스크랩 상권분석44 (가산디지탈역 상권)...금천패션타운

[쉐르빌(전남욱)]

[금천패션타운 상권설명]

서울시내를 대표하는 쇼핑의 명소로 자리잡은 서울 가산동 아울렛상권은 구로일대가 과거 굴뚝공장들이 검은 연기를 내뿜던 모습에서 대형아파트형공장단지로 탈바꿈하는 과정에 형성된 특수한 의류상권이다.

마리오아울렛으로 유명한 가산동일대상권은 과거 섬유,봉재,기계 등을 생산하는 공장지대였다. 90년대 상당수의 공장들이 경기불황, 수지악화, 도산 등의 원인으로 해외로 이전하는 과정에 일부 봉재,섬유업체들이 자기들의 공장 일부를 재고를 처리하기 위한 할인매장으로 전환하면서 공장과 판매장을 갖춘 공장형 아울렛을 중심으로 2공단사거리일대의 모습이 변하기 시작했고 지난 2001년 (주)마리오가 지금의 공단오거리부근에 국내최대규모의 백화점식 아울렛매장을 선보이면서 본격적으로 젊은이들에게 이름을 알리기에 이르게 되었다.

아울러 개통당시 가리봉역으로 알려졌던 현재의 가산디지털단지역(7호선)은 서울시내와 수도권남부에서 가산동으로의 진입을 매우 용이하게 해 주었고 마리오2와 나산패션마트, SJ아울렛 등이 들어서면서 금천패션타운이라 명명된 가족단위의 쇼핑명소로 자리잡게 되었다.

최근에는 아파트형공장인 우림라이언스밸리 가 환승지하철역인 가산디지털단지역과 연결되어 모습을 드러냈고 마리오3가 2006년 상반기에 오픈하였으며 마리오아울렛과 마주보는 위치에는 지상10층규모의 아울렛건물인 ‘원신아울렛’이 완공 되었다.

또한 진도에서 옛 서광아울렛을 리모델링하여 쇼핑몰형태로 오픈할 예정이며 여성캐쥬얼브랜드로 유명한 한섬도 2006년도에 쇼핑몰을 오픈해서 아울렛매장들 사이에서도 이미 고급화/대형화의 수준을 넘어서서 치열한 경쟁에 접어든 것으로 파악되고 있다.

가산동아울렛단지(금천패션타운)는 남부순환로 김포공항방향으로 시흥IC를 지나면 나오는 공단오거리와 디지털3단지의 중간 부근에 위치해 있다. 즉 동쪽으로는 공단오거리(남부순환로)와 디지털1단지가 인접해 있으며 서쪽으로는 안양천이 있는데 다리를 건너면 광명시 철산동으로 진입하게 된다. 가산디지털단지역(1호선, 7호선)을 기준으로 잡으면 4번출구의 남동쪽 도보 5분거리 이내에 위치해 있다.

버스노선 역시 구로,영등포,강서/양천구,광명 등 주변지역과의 연계가 이뤄지고 있지만 도로망이 열악하다는 것이 단점으로 지적되고 있다. 오히려 가족단위로 자가용을 가지고 주말에 이곳을 찾는 경우가 많고 청소년이나 20대가 무리지어 모여드는 모습도 쉽게 찾아볼 수 있다.

아울렛은 그야말로 이월상품을 파는 곳을 말한다. 정가보다 20%에서 최고 80%가 저렴한 것이 가장 큰 특징이다. 그러나 주로 출시한 지 1년미만의 이월상품이거나 시즌이 갓 지난 상품으로 소비자의 만족도는 비교적 높다고 할 수 있다. 같은 아울렛상권이지만 문정동로데오와 비교했을 때에도 가산동아울렛상권의 할인폭이나 업체수, 물량이 훨씬 더 풍부하다.

가산동상권을 자세히 들여다보면 마리오아울렛과 같은 백화점방식의 아울렛 쇼핑타운이 단연 눈길을 끌고있으며, 로드상권에는 의류업체에서 직접 운영하는 할인매장들이 얼핏 보면 창고나 공장처럼 보이는 입지에 자리잡고 있음을 알 수 있다.

아울렛과 가두상권을 합친 이 상권의 연매출을 알고 보면 더 놀라운데 2006년을 기준으로 약 6000억원 이상의 매출이 발생하여 해를 거듭하면서 신장세를 거듭하고 있음을 알게 되기 때문이다. 서울시내 대부분의 의류상권이 고전을 면치 못하는 상황에서 아울렛상권의 이와 같은 선전은 의미하는 바가 크다고 할 수 있는데 올해 새롭게 문을 여는 쇼핑몰과 상가들로 인해 조만간 가산동상권의 연매출은 1조원시대에 접어들 것으로 전망된다.

결코 화려해보이지 않는 가두상권이며 명동이나 강남역에 비해 유동인구가 현저히 적지만 철저히 구매를 목적으로 내방하는 고객성향으로 인해 이곳의 브랜드매장들은 일반인이 상상하는 것 이상의 매출을 올리고 있으며 남성복을 중심으로 전국매출순위 선두를 달리는 브랜드매장도 상당수이다. 대략적인 개별매장의 월매출은 1억~2억5천 수준이며, 최신유행브랜드보다는 전통적으로 강세를 보이는 유명브랜드가 더 나은 모습을 보이는 것도 특징이라 할 수 있다.

마리오아울렛에서 공단오거리 고가도로 전까지 도로변에 위치해 있는 약 30개의 매장이 이와 같은 로드상권을 형성하고 있는데 아디다스, 퓨마, 나이키, 티니위니, 후아유에서부터 노튼, 베이직하우스, 리바이스, 기타 골프웨어 까지 주로 스포츠/캐쥬얼의류브랜드가 입점해 있다.

하지만 이곳을 정확히 이해하려면 창고형아울렛점포와 일반 건물내의 점포의 차이를 구분해야 한다. 일반건물내의 매장은 흔히 다른 상권에서 벌어지는 임차구성과 임대조건을 그대로 내포하고 있으며 임차시세는 1층 20평매장을 기준으로 권리금 2억7천~4억, 보증금 4천~1억, 임대료 300~450수준으로 다소 낡고 오래된 건물이 많아서 보증금이나 임대료시세가 높지 않은 반면 권리금이 높게 형성되어 있는데 그나마도 매물이 거의 나오지 않기 때문에 부르는 게 값일 정도이다.

그러나 주로 단층에 위치한 창고형 아울렛의 경우는 개념이 다른데, 매출액 대비 일정액을 임대료로 낸다는 점이 가장 큰 차이점이다. 흔히 수수료매장이라 부르는데, 가산동상권의 의류매장의 경우 매출액의 13~15% 정도를 월임대료로 지불하는 것으로 알려져 있다.

매장이 도로변 전면에 위치해 있지 않아서 입지여건이 떨어지는 경우에도도 이처럼 매출의 일부를 임대료로 내는 조건이어서 큰 부담없이 운영할 수 있다는 장점이 있는 것이다. 마리오 등 대형아울렛건물뿐만 아니라 인근 로드점포앞으로도 유동인구가 많이 형성되는 상황이고 비교적 거주지역이 떨어진 곳에서도 고객이 흡수되는 효과로 인해 이곳 매장들의 일매출은 전면부를 기준으로 평균 200만원 이상, 주말에는 400~500 정도를 올리고 있다.

이제 가산동의 꽃이라 할 수 있는 기업형 아울렛건물들을 검토해 보면, 가장 대표적인 마리오아울렛을 기준으로 설명될 수 있을 것이다. 이들 백화점식 아울렛들은 들어선 시기가 2000년대 이후이므로 기존 가두점들에 비해 최근에 조성되었지만 기존의 운영주체가 자사브랜드 외에 다른 유명브랜드들을 직접 유치하는 백화점식 운영이 정확히 맞아떨어지면서 하나의 아울렛단지를 형성하고 있다.

마리오아울렛을 예로 들면 사거리중심부에 위치한 마리오1의 경우 영캐주얼, 패션잡화, 해외명품브랜드를 비롯해 신사복, 스포츠의류매장까지 다양한 품목이 판매되고 있다. 2층에 입점해 있는 브랜드만 보더라도 지오다노, 폴햄, 마루, ASK 등 1군업체들이며 1층에 위치한 영캐주얼과 여성의류 역시 베네통, 에고이스트, 블루페페, 시슬리 등에서부터 패션잡화업체인 에스콰이아, 영에이지 등 낯익은 매장명으로 구성되어 있다.

주차장을 사이에 두고 위치해 있는 마리오2는 의류제조업체들이 직접 건물내에서 제품을 생산하여 홍보,판매까지 이뤄지는 독특한 시스템(유통라인을 거치지 않는다는 의미로 팩토리아울렛이라고도 함)으로 되어 있다. 이곳의 가장 큰 메리트는 역시 유명브랜드의 제품을 저렴한 가격에 구입할 수 있다는 부분이며, 푸드코트와 주차장이 마련되어 있어 가족이나 친구와 함께 방문하는 계층이 많다. 맞은편에 위치한 원신아울렛(지상10층규모)도 비슷한 컨셉으로 운영중이다..

이처럼 가산동상권은 의류/패션업종으로 구성된 독특하면서 흥미로운 상권이다. 그에 더해 주목할만한 점은 경기불황에도 불구하고 이곳의 매출신장세가 뚜렷하게 나타나고 있다는 것이다. 특히 외부에서의 유입인구가 꾸준히 늘면서 2006년을 기준으로 전년대비 20~30% 혹은 그 이상의 매출증가가 이뤄진 매장이 상당수에 이른다.

그밖에도 좋은 상권임을 증명하는 점들, 이를테면 공실이 없거나, 권리금이 높게 형성되어 있고 매물거래가 거의 일어나지 않는다는 부분들이 금천패션타운상권의 전망치를 높여주는 요인들이라 할 수 있을 것이다. 다만 의류매장의 대형화와 본사직영체제운영에 맞서 개인점주가 의류사업을 진행하는 환경이 점차 쉽지 않은 방향으로 가고 있는 것은 사실이며 이러한 시장의 흐름에 대처할 수 있는 안목과 영업전략이 뒷받침될 수만 있다면 가산동아울렛상권은 분명 점주들에게 큰 기회의 문을 열어줄 것이라 생각된다.