돈은 주식에서 부동산으로 간다.

[인제나들목공인중개사]

서론 - 닭이 먼저냐! 달걀이 먼저냐!

닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐 !

닭이 먼저냐! 달걀이 먼저냐! 라는 질문은 선후를 구분하기 어려운 두 가지 명제의 선후관계를 파악하고자 할 때, 이야기하는 오래 전부터 내려온 질문이다. 진화론적으로 닭과 달걀의 우선순위는 판단할 수 있지만, 부동산과 주식의 관계에서는 오히려 무엇이 먼저인지 판단하기는 더더욱 어렵다. 주식을 통해 모은 돈으로 아파트 청약 및 분양권 등을 구입해 부동산을 구입하는 사람들도 있지만, 이전부터 보유했던 부동산에서 나오는 임대료(전.월세금액)를 바탕으로 주식에 투자해 돈을 벌어들인 사람들도 있기 때문이다.

왕토사상

다만 한국인의 왕토사상(모든 토지는 왕의 땅이라고 하는, 고대의 토지에 대한 사상으로, 부동산에 대한 추가적인 무형적 가치(부동산에 대한 임차료 이외)를 부여하는데 큰 역할을 하였다.)에 기초할 때, 주식으로 번 돈이 등기부등본(부동산)으로 향하는 것은 자명하다.

그래서 지금도 작은 돈을 주식에 투자해 차익을 보고 생겨난 뭉칫돈으로 부동산에 투자하는 사람들이 많으며, 주식에 투자하는 사람들이 많은 점도 주식을 통해 벌어들인 돈으로 부동산을 구입하기 위한 목적이 많다. 하지만 주식에 투자한 사람들 중 일부만이 부동산을 구입할 수 있는 자금을 벌어들일 수 있다. 2023년 현재까지 주식시장의 상황을 보면, 이러한 성향은 더욱 두드러지고 있다. 2023년 상반기 주식시장의 모습과 주식시장에서 살아남은(승리한)사람들이 구입할 만한 부동산이 어떤 것인지 알아보도록 하자

돈은 주식에서 부동산으로 간다.​

1. 2023년 상반기 이후 주식시장

2. 결론

1. 23년 상반기 이후 주식시장

a. 에코프로형제

에코프로 / 에코프로비엠

2023년 상반기 가장 큰 이슈를 보인 주식은 속칭 '에코프로형제(에코프로, 에코프로비엠)'로 대표되는 2차전지주이다.

2차전지주는 단타/공매도 세력과의 전쟁, 시장의 미래 성장성에 기반한 투자자의 야성적 충동(Animal Spirit)에 의해 2023년 초 대비 최대 10배 이상(에코프로 기준) 급격한 상승을 이루었다. 급격한 가격의 등락(상승 및 하락)은 상대적으로 가격의 등락폭이 완만했던 타 자산 대비 많은 신흥자산가를 양성하게 되었다. 급격한 가치변동은 '제로 섬 게임'이라는 주식시장의 특성상 자산상 손해를 본 사람들을 양산하지만, 반대급부로 자산을 벌어들인 사람들도 생겨나기 때문이다.

b. 저축세력들의 이탈

개미투자자

단기적으로 크게 상승&하락하는 주식의 모습은 이를 통해 자산을 벌어들이고 싶은 많은 사람들의 참여를 유발한다. 현재 금리인상으로 인해 시중금리가 4~5%정도의 고금리임에도 불구하고 젊은 사람들의 화폐적 환상은 저축과 같은 기존 제도금융권시장(은행)을 통해 자산을 모으는 것 보다는 저축에서 이탈해 공매도세력과의 대전을 위한 개미군단으로의 참여를 촉발시켰다. ​

인생의 좋은 경험

이는 수 많은 개미투자자들에게 '인생의 좋은 경험'을 만들어주기도 하지만, 개중에는 주식을 통해 큰 차익을 실현하는 사람들이 등장하게 되었다.

c. 과잉유동성의 생성

한국은행 통화량 증가추이

주가상승은 필연적으로 시세차익실현을 유발한다. 그리고 시세차익과정 속에서 일시적 주가조정을 유발하기도 한다. 하지만 주가의 추세선은 우상향을 가리키고 있으며, 이는 유동성의 잠재적 확대를 의미한다. 부동산의 경우 대부분 매수 후 양도세 일반과세(비과세)가 되는 2년 동안은 가격추이변화에 크게 신경을 쓰지 않고, 차익실현을 위해 매수한 부동산도 대부분 2~4년 정도를 보유한 후 매도하는 경우가 많지만, 주식의 경우 매수 후 스켈핑(Sacalping)과 같이 작은 차익이 발생해도 단기적으로 매도하는 경우가 많다. 그래서 이를 반복하다보면, 주식에서 큰 이익을 못 본다고 생각하는 경우가 많지만 장기적인 관점에서 보면, 주식역시 유동성의 확대와 비례해 가치상승을 보이게 되고, 이를 잘 활용하는 사람들은 주식에서도 큰 이익을 보기 마련이다.

2. 결론

a. 나는 닭도 달걀도 아닌 투자자다.

카카오웹툰 - 에스탄시아 중

2005년 '다음 만화속 세상(현 카카오 웹툰)'에서 연재한 만화인 '에스탄시아'는 정체불명의 이주민들이 유입되어 형성된 '사키아'라는 도시에서 '에스탄시아'라는 곳으로 가기 위한 여정을 다룬 만화이다. 작중 설정에 따르면, 사키아로 유입된 이주민들은 자기가 태어난 곳으로 향하는 연어처럼 '에스탄시아'로 가야 된다는 잠재의식이 내재되어 있는 상황이고, '사키아'에서 '에스탄시아'로 가는 기차를 통해 여러 관문을 거쳐 작중에서 활용할 수 있는 '초능력자'로 각성하도록 유발한다는 내용이 담겨 있다. 이러한 모습은 주식 등 다른 방법을 통해 돈을 번 사람들이, 부동산에 투자하는 성향을 보이는 것과 일맥상통하다.

주식 -> 부동산

주식의 급격한 가격상승 및 변동은 사람들의 자산가치의 급격한 변화를 불러오게 되었다. 그리고 이와 같은 주식의 급격한 가격상승은 과잉유동성하에서 어디선가 발생할 수 밖에 없는 상황이다. '2차전지', '초전도체'와 같은 테마들은 이러한 변화를 불러오는 방아쇠의 역할을 할 뿐이다. 그리고 만화 '에스탄시아'에서 여러 관문을 거쳐 '에스탄시아'로 이동한 사람들처럼, 과잉유동성 하 주식사장에서 자산을 크게 불린 사람들은 상대적으로 안정자산인 부동산에 투자를 선호하게 되며, 각자 본인에 투자자산규모에 맞는 부동산갭투자 등이 활성화 되는 원인이 될 것이다.

b. 타겟 부동산

그리고 만약 비슷한 금액으로 에코프로비엠, 포스코DX 등 다른 2차전지주식에 투자하였고, 최근 매도하였다면 약 5배 가량의 가격상승을 보였기 때문에, 1.25~1.5억원 정도의 현금을 갖출 수 있

1) 수도권 3~4억원대 아파트 갭투자

평촌어바인퍼스트 25평 / 광명한진타운 33평

2023년 초반 '에코프로'주식을 주당 10만원 가량으로 250~300주(투자금 2,000~3,000만원)정도 투자한 사람들이 이를 주당 120만원 가량에 매도하였다면, 3~3.6억원 정도의 현금을 갖출 수 있다. 혹은 다른 2023년 초 대비 5배 가량 가격이 상승한 다른 2차전지주식(에코프로비엠, 포스코DX 등)에 0.6~0.8억원 가량을 투자하였더라도, 3~4억원 정도의 현금을 보유하고 있을 것이다. 대개 2차전지주와 같은 리스크가 큰 상품은 수 천 만원 ~ 최대 1억원 이하의 자금으로 투자하는 경우가 많기 때문에, 주식을 통해 단기적으로 벌어들이는 자금은 3~4억원대가 많을 것이다.

주식을 통해 이 정도의 차익을 보았다면, 아파트 갭투자에 관심을 둘 것이다. 3억원 내외로 투자할 수 있는 상품은 서울과 인접한 수도권(광명, 안양, 성남 등)에 위치한 25평 신축아파트에 갭투자를 하거나, 비슷한 입지의 34평 기축아파트에 갭투자 할 수 있는 자금이 된다. 이들은 대체로 매매가가 7~7.5억원, 전세가가 4~4.5억원에 해당된다. 그리고 4억원 정도의 자금을 보유하고 있다면, 비슷한 입지의 34평 신축아파트에 갭투자할 수 있는 금액이 된다. 이들은 매매가가 9억원, 전세가가 5억원대 수준의 가격을 보인다. 대체로 갭투자는 추후 실거주 등을 감안, 기축아파트보다 신축 혹은 기축아파트라도 생활편의성이 좋은 역세권에 깔끔한 아파트에 투자하는 성향이 높다.

2) 분양권투자

분양권(아파트 -> 아파텔)

당장 거주할 주택이 필요하지 않은 상태에서 좀 더 미래의 신축아파트를 얻는 것을 원한다면, 분양권투자를 할 것이다. 아파트의 가격상승 및 공급감소는 아파트분양권의 상승을 불러올 것이기 때문이다. 그리고 아파트 분양권의 상승은 아파트의 대체주거지인 아파텔 분양권의 상승으로 이어질 것이다. 공사비 등의 인상은 아파트의 공급을 어렵게 해 아파트의 가격을 높이게 되고, 아파텔 역시 공사비 인상으로 새로 공급이 줄어들며 아파트부족현산이 불거진 후 아파트를 대체할 수 있는 대체주거지인 아파텔 역시 상승할 확률이 높기 때문이다.

아파트에서 대부분의 삶을 누린 미래세대는 신축에 대한 수요가 커질 것이다. 그래서 신축아파트에 살 수 없으면, 아파트와 비슷한 거주환경을 지닌 신축아파텔이라도 보유 및 거주를 선호하게 될 것이다. 아파트 및 아파텔 분양권의 경우 분양가격이 확정되었기 때문에, 아파트가격 상승 및 신축아파트 선호현상에 따라 가격이 상승하게 될 것이다. 가격상승의 추이는 아파트(혹은 아파트분양권)가 먼저 상승하고 이후 아파텔(혹은 아파텔분양권)이 상승하게 될 것이다.

[출처] 돈은 주식에서 부동산으로 간다.|작성자 까르