생애주기소득을 통해 본 부동산투자의 중요성

[인제나들목공인중개사]

1. 들어가면서

a. 생애주기상 흑자시기는 27세에서 61세까지 이다.

폐지

통계청이 2023년 11월 28일 발표한 '2021년 국민이정계정' 보고서를 보면, 국민 1인당 생애주기 적자는 17세 때 가장 큰 것으로 나타났다. '국민이전계정'은 소비와 노동소득의 관계를 바탕으로 연령변화에 따라 경제적 자원의 흐름을 파악하는 통계이다.

적자 규모는 연령이 많아질수록 감소해 27세부터 흑자로 전환했다. 흑자폭은 1인당 노동소득이 최고점에 오른 43세가 가장 컸고, 61세부터 다시 소비가 노동소득보다 많은 적자의 삶을 살게 되는 것으로 조사되었다.

이전 조사에 비해 흑자진입연령은 27세, 28세로 일정한 편이나, 고령층의 사회활동 증가로 적자 재진입 연령은 2010년 56세에서 점차 늦춰지고 있다. 하지만 그럼에도 수명증가로 인해 '국민이전계정'의 노년층 적자액은 감소하지 않을 것으로 추정된다. 결과적으로 '국민이전계정'상 적자를 면할 도리는 없는 셈이다. '국민이전계정'은 노동소득만을 대상으로 하는 만큼, 사업소득, 자본소득 등 비 노동소득에 대한 부분은 포함되지 않는다. 이는 노동소득 이외에 추가적인 소득을 확보해야 적자를 메울 수 있음을 의미한다.

2. 인사이트

a. 노동소득만으로는 한계가 있다.

1) 노동소득만으로는 적자인생이다.

1인당 생애주기 수지

노동소득만을 대상으로 한 '국민이전계정'에 따르면, 1인당 생애주기상 흑자총액보다 적자총액이 높은 것을 확인할 수 있다. 전체 생애 소비에서 노동소득을 뺀 국민 생애주기 적자 총액은 이전보다 11.6% 증가한 108조 8,000억원으로 집계되었으며, 적자의 경우 유년층에서 151조 8,000억원, 노년층에서 136조 7,000억원이지만, 흑자의 경우 노동연령층에선 179조 7,000억원에 불과하기 때문이다. 이러한 빈 부분은 생애주기 상 벌어들일 수 있는 비 노동소득(사업소득, 자본소득 등)으로 메워야 되는 셈이다.

2) 소득다변화가 필요하다.

주요기업 비상경영 현황

그래서 소득다변화가 필요하다. 1인 생애주기라는 용어까지 이야기하지 않더라도, 급격한 시장분위기의 변화는 상당수의 기업들이 고용안정선을 유지하기 어렵게 만들고 있다. 시간이 지날때마다 새롭게 주목받는 기업들도 늘어나지만, 도태되는 기업들도 생겨나고 있으며, 이렇게 불안정한 기업에 ALL - IN 하는 것 보다 여러 분야로 소득을 다변화하는 것에 대한 중요성이 높아지고 있다.

노동소득 이외의 대표적인 소득은 사업소득, 자본소득이 있다. 사업소득은 내가 스스로 가지고 있는 능력 등을 통해 평생에 걸쳐 갈고 닦아야 하고, 자본소득은 미래 자산가치가 상승할 만한 투자상품(ex)미래 발전가능한 입지의 부동산)을 찾아 빠른 시기에 선점해야 한다. 삶은 생각보다 길고, 노동소득을 벌어들일 수 있는 시점은 한정적이기 때문이다.

b. 사업소득에 대한 화두

사업소득을 만드는 방법은 일반론적으로 설명하기는 어렵다. 그래서 이 글에서는 정답보다 사업소득에 대한 화두 몇 가지를 제시하고자 한다. 사업소득에 대한 화두는 아래와 같다.

1) 나 자신을 알려야 한다.

각종 SNS는 나의 새로운 명함이 된다.

사업소득에 대한 첫 번째 화두는 '나 자산을 알려야 한다.'이다. 사업소득은 타인에게 내가 가지고 있는 유/무형적인 것을 판매함으로서 얻어지는 것으로, 사업소득을 형성하기 위해서는 내가 가지고 있는 것을 살 사람들을 찾아야 한다.

이를 위해 각종 SNS(인스타그램, X, 스레드, 블라인드, 네이버블로그 등)는 나를 타인에게 알리는 명함의 역할을 한다. 어떠한 방법으로든 나 자산을 알리는 것에서 사업소득의 생산이 시작된다.

2) 남들이 하지 못하는 것에서 사업소득이 나온다.

계명구도

남들이 하지 못하는 것에서 사업소득이 나올 수 있다. 상대방에게 나의 존재를 알렸다면, 그 다음은 내가 팔 수 있는 상품을 만들어야 한다. 어떤 상품을 만들고, 어떻게 파는지는 각자 사람들의 몫이고 상당히 다양한 방법이 사용될 수 있지만, 남들이 하지 못하는 사소한 것에서 사업소득을 만들 수 있는 아이디어가 나오기도 한다. 타인이 만들어 놓은 방법을 따라하는 것으로도 사업소득을 만들 수 있지만, 이보다는 내 스스로 무언가를 만들게 된다면, 좀 더 오랜기간 꾸준히 타인에게 사랑받을 수 있는 상품을 만들게 될 것이다.

3) 프로슈머에 주목해야 한다.

프로슈머(생산자 + 소비자)

사업소득을 위해서는 '프로슈머'에 주목해야 한다. '프로슈머'란 생산자와 소비자의 합성어로서, 소비자로서 생산활동에 관여하는 계층을 나타내는 용어이다. '프로슈머'의 경우 내가 좋은 상품을 만들어 낼 경우 내가 해야 할 홍보를 스스로 해 주는 가장 큰 우군이 되기도 하며, 상황에 따라 그 반대가 되기도 한다. 그렇기에 '프로슈머'에 주목하는 방법은 내가 판매할 수 있는 상품의 독창성을 키우는 것이다. 내 상품이 다른 상품에 비해 분명한 장점이 있다면, 큰 홍보 없이도 의외로 좋은 성과를 거둘 수 있다.

이외의 사업소득을 위한 화두로는 팬덤, 좋은사람, 루틴, 엣지(Edge)등이 있다.

b. 자본소득에 대한 화두

1) 일찍 투자를 시작해야 한다.

분양권은 빠르게 부동산투자를 시작할 수 있는 좋은 방법이다.

자본소득은 시간에 기인한 인플레이션에 따라 자연스럽게 상승하는 자산가치에 기반한 소득창출방법이다. 그렇기 때문에, 가능한 빠른 시기에 투자를 시작하는 것이 더 많은 자본소득을 만들 수 있는 방법이 된다.

예를 들어 부동산투자의 경우 높은 가격의 부동산을 직접 매수하기는 어렵지만, 분양가의 10%수준인 계약금만으로 부동산을 획득할 수 있는 분양권을 잘 활용한다면, 남들보다 더 빠른 시기에 부동산투자를 시작할 수 있다.

2) 가치있는 지역에서 출발해야 한다.

첫 부동산투자는 경부고속도로와 인접한 동남쪽에서 시작하자!

자본소득은 인플레이션에 따라 시간이 지남에 따라 가격이 상승하지만, 어떤 자산을 보유하느냐에 따라 가격상승액이 달라진다. 특히 부동산의 경우 20년 전과 현재의 가격을 비교해보면, 비수도권 및 수도권외곽지역은 약 2배 내외의 가격상승액을 보였지만, 서울의 경우 4배 이상, 재개발, 재건축 등 정비사업이 이루어진 서울(강남) 내 지역들은 최대 7배~10배까지 가격이 상승한 상품들도 있다.(예를 들어 반포주공1단지 3주구의 경우 20년 전에는 3억원~4억원 정도의 가격을 보였지만, 현재는 30억원 이상의 가격을 보이고 있다.) 이렇듯 부동산투자는 가치있는 지역에서 출발해야 한다. 가장 일반적인 가치있는 지역은 수도권에서 경부고속도로 인근 지역으로, 한남 IC에서 경부고속도로를 따라 직선거리로 50km가량 떨어진 처인구 남사읍에 이르는 지역이 대표적일 것이다. 이 지역들은 대체로 한남IC와 가까울수록 점점 높은 가격을 보인다.

3) 조금씩 안쪽으로 들어가야 한다.

상급지이동

그래서 가치있는 지역에서 출발했다면, 점점 안쪽으로 들어와야 한다. 오산/수원 등에서 투자를 시작하였다면, 기흥, 용인수지, 판교/분당 등을 거쳐 강남으로 이동하는 식이 이러한 이동의 대표적인 사례이다. 이를 위해서는 여러가지 측면을 고려해야 하지만, 재건축/재개발 등 정비사업에 따른 가치상승을 적극적으로 활용하고, 사업소득 등을 통해 키운 저축액을 잘 활용한다면, 다른 사람들보다 빠른 시기에 상급지에 진입하여 미래에 자본소득을 키워나갈 수 있을 것이다.

3. 결론

결론은 아래와 같다.

a. 마시멜로 이야기를 다시 생각해 보자!

마시멜로 이야기

과거 십수년 전 출간한 '마시멜로 이야기'는1970년대 이루어진 마시멜로 시험(마시멜로 1개를 주고 15분동안 먹지 않고 참으면 2개를 주기로 하고 아동의 행동을 관찰했을 때, 먹지않고 참은 아이가 그렇지 않은 아이들보다 학업성취도 측면에서 더 우월하다는 결과가 나온 실험)과 관련된 이야기를 담은 책이다. 이는 '만족지연효과'에 대한 중요성을 이야기하는 내용이지만, 이를 왜곡하여 받아들인다면, '당장 부동산을 구입하는 것 보다는 좀 더 참고 돈을 모아 더 좋은 부동산을 구입하는 것이 낫다.' '부동산분위기가 좀 더 좋아졌을 때, 집을 사면 된다.' 정도로 생각하게 될 수 있다.

하지만 급할 때에는 당장 마시멜로 1개가 아쉬운 상황이 올 수도 있다. 무작정 인내한다고 좋은결과가 오지 않을 수 도 있다. 그리고 부동산 등 자산의 가격은 시기에 따라 달라지고, 가격이 바뀌는 시기를 정확히 포착해 부동산을 구입할 수 있다는 생각은 거의 이루어지기 어렵다.

그렇기에 내 상황을 감안해 부동산투자 등을 할 필요가 있다. 모든 사람들에게 답은 같지 않다.

b. 새로운 생애주기 그래프를 그려보자

생애주기 소득 목표

가능한 빠른 시기에 소득을 키워나간다고 전제하였을 때, 새로운 생애주기 그래프는 위의 붉은 색의 굵은 선과 같이 이루어질 것이다. 이와 같이 빠른 시기에 가능한 높은 소득을 얻어낸다면, 고용안정성이 길지 않더라도 생애주기상 흑자가 발생하는 시기와 흑자액수가 높아지게 된다. 기존 1인당 생애주지 수지그래프를 보면, 30대 이후 본격적으로 흑자가 발생해 흑자액수가 어느정도 누적되었을 40대 초반 내 집 마련 등을 하는 모습이 일반적이었다면, 위와 같이 생애주기 그래프가 바뀐다면, 30대 초.중반에 흑자누적액수가 높아져, 부동산 등을 매수할 수 있게 될 것이다. 이와 같이 나의 생애주기 그래프를 바꾼다면, 좀 더 빠르게 자산을 취득할 수 있고, 좀 더 많은 자산소득을 벌어들여 노년층의 적자를 적극적으로 대비할 수 있을 것이다.

c. 사업소득 -> 자본소득을 키워 미래에 대비하자!

미래에 대응하기 위해서는 연공서열에 따른 노동소득에 의지하기보다 사업소득에 따른 소득액과 소득액을 바탕으로 취득한 자산을 통한 자본소득을 추구해야 한다. 이를 위한 방법은 아래와 같다.

1) 고금리는 소득액의 중요성을 증가시킨다.

소득액

소득안정성보다 소득액이 점점 중요해지고 있다. 특히 2022년 이후 고금리기조가 이어지는 모습을 보임에 따라 이러한 경향은 더 커지게 되었다. 고금리 하에서는 소득안정성을 가지고 있더라도 높은 금리로 인해 대출가능금액은 줄어들고 대출이자는 증가하기 때문에, 대출을 받아 자산을 구입하는 것보다 소득액을 늘려 이를 활용해 자산을 구입하는 것이 더 효과적이기 때문이다.

2) 고금리 하 자산가격조정은 기회가 된다.

유재석씨가 지금 강남 땅을 구입한 이유는 ? 출처 : https://www.chosun.com/economy/real_estate/2023/12/12/32B4VSVDQZEFTIMGMI7P6DLNC4/

또한 고금리는 부동산 등 자산의 가격을 낮추는 역할을 한다. 그리고 이 시기 소득이 높다면, 이를 활용해 양질의 자산을 저렴한 가격에 매수할 수 있다. 소득이 높다면, 그 만큼 저축액도 높을 것이며, 높은 금리에 따른 이자에도 많은 대출을 받을 수 있기 때문이다. 최근 유재석씨가 도합 200억원 상당의 강남의 토지 및 건물(사실상 토지로 보아야 함)을 구입하였다고 한다. 여기에 투입된 자금 전액은 현금을 활용하였다고 하는데, 사업소득을 통해 타인보다 소득이 많은 방송인 유재석씨가 지금 부동산을 구입한 이유가 무엇인지 생각해보자!

현재 사업소득의 미래영속성에 대한 고민, 그리고 인플레이션에 따른 장기적 자산가격상승, 희소성있는 핵심지토지의 고밀도개발 가능성과 이에 따른 장기적인 자본소득확보가 목적이 아닐까 생각된다. 그리고 이에 대한 최적의시기는 금리가 높아 우량자산의 액면가격이 조정된 지금이 아닐까 생각한 것 같다. 우량자산은 쉽게 매물이 나오지 않기 때문이다. 이는 사업소득을 자본소득으로 옮기는 모범적인 사례가 아닐까 생각된다.

[출처] 생애주기소득을 통해 본 부동산투자의 중요성 (부동산 스터디') | 작성자 까 르