부천 미래인재교육재단/부천경매교육원에서는 지난 10월 6일 부동산 경매분석사 2급과정을 개설하였습니다. 코로나로 여러번 연기되고 사회적거리로 인한 여파로 조심스럽게 개원을 하였지만 오신분들 전원 만족하셨고, 폴리텍대학이나 인천 인하대에서 들으셨던분들도 오셔서 성공리에 진행이 되었습니다.
지난 토요일에는 가을여행 가기좋은 10월 문상철교수님과 인하대 심화반 현장답사 하는 날~~~^ 하늘은 맑고 도로는 시원~ 9시 40분 부천 출발~~
경기도 광주시 초월읍 지월리 공동투자물건 전원주택 현장답사 10시 30분 경기도 광주시 초월읍 지월리 전원주택 도착!
인하대 실전경매반 선배님들의 NPL물건 공동투자로 받은 전원주택 현장실습 다녀 왔습니다.
좋은 정원 꾸미기란~? 조경과 넓은 마당, 전망등등 설명해주시고 주택 주변 확인후 내부 확인도하고 주방, 화장실등 꼼꼼히 살피시네요^^ 거실옆으로 주택의 로망 2층 계단도 보이고 ㅎㅎㅎ
탁트인 거실 밖으로 나무가 보이고 거실옆으로 주택의 로망 2층계단으로 올라가보니 삼겹살 파티장소로 제격인 2층 넓은 베란다(가족들 다모여~~/친구들아 모여라~!) 방 2개는 나올법한 넓은 베란다 베란다에서 바라본 아래 주택들 공기맑고 전망좋은 곳이 보이고 학원생들과 교수님께서 함께 받아놓으신 공기좋고 햇볕 가득안은 산을 등지고 앞이 탁트인 전원주택 갖고 싶으신 분~~~ 시세보다 저렴하게 받고 싶으신 분은 연락주세요.
12시 00분 드디어 점심시간!!! 맛있다고 소문난 심슨네 부대찌개를 먹고 우리 인하대 심화반 3기 방무성 회장님 사진찍으시느라 고생이 많으시네요~^
모두들 즐겁고 알찬 현장답사를 다녀온후 부개역에 있는 문상철교수님의 세종경매자산관리 사무실에서 특강을 받고 아쉬운 마음을 뒤로한채 헤어졌습니다. 소주소주 아쉽아쉽~~!!! 다음 기회에....
다음주에 상의할 공동투자에 적극 참여의지를 밝히신 심화반 모든분들께 행운이 함께 하기를... 불황때 빛을 발하는 재테크 수단, 법원경매 경매를 배워야 하는 이유를 말하자면 경매를 배우면 투자가 아닌 자산을 지키는 방법과 자산을 증식시키는데 의의가 있다.
부천경매 부동산 경매분석사 2급 과정 10월 13일 화요일 마감입니다.
팁! 1억 미만인 주거형 아파트, 빌라등은 가구수에 들어가지 않으니 소액투자로 적극 추천합니다.
말소, 인수되는 권리를 찾는 방법? ① 등기부 등본상의 모든 권리를 시간 순으로 나열하여 본다. ② 접수 일자를 기준으로 정리하며 섭수 일자가 같다면 접수번호를 기준으로 나열한다. ③ 나열된 각종 권리 중 말소기준권리가 되는 권리를 찾는다. ④ 말소기준권리보다 앞선 권리가 무엇이고 후순위권리가 무엇인지 찾는다. ⑤ 후순위 권리 중 인수해야 하는 권리를 파악하여 모든 권리 중 소멸되는 권리와 인수해야 하는 권리로 분류한다.
권리분석과 관련된 각종 권리
인수주의와 소멸주의 1. 소멸주의 경매 종결시 권리가 소멸되므로 더 이상 권리를 주장할 수 없고 법원의 배당금에서 배당받지 못하면 채무자에게 직접 채권의 변제를 요구하여야 한다. 낙찰자가 등기할 경우 등기부 등본에서 말소되어 소멸한다. ① 모든 저당권 - 순위에 관계없이 말소 ② 후순위의 전세권 ③ 말소기준권리보다 뒤에 설정되거나 대항력을 갖춘 각종 권리로서 전세 및 전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 가등기, 가처분, 환매등기 등 ④ 담보가등기 ⑤ 가압류등기 ⑥ 말소기준권리 이전 전세권이라도 전세권자가 경매를 신청한 경우나 존속 기간 약정이 없는 전세권의 경우에는 전세권자가 배당 요구를 하면 배당 후 말소된다. ⑦ 말소기준권리가 없는 경우에는 경매개시 기입등기가 말소기준권리가 되기 때문에 경매가 시작된 이후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매등기, 임차권 등도 말소된다.
2. 인수주의 경매가 종결되어도 소멸되지 않고 경매 부동산상에 그대로 살아남아 경락자에게 인수되어야 하는 것으로 말소기준권리 이전의 각종 권리를 말한다. ① 유치권 ② 최선순위 말소기준권리보다 앞선 순위의 용익 물권으로 전세권, 지상권, 지역권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수하여야 한다. 그러나 선순위의 전세권자는 배당을 요구하면 배당되며 소멸된다. ③ 최선순위 말소기준권리보다 앞선 순위의 가처분, 소유권 이전등기, 환매등기 ④ 최선순위 말소기준권리보다 앞서 있는 선순위 임차인의 배당 받지 못한 보증금 ⑤ 말소기준권리가 없는(강제경매) 경우 경매 개시 기입 등기보다 앞에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매등기, 등기한 임차권, 대항력을 갖춘 임차인은 모두 낙찰자가 인수하여야 한다.
3. 말소기준권리와 관계없이 인수해야 하는 권리 성립 시기와 관계없이 성립만 하면 낙찰자가 모두 인수해야 하는 권리를 말한다. ① 유치권 ② 법정지상권 ③ 분묘기지권 ④ 예고등기
4. 소멸주의 원칙의 예외 가처분 등기 중 토지 소유자가 지상건물 소유자에 대한 '건물철거청구권 및 토지 인도청구권'을 보전하기 위한 처분금지 가처분 또는 점유이전금지 가처분을 한때에는 가처분의 순위와 관계없이 소멸되지 않는다. 이 종류의 가처분등기는 경매개시 기입등기로 인하여 부동산에 압류의 효력이 발생하여도 매각으로 소멸되지 않고 인수하여야 한다. 전소유자의 가압류에 대한 배당 문제에 있어서 소유권 이전 후에 저당권이나 경매신청에 의한 배당 절차에 가압류가 참여하지 못하여 낙찰자가 인수하였으나 현재는 가압류 채권에 대하여 배당 후 공탁하는 것으로 실무에서 정리되어 있다.
공법상의 제한 1. 국토이용관리법 농지 취득의 제한
2. 도시계획법 풍치지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 보존지구, 주차장 정비지구, 공항지구, 시설 보호구에 해당되거나 시가화 조정구역, 개발 제한 구역
3. 건축법 건축의 제한 또는 의무가 부과 되거나 건축을 할 수 있는 대지 면적의 최소한에 해당되는지 여부
4. 도시재개발법 도시재개발 구역내에 속하는 경우 소유권에 제한이 따른다. 기타 법령에 의한 규제 또는 제한의 유무 및 그 내용을 확인하여야 한다.
'부천경매교육원/미래인재교육재단' 밴드로 초대합니다. https://band.us/n/a6a022c4M6d0a 출처 : 지도 | 네이버 지도 http://naver.me/GgxhUrLw