희소성에 투자하자

[인제나들목공인중개사]

서론 – 희소성이란 무엇인가 ?

부동산투자에서 희소성에 투자하기 위해서는 희소성이 무엇인지에 대해 먼저 알아야 한다. 부동산에서 희소성은 아래와 같다.

a. 수요에 비해 공급이 부족한 것

교육선호지(대치동)

'희소성'이라는 말의 사전적의미는 수요(인간의 욕구&욕망)에 비해 자원이 부족한 것을 의미한다. 이는 부동산중에서도 공급보다 수요가 부족한 것을 의미한다. 이에 대한 대표적인 사례로는 도심, 여의도, 강남+판교 등 일자리가 많은 지역으로 접근이 유리한 직주근접지, 학교, 학원가, 교육환경(주민구성) 등이 잘 이루어진 교육선호지, 한강조망, 공원조망, 종합병원 등 환경선호지가 있다. 이들은 공급에 비해 수요가 많아 '희소성'을 가지고 있다.

b. 추가적으로 형성되기 어려운 것

여의도(더현대서울)

부동산에서 희소성이란 추가적으로 형성되기 어려운 것을 의미한다. 학교, 백화점 등 이미 형성된 인프라의 경우 학령인구감소, 상업지역의 밀집에 따라 기존 형성된 곳 위주로 희소성이 생겨나고 있으며, 강남 등과 같이 직교형으로 넓게 이루어진 도로망 역시 토지비용증가 등으로 인해 좁은 도로를 쉽게 넓히기 어렵기 때문에 희소성을 가지고 있다.

c. 제도적으로 바뀌기 어려운 특권

레이크팰리스 34평 도면(광폭발코니, 전실)

제도적으로 바뀌기 어려운 특권 역시 희소성에 해당된다. 아파트 등 주택을 짓는데 기반이 되는 건축법의 경우 시간이 지날수록 계속 그 기준이 강화되어 왔다. 그래서 건축법이 강화되기 이전 형성된 제도적 특권 역시 희소성을 형성하는 역할을 한다.

남산 등 서울에 위치한 주요 산의 7부능선 이상으로 아파트를 못 짓게 한 것이, 이 제도가 생겨나기 이전 형성된 힐탑트레져(과거 호텔부지)의 조망적인 희소성을 증가시킨 것 도 이에 대한 사례라고 볼 수 있다.

그리고 대형평형비율제한(2 : 4 : 4법칙)에서 예외가 되는 '대치동부센트레빌'과 같은 아파트, 1개 블록으로만 이루어진 대단지 아파트(헬리오시티, 래미안원베일리, 반포주공1단지 124주구 등), 광폭발코니 및 전실 등 2000년대 건축법에 의해 지어진 아파트(잠실 엘리트레파 등)들의 경우 여타 희소성요인과 중첩되었을 때, 희소성을 더욱 증가시키게 된다.

위 희소성에 해당되는 요소는 'or'가 아닌 'and'에 해당되는 것으로, 'and'에 해당되는 것이 많을수록 희소성은 더욱 커지게 된다.

희소성에 투자하자

1. 어떤 희소성에 투자해야 하는가?

2. 희소성에 투자하는 사례

3. 결론

1. 어떤 희소성에 투자해야 하는가?

부동산에서 희소성을 형성하는 대표적인 요소로는 평지, 대단지, 신축, 직주근접, 사회간접자본(SOC)을 들 수 있다.

a. 평지

평지

평지는 보행, 도로 및 사회간접자본(SOC)의 형성이 용이하기 때문에, 대체적으로 언덕보다는 평지를 선호한다. 우리나라는 전 국토의 70%가 산지로 되어있으며, 서울의 경우에도 평지보다는 높지는 않더라도 구릉지의 비율이 높기 때문에, 평지에 대한 사람들의 갈망은 크다.

b. 대단지

대단지(헬리오시티)

대단지란 3,000세대 이상 규모의 아파트 혹은 인근에 10,000세대 이상의 아파트가 밀집한 곳을 의미한다. 단지규모가 클수록 아파트관리적인 측면에서도 규모의 법칙이 작용하여 관리비 절감 및 단지 내 커뮤니티활성화 등에서 유리하게 된다. 특히 단지 내 커뮤니티의 경우 해당 지역을 보유하거나 거주하는 사람들에게만 바태적으로 이용할 수 있기 때문에, 상급지 대단지아파트의 경우 이용자구성이 대체적으로 등질화되어 있기 때문에, 활성화되어 있다면 아파트단지의 희소성을 형성하는데 도움이 된다. '20년 이후 코로나19에 따라 아파트커뮤니티의 중요성이 잠시 희석되었지만, 코로나19에 대한 엔데믹이 되면, 다시 아파트커뮤니티에 대한 중요성은 부각될 것이다.

c. 신축

신축(더샵부평센트럴시티)

주차문제 등 편의성, 깔끔한 외관, 좀 더 나은 주민구성 등에서 유리한 신축아파트의 희소성이 강화될 것이다. 특히 최근에 들어 원자재 및 인건비의 상승으로 아파트공사비가 상승하고, 기준금리 인상에 따라 토지비(공사기간동안 토지에 대한 이자는 계속 나간다.) 및 보상비가 증가함에 따라 같은 신축아파트라도 건설비용에서 큰 차이를 보이게 되어 희소성이 상승하였다.

신축아파트는 크게 보면, 현재의 신축과 미래의 신축(재개발, 재건축, 리모델링)으로 구분해 볼 수 있으나, 미래의 신축은 정비사업진행에 따른 비용이 지속적으로 증가하고 있기 때문에, 현재신축의 선호도가 상대적으로 더 올라가고 있다.

d. 직주근접

직주근접

도심, 여의도, 강남 등 핵심적인 직장으로의 접근성 즉 직주근접에 따라서도 희소성이 발생할 것이다.

그 이유는 첫째, 재택근무가 강화되어도 주요의사결 등 고소득 일자리의 집중화는 지속될 것이고, 둘째, 생산자서비스업(금융, 보험, 부동산업 등)은 기존 일자리 밀집지역에 그대로 존속하여, 여전히 주요 기업들의 핵심지역 밀집은 계속될 것이기 때문이다.

하지만 재택근무의 활성화가 이루어진다면, 직주근접을 직접 필요로 하는 사람들의 밀도(직주근접 가치에 사람들이 지불하는 비용)는 변함이 없거나 되려 증가하지만, 수요(직주근접을 필요로 하는 사람의 수)는 감소할 것으로 보이기 때문에, 직주근접의 범위는 줄어들고, 직주근접의 밀도는 높아질 것이다.

과거에는 편도 1시간 이내에 일자리로 접근할 수 있는 곳을 '통근권', 왕복 1시간 이내로 일자리에 접근할 수 있는 곳을 '직주근접'이라 명명할 수 있을 것이다. 미래에는 직주근접의 범위는 줄어들고 밀도는 높아짐에 따라, 집에서 직장까지(도어 투 도어) 10~20분 이내로 접근이 가능한 '초 직주근접'의 영향력이 더 커질 것이다. '통근권'과 '직주근접'의 경우 대중교통(지하철 등)에 따른 접근성에 주안점을 두었다면, '초 직주근접'은 물리적거리에 기반한 접근성에 주안점을 둘 것이다. 일례로 판교 내에서 백현1단지(푸르지오그랑블)의 가격이 유독 높게 형성되는 모습을 보이는데 그 이유는 무엇이라고 생각하는가? 직주근접에도 점점 분화가 생겨나고 있음을 의미한다. '초 직주근접'과 같은 대체할 수 없는 직주근접지는 미래에도 희소성이 유지될 것이다.

e. 사회간접자본(SOC)

서울5대병원

기존 대단위 주거지역 밀집지역에는 많은 인구가 밀집되었던 관계로 학교, 종합병원, 상업시설 등 사회간접자본(SOC)가 잘 형성되었고, 이렇게 형성된 사회간접자본은 희소성을 결정하는 주요 요인이 되었다.

이는 출산률저하에 따른 인구감소, 소득양극화에 따른 구매력차이증가 등에 따라 기존 형성된 사회간접자본을 대체할 수 있는 추가적인 사회간접자본의 형성이 어렵기 때문이다. 특히 오랜시간 입시실적이 누적된 명문학교와 학원, 오랜시간 의료성과가 누적된 '서울5대병원'등 주요병원, 양극화에 따른 고소득자들의 밀집과 소비패턴형성이 따라 백화점 등 기존 형성된 대형상권에 대한 대체가 점점 더 어려워지고 있기 때문에 이에 대한 희소성은 높아질 것이다.

2. 희소성에 투자하는 사례

희소성을 구성하는 여러 요소 중 최대한 많은 요소들이 중첩된 지역을 찾아야 가치있는 지역이라 볼 수 있다. 위와 같은 희소성에 투자한 사례에 대해 간단히 알아보도록 하자

a. 잠실엘스

잠실엘스

잠실엘스는 2008년에 입주한 5,678세대의 아파트이다. 희소성을 구성하는 5가지 요소 중 평지, 대단지에서는 만족을 하고, 신축에서는 입주한 지 14년이 된 아파트이기에 준신축이지만, 미래에 리모델링이 될 가능성이 있으며, 광폭발코니 등 현재 서울시에서는 대체할 수 없는 평면을 보유하였기 때문에 어느정도 만족을 하는 곳이다. 직주근접 또한 삼성동 및 잠실(롯데월드타워 등)과 인접하였기 때문에 만족하며, 사회간접자본 역시 학원가 이용 측면에서는 대치동에 비해 열위적이라 아쉽지만, 한강, 공원, 종합병원 등과의 접근성이 양호하기에 만족하는 편이다. 이를 정리하면 아래와 같다.

평지○, 대단지○, 신축△, 직주근접○, SOC○

위 5가지 요소중 모든 요소에서 최상은 아니지만, 평지를 제외한 4가지 요소는 모두 상위 10%이내에는 들어갈 것이다. 상위10%가 4번 충접되었다면, 최소 1만분의 1에 해당된다. 하지만 잠실엘스의 경우 현재 20억원 수준의 가격을 형성하고 있는데, 이는 토지거래허가구역 지정 등에 따른 거래의 어려움 및 2008년 강남 내 여러 아파트들이 동시에 입주함에 따라 당시 낮은 전세가가 형성된 점 등이 계속 이어져 저평가(상대적으로 만만한 느낌)가 계속 이어지는 것이 아닐까 생각된다.

b. 올림픽선수촌

올림픽선수촌

올림픽선수촌은 1988년에 입주한 5,540세대의 아파트이다. 희소성을 구성하는 5가지 요소 중 평지, 대단지, 사회간접자본에서는 만족을 하고, 신축에서는 미래 재건축을 진행할 곳이며 대지지분이 많아 동평형이동시 추가분담금이 사실상 거의 없기 때문에 미래 신축으로 보면 절반정도 만족을 한다고 할 수 있다. 직주근접의 경우 5, 9호선을 통해 서울 내 여러 일자리로의 접근은 가능하지만 엄밀히 이야기하면 직주근접과는 약간 거리가 있다. 이를 정리하면 아래와 같다.

평지○, 대단지○, 신축△, 직주근접X, SOC○

같은 송파구 내에 위치한 잠실과 비교해보면, 몇몇요소에서는 잠실보다 더 나은 점이 있지만 전체적으로 비교하면 잠실에 비해 약간 열위적인 느낌이 있다.

c. 래미안신반포리오센트

래미안신반포리오센트

래미안신반포리오센트는 2019년에 입주한 475세대의 아파트이다. 희소성을 구성하는 5가지 요소 중 평지, 신축, 직주근접, 사회간접자본에서는 만족, 대단지에서는 만족하고 있지 못한다. 하지만 래미안신반포리오센트 자체는 소단지아파트이지만, 인근 잠원동 일대에 대단위의 아파트밀집지역이며 전부 신축 혹은 신축으로 바뀔 예정이기 때문에, 대단지아파트와 유사한 효과를 누릴 수 있다. 이를 정리하며 아래와 같다.

평지○, 대단지X, 신축○, 직주근접○, SOC○

래미안신반포리오센트는 강남에 위치한 신축아파트지만 단지규모가 작고 발코니삭제 등이 적용되어 실사용면적이 좁다는 이유로 인해 다소 괄시받는 아파트이다. 최근 34평 기준 급매물이 매매가 28억원(전세가 14.5억원)정도에 형성되고 있는데, 이 정도 가격이라면 메리트가 있을 것으로 보인다.

3. 결론

글의 결론은 아래와 같다.

a. 희소성은 서울 내에 한정된다.

서울시

희소성을 이루는 여러 요소와 희소성에 대해 이야기를 하였지만, 희소성이라는 것은 대체로 서울 내에서만 한정된다. 물론 모든 서울 내 지역들이 희소성을 가진 것은 아니고, 서울 외 지역들 중에서도 판교, 분당처럼 독자적인 장점을 가진 곳 도 있지만, 위와 같은 희소성의 주요 요소들을 볼 때에는 서울이라는 행정지역 내에서 이를 찾아보는 것이 더 나을 것이다. 희소성이란 내가 직접 찾는 것이 아닌 많은 사람들이 이를 받아들이고 인정해줘 수요로 나타나는 곳이기 때문이다.

b. 모사품적 희소성은 한계가 있다.

더샵송도마리나베이

희소성에 대해 볼 때, 단순이 희소성을 이루는 요소만을 바탕으로 체크리스트로만 측정해보면, 실질적인 희소성과는 거리가 먼 결과가 나올 수 있다. 이는 희소성을 구성하는 요소들은 여러 요소들 간의 곱연산으로 이루어지며, 각 요소들이 차지하고 있는 비중은 각각의 사례마다 다르기 때문이다. 극단적으로 이야기하면, 천문학적숫자에 여러 번 곱연산을 하더라도 마지막에 곱연산숫자가 0이면, 결과는 0인 것 과 비슷한 이치이다.

일례로 인천시 연수구에 위치한 '송도신도시'의 경우 희소성을 이루는 5개 요소 중 직주근접을 제외한 평지, 대단지, 신축, 사회간접자본에서 모두 만족하며, 직주근접역시 송도 내 자체일자리(셀트리온, 삼성바이오로직스)가 있어 어느정도 만족한다고 보는 사람들도 있다. 하지만 송도의 경우 바다를 메워 신축을 지었기 때문에, 시간이 지나면 신축아파트는 구축아파트로 바뀌게 되며, 특정산업에 편중되었으며, GTX-B와 같이 아직 현실화되지않은 가상노선에 집착한 직주근접에는 한계가 있다. 이러한 속칭 모사품적 희소성에는 한계가 있기 마련이다. 시장에서 거래된 사례는 많은 것을 함축적으로 보여준다.

c. 희소성을 바탕으로 부동산 투자를 하자!

희소성

앞으로는 희소성에 좀 더 무게를 두고 부동산투자를 해야 한다. 점점 사람들이 주택을 보는 눈이 높아지고 있으며, 소득.재산의 양극화가 진행됨에 따라 중산층거주지로서의 아파트가 위치, 연식 등 여러 요소에 따라 양극화된 계층의 거주지로 분화되어가는 시점이기 때문이다.

부동산은 주식처럼 매수-매도가 쉬운 상품이 아니다. 부동산에서도 단기간에 수익을 보는 투자방법도 있지만, 이는 대부분 여러 요소로 인해 추후 해당부동산소유자가 얻어야 할 미래 차익까지를 반영해 단기간에 차익을 취하는 투자이다. 안정적으로 높은 차액의 이익을 보기 위해서는 장기간 보유를 해야 하고, 장기간보유를 위해서는 미래에도 희소성이 담보된 부동산투자를 해야 한다. 희소성이 있는 부동산에 투자한다면, 시장분위기에 따른 단기간 가격등락 등에도 크게 걱정하지 않고 부동산을 보유할 수 있어 좀 더 마음이 편한 상태에서 더 큰 이익을 취할 수 있다.

[출처] 희소성에 투자하자 (부동산 스터디') | 작성자 까 르