4년 전 89억에 타워팰리스 펜트하우스 구입한 중국인의 현재 시세차익

[일편단심]

주택 담보 대출이 최대 6억원으로 제한되고, 신축 아파트 잔금을 전세금으로 충당하는 것이 막히는 등 초강력 대출 규제가 시작됐습니다. 하지만 외국인에게는 적용되지 않다 보니 역차별 논란도 나옵니다. 국내 부동산을 소유해서 임대하는 외국인 집주인이 급증하고 있기 때문인데요. 한국 부동산 시장에 무슨 일이 벌어지고 있는지, 3일(목) 조선일보 경제부 유튜브 채널 조선일보 머니에 공개된 ‘이슈 읽어주는 부스타’ 영상으로 시청해보세요!

국토교통부 발표에 따르면, 작년 말 기준 외국인이 소유한 주택이 무려 10만216가구에 달했습니다.

이는 전체 주택의 0.52% 수준으로 1년 전에 비해 9.58% 늘어난 수치입니다. 놀랍게도 이 중 절반 이상인 5만6301가구, 즉 56%를 중국인이 소유하고 있습니다. 중국인 소유 주택 역시 1년 전에는 5만328가구였는데, 12% 가까이 늘어난 겁니다. 무시할 만한 증가세가 아닙니다.

한국 부동산 시장에서 중국인을 비롯한 외국인 매수자가 늘고 있다. /사진=챗지피티 생성

흥미로운 현상은, 외국인 임대인들이 서울 강남 3구, 마포, 용산 등 소위 ‘핫플레이스’에 집중되고 있다는 사실입니다.

법원 등기정보광장 자료를 보면올 1월부터 5월까지 임대차계약에서 임대인으로 이름을 올린 외국인은 전국에서 8659명이었습니다.

이 가운데 서울이 4154명으로 전체의 47.9%를 차지해, 2위인 경기도(2581명)와 3위 인천(644명)을 크게 앞질렀습니다. 서울 자치구별 외국인 임대인 수를 보면 강남구가 496명으로 가장 많았고 이어 송파구 395명, 서초구 328명, 마포구 285명, 용산구 248명 순이었습니다.

2024년 말 기준 외국인 주택소유 현황. /국토교통부

서울 부동산의 심장으로 불리는 강남과 마용성에서 외국인이 ‘큰손’이 된 것이죠.

연도별 증가세 역시 뚜렷합니다. 지난해 강남구의 외국인 임대인은 945명으로 압도적 1위였는데, 5년 새 10배 넘게 늘어난 겁니다. 마포구는 2020년 75명에서 지난해 516명으로, 용산구는 76명에서 454명으로 빠르게 증가했습니다.

아직 전체에서 외국인 집주인이 차지하는 비중 자체는 1% 미만입니다. 한국 부동산 시장 대세에 영향을 미칠 정도는 아니지만, 그럼에도 이 정도 성장세를 무시할 수 없습니다.

우리나라에서도 외국인 집주인에 대한 몇 가지 우려가 제기되고 있습니다.첫 번째는 자금의 불투명성과 세금 탈루 우려입니다.

외국인은 자금 출처가 명확하지 않은 경우가 많아 우리 국민보다 부동산을 사기가 수월한 편입니다 .자금을 어떻게 만들고 얼마나 세금을 납부했는지 확인하기 쉽지 않죠. 실제로 몇 년 전 유학 비자로 입국한 30대 중국인이 아파트 8채를 소유해 놓고 신고 없이 전·월세 수입을 챙긴 일이 적발되기도 했습니다.

두 번째는 집값 상승 우려입니다. 자금력이 풍부한 중국인이 투자 목적으로 부동산을 사들여 집값 상승 등 과열을 부추길 수 있다는 지적이 나옵니다.

더 큰 문제는, 정부의 부동산 시장 안정화를 위한 대출 규제가 외국인 수요자들에게는 제대로 작동하지 않을 수 있다는 점입니다. 외국인도 국내 주택담보대출 규제를 동일하게 적용받지만, 자국 은행에서 자금을 빌려오면 국내 규제를 우회할 수 있기 때문입니다.

3월 성북동의 한 고급 주택이 무려 119억 7000만원에 팔렸는데, 새 주인이 33세 중국 국적자였다고 합니다. 또 2021년에는 한국 은행 대출 하나 받지 않고 전액 해외 대출로, 89억원에 도곡동 ‘타워팰리스’ 펜트하우스를 1988년생 중국인이 매입했습니다. 123평형(407.96㎡)의 복층 구조입니다. 아래층은 243.08㎡, 위층은 164.88㎡로 각각 55억원, 34억원에 매수한 것으로 알려졌습니다. 4년이 지난 2025년 6월 기준 비슷한 형태의 복층은 110억원에 매물이 나와 있습니다. 아래층인 243.08㎡ 시세만 77억원에 이르죠.

외국에선 중국인으로부터 자국 주거시장을 보호하기 위해 빠르게 움직이고 있습니다. 호주는 지난 4월부터 비거주 외국인의 기존 주택 구매를 금지했습니다. 외국인은 신축 분양만 거래할 수 있도록 제한했는데요. 중국인들이 호주 부동산을 집중적으로 사들이자 시드니를 비롯한 호주 전역에서 집값이 급등하고, 현지 주민들의 불만이 팽배했기 때문이죠. 호주 주택 시장은 우리나라와 마찬가지로 임대료 상승과 공급 부족으로 몸살을 앓고 있습니다.

싱가포르는 외국인의 부동산 구매 시, 우리나라의 취등록세에 해당하는 추가인지세(ABSD)를 2023년부터 30%에서 60%로 올렸는데, 중국인 투자자를 겨냥한 것입니다.

캐나다 밴쿠버 역시 집값이 폭등하자 2023년부터 외국인의 주거용 부동산 구매를 금지하기도 했습니다.

우리나라에서도 ‘외국인의 한국 부동산 쇼핑’에 관한 논란이 거세지자, 대책 논의가 이뤄지고 있습니다. 현재 신고제인 외국인 부동산 취득 신고를 허가제로 전환하고 법안이 추진중입니다.