[이진우의 분석! 아파트] 구미시 형곡동

[민수 민준맘 은자77]

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80년대부터 아파트 도입…20년 넘은 단지 재건축 기대감

 

구미시는 40만 가까운 인구에 2009년 기준으로 290억 달러 수출로 경북 수출의 75.3%를 차지하고 있다. 또 구미시의 수출량은 전국 수출량의 8%에 이른다. 특히 평균 연령이 33세로 30세 이하가 도시 전체 인구의 67%를 차지하고 있는 젊은 도시이다. 도시가 젊다는 것은 그만큼 기회가 많다는 것이고, 그 기회는 주택시장에도 존재한다. 젊은층의 인구가 많다는 것은 향후 주택시장에 수요가 계속 이어질 수 있다는 것을 의미한다. 여기에 소득이 받쳐만 준다면 소형아파트는 물론 장기적으로는 중대형까지 수요층이 형성될 수 있다는 것이다.

◆최근 매매가 상승률 평균 웃돌아

형곡동은 올 들어(1월 1일~2월 2일) 매매가격이 1.15%의 변동률을 기록하며 상승했다. 이 같은 상승률은 경상북도 0.44%와 구미시 1.02%보다 높은 것이다. 형곡동의 전세가격은 0.19% 올랐다. 동일 기간 경북은 0.93%, 구미시가 2.18%씩 오른 데 비해 형곡동의 전세가격 상승률은 낮은 편이다.

형곡동의 경우 매매시장은 지난해까지 전체 평형에서 약세를 보였지만 지난해 하반기부터 시장상황이 조금씩 호전되다가 올해 99㎡ 이상의 중대형이 조금씩 살아나면서 가격이 반등하였다. 전세시장도 2010년부터 반등하며 강세를 나타내고 있는데 올해도 수요가 많은 99~132㎡를 중심으로 조금씩 상승세가 이어지고 있다.

2월 28일 기준으로 형곡동의 3.3㎡당 평균 매매가격은 304만원이다. 이는 구미시 374만원과 경상북도 365만원보다 낮은 가격이다. 3.3㎡당 전세가격도 209만원으로 구미시 255만원과 경상북도 240만원보다 낮게 나타나고 있다. 매매가격대비 전세가비율은 70.66%로 구미시 68.4%와 경북 65.37%보다 높은 편이다.

형곡동의 3.3㎡당 가격이 상대적으로 낮은 이유는 상당수 아파트 단지들이 입주한 지 15년이 지났고, 20년 이상의 단지들도 있기 때문에 다른 지역에 비해 가격이 상대적으로 낮게 형성되고 있는 것으로 분석된다.

◆재건축 용이한 지역

형곡동은 구미시에서 아파트 문화가 상당히 일찍 도입된 지역이다. 1980년대 초`중반부터 아파트가 공급되다 보니 상대적으로 노후 단지가 많이 있다. 이것은 또 다른 기회가 될 수 있다. 주공아파트의 경우 입주한 지 22~28년이 됐고, 층수가 5층이어서 재건축이 용이할 것으로 보인다.

구미지역도 최근 미분양 등으로 주택시장이 침체를 보이고 있기는 하지만 장기적으로 볼 때 수요가 있어 시장은 조만간 회복세를 보일 것으로 전망된다. 향후 형곡동은 아파트시장이 재건축 등으로 인해 신`구 조화를 이룰 가능성이 높아 보인다.

특히 신공항 입지 선정이 밀양으로 결정이 되면 아마 가장 큰 혜택을 보는 지역이 구미일 것이다. 주로 수출에 기반을 두고 있고 항공 화물이 많아 구미는 밀양에 신공항이 선정되면 산업은 물론 주택시장도 많은 영향을 받을 것으로 기대된다.

◆형곡동 우방타운 3차

몇 안되는 중급 단지…실거래가 조금씩 상승

구미시 형곡동 우방타운 3차는 1990년 6월에 입주한 단지다. 109.09㎡형 221가구와 161.98㎡형 83가구 등 총 304가구로 구성돼 있다. 15층으로 3개 동이다.

109.09㎡형은 2008년 금융위기로 인해 일부 가격 조정을 받기는 했지만 2009년 하반기부터 조금씩 회복세를 보이고 있다. 최근 가격이 소폭 반등하며 매매가격 시세는 상한가 1억3천만원, 하한가 1억1천만원 사이에서 거래가 되고 있다. 최근 실거래가 신고 내역도 시세범위 안에서 이루어지고 있으며 최근 상한가가 조금씩 상승하고 있다. 전세가격은 상한가 1억원, 하한가 9천만원 사이에서 형성되고 있다. 이 단지의 경우 300가구가 넘는 중급단지가 많지 않은 형곡동에서 몇 안 되는 중급단지이다. 형곡동에서 거래량이나 가격적인 측면에서 선호도가 어느 정도 있는 단지이다. 109.09㎡형의 경우에는 현재와 같은 추세가 이어질 전망이다. 161.98㎡형도 일부 가격 조정을 받기는 했지만 최근 가격 상승세가 조금씩 회복되고 있다. 여기에 주변에 입주한 지 25년 전후의 주공아파트의 재건축이 논의되고 있어 개발 호재도 있는 상황이다. 다만 입주한 지 20년이 지났고 15층의 고층이라 장기적으로 재건축이 어렵고 감가상각이 예상되기도 한다. [매일신문 201103-03]