임차인이 주택을 경락받은 경우 임차보증금의 필요경비 산입 여부(서면4팀 -1347, 2007. 4. 26)

[Jayden Ju.]

• 제 목양도소득세 산정시 취득가액 증빙서류 확인 (경매낙찰금 이외 세입자 보증금 인수금액 증빙서류)
• 분 류전체
• 질문일2015-06-01
• 답변일2015-06-01

[질 문]
경매낙찰금 3200만원 
세입자 보증금 인수금액 1600만원 입니다. 

세입자 보증금이 취득가액에 포함된다는 사례를 근거로 하여 
세입자에게 1600만원 전달후 영수증을 받았습니다. 

영수증에 보증금 인수금액 1600만원이라고 명기한후 세입자 자필서명을 받았습니다. 
이 영수증(첨부파일 참조)이 취득가액에 포함할수 있는 증빙자료로서 효력이있나요? 

요점: 첨부파일과 같은 영수증이 향후 매도시 취득가액에 포함할수 있는 근거가 되는지 알고 싶습니다. 
(영수증이 위조 한걸로 판단되어 증빙서류로 인정 못받는 다면 세입자에게 어떤 서류를 요구해야 하나요?) 
첨부: 임대차계약서, 대항력 유무 등 제반사실관계는 확인가능한 서류가 있습니다.

[답 변]

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

주택임대차보호법상 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액은 취득가액에 포함됩니다.

귀 사례의 경우 법원의 경매 관련 자료 등에 의하여 당해 전세보증금이 경락 당시에 대항력이 있는 임차보증금으로서 법원에 권리신고를 한 임차보증금으로 확인할 수 있는 경우, 해당 임차보증금은 취득가액에 포함되는 것으로 판단됩니다.

즉, 귀 사례 임차인이 법원에 권리신고한 임대차계약서 등 확정일자서류와 법원의 저당권 등 우선순위 권리순위 관련서류(배당표 등)에 의하여 선순위 임대보증금으로서 권리신고를 한 사실이 확인되는 경우 필요경비 증빙서류로 제출할 수 있는 것으로 사료됩니다.

관련 근거법령 및 예규해석사례를 참고하시기 바랍니다.

○ 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. (2008. 3. 21. 개정)

◆ 재산46014-1942, 1999.11.06

【제목】

경락에 의한 취득의 경우, 주택임대차보호법상 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액은 취득가액에 포함됨

【질의】

(상황)

본인은 1999. 11. 법원으로부터 경매에 붙여진 48평형 아파트를 낙찰받으려 함.

그러나 낙찰받고자 하는 아파트에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는(저당권보다 선순위 입주 및 거주와 확정일자받은 전세 계약자임) 전세보증금 1억2천만원은 낙찰자가 부담해야 함.

1억2천만원의 선순위 전세금을 본인이 지급할 것을 고려하여 1억3천만원에 낙찰받는다면 결국 아파트를 구입하는데 지급된 총 취득자금은 2억5천만원이 됨.

(질의)

상기 부동산을 경매에 의해 취득한다면 경락대금 이외에 주택임대차보호법 제3조에 의거 동부동산을 임차하여 사용하고 있는 대항력 있는 선순위 전세보증금을 낙찰자인 본인이 대신 지급한다면 동금액 1억2천만원을 취득가액 또는 자본적 지출 등의 필요경비로 공제받을 수 있는지 여부를 질의함.

【회신】

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임.

귀 사례의 경우, 혼인 전 남편이 보유하던 주택은 사례A주택으로, 부인이 혼인 전 보유하던 주택은 사례B, C주택으로, 혼인 후 남편이 취득한 주택은 사례D주택으로 정하여 아래와 같이 답변 드립니다.

♬ 감사합니다. 건강관리에 유의하여 주시기 바랍니다.

양도소득세 필요경비

부동산을 경매로 취득시 전 임차인의 보증금을 등기가 안되있을시 필요경비로 인정받으려면 
1. 대항력도 낙찰자가 증명하여야 하나요? 해야된다 그러면 매매계약서로 인정되나요? 
2. 보증금을 임차인에게 주고 필요경비로 인정받으려면 어떤식으로 해야하나요? 이체내역과 영수( 낙찰자,임차인의 도장포함)으로도 인정 되나요?

질문첨부파일

답변:양도소득세 필요경비

답변일

2017-10-27

안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실거래가액에 의해 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득한 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며,

경매에 의한 취득의 경우 취득가액에는 「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 임차보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것이나, 대항력 없는 임차보증금을 낙찰자가 지급한 경우에는 취득가액에 포함되지 아니합니다.

귀 사례의 경우 대항력 있는 임차보증금에 해당되는지, 구상권을 행사할 수 없는지 여부는 법원 경매 관련 서류, 임대차계약서 등 관련 사실을 종합하여 관할세무서에서 판단할 사항입니다. 아래의 예규를 참고하시기 바랍니다.

대항력 있는 임차보증금을 지급한 사실을 확인할 수 있는 법원의 경매관련 서류(임차권에 대한 권리신고서류 등), 세입자의 전세계약서(확정일자 포함), 지급증빙(무통장입금증) 등을 제출하시면 될 것으로 판단됩니다.

[ 관련법령과 해석사례를 안내하오니 참고하시기 바랍니다. ]

▣ 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. (2008. 3. 21. 개정)

▣ 부동산거래-113, 2010.01.22

【제목】

실지거래가액에는 대항력 있는 전세보증금으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하나 구상권을 행사할 수 없는 것에 한하는 것으로 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임

【질의】

(사실관계)

- 2005.11.26. ○○○이 □□건설로부터 부천 소재 아파트(쟁점 아파트)분양계약

- 2006.9.12. □□건설이 ◇◇◇에게 쟁점아파트 임대차계약하고, ◇◇◇는 대항력을 갖춤(보증금 1억 3천만원).

- 2008.3.5. ○○○이 쟁점아파트 소유권이전등기

- 2008.10.28. ○○○의 ◇◇◇에 대한 건물명도소송에 대해지방법원이 “○○○은◇◇◇에게 임차보증금1억3천만원 반환할 의무가 있고, ◇◇◇는 쟁점아파트를 명도할 의무가 있다”고 판결

- 2009.6.10. 서울고등법원 항소기각

- 2009.10.13. 쟁점아파트에 대해 강제경매개시결정

(질의내용)

- 대항력 있은 임대보증금의 필요경비 산입여부

【회신】

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 「주택임대차보호법」 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것이나, 구상권을 행사할 수 없는 것에 한하는 것으로 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임.

▣ 재산46014-1942, 1999.11.06

【제목】

경락에 의한 취득의 경우, 주택임대차보호법상 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액은 취득가액에 포함됨

【질의】

(상황)

본인은 1999. 11. 법원으로부터 경매에 붙여진 48평형 아파트를 낙찰받으려 함.

그러나 낙찰받고자 하는 아파트에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는(저당권보다 선순위 입주 및 거주와 확정일자받은 전세 계약자임) 전세보증금 1억2천만원은 낙찰자가 부담해야 함.

1억2천만원의 선순위 전세금을 본인이 지급할 것을 고려하여 1억3천만원에 낙찰받는다면 결국 아파트를 구입하는데 지급된 총 취득자금은 2억5천만원이 됨.

1억2천만원의 선순위 전세금을 본인이 지급할 것을 고려하여 1억3천만원에 낙찰받는다면 결국 아파트를 구입하는데 지급된 총 취득금액은 2억5천만원이 됨.

(질의)

상기 부동산을 경매에 의해 취득한다면 경락대금 이외에 주택임대차보호법 제3조에 의거 동부동산을 임차하여 사용하고 있는 대항력 있는 선순위 전세보증금을 낙찰자인 본인이 대신 지급한다면 동금액 1억2천만원을 취득가액 또는 자본적 지출 등의 필요경비로 공제받을 수 있는지 여부를 질의함.

【회신】

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임.

서면4팀 - 2346, 2006.07.19

【제목】

임차인과 경락인이 동일한 경우로 대항력이 없는 임대보증금은 실질적으로 부동산을 취득하는데 소요된 대가로 볼 수 없으므로 그 부동산의 취득가액에 포함되지 아니함

【질의】

(사실관계)

- ○○구 ○○○소재 빌라 XXX호에 1997.5.11.자로 전세금 6천만원에 전세계약을 약정하고 세입자로 입주하던 중 임대인에게 전세보증금 반환을 요구하였으나 임대인이 불응하여 할 수 없이 법에 의존하게 되었음.

- 1999년도에 서울지방법원 서부지원에 임차보증금 반환청구소송을 제기하여 동년 5월 법원으로부터 전세보증금 6천만원을 지급하라는 조정을 받았으나 임대인이 전세보증금을 반환하지 않음.

- 이에 서부지원에 강제경매신청(1999.9.6.)하여 전세보증금을 우선변제 받을 수 있는 것을 확인하고 우리는 선순위 전세입자로 6천만원을 고대하였으나 계속 유찰되어 할 수 없이 본인이 2000.12.8. 2,294만원에 낙찰을 받음.

- 본인은 전세보증금 6천만원과 경매대금 2,294만원까지 합하여 8,294만원을 주고 집을 구입한 결과가 되었음.

(질의내용)

위와 같은 사실관계에서 경락받은 주택을 양도하여 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 취득가액으로 인정되는 금액은.

- 본인이 낙찰받은 가액 2,294만원인지 낙찰가액에 당초 전세보증금을 합한 8,294만원인지.

【회신】

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 「주택임대차보호법」 제3조에서 규정하는 대항력 있는 임대보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것이나, 임차인과 경락인이 동일한 경우로 대항력이 없는 임대보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가로 볼 수 없는 것이므로 그 부동산의 취득가액에 포함되지 아니하는 것임.

▣ 서면4팀 - 2346, 2006.07.19

【제목】

임차인과 경락인이 동일한 경우로 대항력이 없는 임대보증금은 실질적으로 부동산을 취득하는데 소요된 대가로 볼 수 없으므로 그 부동산의 취득가액에 포함되지 아니함

【질의】

(사실관계)

- ○○구 ○○○소재 빌라 XXX호에 1997.5.11.자로 전세금 6천만원에 전세계약을 약정하고 세입자로 입주하던 중 임대인에게 전세보증금 반환을 요구하였으나 임대인이 불응하여 할 수 없이 법에 의존하게 되었음.

- 1999년도에 서울지방법원 서부지원에 임차보증금 반환청구소송을 제기하여 동년 5월 법원으로부터 전세보증금 6천만원을 지급하라는 조정을 받았으나 임대인이 전세보증금을 반환하지 않음.

- 이에 서부지원에 강제경매신청(1999.9.6.)하여 전세보증금을 우선변제 받을 수 있는 것을 확인하고 우리는 선순위 전세입자로 6천만원을 고대하였으나 계속 유찰되어 할 수 없이 본인이 2000.12.8. 2,294만원에 낙찰을 받음.

- 본인은 전세보증금 6천만원과 경매대금 2,294만원까지 합하여 8,294만원을 주고 집을 구입한 결과가 되었음.

(질의내용)

위와 같은 사실관계에서 경락받은 주택을 양도하여 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 취득가액으로 인정되는 금액은.

- 본인이 낙찰 받은 가액 2,294만원인지 낙찰가액에 당초 전세보증금을 합한 8,294만원인지.

【회신】

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 「주택임대차보호법」 제3조에서 규정하는 대항력 있는 임대보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것이나, 임차인과 경락인이 동일한 경우로 대항력이 없는 임대보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가로 볼 수 없는 것이므로 그 부동산의 취득가액에 포함되지 아니하는 것임.

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전세보증금

1) 대항력이 있는 경우

① 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정함에 있어서 주택을 경락받음으로 인하여 경락대금에 포함되지 아니한 임차인(賃借人)의 전세보증금(傳貰保證金)을 반환할 의무가 발생하여 매수인(경락인)이 이를 이행한 경우 동 전세보증금은 매수인(경락인)의 취득가액에 "포함"되는 것이다[국패](대법원 95누12088, 1996.11.22).

☞ 계산사례 → p.1850 참조.

② 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 「주택임대차보호법」 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 "포함"하는 것이다(재산 46014-1942, 1999.11.6；부동산-181, 2013.11.29.；부동산-47, 2019.1.10).

◈ 주택임대차보호법 제3조【대항력 등】

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을

마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에

주민등록이 된 것으로 본다(2008.3.21 개정).

②∼⑥ (생략)

2) 대항력이 없는 경우

쟁점부동산의 임차인으로서 대항력이 있는 전세권이나 임차권을 설정한 사실이 "없는" 경우에는 청구인에게 쟁점임대차보증금을 지급하여야 할 의무를 인정할 수 없고, 임차인도 경락인에게 대항할 수 없으므로 쟁점임대차보증금을 쟁점부동산의 취득가액에서 "제외"한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다(조심 2018부2151, 2018.8.6).

3) 임차인이 경락받은 경우

청구인은 임차인의 지위에서 쟁점주택을 취득함으로써 쟁점임대차보증금을 반환받을 권리가 소멸되었으므로 쟁점"임대차보증금"은 쟁점주택의 취득과 대가관계가 있다고 보아야 할 것이므로 이를 취득가액에 "포함"시키는 것이 타당하다(국심 2004전3745, 2005.4.30；조심 2011광2726, 2011.11.30).

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주택임대차보호법

법률 제15791호(상가건물 임대차보호법) 일부개정 2018. 10. 16.

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때

    에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 

    것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 

    지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 

     그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 

     법인은 대통령령으로 정한다. [개정 2015.1.6 제12989호( 주택도시기금법)] [[시행일 2015.7.1]]

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 

    임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 

    준용한다. 

   임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 

   주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]] 

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 

    승계한 것으로 본다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]] 

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 

    「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]] 

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. 

     [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]   [전문개정 2008.3.21]

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소득세집행기준 97-163-15 [ 대항력 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 경우 ]

대항력이 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 경우로서 변제한 전세보증금에 대하여 구상권을 행사할 수 없을 때에는 필요경비에 산입된다.

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임차인이 주택을 경락받은 경우 임차보증금의 필요경비 산입 여부(서면4팀 -1347, 2007. 4. 26) 

[질 의]

거주자 갑은 임대아파트 (A)에 전세로 입주하여 거주하던 중, 주택 소유주인 건설회사의 자금 사정으로 인해 A주택에 대한 경매가 진행되어 낙찰 받았으나 건설회사로부터 전세보증금을 상환받지 못했습니다. A주택을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어, 상환받지 못하는 전세보증금을 취득가액에 포함시킬 수 있는지요.

[회 신]

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실거래가액에 의해 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 경매에 의한 취득의 경우 취득가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 임차보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것이나, 임차인과 경락인이 동일한 경우 대항력이 없는 임차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가로 볼수 없으므로 그 취득가액에 포함되지 않습니다. 

[관련법령]

소득세법 제97조

세무사신문 제461호 (2007.05.16)

조심2011광2726, 2011.11.30. 인용 조심2011광2726 [심판]

조심2011광2726(2011.11.30.)

[제목] 임차인인 청구인이 경락으로 취득한 쟁점주택의 취득가액에 본인의 임차보증금도 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

[요약] 양도주택과 같은 동, 같은 평형의 다른 아파트를 임차인이 아닌 자의 경락가액은 41~45백만원에 달하는 점, 청구인은 확정일자를 받은 1순위 채권자로서 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 타인이 경락받을 경우 청구인의 임차보증금에 대한 부담을 피할 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점임차보증금을 취득가액에 포함하는 것이 타당하다고 판단됨

[결정유형] 인용

[참조결정] 국심 2004전3745

[주문]

OOO세무서장이 2011.7.25. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 4,725,000원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이유]

1. 처분개요

가. 1996년 청구인은 (주)OOO종합건설로부터 OOO 266 OOO아파트 101-1204(59.88㎡, 이하 “양도주택”이라 한다)를 임대보증금 OOO천원(이하 “쟁점임차보증금”이라 한다)에 임차하여 거주하던 중 경매에 부쳐진 양도주택을 2007.12.13. OOO천원에 경락받은 후 2011.2.22. OOO천원에 양도하고 경락가액과 쟁점임차보증금 등을 합한 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점임차보증금을 취득가액 부인하여 2011.7.7. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

1996년 쟁점임차보증금을 지불하고 거주하여 오다가 이를 회수하지 못한 상태에서 임대회사의 부도로 경매에 부쳐진 양도주택을 경락대금 OOO천원을 지불하고 취득하였으므로 쟁점임차보증금도 취득가액으로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

부동산의 양도에 따른 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 취득가액은 그 자산을 취득할 당시 실제 지급한 금액을 말하는 것이므로 양도주택의 취득가액은 청구인이 아파트를 경락받아 실제 납부한 금액이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

임차인인 청구인이 경락받은 양도주택 임차보증금의 취득가액 산입 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) ‘OOO아파트 임대차계약서’ 및 OOO지방법원 주택임차권등기 결정문OOO에 따르면 청구인은 1996.11.1. (주)OOO종합건설로부터 양도주택을 보증금 OOO천원에 임대받아 1997.2.27. 주민등록이전하고 2003.3.11. 주택임차권등기를 경료한 것으로 나타난다.

(2) OOO지방법원등기촉탁서OOO와OO지방법원 매각대금완납증명원(2007.10.26.)에 따르면 청구인은 양도주택을 15,340천원에 경매로 취득하고 등록세 184,080원, 등기촉탁수수료 21,000원을 납부한 것으로 나타난다.

(3) 등기부등본에 따르면 양도주택에는 청구인의 주택임차권등기 외에 다른 설정사항은 없고, 청구인은 양도주택을 2007.12.17. 경매(OOO지방법원 OOO)를 원인으로 취득하여 2011.2.22. 황OOO에게 양도한 것으로 나타난다.

(4) 양도주택은 OOO종합건설(주)가 건설하여 임대한 101동(102세대) 중의 1세대로서 주채권은행(OOO은행)의 경매신청으로 2005년 101동 전체가 경매에 부쳐져 3회 유찰 후에 청구인은 자신이 거주하던 1204호(청구인 1순위)를 OOO천원에 경락받았으나 배당에는 참여하지 아니한 것으로 나타난다.

(5) 양도주택과 같은 동, 같은 평형의 다른 아파트를 임차인이 아닌 사람이 경락(OOO지방법원등기촉탁서, OOO, 2006.11.7.) 받은 경락가액은 아래 <표>와 같다.

(6) (주)OOO종합건설OOO은 OOO건설(주)로 회사명변경되었다가 2001년 폐업된 것으로 나타난다.

(7) 종합하여 살피건대, 청구인은 1996.11.1. (주)OOO종합건설로부터 양도주택을 쟁점임차보증금 35,000원에 임대받은 후 1997.2.27. 주민등록을 이전하고 2003.3.11. 주택임차권등기를 경료하여 1순위 채권자인 상태에서 임대자의 채무 불이행으로 경매에 부쳐져 3차례 유찰된 양도주택을 경락받았고, 임대자인 (주)OOO종합건설이 2001년 폐업으로 존재하지 아니하여 쟁점임차보증금채권이 멸실되었으며, 임차인 아닌 자들의 OOO아파트 경락가액은 OOO천원, OOO천원에 달하고, 청구인은 확정일자를 받은 1순위 채권자로서 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 타인이 경락받을 경우 청구인의 임차보증금에 대한 부담을 피할 수 없다는 점 등을 감안하면 쟁점임차보증금을 취득가액에 포함하는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점임차보증금을 취득가액에서 배제하여 양도소득세를 결정한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다OOO

4. 결론

심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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1. 대법원 2018. 12. 27 선고 2016다265689 판결 【임대차보증금】 [공2019상,355]

   [1] 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않는 경우, 임대차기간 만료 전에 임대인과 합의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는지 여부(소극) 
   [2] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정하고, 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가이를 승낙하였는데, 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제한 경우,..

2. 2

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8. 8

   대법원 2013. 11. 14 선고 2013다27831 판결 【배당이의】 [공2013하,2208]

   주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우,우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지 여부(원칙적 소극)및 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고,경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우,임차인이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지 여부(원칙적 ..

9. 9

   대법원 2013. 1. 17 선고 2011다49523 판결 【추심금】 [공2013상, 318]

   주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우,양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 여부(적극)및 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지 여부(적극)

10. 10

    대법원 2012. 7. 26 선고 2012다45689 판결 【배당이의】 [공2012하, 1498]

    [1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극) 
    [2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점(=대항력과 확정일자를 갖춘 때)

1. 대법원 2008. 4. 10 선고 2007다38908 판결 【건물명도ㆍ소유권이전등기】 [공보불게재]

   [1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 자와 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극) 
   [2] 매매계약의 매수인으로부터 그 계약의 해제 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인에게 대항할 수 있는지 여부(적극)

2. 19

   대법원 2008. 2. 14 선고 2007다33224 판결 【배당이의】 [공2008상,569]

   [1] 건축중인 주택의 임차인이 마친 주민등록이 보존등기 후 등기를 마친 저당권자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준 
   [2] 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우 
   [3] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소가 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수와 일치하지 않은 경우, 위 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 반한다고 단정한 원심판결을 심리미진을 이..

3. 20

   부산고등법원 2007. 12. 21 선고 2007나8266 판결 【사해행위취소ㆍ건물명도】 [각공2008상,200]

   [1] 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부(적극) 
   [2] 후순위 저당권의 실행으로 주택이 경락된 경우, 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부(소극) 
   [3] 선순위 저당권 성립 후에 주택임차인이 대항력을 취득한 경우 그 후 진행된 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서 위 주택임차권이 저당권의 소멸과 함께 대항력을 상실한다고 한 사례

1. 대법원 2007. 12. 13 선고 2007다55088 판결 【임차보증금반환】 [공보불게재]

   [1] 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용ㆍ수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 여부(소극) 
   [2] 부모가 삼촌에 대하여 가지는 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 삼촌이 ○○빌라에 관하여 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 부모의 대여금채권을 우선변제받으려는 것인지에 관하여 더 심리해야 한다는 이유로 원심판결을 파기한 사례

2. 22

   대법원 2007. 11. 29 선고 2005다64255 판결 【배당이의】 [공2008상,1997]

   [1] 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지 여부(적극) 
   [2] 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는지 여부(적극) 
   [3] 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 동의 없는 전대차라는 이유만으로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극) 
   [4] 주택의 전대차가 임대인에 대..

3. 23

   전주지방법원 2007. 11. 13 선고 2007가단7883 판결 【전세보증금반환 】

   대항력 있는 주택 임대차에 있어 계약기간이 종료되지 않은 상태에서 임차주택이 양도되었으나, 신소유자의 채권자에 의한 임차주택에 대한 경매개시신청 등을 이유로 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는 것인지 여부(소극)

4. 24

   전주지방법원 2007. 8. 17 선고 2007가단1120 판결 【배당이의 】

   [1] 임차인 본인이 아닌 가족 등의 점유보조자의 주민등록만으로 주택임대차보호법상 대항력이 발생하는지 여부 
   [2] 법률상 배우자 뿐만 아니라 사실혼 관계에 있는 동거인의 주민등록도 대항력 발생 및 존속요건이 되는지 여부

5. 25

   대법원 2007. 7. 26 선고 2007다29119 판결 【사해행위취소 】

   대법원 제3부 판결 사건 2007다29119 사해행위취소 원고, 피상고인 이○○ (○○○○○○-○○○○○○○) 서울 ○○○○○○ 피고, 상고인 김○○ (○○○○○○-○○○○○○○) 광주 ○○○○○○ 송달장소 서울 ○○○○○○ 소송대리인 법무법인 ○○ 담당변호사 한○○, 조○○, 임○○, 정○○, 이○○, 이○○ 판결선고 2007. 7. 26서울남부지방법원2006나598220070329판결원심판결 서울남부지방법원 2007. 3. 29. 선고 2006나5982 판결주문 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울남부지..

6. 26

   대법원 2007. 6. 28 선고 2004다69741 판결 【배당이의】 [공2007.8.1.(279),1146]

   [1] 전세권과 임대차의 법적 성질 
   [2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지 여부(적극)

7. 27

   대법원 2007. 6. 14 선고 2007다17475 판결 【배당이의】 [공2007.7.15.(278),1061]

   주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기(=민사집행법상 배당요구의 종기)

8. 28

   대구고등법원 2006. 5. 19 선고 2005나4933 판결 【사해행위취소】 [각공2006.7.10.(35),1446]

   [1] 사해행위 당시 아직 성립되지 않은 채권이 예외적으로 채권자취소권의 피보전채권이 되기 위한 요건 
   [2] 채무초과 상태의 채무자가 유일한 재산을 제3자에게 매도하는 것이 사해행위에 해당하는지 여부 
   [3] 채권자취소권의 주관적 요건인 사해의사의 의미 및 채무자의 사해의사가 인정되는 경우, 수익자의 악의가 추정되는지 여부(적극) 
   [4] 근저당권이 설정된 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 후 근저당권설정등기가 말소된 경우, 사해행위 취소의 범위(=근저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액)와 원상회복의 방법(=가액배상) 및 그 가액의 ..

9. 29

   부산고등법원 2006. 5. 3 선고 2005나17600 판결 【손해배상(기)】 [각공2006.7.10.(35),1392]

   [1] 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 마쳐지기 이전에 이미 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 매수인에 대항할 수 있는지를 판단하는 기준시점(=본래의 대항력을 취득한 때) 
   [2] 임차인이 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음에도 경매법원의 잘못된 촉탁에 의하여 임차권등기가 원인 없이 말소된 경우, 임차인이 이미 취득한 대항력이 그대로 유지되는지 여부

10. 30

    대법원 2006. 2. 10 선고 2005다21166 판결 【배당이의 】 [공2006.3.15.[246],423 ]

    [1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 임대인을 상대로보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 확정판결에 기하여강제경매를 신청하였으나 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우,후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부(소극) 
    [2] 주택임대차보호법 제3조의5 단서에서 말하는 경락에 의하여 소멸하지아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 포함되는지여부(소극)

• 제목

  121. 임차인이 임차주택을 매수한 경우 임차권의 소멸 여부

• 분류

  기타 주택임대차문제

질문

甲은 乙로부터 주택을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자도 받았습니다. 그 후 乙은 丙에게 근저당권을 설정해주었으며, 甲은 계약기간이 지나서도 임차보증금을 반환받지 못하여 위 주택을 乙로부터 매수하였습니다. 이 경우 乙에게서 甲에게로 소유권이전등기를 하면 甲의 주택임차권은 소멸되는지요?

답변

「민법」 제507조는 혼동으로 인한 채권의 소멸에 관하여 “채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다. 또한 「주택임대차보호법」 제3조 제4항에서는 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 임차권은 임차인과 임대인 간의 임대차계약으로 인해 발생한 채권이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택을 매수하여 소유권을 취득하였을 경우 임차인이 임대인으로서의 지위를 승계하게 되어 임차인과 임대인이 동일하게 되고, 그 결과 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에 해당되어 임차권은 소멸하게 됩니다. 한편 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 임차부동산에 제3자의 저당권이 설정된 후에 임차인이 임차부동산의 소유권을 취득한 경우 임차권이 혼동에 의하여 소멸하는지에 관하여, 판례는 “부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권소멸원칙의 예외규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다(대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결).”라고 하여 물권 혼동에 관한 규정인 「민법」제191조 제1항 단서를 준용하고 있는바, 「민법」 제191조 제1항은 혼동(混同)으로 인한 물권의 소멸에 관하여 “동일한 물권에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다. 따라서 위 사안에서 임차인 甲이 임대인 乙로부터 매수한 임차주택에는 임차인 甲이 대항력을 갖춘 이후에 丙이 설정한 근저당권이 존재하는바, 임차주택이 제3자의 권리의 목적이 된 때에 해당하므로 甲이 위 주택의 소유권을 취득한다고 하여도 甲의 임차권은 소멸하지 않는다고 볼 것입니다.

"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적
사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."

구상금

[대법원 1993. 7. 16., 선고, 93다17324, 판결]

【판시사항】

대항력 있는 임차권의 목적인 주택의 양수인이 임대차보증금을 반환한 경우의 법률관계

【판결요지】

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 주택 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다.

【참조조문】

가.나. 주택임대차보호법 제3조 제2항 
가. 민법 제453조 
나. 제741조

【참조판례】

대법원 1987.3.10. 선고 86다카1114 판결(공1987,632) , 1989.10.24. 선고 88다카13172 판결(공1989,1746)

【전문】

【원고, 상고인】

【피고, 피상고인】

【원심판결】

부산지방법원 1993.2.19. 선고 92나15274 판결

【주 문】

상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유에 대하여
원심은, 소외인이 1984.6.23. 피고로부터 이 사건 주택 중 방 2칸과 부엌 1칸을 임대차보증금 1,300만 원에 임차하여 이를 인도받아 거주하여 왔으며, 그해 7.2. 주민등록 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법이 정한 대항력을 갖춘 사실, 원고가 1991.9.20. 이 사건 주택을 경락받아 1992.1.8. 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 원고의 주장 즉, "위 소외인은 위 경매절차에서 배당요구를 하였으나 대항력을 갖춘 임차권자라는 이유로 배당에서 제외되어 원고를 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하였기에, 원고는 그에게 위 금액을 지급하였는바, 이는 원래 피고가 지급하여야 할 것을 원고가 대신 지급한 것이고, 원고는 이로 인하여 동액 상당의 손해를 입었으므로, 피고는 이를 구상할 의무가 있다."는 데에 대하여, (1) 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 원고가 소외 양숙련에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 원고 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 피고의 채무를 대위변제한 것이라거나, 피고가 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인없이 이익을 얻고 원고가 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다고 판단하고, (2) 나아가 “위 주택임대차보호법의 규정은 임차 주택이 양도된 경우 임차인을 보호하기 위하여 임대인의 지위와 함께 임차보증금 반환채무를 법률의 규정으로 새 소유자에게 인수시키는 것으로서, 이는 병존적 채무인수에 불과하여 종전 소유자인 피고의 임차보증금 반환채무가 소멸한 것이 아니다.”는 원고의 주장도 배척하였는바, 원심의 이러한 판단은 당원의 확립된 견해에 따른 것으로서 옳고(당원 1989.10.24. 선고 88다카13172 판결 참조), 거기에 소론과 같은 위법은 없으므로, 논지는 이유가 없다.
이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 김상원(재판장) 박우동 윤영철 박만호(주심)

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양수인이 임차인경우의 문제점

임대차법 제3조 제2항의 임대인의 지위를 승계하는 임차주택의 양수인에는 일응 제한이 없다.

즉 임차인이라고 하여 예외라고 규정되어 있지 않다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인이든 대항력을 갖추지 못한 임차인이든 임차주택을 양수 할 수 있다. 그리고 임차인이 임차주택을 승계하는 태양으로는 매매, 대물변제, 증여등과 같은 법률행위에 의하여 승계하는 경우와 상속, 공용징수, 경락등의 법률의 규정에 의하여 승계하는 경우로 나누어 볼 수 있다. 그런데 임차인이 대항력을 취득하지 아니한 경우에는 처음부터 임차인이 임대인의 지위를 승계하는것과 같은 문제가 제기되지 않으므로 특별한 문제는 없다. 그리고 임차인이 대항력을 갖춘 경우에도 임차인이 법률행위에 의하여 임차주택을 양수하는 경우에는 임대인의 지위의 승계문제는 임대인과 임차인 사이의 양도계약속에 포함될 것이므로 또한 특별히 문제될 것이 없다.

우리나라 주택임대차의 경우 보증금이 고액이고 임차주택이 금융기관에 담보로  제공되어 있는경우가 흔하여 임대인과 임차인 사이의 계약으로서 임차인이 임대인의 주택을 매수하는 경우가 많은 것 같다. 이 경우 금융기관의 대출금에 대하여는 통상 임차인이 임대인의 금융기관에 대한 대여금채무를 면책적으로 인수하는 것이 일반적이다.

특히, IMF로부터 구제금융을 받기 시작하던 1998년 경에는 주택의 가격이 폭락하여 매매대금이 금융기관의 대출금과 보증금을 상쇄하지 못하여 오히려 임대인이 임차인에게 일부 금원을 전보하면서 매매가 된 것이 상당히 있었다/

그러나 대항력을 취득한 임차인이 임차주택을 경락받은 경우에는 임차인이 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하게 되므로 결국 임차주택에 대한 소유권과 임차권이 임차인에게 귀속되는 결과가 된다.

이와 같은 문제는 대립하는 두개의 법률상의 지위나 자격이 동일인에게 귀속하는 이른바 혼동에 관한 문제이다.

즉 이러한 경우 과연 임차권이 혼동으로 인하여 소멸하는가이다. 이 문제를 해결하는 범위내에서만 혼동에 관한 일반이론을 간략하게 검토한다.

1) 혼동의 이론

① 의 의

혼동의 일반적 정의는 서로 대립되는 두개의 법률상 지위 또는 자격이 동일인에게 귀속하는 것을 말한다.

이러한 경우 두개의 지위를 존속시키는 것은 무의미하므로 그 한쪽이 다른 쪽에 흡수되어 소멸하는 것이 원칙이고, 다만 소멸되는 권리가 제3자의 권리의 목적이 된 때처럼 그 권리를 유지시켜야 할 특별한 이유가 있는 때에만 예외적으로 존속하는 것이다. 이러한 혼동은 일반적으로 목적물의 멸실, 포기, 몰수, 공용징수등과 같은 권리의 소멸이라는 관점에서 논해지는 것인데 물권에 관한 것과 채권에 관한 것이 있다

② 혼동으로 인한 물권의 소멸

㉠ 원 칙

동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권(제한물권)과 이에 터잡은 다른 제한물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 소유권은 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리이므로 소유권과 양립할 수 없는 다른 물권은 소멸하는 것이다. 따라서 권리의 성질상 처음부터 소유권과 양립할 수 있고 서로 대립하는 것이 아닌때에는 적용할 여지가 없게된다. 또 동일인에게 귀속하는 법률상 원인은 관계없다. 즉 매매등의 법률행위에 의한 경우이건 상속등의 법률의 규정에 의한 경우이건 묻지 않는다. 다만 경매의 경우에는 저당권에 대하여는 소제주의(민소법 제608조 제 2항)를 취하는 관계로 저당권은 경매로 인하여 순위여부에 관계없이 무조건 소멸하므로 혼동의 문제는 발생할 여지가 없다. 또 경매의 목적인 부동산위에 존재하는 그 밖의 물권으로서 저당권보다 후에 등기된 권리는 저당권과 함께 소멸하므로 그 전에 등기된 권리자와의 사이에서만 혼동의 문제가 발생한다.

㉡ 예 외

  ⓐ 소멸할 권리가 제3자의 권리의 목적인 경우

    소멸할 권리가 제3자의 권리의 목적일 때에는 혼동으로 다른 물권은 소멸하지 않는다. 만약 소멸한다고 해석한다면 소멸하는 물권이나 권리를 기초로하여 그 위에 성립한 제3자의 권리가 소멸하게 되어 제3자는 부당하게 불이익을 받게 될것이기 때문이다. 대법원도 한 물건에 대한 소유권과 제한물권이 한 사람에게 돌아갔을 때에는 제한물권은 소멸하는 것이 원칙이나 그 물건이 제3자의 권리목적으로 되어있고 또한 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래순위에 있을때에는 혼동된 제한물권이 소멸하지 아니한다고 하였다. 

  ⓑ 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 필요한 경우

     민법에 규정되어 있지는 않지만 통설은 서로 상반되는 권리가 동일한 권리자에게 귀속되는 때에도 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 필요한 경우에는 혼동이 일어나지 않는다. 대법원도 어떠한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 경우 그 제한물권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에는 민법 제 191조 제1항 단서의 해석에 의하여 혼동으로 소멸하지 않는다고 하였다.

③ 혼동으로 인한 채권의 소멸

  ㉠ 원 칙

    채권과 채무가 동일한 주체에게 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그 이유는 자기에 대하여 급부를 청구하는 것이 보통의 경우에는 무의미하기 때문이다.

  ㉡ 예 외

    채권이 제3자의 권리의 목적이 된 경우 만약 이러한 채권이 소멸한다고 해석한다면 소멸하는 채권을 기초로 하여 그 위에 성립한 제3자의 권리가 소멸하게 되어 제3자는 부당하게 불이익을 받게 될 것이기 때문이다. 대법원도 민법 제507조 본문에서 이른바 혼동에 의한 채권의 소멸을 인정하는 취지는 주로 채권 채무가 동일인에게 귀속되는 경우 권리,의무관계를 간소화 하려는 것이므로 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속되더라도 그 채권의 존속을 인정하여야

할 특별한 이유가 있는 때에는 그 채권은 혼동에 의하여 소멸되지 아니한다고 해석함이 상당하다고 하였다.

④ 물권과 채권이 동일인에게 귀속하는 경우 채권의 소멸여부

   어느 물건에 관하여 채권을 가지는 자가 그 물건의 소유권을 취득하는 경우에는 물권과 채권은 발생원인, 권리의 범위, 소멸원인이 다르기 때문에 어느 물건에 대한 채권과 물권이 동일한 사람에게 귀속하더라도 채권이 반드시 소멸한다고는 할 수 없을것이다. 대법원은 채권은 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에 한하여 혼동으로 소멸하는 것이 원칙이므로 어느 특정의 물건에 관한 채권을 가지는 자가 그 물건의 소유자가 되었다는 사정만으로는 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 경우에 해당한다고 할 수 없어 그 물건에 관한 채권이 혼동으로 소멸하는 것은 아닌바, 토지를 을에게 명의신탁하고 장차의  소유권이전의 청구권보전을 위하여 자신의 명의로 가등기를 경료한 갑이 을에 대하여 가지는 가등기한 본등기청구권은 채권으로서 갑이 을을 상속하거나 을의 가등기에 기한 본등기절차이행의 의무를 인수하지 아니하는 이상 갑이 가등기에 기한 본등기절차에 의하지 아니하고 을로부터 별도의 소유권이전등기를 경료받았다고 하여 혼동의 법리에 의하여 갑의 가등기에 기한  본등기청구권이 소멸하는 것은 아니라고 하였다 

2) 혼동으로 인한 대항력있는 임차권의 소멸여부

① 대항력있는 임차권의 법적성격

  임대차법 제3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권은 부동산 담보물권에 유사한 권리라는 것이 일반적인 견해이므로 민법 제 622조 제 1항의 임대차등기에 의하여 대항력을 취득한 임차권이나 임대차법 제3조 제1항의 주택의 인도와 주민등록을 구비하여 대항력을 취득한 임차권은 제한물권에 유사한 권리라고 볼수 있으므로 대항력을 취득한 임차권은 민법 제191조 제1항 본문의 제한물권에 준하는 권리라고 할 수 있고, 따라서 임차권자가 임차주택을 취득하는 경우의 혼동의 문제는 물권과 채권의 혼동에 관한 이론이 적용되는 것이 아니라, 물권과 제한물권의 혼동에 관한 민법 제191조가 적용된다고 볼수 있다.

② 혼동으로 임차권이 소멸하는 경우

   임차권이 소멸하는 경우는 임대차법 제3조 제1항에 의하여 대항력을 갖춘 임차권자나 같은 법 제3조의 3에 의한 임차권등기에 의하여 대항력을 취득한 임차권자 및 민법 제622조 제1항에 의한 임대차등기를 경료한 임차권자가 임차주택을 양도받아 임대인의 지위를 승계하는 경우(임차권자가 최선순위권리자 였던 경우)에는 그 임차권은 혼동으로 인하여 소멸한다. 따라서 임대차는 종료된다. 대법원도 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부하므로써 임차주택의 소유권을 취득한 때에는 그 주택임차인은 임대인의 지위를 승계하는 결과 그 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되므로 그 임대차는 종료된 상태가 된다.

다만, 실제 거래계에서는 이러한 문제 때문에 임차인이 임차주택을 경락받고 싶을때에는 경락인의 배우자나 가족들을 내세워 경락을 받는 약간 파행적인 관행이 자리잡고 있는 것 같다.

③ 혼동으로 임차권이 소멸하지 않는 경우

   ㉠ 대항력을 갖추지 못한 임차인

     임대차법 제3조 2항에서의 양수인은 임차권자가 대항력을 취득하고 있어 그 양수로써 임차권자에게 대항 할 수 없는 취득자만을 의미하는 것이므로 임차인이 대항력을 취득하기전에 담보권자등이 있는 경우(즉, 임차인이 최선순위 권리자가 아닌경우) 에는 임차인은 경락인에게 대항할수 없으므로 임차인 자신이 임차주택을 경락받는다고 하여도 임대인의 지위를 승계하지 않기 때문에 임차인과 임대인 사이의 임대차는 임차주택의 경락으로 소멸하지만 종전 임대인에 대한 임차보증금반환채권은 소멸하지 않는다

   ㉡ 다른 원인에 의하여 임차주택을 법률행위에 의하여 취득한 경우

      임차인이 임대차법 제 3조 제1항의 대항력을 취득하고 있다하더라도 당해 임차주택의 취득한 목적이 담보를 위한 목적인 경우에는 임차권은 혼동으로  인하여 소멸하지 않는다

   ㉢ 임차권자체가 제3자의 권리의 목적이 되어있을때

      대항력을 갖춘 임차인이 임차주택을 양수하는 경우에도 혼동의 일반이론에 따라 소멸될 임차권이 제3자의 권리의 목적으로 되어있어 법적으로 보호된 제3자의 권리가 침해될 염려가 있다던지 또는 임차권의 소멸로 인하여 제3자가 부당하게 이득을 보게되고 임차인이 손해를 보게되는 부당한 결과를 초래하는 경우에는 혼동으로 임차권이 소멸하지 않는다 할 것이다. 전자의 예로는 임차보증금 반환채권이 압류나 가압류된 후 임차인이 임차주택을 양수한 경우를 들수 있고, 후자의 예로는 임차인이 대항력을 취득한 후 임차주택에 담보물권이 설정되고 그 후 임차인이 임차주택을 양수한 경우를 들수 있다.

3) 혼동의 효과

대항요건을 갖춘 임차인이 경매절차에서 스스로 임차주택을 경락받아 소유권을 취득하는 경우나 대항요건과 우선변제권을 갖춘 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하고 또 스스로 임차주택을 경락받아 소유권을 취득하는 경우 (이 경우에는 경락대금으로부터 임차보증금을 우선변제받는다)에는 혼동으로 임차권은 소멸한다.

따라서 대항력있는 임차인이 임차주택의 양수인에 된 경우에는 종전 임대차계약의 임대인의 지위가 자신에게 귀속되는 한편 종전 임대인의 임대인으로서의 지위는 면책적으로 소멸하는 결과 임차인은 종전 임대인에 대하여 보증금반환쳥구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.

*주택임대차보호법해설의 법률지식.

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서면부동산2019-47(2019.01.10.)

[제목] 대항력 있는 임차인의 전세보증금을 매수인이 부담한 경우 필요경비 해당 여부

[요약] 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에는「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것입니다

· 질의

(사실관계)

-2017.02.05. ‘서울시 송파구’ 소재 A주택 경매(98백만원) 취득

⇒대항력 있는 선순위 임차인의 임차보증금(290백만원) 및 바닥공사비(2백만원) 변제

- 2018.05.08. A주택을 양도 예정

(질의내용)

- 경매로 취득한 주택(A)을 양도하는 경우 경매취득시 변제한 임차인의 임차보증금 및 바닥공사 수리비가 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하는지 여부

· 회신

거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에는「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것입니다

※ 관련법령

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27, 2017.12.19>

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. <개정 2010.12.27>

④ 삭제 <2014.1.1>

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1>

⑥ 삭제 <2014.1.1>

⑦ 제1항제1호가목을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017.12.19>

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

④ 삭제 <2000.12.29>

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 토지

　취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

2. 건물

가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

나. 가목외의 건물

　 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

3. 법 제94조제1항제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다)

　취득당시의 기준시가×7／100

4. 제1호 내지 제3호외의 자산

　취득당시의 기준시가×1／100

⑦ 삭제 <2014.2.21>

⑧ 삭제 <2014.2.21>

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

⑩ 법 제97조제1항제1호가목은 다음 각 호에 따라 적용한다.

1. 「상속세 및 증여세법」 제3조의2제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증·감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.

2. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 「법인세법」 제52조에 따른 특수관계인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여·배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다.

⑪ 법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 삭제 <2009.12.31>

2. 거주자가 부동산 취득시 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18>

⑬ 주식매수선택권을 행사하여 취득한 주식을 양도하는 때에는 주식매수선택권을 행사하는 당시의 시가를 법 제97조제1항제1호의 규정에 의한 취득가액으로 한다. <신설 2000.12.29>

※ 유사사례

■ 재산 -1773, 2008.07.18

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 「주택임대차보호법」 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것입니다

■ 재산 46014-1942, 1999.11.06

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자신의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력있는 전세 보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것입니다.

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[제목] 전세권자인 청구인이 부동산을 경락받은 경우로서, 부동산을 경락받을 당시에 경락인(=청구인)이 채무(=전세보증금)를 인수한 것으로 보게 되는 전세보증금을 부동산의 취득가액에 포함할 것인지 여부 (경정)

[요약] 청구인이 쟁점부동산을 경매로 취득 하기전 동 부동산에 대한 전세권의 존속기간이 1997.5.26.부터 2001.8.15.까지 설정되어 있는 상태에서 1998.12.23. 3순위 채권자인 ○○○은행이 ○○○지방법원 북부지원에 경매신청을 하여 전세권자인 청구인이 ○○○원에 낙찰 받았고, 동 낙찰대금은 전액 ○○○구청과 ○○○은행에 배당되었으나 선순위 전세권자인 청구인이 낙찰대금의 배당표에 누락되어 있는 것은 민사소송법 제608조 제2항에 의해 쟁점부동산에 대한 전세권만료기한이 경락등기일로부터 6개월이상 남아있어 배당에서 제외된 것이고, 선순위 전세보증금 ○○○원은 경락자인 청구인이 인수하였기 때문에 쟁점부동산의 취득가액에 당연히 포함되어야 한다.

[결정유형] 인용

[따른결정] 국심 2006중4061

[주문] ○○○세무서장이 2003.2.8. 청구인에게 한 2000년도분 양도소득세 ○○○원의 부과처분은, 전세보증금 ○○○원을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다. [ 문서번호 ] 국심2003서2240 (20040212)
[직전소송사건번호]
[전심사건번호]
[ 제 목 ]
부동산을 전세권자가 경락받은 경우 전세보증금의 취득가액 포함 여부
[ 요 지 ]
경락대금에 대한 배당을 받지 못하고 인수한 전세보증금도 취득가액에 포함된다는 판단임
[ 결정내용 ]
결정 내용은 붙임과 같습니다.

심판청구번호 국심2003서 2240(2004. 2. 12)

양도소득세 부과처분은, 전세보증금 ○○○원을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 ○○○ 목욕탕(건물면적 925.92㎡로 이하 쟁점부동산 이라 한다)을 전세보증금 ○○○원에 임차하여 운영하다 1999.11.10. ○○○지방법원 북부지원의 부동산임의경매(98타경○○○호)로 ○○○원에 낙찰받아 2000.7.10. 김○○○에게 양도하고 취득가액을 ○○○원, 양도가액을 ○○○원으로 하여 양도소득세를 신고・납부하였다.

처분청은 쟁점부동산에 대한 실지거래가액을 조사한 결과 양도가액이 ○○○원으로 확인되어 2003.2.8. 청구인에게 2000년도분 양도소득세 ○○○원을 결정고지 하였으나 청구인의 이의신청으로 쟁점부동산의 양도에 따른 건물분 부가가치세 ○○○원을 양도가액에서 차감하여 2000년도분 양도소득세를 ○○○원으로 감액경정하였다.

청구인은 이에 불복하여 2003.4.7. 이의신청을 거쳐 2003.7.31. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점부동산을 경매로 취득 하기전 동 부동산에 대한 전세권의 존속기간이 1997.5.26.부터 2001.8.15.까지 설정되어 있는 상태에서 1998.12.23. 3순위 채권자인 ○○○은행이 ○○○지방법원 북부지원에 경매신청을 하여 전세권자인 청구인이 ○○○원에 낙찰 받았고, 동 낙찰대금은 전액 ○○○구청과 ○○○은행에 배당되었으나 선순위 전세권자인 청구인이 낙찰대금의 배당표에 누락되어 있는 것은 민사소송법 제608조 제2항에 의해 쟁점부동산에 대한 전세권만료기한이 경락등기일로부터 6개월이상 남아있어 배당에서 제외된 것이고, 선순위 전세보증금 ○○○원은 경락자인 청구인이 인수하였기 때문에 쟁점부동산의 취득가액에 당연히 포함되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인의 쟁점부동산에 대한 전세권은 채권우선순위에 있어서 1순위로 나타나지만 배당표에 의하면 낙찰대금이 ○○○청에 ○○○원, ○○○은행에 ○○○원 배당되었고, 전세권자인 청구인은 ○○○은행보다 우선순위 임에도 불구하고 청구인이 경락 받은 쟁점부동산에 대하여 낙찰대금 상계신청이나 배당 받은 사실이 없는 것으로 확인되는 바, 이는 청구인이 권리행사를 하지 않은 것이며, 민법 제191조에 '동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다'는 규정에 의거 청구인의 전세권은 소멸된 것이므로 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산에 대한 전세권자와 경락인이 동일한 경우로, 경락자인 청구인이 경락대금에 대한 배당을 받지 못하고 인수한 전세보증금을 쟁점부동산의 취득가액에 포함할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법(1999.12.28 법률 제6051호로 개정된 것)

제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액・사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위，증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령(1999.12.31 대통령령 제16664호로 개정된 것)

제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

(3) 민사소송법(2002.1.26 법률 제06626호로 개정되기 전의 것)

제608조 (인수주의와 잉여주의의 선택등)

① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다.

② 저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 제611조의 등기후 6월이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다.

③ 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

제611조 (경매신청의 등기)

① 법원은 경매절차의 개시를 결정한 때에는 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁하여야 한다.

(4) 민법(1997.12.13 법률 제05454호로 개정된 것)

제191조 (혼동으로 인한 물권의 소멸)

① 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.

② 전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다.

③ 점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점부동산에 대한 실지거래가액을 조사한 결과 양도가액이 ○○○원으로 확인되어 양도소득세 ○○○원을 결정고지 하였으나 청구인의 이의신청으로 쟁점부동산의 양도에 따른 건물분 부가가치세 ○○○원을 양도가액에서 차감하여 2000년도분 양도소득세를 ○○○원으로 감액경정하였음이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 ○○○은행보다 우선채권자이나 쟁점부동산에 대한 전세권만료기한이 경락등기일로부터 6개월이상 남아 있어 배당을 받지 못하고 전세보증금 ○○○원을 경락자인 청구인이 인수하였기 때문에 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여야 한다고 주장 있다.

(가) 청구인이 임차한 쟁점부동산(목욕탕)에 대한 임대차계약서를 보면 임대보증금 ○○○원에 월임대료는 ○○○원이며, 임대기간은 1996.8.15.부터 2001.8.15.까지 5년간으로 하여 임대계약을 체결한 것으로 나타난다.

(나) 청구인이 1999.11.10. ○○○지방법원 북부지원의 경매로 취득한 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 1997.5.26. 청구인의 목욕탕 전세보증금 ○○○원에 대한 전세권을 존속기간을 2001.8.15.까지로 하여 계약한 것으로 나타나고, ㅇㅇ은행은 1997.10.10. 및 1997.10.25.에 ○○○원의 근저당권을 설정하였으며, ○○○구청이 지방세체납을 이유로 1998.12.5. 압류한 것으로 확인된다.

(다) 쟁점부동산은 채권자인 ○○○은행이 1998.12.23. ○○○지방법원 북부지원에 임의경매신청을 하여 제1회 입찰최저가격이 ○○○원으로 경매개시 되었으나 3회까지 유찰되고 4회 입찰시 최고입찰가격 ○○○원으로 청구인에게 낙찰된 것으로 ○○○지방법원 북부지원이 발행한 낙찰허가 결정서에 의해 확인되며, 동 낙찰대금에 대한 배당표를 보면 경매집행비용 ○○○원을 제외한 ○○○원 중 ○○○원이 ○○○구청에, 나머지 ○○○원이 ○○○은행에 배당된 것으로 확인된다.

(라) 청구인은 경매신청자인 ○○○은행보다 우선채권자이나 전세권의 존속기간이 경락등기일로부터 6월이상 남아있어 매각대금에 대한 배당요구를 하지 못하고 경락자인 청구인이 전세보증금 ○○○원을 인수한 것으로 확인된다.

(마) 위 관련 법령 민사소송법 제608조 제2항의 규정을 보면 '저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 경락으로 등기후 6월이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다'고 규정되어 있으며, 대법원 판결(98다○○○, 2000.2.25)에는 '전세권자가 경매법원에 채권계산서를 제출하여 남은 전세권의 존속기간을 포기하고 전세금을 우선변제 받겠다는 의사표시를 한 경우, 경매법원은 존속기간이 아직 만료되지 아니한 전세금은 전세권자의 배당요구에도 불구하고 전세권은 경락인에게 인수되었다고 보아 배당에서 제외한 경매법원의 조치는 적법하다'고 판단한 것으로 나타난다.

(3) 위에 나타난 사실관계를 토대로 청구인이 주장하는 전세보증금 ○○○원을 부동산의 취득가액에 산입할 것인지를 살펴본다.

부동산의 취득가액이라 함은 '부동산의 취득에 소요된 실지거래가액'을 말하고, '실지거래가액'은 부동산의 소유권을 취득하는 자가 부동산의 소유권을 매각하는 자에게 지급하는 금전의 가액을 말한다 하겠으므로, 일반적으로 부동산의 소유권을 경락으로 취득하는 경우에는 경락대금이 교환가치로서 실지거래가액이 된다 할 것이다.

그런데, 당해 사건에 있어서 경락당시 전세권을 설정한 청구인은 경매신청을 한 압류채권자보다 우선하는 채권을 보유한 경우로서 그 당시 전세권만료기한이 6월이상 남아 있어 경락대금에 대한 배당을 청구하지 못하였고, 동시에 경락자인 청구인은 민사소송법 제608조에서 규정한 바와 같이 전세보증금에 대한 부담을 인수한 결과 부동산의 소유권을 취득한 특별한 사정이 있는 경우이므로 부동산을 경락받을 당시 청구인은 전세보증금 ○○○원을 경락자의 위치에서 인수한 것이다.

또한, 부동산에 전세권이 설정된 경우, 이를 소멸시키기 위해서는 전세권자는 부동산의 소유자에게 인도의무를 부담하게 되고, 동시에 부동산의 소유자는 전세권자에게 전세금을 반환할 의무를 부담하는 이른바 '동시이행의무' 관계에 있으므로, 당해 사건에 있어서 전세권자인 청구인은 목적물인 부동산을 소유자에게 인도하지 않는 대신 부동산의 소유권을 취득하게 되었는바, 부동산반환의무와 관련된 전세보증금 ○○○원은 소유권의 취득과 대가관계가 있는 것이다.

한편, 대법원 판례(92누11954, 92.10.27)에 의하면, '대항력 있는 임차권의 목적부동산의 경락인이 임차인에게 반환한 임차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가와 같이 볼 수 있으므로, 그 임차보증금을 그 부동산의 취득가액에 포함하는 것이 타당하다'고 한 바 있다.

(4) 위의 내용을 종합하여 볼 때, 전세권자인 청구인은 부동산의 소유권을 경락으로 취득하면서 그 당시 전세보증금 채무를 경락자의 위치에서 인수하였고, 전세권 목적물인 부동산을 인도하지 않는 대신 부동산을 계속하여 점유하였고 동시에, 전세보증금에 대한 반환받을 권리를 실현하지 않는 대신 부동산의 소유권을 취득한 것이므로, 청구인이 부동산의 소유자로부터 반환받아야 할 전세보증금은 실질적으로 부동산 취득에 대한 대가관계에 있다 할 것이다. 따라서 청구인이 경락으로 취득한 부동산의 취득가액을 계산함에 있어서 경락당시 청구인이 부동산의 소유자로부터 반환받아야 할 전세보증금을 포함하여 계산하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.