도시및 건축규제 혁신방안(안) 주요내용

[브로커리(이민철)]

도시및 건축규제 혁신방안(안) 주요내용

(1) 도로 사선제한 폐지

□ (현황) 건축법에서 도시 개방감 확보를 위해 건축물 높이는 도로 반대쪽 경계선까지 거리의 1.5배 이하로 획일적으로 제한

* 건축법 제60조(건축물의 높이 제한): 건축물 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면(前面)도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다

ㅇ 도로 폭이 작으면 허용용적률 만큼 개발하기 어렵고, 도로 사선 이하로 계단형 또는 대각선으로 건축하여 도시미관도 저해

- 계단형 건축물로 준공한 후 벽돌로 추가증축하는 불법도 발생

□ (개선방안) 획일적 도로 사선제한 폐지

ㅇ 개방감 확보가 필요한 지역은 가로구역별 최고 높이를 설정하거나 도로에서 띄도록 하는 건축한계선을 지정하여 대체관리 가능

□ (효과) 용적률 10% 추가개발이 가능하여 연간 1조원 투자유발 효과

ㅇ 도시계획에서 정한 용적률 기준에 따라 토지의 효율적 이용이 가능해지고, 거리 미관도 향상

(2) 건축협정제도(단독주택 소규모 합동재건축) 활성화

□ (문제점) 노후건축물은 지속적으로 증가추세이나, 최근 부동산 경기침체로 대규모 리뉴얼(신축‧리모델링) 사업은 정체

ㅇ 특히, 단독 주택지 중 영세필지, 부정형 택지, 진입도로 없는 맹지* 등 도심 토지를 활용하는

     방안 마련 필요

* 자연발생 단독주택지(8개지구 조사)의 약 40%가 4m미만도로에 접하고, 전국 927개洞 중 단독주택비율

     70%이상 동수는 60%(553개洞)(‘11, 국토연구원)

 ㅇ 노후화로 인한 주거환경 악화, 공가 발생과 범죄증가의 악순환, 주차부족으로 인한 주민갈등, 자산가치 하락 등 사회·경제적 문제 발생

□ (개선방안) 건축협정제도를 시행하여 소규모 합동 재건축 활성화

  ㅇ 토지·주택 소유자간 건축협정을 체결하면 용적률, 건폐율, 조경, 주차장, 진입도로 등 건축기준을 하나의 대지로 간주하여 적용

- 협정구역 내에서는 대지 이격(민법상 50cm 의무화)없이 맞벽 건축이 가능토록 하고 건축물 높이 제한도 완화

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□ (효과) 맞벽 건축, 주차장 공동설치 등으로 공사비 절감이 가능하고 임대료가 높은 1층 및 전면 면적이 확대되어 사업성도 10% 제고

(3) 용적률 인센티브 강화

□ (현황) 대지 일부를 공개공지로 제공한 건축물, 에너지 절약 건축물 등은 조례로 용적률을 완화토록 하고 있으나, 많은 지자체가 미적용하고 있고 공개공지를 사유화해도 감독에 소홀

* 백화점 등이 대지면적 10%를 공개공지로 제공하면 용적률을 15% 완화해주어야 하나, 지자체는 법정 의무비율을 초과하여 제공할 때만 용적률 완화

□ (개선방안) 법령에서 용적률 인센티브의 최소기준을 직접 규정

ㅇ 공개공지 제공 비율, 에너지 성능 향상 비율 등에 따른 용적률 인센티브 중 일정 수준은 건축법령에서 직접 규정

- 그 이상으로 용적률 인센티브 추가는 자치단체 조례로 규정

< 용적률 운영현황 개선 전후 >

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□ (효과) 용적률 인센티브 비율만큼 건축사업성은 비례하므로 사업성 약 10% 제고되어, 연간 약 2.5조원의 투자유발 효과 예상

ㅇ 소규모 도로인근 가로 건축물에 다양한 설계가 가능해져 다양한 건축설계 가능

(4) 농축산품 소규모 판매시설 규제완화

ㅇ(사례) 양계장에서 생산된 계란을 판매하는 시설, 화훼온실에서 재배된 화초를 판매하는 시설까지 판매시설로 간주하여 판매시설이 불허되는 보전 지역에는 설치가 불허되거나, 상점으로 용도변경 하기 위한 도면 작성과 행정 절차에 비용이 발생

□ (문제점) 판매시설이 금지된 지역에서는 자체 생산된 농축산 생산물을 판매하기위한 시설 설치가 불허되는 경우가 있고,

ㅇ 판매시설 설치가 허용된 지역도 건축설계 도서를 작성하여 용도변경 절차를 이행하여야 함

□ (개선방안) 과수원, 화훼시설, 양계장 등에서 자체 생산된 농축업 생산물을 판매하는 시설은 국토부장관이 부속용도 시설로 신속 고시

ㅇ 부속용도 시설로 인정하면 입지규제가 적용되지 않고, 기존 시설을 활용하면 용도변경 절차도 필요 없음

* 부속용도 여부에 따라 인허가 판단이 장기화 되는 경우가 있으므로, 국토부 장관이 부속용도를 상시 고시할 수 있도록 함(건축법 시행령 개정 ‘14.10)

- 부속용도(영 제2조제13호)

· 건축물의 설비, 대피, 위생, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도

· 사무, 작업, 집회, 물품저장, 주차, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도

· 구내식당·직장어린이집·구내운동시설 등 종업원 후생복리시설, 구내소각시설 등

· 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설

· 국토교통부장관이 고시하는 시설(신설)

□ (효과) 계란, 과일, 화초 등 농업 생산물 판매장 설치가 자유로워져 농가소득 향상에 기여

ㅇ 부속용도 건축물 해당 시 용도변경 절차가 불필요하므로 판매시설 설치 건당 설계비용 약 300만원 절감 가능