<p>큰 의견차이는 아니라고 생각합니다만 승부사 카이지님의 전세에 대한 의견에 대해 한두마디 더하고 싶습니다. </p><p><br></p><p>승부사 카이지님은 전세를 단순하게 말해 월세와 금리에 의해 정해지는 제도라고 정리하십니다. 저는 이 의견에 반대하지 않습니다.</p><p>그러나 이것은 좀 지나친 단순화이고 부분적인 이야기라고 생각합니다. </p><p><br></p><p>첫번째로 그럼 월세는 뭘로 결정되는가라는 질문이 남습니다. 상식적으로 월세는 그 집의 실질 가치를 금리로 환산해서 이득을 좀 더한 것으로 </p><p>결정될 것입니다. 이 말과 전세제도에 대해 승부사 카이지님이 정리한 것을 합치면 전세 = 그집의 실질 가치, 실용적 가치가 됩니다.</p><p><br></p><p>금리를 집어넣고 월세를 언급하는 것을 좋은 일이나 본질적으로 그냥 전세금이 그집의 실용적 가치라는 이해를 잊어서는 안된다고 생각합니다. </p><p>생각해 보면 단순한 것이죠. 어떤 집을 얼마간의 돈을 내면 점유해서 쓸수가 있고 집을 나오면 그 돈을 돌려받는다면 그 돈이 그 집의 실용적 가치와 같거나</p><p>더 높을 것입니다. 감가상각비와 세금 때문이죠.</p><p><br></p><p>그러나 실제로는 현실은 보다 복잡한데 -당연한 이야기지만- 사람들의 자금사정, 사람들의 집값 전망, 주거에 대한 선호도에 따라 전세가는 어느 정도 독립적으로 </p><p>오르내릴 것이기 때문입니다. </p><p><br></p><p>집주인 중에 전세금을 은행에 넣고 이자를 받는 사람은 거의 없을 것입니다. 그럴거면 그냥 세입자에게 월세를 받는 쪽이 편하지 왜 중간에 은행이라는 매개를 통과해서 </p><p>돈을 받겠습니까. 대출이자와 은행이자가 서로 다른데.</p><p><br></p><p>정리하면 전세금의 수준은 월세나 금리와 연동되는 면이 있으나 그 관계는 절대적이지도 않고 때로는 확실하지 않다는 것입니다. 전세금 = 그집의 실용적 가치라는 것도 마찬가지로 애매함이 있으나 그렇게 해석하는데 있어서 반드시 월세수준이나 금리를 도입할 필요는 없습니다. 단순한 논리에 기반하는 것이기 때문에 이런 해석도 중요한 의미가 있다고 생각합니다. </p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p>
<!-- -->
첫댓글월세는 주거비용으로 봐야 합니다. 주거비용은 소득과 연동되구요. 선진국일수록 주거비용이 낮고 후진국일수록 주거비용이 높지만 우리나라는 주거비용이 높은 편이죠. 30%정도로 보면 적정한 월세가 나옵니다. 물론 평균치이므로 지역마다 편차가 있지요. 그것이 적정한 월세입니다. 전세는 세제에 따른 이득, 보증금에 따른 이득, 레버리지 효과에 따른 이득을 프리미엄으로 하는 가격이 되는것이구요. 월세는 소득과 연동되므로 금리에 따른 편차가 크지않고 전세는 당연히 금리와 연동되므로 금리에 따라 편차가 커지는 것입니다.
집값을 놓고 본다면 집은 필수재이므로 투기의 대상이 되면 안되는데, 정책의 도움으로 투기의 대상이 된 것입니다. 아파트 가격을 채권과 동일선상에 놓고 계산해보면 가격의 급변과 거품을 이해하기 쉽습니다. 금리가 하락할 수록 채권유통수익률이 증가함과 같은 이치로 주택매매의 기대수익률도 올라가기 때문입니다. 물론 물가와 금리, 즉 기대수익과 금리의 차이도 관련이 있구요. 그 외에도 여러가지 변수가 있지만 공통적으로 적용되는 요인은 크게 그정도로 봐도 될것으로 봅니다. 단순화 하기 위해서요.
이해를 위해서 과거 시애틀님이 적정주거비용과 관련해 이 포럼에 쓴 글을 링크하겠습니다. 저도 비슷한 견해를 가지고 있기 때문입니다. http://cafe.daum.net/kseriforum/7ofT/3393?docid=16KDv|7ofT|3393|20091207154308&q=%C0%FB%C1%A4%20%C1%D6%B0%C5%BA%F1%BF%EB%20%BF%EC%B8%AE%B3%AA%B6%F3&srchid=CCB16KDv|7ofT|3393|20091207154308
시애틀님은 적정집값은 전세가에 수렴할 것이라고 하셨지만 저는 그것과는 입장이 좀 다릅니다. 저는 적정 집값은 전세가가 아니라 적정주거비용에 수렴할 것이라고 보고 있구요. 그 가격을 보면 소득과 금리, 물가상승률에 영향을 받습니다. 물론 지역에 따라서는 과잉수요에 의한 가격상승은 당연히 있을테구요. 평균적인 가격을 말하는 것입니다.
첨언하면 일본과 우리나라의 부동산 가격조정은 그 양상이 다를것이라 보고 있습니다. 수요인구가 줄어 하락세를 유지할 것은 같을 것이나 일본은 디플레이션 상황에 의한 기대수익률의 큰폭 저하로 집값이 실제 가치보다 더 하락하는 현상, 거품이 해소되면서 과도하게 가라앉는 현상이 같이 나타났다고 보여지구요. 우리나라는 정책에 따라 같은 결과가 나올수도 있지만 디플레이션 상황은 나오지 않을 가능성이 크다는 전제하에 일본처럼 폭락이 아닌 장기적인 침체속에 적정가격을 찾아가는 수준으로 나타날 것으로 봅니다.
월세가 주거비용이라는 근거는 그만큼 지불할 수있는 능력이 되어야 거주가 가능하기 때문입니다. 그것이 근로소득이 되었건 금융소득이 되었건 한달동안 그 집에서 사는것과 대등한 가치가 한달간의 주거비용이고 그것이 월세인 것이죠. 강남에 월세가 500만원짜리 집이든 지방에 월세가 50만원이든 그것이 주거비용인겁니다. 그렇다면 강남의 500만원 월세가 적정한가? 이것은 소득, 금리, 수요, 공급 등 복합적인 요인들이 반영된 가격인 것이구요. 적정하다면 그에 맞게 집값이 형성이 될 것이고 그렇지 않다면 적정한 가격으로 수렴할 것입니다.
그리고 적정주거비용이라는 것이 평균적인 개념이기때문에 일반화 시키는 과정이 필요합니다. 그래서 버블이 사라지더라도 특정지역은 집값이 유지될수도 있습니다. 주변요인이 바뀌어도 실제 그만큼을 지불하더라도 살고자하는 사람이 있다면 주거비용은 적정한 것이고 월세도 정정하고 집값도 정정하게 되기 때문입니다. 제 글이 이해가 잘 되지 않으시면 링크된 시애틀님의 글도 한번 잘 읽어보시기 바랍니다.
첫댓글 월세는 주거비용으로 봐야 합니다. 주거비용은 소득과 연동되구요. 선진국일수록 주거비용이 낮고 후진국일수록 주거비용이 높지만 우리나라는 주거비용이 높은 편이죠. 30%정도로 보면 적정한 월세가 나옵니다. 물론 평균치이므로 지역마다 편차가 있지요. 그것이 적정한 월세입니다. 전세는 세제에 따른 이득, 보증금에 따른 이득, 레버리지 효과에 따른 이득을 프리미엄으로 하는 가격이 되는것이구요. 월세는 소득과 연동되므로 금리에 따른 편차가 크지않고 전세는 당연히 금리와 연동되므로 금리에 따라 편차가 커지는 것입니다.
음. 이부분은 좀 이해가 안갑니다. 월세가 주거비용이라는 말은 일견 당연하나 특정 주택을 놓고 이 집의 전세값 혹은 월세값은 얼마여야 하는가라는 질문을 답하려고 할때 월세는 주거비용다라는 말이 어떻게 도움이 되는지요.
집값을 놓고 본다면 집은 필수재이므로 투기의 대상이 되면 안되는데, 정책의 도움으로 투기의 대상이 된 것입니다. 아파트 가격을 채권과 동일선상에 놓고 계산해보면 가격의 급변과 거품을 이해하기 쉽습니다. 금리가 하락할 수록 채권유통수익률이 증가함과 같은 이치로 주택매매의 기대수익률도 올라가기 때문입니다. 물론 물가와 금리, 즉 기대수익과 금리의 차이도 관련이 있구요. 그 외에도 여러가지 변수가 있지만 공통적으로 적용되는 요인은 크게 그정도로 봐도 될것으로 봅니다. 단순화 하기 위해서요.
이해를 위해서 과거 시애틀님이 적정주거비용과 관련해 이 포럼에 쓴 글을 링크하겠습니다. 저도 비슷한 견해를 가지고 있기 때문입니다.
http://cafe.daum.net/kseriforum/7ofT/3393?docid=16KDv|7ofT|3393|20091207154308&q=%C0%FB%C1%A4%20%C1%D6%B0%C5%BA%F1%BF%EB%20%BF%EC%B8%AE%B3%AA%B6%F3&srchid=CCB16KDv|7ofT|3393|20091207154308
시애틀님은 적정집값은 전세가에 수렴할 것이라고 하셨지만 저는 그것과는 입장이 좀 다릅니다. 저는 적정 집값은 전세가가 아니라 적정주거비용에 수렴할 것이라고 보고 있구요. 그 가격을 보면 소득과 금리, 물가상승률에 영향을 받습니다. 물론 지역에 따라서는 과잉수요에 의한 가격상승은 당연히 있을테구요. 평균적인 가격을 말하는 것입니다.
첨언하면 일본과 우리나라의 부동산 가격조정은 그 양상이 다를것이라 보고 있습니다. 수요인구가 줄어 하락세를 유지할 것은 같을 것이나 일본은 디플레이션 상황에 의한 기대수익률의 큰폭 저하로 집값이 실제 가치보다 더 하락하는 현상, 거품이 해소되면서 과도하게 가라앉는 현상이 같이 나타났다고 보여지구요. 우리나라는 정책에 따라 같은 결과가 나올수도 있지만 디플레이션 상황은 나오지 않을 가능성이 크다는 전제하에 일본처럼 폭락이 아닌 장기적인 침체속에 적정가격을 찾아가는 수준으로 나타날 것으로 봅니다.
아니면 우리나라 사람들의 특유한 근성으로 경쟁적인 투매로 인한 폭락이 나올수도 있겠지요.
월세가 주거비용이라는 근거는 그만큼 지불할 수있는 능력이 되어야 거주가 가능하기 때문입니다. 그것이 근로소득이 되었건 금융소득이 되었건 한달동안 그 집에서 사는것과 대등한 가치가 한달간의 주거비용이고 그것이 월세인 것이죠. 강남에 월세가 500만원짜리 집이든 지방에 월세가 50만원이든 그것이 주거비용인겁니다. 그렇다면 강남의 500만원 월세가 적정한가? 이것은 소득, 금리, 수요, 공급 등 복합적인 요인들이 반영된 가격인 것이구요. 적정하다면 그에 맞게 집값이 형성이 될 것이고 그렇지 않다면 적정한 가격으로 수렴할 것입니다.
그리고 적정주거비용이라는 것이 평균적인 개념이기때문에 일반화 시키는 과정이 필요합니다. 그래서 버블이 사라지더라도 특정지역은 집값이 유지될수도 있습니다. 주변요인이 바뀌어도 실제 그만큼을 지불하더라도 살고자하는 사람이 있다면 주거비용은 적정한 것이고 월세도 정정하고 집값도 정정하게 되기 때문입니다. 제 글이 이해가 잘 되지 않으시면 링크된 시애틀님의 글도 한번 잘 읽어보시기 바랍니다.