주택청약관련하여 쉽게 풀이하였고 약간의 의견을 첨부하였습니다. 다른 회원님들이 내집마련에 조금이라도 도움이 되기를 바랍니다.
청약이란 우리나라 주택법 제16조에서 20세대이상의 공동주택을 공급할 경우에는 사업승인과 청약을 받도록 규정하고 있습니다. 사업승인을 받지 않은 20세대이상의 빌라 등은 동시분양을 하지 않기 때문에 습니다. 따라서 대단지일지라도 대부분이 조합원이며 일반분양이 20세대이하인 경우는 청약통장없이도 매입할 수 있습니다.
청약점수를 높이는 이유를 알기 위하여는 세가지 청약통장의 성격과 차이를 아셔야 합니다. 먼저 세가지 청약통장에 대하여 살펴보고 그 중에 청약예금과 청약부금에서 가점을 높이는 방법을 찾아보겠습니다.
청약통장은 청약저축, 청약예금, 청약부금으로 나누어집니다.
매우 복잡해 보이는 청약통장은 두가지 관점에서 구분하여보시면 이해가 편합니다. 첫째는 납입방법에 따른 구분이며 두 번째는 청약자격과 청약대상에 따른 구분입니다.
각 청약통장의 납입방법에 대하여 살펴보겠습니다.
상품 이름에서도 알 수 있듯이 청약저축과 청약부금은 꾸준히 매월 일정액을 넣어야 하는 상품입니다. 청약저축은 매월 2만원에서 10만원사이에서 금액을 정하고 최소 24차례 즉 2년 이상 꾸준히 납입하셔야 1순위가 됩니다. 동일한 순위 내에서 납입회차가 많고 납입금액이 큰 순서대로 당첨이 결정되니 가능한 10만원을 채워서 60회이상 납부하시면 원하시는 곳에 당첨되실 수 있을 것입니다. 청약부금도 매월 납입하지만 10만원에서 50만원사이의 금액을 정하여 2년이 지나고 300만원이 되면 1순위가 됩니다. 따라서 12만 5천원씩 매월 납부하시는게 가장 적합합니다.
청약예금은 앞의 두 상품과 달리 처음에 일시불을 넣고 2년간 기다리시면 1순위가 되는 상품입니다. 예금납입액은 서울, 경기, 인천 등 지역과 청약하고자 하는 평수에 따라 예입금액차이가 있습니다. 예를 들어 서울에서 전용면적 25.7평이하 평형는 300만원, 40.8평이상 평형은 1500만원을 납입하셔야 하지만 지방시군에서 전용면적 25.7평이하는 200만원, 40.8평이상은 500만원을 납입하시면 됩니다.
청약자격과 관련하여 청약저축은 무주택세대주여야 합니다. 또한 같은 호주내에 둘의 세대주가 인정되지 않으므로 가족 내 만 20세이상의 세대주가 아닌 결혼예정자가 있다면 친척 등의 주소지로 옮겨서 독립세대주로 되신 후에 청약저축상품에 가입하시면 됩니다. 청약저축과 달리 청약부금과 청약예금은 만 20세이상이면 무주택여부과 상관없이 가입가능합니다.
청약대상에 대하여 알아보면 청약저축은 공공주택 즉 주공아파트를 분양받거나 임대아파트에 입주하기 위한 청약을 할 수 있는 권리를 주는 통장입니다. 이와 달리 청약예금과 청약부금은 민영아파트 즉 삼성건설, 현대산업개발, 대우건설 등이 짓는 흔히 브랜드아파트를 분양받기 위하여 청약할 수 있는 권리를 주는 통장입니다.
위의 세가지 청약통장 중에서 민간건설업체의 아파트를 분양받는 청약부금만과 청약예금만이 가점제의 대상이며 청약저축은 가점제와 무관하여 아까 말씀드린 바대로 청약당첨순위가 결정됩니다. 따라서 청약가점제는 민간건설업체의 아파트에만 적용되는 것입니다.
청약가점제란 부양가족수와 무주택기간 및 청약통장가입기간에 따라 배점을 두고 그 배점의 합이 높은 사람들순으로 당첨시키는 제도입니다. 배점은 무주택기간은 1년이하 2점부터 15년이상 32점까지, 부양가족수는 0명 5점에서 6명이상 35점까지, 가입기간은 6개월미만 1점부터 15년이상 17점까지로 단계별로 기준이 있습니다.
여기서 중요한 것은 무주택기간이나 통장가입기간은 수정할 수 없지만 부양자수는 조정할 수 있다는 점입니다. 부모, 장인과 장모, 조부모 등 직계존비속과 3년간 거주를 같이하면 가점을 받을 수 있습니다. 특히 부모가 만 60세이상이면 1주택보유자라도 가점을 온전히 받을 수 있다는 것과 설사 2주택 보유자라서 5점이 감점되더라도 15점을 가점으로 받으므로 10점을 더 획득할 수 있습니다.
가점제의 단점으로 젊은 층에게는 절대적으로 불리하다는 점이 지적되고 있으며 무주택을 인정하는 기준이 공시가격 5000만원이하이기 때문에 현실성이 없다는 비판도 있습니다. 따라서 청약제도가 변경되는지에 대한 계속적인 관심을 가지는 것이 중요합니다.
또한 투기과열지구가 해제되면 분양권 전매 제한 풀릴 뿐만 아니라 유주택자의 1순위제한이 해제되므로 최근 지방의 실수요차원에서 마련하시려는 분들은 당첨가능성이 있다는 것도 참고로 알아두시면 좋을 것같습니다.
추가하여 청약에 대한 몇가지 오해가 있는 것같아 기초적인 사실 몇가지를 알려드리겠습니다.
청약시 전용면적을 기준으로 하기 때문에 실재 분양평수는 더 큽니다. 청약에서 최소단위인 85제곱미터 이하의 24평이하로 알고 계시는 분들이 많은데 실재분양면적으로는 32~34평형이 이에 속합니다.
또한 장기내집마련저축을 청약저축과 동일한 것으로 아시는 분이 많은데 이는 소득공제 등의 혜택은 있지만 청약을 할 수 있는 권리는 발생하지 않는 다는 것도 알고 계셔야 합니다.
마지막으로 당부드릴 것은 청약저축은 청약부금과 예금으로 전환이 가능하지만 반대로 청약예금이나 부금을 청약저축을 전환할 수는 없도록 되어 있습니다. 따라서 처음부터 주공아파트분양이나 임대아파트에 청약하실지 또는 민간건설아파트를 청약하실지를 본인에 상황과 조건에 따라 잘 선택하시기를 당부드립니다.
또한 최근에는 택지개발이 많아 주택청약을 가입하거나 전환하시는 분들이 많은 것같습니다. 그러나 택지개발지구내 주공아파트도 분양가가 평당 1000만원이상으로 민영아파트보다 크게 낮지 않고 추가로 택지개발지구도 많지 않기 때문에 있는 예금을 취소하고 청약저축을 가입하는 것보다는 청약예금을 유지하시는 것도 나쁘지 않은 선택으로 생각됩니다.