아파트 조망권 침해와 권리구제 - 법적 보호대상으로서 조망권 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

아파트조망권 침해는 크게 두가지 경우가 있습니다.

하나는 아파트 조망권을 누리고 있는데 인근에 건물이 신축됨으로써 조망권이 침해되는 경우이고

다른 하나는 분양광고에 어떤 조망권이 보장된다고 광고를 믿고 분양계약을 체결하였는데 실제 준공이 된 후 입주를 해보는 광고내용과 같은 조망권이 보장되지 않는 경우입니다.

조망권은 일조권과는 다르게 법원에서 엄격하게 판단을 하고 있습니다.

법원은 일조권은 그 자체로 법적 보호대상으로 인정을 합니다. 그결과 아파트 주민의 일조권 침해를 주장하면 일조권이 있다는 것을 전제로 하여 일조권 침해가 아파트 주민들이 수인할 수 있는 정도를 넘었는지에 대한 판단을 하는 것입니다.

그러나 조망권은 단순히 조망이 좋다는 이유만으로 법적 보호대상으로 보지는 않습니다. 즉 아파트 주민이 조망권 침해를 주장하면 법원은 먼저 아파트 주민이 침해되었다고 주장하는 조망권이 법적 보호대상이 되는 조망권인지 여부를 먼저 판단을 하는 것입니다. 법원의 판결은 아파트 주민이 조망권 침해를 주장하더라도 그 조망권은 법적 보호대상이 되지 않는다 즉, 조망권으로서의 가치가 없다는 판결을 하는 경우가 상당히 많습니다.

따라서 아파트 주민이 조망권 침해를 주장하는 경우 먼저 침해된 조망권이 법적 보호대상이 되는 조망권이라는 사실을 입증해야 하는 것입니다.

아파트 주민의 조망권이 법적 보호대상이 되는 조망권에 해당하면 인근의 건물 신축으로 침해된 조망권이 아파트 주민들이 수인할 수 없는 정도에 이르렀는지를 판단하게 됩니다.

법적 보호대상이 되는 조망권에 해당하기 위해서 대법원은 그 판단기준으로 다음과 같이 설시하고 있습니다.

어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인바,

이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고,

그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다.(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결)

조망권은 일조권과는 달리 개개인의 주관적인 감정, 심미안 등에 기초하는 면이 강하기 때문에 법원이 더 엄격하게 판단하는 측면이 있고 조망권의 침해 문제는 대부분 일조권 침해와 함께 논의가 되어 왔으며, 조망권 침해만을 문제삼은 경우는 많지 않았던 것도 이러한 측면이 반영되었다 할 수 있습니다.

광주부동산전문변호사 김덕은