75.%로 성큼 뛰었다. 30대의 주택수요 의식이 강하다는 것을 알 수 있다. 신혼부부 조사에서 응답자의 67%가 내 집 마련 필요성으로 ‘주거 불안정 해소’를 꼽았다. KB 국민은행 조사에서도 30대의 ‘내 집 마련’ 욕구가 가장 큰 것으로 나타나 눈길을 끈다.
3. 1970년대 출생세대는 누구인가?
지난 수십 년간 우리나라 주택시장의 주된 수요집단이라는 측면에서 40세에서 45세 사이가 주된 수요층이었다는 점은 앞에서도 언급한 바와 같은데 이들은 구체적으로 말하면 1970년부터 1975년 출생들로 이루어져 있다. 특히 이들 세대는 경제성장을 주도했던 ‘베이비 붐세대’ 그리고 80년대 학생운동을 통해 민주화를 이끌어낸 ‘386세대’와 함께 우리나라의 경제적 성장과 민주화를 함께 체험한 세대로서 그 의미를 찾을 수 있다. 이들은 대부분이 1987년 6월 항쟁과 이어진 6·29민주화선언, 그리고 1988년 서울 올림픽을 고등학교 재학 시 대입준비생의 신분으로 겪었으며, 이어 대학에 진학에서는 민주화 요구가 분출하던 캠퍼스에서 성장했다.
그런데 이들이 대학을 마치고 또는 병역을 마치고 직장을 구하던 시기에 1997년 말에 발생한 IMF 경제위기를 겪으면서 취업기회의 상실이라는 커다란 좌절을 경험하게 되었다.
△ 1997년IMF 경제위기
- 1997년 말 우리 정부가 IMF에 자금 지원을 요청한 사건으로 많은 외국 자본을 차입하였으나 외환 관리 정책을 잘 펼치지 못하여 외환 보유고가 바닥나고, 국가 신용도가 떨어지며 국제적 경제 활동에 어려운 상황에 처하였다. 당시는 이러한 위기를 극복하기 위한 방안으로 1997년 12월 3일 (IMF) 등 로부터 를 지원받아 고비를 넘겼다. 그러나 그 조건으로 엄청난 경제구조조정과 각종 경제 개혁을 약속했다. 이과정에서 화폐정부국제 통화 기금국제 금융 기구외화 가치와 주식이 떨어지고, 금융 기관이 망하게 되었고, 이어서 기업이 줄줄이 문을 닫으면서 실업자수가 600만명을 넘어서는 커다란 경제위기를 직면하게 되었다.
△ 2003년 신용카드 사태
- 당시 정부는 IMF 이후 경제불황을 내수소비증대로 타개하기 위해 대규모 신용카드 대출을 허용했는데 카드회사의 자산건전성이 우려되자 돌연 대출규제에 나서게 되었고 이 과정에서 대출금을 상환하지 못해 110만 명이 신용불량자로 전락했다.
△ 2008년 미국발 경제위기 재현
- 2008년 9월 미국 투자은행 리먼브라더스 파산으로 시작된 글로벌 금융 위기가 발발했다. 리먼브라더스 파산은 미국 역사상 최대 규모의 기업 파산으로, 파산 보호를 신청할 당시 자산 규모가 6390억 달러였다. 리먼브라더스 파산은 서브프라임모기지(비우량주택담보대출)의 후유증으로, 세계경제를 수렁에 빠트렸고, 금융기관이 도산하고 부동산 가격 급락하는 사태가 발생하였다.
△ 2008년 이후 전세가 지속상승
- 우리나라의 주된 주택 수요층이던 40대가 2008년 금융위기 여파에 따른 집값 하락에 놀라서 주택매입을 기피하고 전세시장을 전전하면서 전세가가 주택가격에 80% 수준으로 상승하고, 전세보증금이 집값을 넘어서는 ‘깡통전세’가 증가하고 있다.
사회적으로 어느 특정한 세대가 계속해서 연이은 경제적 파국에 직면했다는 사건은 매우 드문 예일 것이다. 70년대 출생 세대는 이어지는 몇 차례의 경제위기를 계속 겪게 되면서 많은 사람들이 취업의 기회를 상실하였고, 30대 초반에 신용불량자로 전락하기도 했다. 이를 극복하여 본격적으로 자산을 축적할 수 있던 30대 후반에 또 다시 실업과 조기퇴직의 위협에 직면했으며, 이후에는 하늘 모르는 전세가로 인해 대부분이 빚을 지면서 막대한 금융비용부담으로 자산축적은 커녕 최소한의 소비수준을 영위하기에도 곤란한 상황에 처하게 되었다. 대부분의 전세입자가 은행대출을 얻어 전세보증금을 내고 대출이자를 부담하면서 육아, 교육에 많은 돈을 지불할 수 밖에 없다는 한국사회의 현실을 생각하면 70년대 출생 세대의 전세입자가 저축을 통해 내 집을 마련한다는 것은 그렇게 쉬운 일이 아니었던 것이다. 물론 일부의 경우는 집값이 오를 가능성을 회의적으로 보고 계속 상승하는 전세금을 지불하면서 전세 살이를 고집하는 경우도 있을 것이다. 그러나 여러 가지 정황을 고려할 경우 70년대 출생세대의 상당수는 돈이 없어 내 집을 살 수 없었던 것이다.
4. 맺으면서
KB 국민은행 조사에 따르면 주택구입을 미루거나 계획하지 않는 가장 큰 이유로 응답자 중 61.4%가 ‘자금부족’을 들었다. 반면 ‘집값하락 우려’를 든 사람은 23.4%에 지니지 않았다. 구매력 부족이 주택구입의 결정적 걸림돌이 되고 있는 것이다.
결국 정부는 그 동안 전세시장 거주자들이 구매력 부족으로 전세를 전전할 수 밖에 없었던 실정을 제대로 파악하지 못하고 내 집을 사라고 등을 밀어대는 전세시장 안정대책에 집착했던 것이다. 물론 이런 정책 판단에는 스스로 ‘돈이 없어 집을 사지 못한다’ 사실을 밝히기 보다는 일부에서 정설처럼 자리잡고 있는 근거 없는 집값하락을 우려해 집을 사지 않는 다고 응답했던 경우도 작용했을 것이다. 또 인구감소나 베이비 붐세대가 은퇴하면 살고 있는 집을 싸게 처분할 수 밖에 없어 집값이 하락할 것이라는 일부 전문가들의 시장 전망이 이를 부축인 점도 간과할 수 없을 것이다. 원인이야 어찌되었든지 간에 우리나라에서는 내 집이 중산층의 전 재산으로서 정년퇴직후의 퇴직금이자 노후 대책의 버팀목이 되어왔다는 점을 되새겨야 한다. 이러한 관점에서 보면 70년대 출생 세대는 대출받은 전세보증금을 상환하고 나면 축적한 자산이 거의 없기 때문에 별도의 대책이 없다면 뾰족한 노후대책이 없어 노년에 빈곤층으로 전락할 우려가 크고, 이 경우 엄청난 복지수요로 작용하여 국민 경제 전반에 큰 부담이 될 것이다.
바로 이것이 필자가 우려하는 것이며, 본고를 쓴 이유이다. 경제성장기에 스스로 열심히 생업에 종사하였으나 불가항력적인 경제 파국으로 자산을 축적하지 못한 70년대 출생세대의 주거안정과 노후복지에 대한 사회적 관심과 준비가 요구되는 시점이기 때문이다.
칼럼의 내용은 투자판단의 참고사항이며, 본 칼럼 내용에 의한 투자결과에 대해 네이버 부동산과 작성자는 법적 책임을 지지 않습니다.
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