Re:농가 주택도 2주택에 들어 가는지 궁금합니다.

[농가주택 1가구2주택]   양도소득세 관련해서는 농가주택도 1주택으로 들어가는 것이 원칙입니다.   다만, 아래에 해당하는 경우 농가주택이 아닌 일반주택을 양도하는 경우 농가주택은 1주택으로 들어가지 않는 것입니다.   제99조의4 (농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) ①거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령이 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일부터 2005년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택취득기간"이라 한다)중에 다음 각호의 요건을 갖춘 1개의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조제3호의 규정을 적용한다. 1. 취득 당시 다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 지방자치법 제3조제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재할 것 가. 광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역. 다만, 접경지역지원법 제2조의 규정에 의한 접경지역(광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역중 지역특성 등이 접경지역과 유사한 지역을 포함한다)중 부동산가격동향 등을 감안하여 대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 나. 국토의계획및이용에관한법률 제6조 및 동법 제117조의 규정에 의한 도시지역 및 허가구역 다. 소득세법 제96조제1항제6호의2의 규정에 의한 지정지역(투기지역) 라. 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령이 정하는 지역 2. 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령이 정하는 기준 이내일 것(일반주택은 150제곱미터, 공동주택은 전용면적116제곱미터이내) 3. 주택 및 이에 부수되는 토지의 가액(소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가를 말한다)의 합계액이 당해 주택의 취득 당시에는 7천만원을 초과하지 아니하고, 일반주택의 양도 당시에는 대통령령이 정하는 금액(1억원이내)을 초과하지 아니할 것 ②제1항의 규정을 적용함에 있어서 농어촌주택취득기간내에 농어촌주택의 매매계약을 체결(계약금을 지급한 경우에 한한다)하고 2006년 12월 31일까지 잔금을 모두 지급하는 경우에는 농어촌주택취득기간내에 농어촌주택을 취득한 것으로 본다.     *농가주택과 1가구2주택 예제*   [문의] 도시 아파트에 살면서 영월에 대지가 250평 건평 20평되는 농가주택을 작년 9월에 사서 쓰고 있는데 5년된 지금의 아파트를 팔면 이 경우 양도세를 내는 1가구 2주택이 되는가요?   [답변] 1가구 1주택 양도세 비과세요건에 해당되지 않으므로 양도소득세를 내야 합니다.   [설명]소득세법상 소득세의 일종으로 부과되는 양도소득세는 1가구 1주택인 경우 또는 1가구 2주택인 경우 소득세법, 동법 시행령과 시행규칙의 규정에 의하여 일정한 요건을 충족하는 경우에 한하여 양도소득세를 비과세하고 있읍니다. 일반주택보유자가 추가로 농가주택을 보유하는 경우에는 다음의 농가주택요건에 모두 해당되어야만 일반주택을 양도할 때 양도소득세가 비과세됩니다.   1. 2003년 8월 1일부터 2005년 12월 31일 사이에 농가주택을 취득하였을 것 2. 농가주택 취득후 3년 이상 보유하였을 것 3. 농가주택이 읍, 면 지역에 소재할 것 : 광역시및 수도권 소재 농가주택은 안됨 4. 농가주택이 도시지역,토지거래허가구역,투기지역. 관광단지내에 있지 않을 것 5. 기존일반주택과 농가주택이 동일 또는 연접 읍,면에 같이 있지 않을 것 6. 농가의 대지면적이 200평(660제곱미터) 이내일 것 7. 농가의 주택연면적이 45평(150제곱미터) 이내일 것 8. 농가주택과 부수토지가액(기준시가)이 농가취득시 7천만원, 일반주택 양도시 1억원 이하일 것   이상 8가지 요건에 모두 해당되어야만 기존주택 양도시 양도소득세가 비과세되고 만일 하나라도 걸리면 양도세를 내셔야 합니다.   *근거조문 : 조세특례제한법 제 99조의 4, 동볍 시행령 제99조의 4       [8.31부동산대책 1가구2주택]   1가구2주택은 2006년부터 양도세 실거래가 과세하고 2007년부터 양도세 세율50%로 과세이며 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다.  다만, 1가구2주택 중과대상에서 기준시가 기준으로 수도권.광역시의 경우 1억원 이하 주택과 지방의 경우 기준시가 3억원이하 주택은 양도세 중과에서 제외됩니다. (기준시가라 함은 토지의 경우는 개별공시지가이며 건물의 경우는 국세청장 고시가액입니다.)   *8.31대책과 1가구2주택 예제*   예를 들어, 수도권·광역시에 주택 1채, 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 경우 수도권 주택 1억원 초과, 지방 주택 3억원 초과면 어느 쪽을 팔든 양도세가 중과돼 50%의 세율이 적용된다. 수도권 주택이 1억원 이하, 지방 주택이 3억원 초과면 지방 소재 주택을 팔 때만 양도세가 중과돼 세율이 50%이며 수도권 주택을 팔 때는 양도차익에 따라 9~36%가 적용된다. 수도권 주택 1억원 이하, 지방 주택 3억원 이하면 모두 중과되지 않는다. (수도권 주택 1억원 이상, 지방 주택 3억원 이하의 경우는 뒤에서 설명) 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9000만원인 주택 1채 등 모두 2채가 있는 경우는 복잡해진다. 간단히 말하면 9000만원 주택을 먼저 팔아야 양도세 중과를 면할 수 있다. 2억원인 주택을 먼저 팔면 양도세가 중과돼 50% 세율이 적용되지만 9000만원인 주택을 먼저 팔면 중과대상이 아니기 때문에 9~36%의 세율이 적용된다. 그럼 수도권에 2억원인 주택 1채, 지방에 2억원인 주택 1채가 있다면? 수도권 주택을 먼저 팔때만 양도세가 중과될 것 같지만 이 때는 어느 쪽을 먼저 팔든 모두 양도세가 중과되지 않고 9~36%의 세율이 적용된다. 수도권 주택은 1억원 이상이기 때문에 1가구 2주택일 경우 양도세 중과대상이지만 지방은 3억원 초과 주택만 2주택 계산대상으로 정해져 있다. 실제로는 2채를 보유하고 있지만 양도세 중과를 판단할 때는 1채로 보는 것이다. 재경부 관계자는 "지방은 투기요소가 없기 때문에 2주택 판단기준을 3억원 이상으로 했다"고 밝혔다.