입주권의 양도세 계산 방법

[잠실박사]

입주권의 양도세 계산 방법

입주권은 어디서부터 어디까지인가

아래 그림은 재건축이 진행되는 과정을 나타내고 있다. 구 주택이 입주권으로 바뀌고 새 주택으로 완공되어 재건축이 완료된다. 이 과정에서 세법상 입주권은 어떻게 판정하는지 따져보자.

조합원의 입주권이 권리로 효력을 발휘하는 시점과 끝나는 시점은 어디일까?

먼저, 입주권을 보는 시기는 다음과 같다.

현재는 재개발과 재건축 모두 관리처분계획 인가일을 기준으로 입주권 여부를 따진다. 하지만 2005년 5월 30일 이전의 재건축사업은 사업시행 인가일 등을 기준으로 하였다. 그 당시 재건축 사업은 주택법 등에 근거하여 사업이 시행된 결과 지금과 같은 관리처분이라는 제도가 없었던 탓이다.

참고로 관리처분계획 인가 후에 주택이 멸실되지 않은 상태에서 매매가 일어나면 과세 판단이 복잡하게 변할 수 있다.

한편 조합원의 입주권이 끝나는 시점은 완공일(사용검사 필증 교부일 또는 사실상 사용일이나 사용승인일)의 전날이 된다. 조합원은 자가 건설의 취득 유형에 해당하기 때문이다. 일반 분양자는 유상 매매 형식이므로 잔금을 청산하기 전날까지가 권리인 분양권에 해당한다. 다만, 아파트가 완공되기 전에 잔금이 청산되면 미완성된 자산의 취득에 해당하므로 완공 전날까지를 분양권으로 본다.

입주권의 양도세 계산 방법

입주권을 양도하면 실거래가로 과세되는 것이 원칙이다. 하지만 입주권의 실질이 1세대 1주택이나 일시적 2주택 비과세 특례에 해당하면 비과세를 적용한다. 이에 대해서는 잠시 뒤에 살펴보고 이하에서는 입주권 양도가 과세되는 경우 그 계산법을 먼저 살펴보자.

서울 문래동에 거주한 G 씨가 아파트 입주권을 J 씨에게 양도하려 한다. 입주권에 대한 양도세는 얼마인가? 단, 장기보유 특별공제율은 15%를 적용한다.

● 기존 건물(부수 토지 포함)의 취득 내용
취득일 : 2004년 3월 1일
취득가액 : 1억 원(취득 부대비용 포함)

● 관리처분계획 인가 내용
인가일 : 2009년 10월 30일
기존 건물과 부수토지의 평가액 : 2억 원
청산금으로 납부한 금액 : 5,000만 원

● 입주권 양도 내용
양도 일자 : 2014년 4월 30일
입주권 양도가액 : 3억 5,000만 원

조합원의 입주권은 기존 주택의 양도차익과 입주권의 프리미엄으로 나눠 계산한다. 장기보유 특별공제는 토지와 건물 등 부동산에만 적용되기 때문이다.

G 씨의 입주권 양도가액은 3억 5,000만 원이지만 기존 주택의 취득가액과 청산금 1억 5,000만 원이 필요경비에 해당돼 양도차익은 2억 원이다.

한편 다음의 표를 보면 입주권 상태에서는 장기보유 특별공제를 적용하고 있지 않다. 이는 현행의 법이 이 공제는 토지와 건물에 대해서만 적용한다고 명시적으로 되어 있으므로 권리로 바뀐 부분에 대해서는 적용하지 않는다. 하지만 근래에 조세심판원에서는 입주권도 실질이 주택과 같으므로 권리에서 발생한 양도차익에도 이 공제를 적용해야 한다고 결정한 예가 있다. 세법도 이런 흐름에 맞춰 공식적으로 2013년부터 이 공제를 허용한다. 실무 적용 시 이점을 확인하기 바란다.

양도세 과세표준 신고서