최고의 부동산을 사야하는 이유

[인제나들목공인중개사]

1. 기사의 함의

a. 압구정현대, 나인원한남 매수자는 30대

나인원한남 / 압구정현대

2024년 5월 19일 대법원 인터넷등기소 등기부등본에 따르면 서울시 강남구 압구정동 현대아파트 전용 196제곱미터(13층)는 지난 2월 80억원애 거래돼 최근 등기를 마쳤다. 이 곳을 매수한 A씨는 1992년생이다. A씨는 지난달 19일 채권최고액 15.4억원의 근저당을 설정하였기에 실제 빌린 액수는 10억원 초반대로 예상된다. 나머지 약 70억원은 전액 현금으로 매수한 것이다. A씨가 매수한 곳은 압구정현대 1.2차 65평으로 압구정3구역 재건축 사업지에 포함되며, 한강과 직접 맞닿아 있는 10동이다. 압구정현대 1.2차의 경우 최근 단지 중앙에 위치해 10동보다 공시가격이 높은 12동 13층이 89억원에 거래되었다.

한편 용산구 한남동 한남더힐 전용면적 233제곱미터 94.5억원, 나인원한남 전용면적 244제곱미터 120억원 등 초고가 아파트들의 거래사례를 보면, 1989~1998년 사이에 태어난 MZ세대로 확인되었다.

b. 젊은 층의 초고가매수가 늘어나는 이유는 ?

나인원한남 매수사례

이처럼 20대 후반 ~ 30대 초.중반 젊은 사람들의 초고가부동산 구입사례가 늘어나는 것은 가상자산, 주식, 유튜버 등 여러 경로를 통해 젊은 나이에 많은 자산을 축적하거나 벌고 있는 사람들이 늘어난 것을 의미한다. 이들의 경우 대개 어렸을 때부터 아파트에 거주하였을 가능성이 높기에 부동산 중 아파트가 가장 친숙한 편이며, 임차인관리, 건물관리, 세금 등 여러 측면에서 복잡한 면이 많은 건물 등 대신 자산관리가 편한 초고가 아파트를 선택한 것으로 보인다. 그리고 건축규제 및 부동산과 관련된 각종 규제가 증가함에 따라 현재 초고가 아파트를 대체할 만한 아파트가 거의 없는 점 또한 초고가 아파트의 거래가 이루어지는 이유가 아닐까 생각된다.

이 글에서는 이러한 사람들이 구입하는 압구정현대, 한남더힐, 나인원한남 등 초고가 아파트들을 '최고의 부동산'이라 정의하고, 이에 대해 알아보도록 하겠다. 그리고 이러한 부동산들의 미래와 이와 아울러 가격연동성을 보일 만한 부동산도 생각해보도록 하겠다.

2. 인사이트

a. 최고의 부동산은 어떤 것인가 ?

최고의 부동산이란 아래와 같다.

1) 입지, 평형 등의 희소성이 있는 부동산

아이파크삼성

최고의 부동산은 입지, 평형 등에서 희소성이 높은 부동산이다. 서울 강남구 삼성동에 위치한 아이파크삼성은 2004년에 입주한 449세대의 아파트로 직접 영동대로변에 접해 있으며, 최소 55평에서 106평까지 대형평형으로만으로 이루어진 아파트이다. 영동대로 인근 삼성동의 경우 GBC, 영동대로복합환승센터 등 다양한 이슈를 가지고 있어, 이 곳에 위치한 아이파크삼성은 최고의 아파트로 불릴 만 하다.

2) 거주 및 보유가치가 높은 곳

대치센트레빌

최고의 아파트는 거주 및 보유가치가 높은 곳이다. 서울 강남구 대치동의 대치센트레빌, 도곡동의 타워팰리스 등의 아파트처럼 교육 등의 목적을 위해 거주가치가 높아 높은 임대차가격을 보이고 있으며, 이에 상응하게 보유가치가 높은 곳이다. 교육 등에서 최상위에 속하는 학군지인 대치동은 학령인구의 감소 등에도 불구하고 거주 및 보유가치가 높아 향후 더 이상 지어지기 어려운 대치동 내 대형평형으로만 이루어진 아파트는 최고의 아파트가 아닐까 생각된다.

3) 상징성 있는 곳

아크로서울포레스트

최고의 아파트는 상징성이 있는 곳이다. 상징성이란 외관, 조망 등 타 지역에 비해 특별하다고 인정되는 장점이 있어, 이를 일반적으로 사람들에게 인정받은 것을 의미한다. 분당선 서울숲역 인근에 위치한 아크로서울포레스트, 갤러리아포레, 서울숲트리마제 등의 아파트는 '성수'라는 지역이 2010년대 중.후반 이후 상징성을 인정받아 이 지역에 위치한 고급화된 대형평형 위주 아파트들은 최고의 아파트라고 생각되지 않을까 생각된다.

4) 국지적으로 가치있는 곳

푸르지오그랑블 / 파크뷰

최고라는 가치는 꼭 부동산가격에 따라 결정되는 것은 아니다. 모든 사람들이 서울에 거주하지 않듯 서울이 아니라고 해도 해당 지역에서 국지적으로 가치가 있다고 생각하는 일부 아파트들은 해당지역 내에서 최고의 아파트라고 불릴 만하다. 그리고 같은 아파트라고 해도 층수, 조망, 평형, 인테리어정도 등 여러 요소에 따라 국지적인 최고의 아파트가 될 수 있다. 이러한 사례로는 판교에 위치한 푸르지오그랑블, 분당에 위치한 파크뷰 등이다.

b. 최고의 부동산 변화사례

최고의 부동산이란 같은 지역 내에서도 시간이 지남에 따라 신축아파트가 입주하면서 바뀌는 모습을 보인다. 아파트 밀집지역은 대개 택지지구 조성에 의해 이루어져 대부분 비슷한 시기 지어진 경우가 많지만, 이후 택지지구와 인접한 지역의 개발, 택지지구 노후화에 따른 개별아파트의 재건축 등에 따라 해당 지역 내에서도 최고의 부동산이 변화한다. 서울에 위치한 대치동, 경기도에 위치한 분당신도시 내 최고의 부동산의 변화사례를 통해 이를 알아보자!

1) 대치동 : 우선미 -> 타워팰리스, 대치센트레빌

도곡동 체비지 -> 현 타워팰리스 등 부지

서울 도곡.대치동의 경우 도곡.청담 택지지구, 개포택지지구 등에 따라 대부분의 아파트가 지어졌지만 택지지구 사이에 위치한 도곡동 467번지 일대 지역은 체비지로 남게 되었다. 이렇게 남은 체비지는 1994년 위와 같이 삼성 등 기업에 매각되었다. 이후 삼성그룹에서는 해당 부지에 업무시설을 지으려 하였지만, 교통혼잡 등 이슈가 있어 해당 부지에 '타워팰리스'를 짓게 되었다. 타워팰리스가 지어진 후 대치동 내 대형평형비율이 높은 개포우성1.2차, 대치선경1.2차, 대치미도1.2차(속칭 우선미)에서 타워팰리스 및 이후 재건축을 통해 지어진 대치센트레빌로 최고의 부동산이 바뀌게 되었다.

2) 분당 : 서현.수내 대형평형 -> 파크뷰

분당 정지역 인근 백궁지구 -> 현 파크뷰 등

분당신도시는 1990년대 초.중반 야탑, 이매, 서현, 수내, 정자, 미금 이렇게 6개 지구의 개발을 통해 지어졌다. 분당신도시가 완성된 1990년대 중반 이후 분당선 정자역(당시 백궁역) 동쪽(탄천과 경부고속도로 사이에 위치한 지역)은 '백궁지구'라 하여 1990년대 후반 일반상업지역으로 종상향되었고 이 지역에 파크뷰 등 주상복합들이 지어지게 되었다.

2000년대 초반 지어진 파크뷰는 일반상업지역에 위치하고 형태상 주상복합이라 하지만, 상가가 아파트 아래 위치하지 않고 별도로 상가가 나뉘어 있으며, 용적률도 355%로 그리 높지 않아 주상복합이라기보다 아파트와 비슷한 외관을 보이고 있으며, 대형평형 위주로 이루어져 현재 분당 내에서 동일평형 기준 가장 가격이 높은 아파트가 되었다.

3. 결론

a. 이제 최고의 부동산은 바뀌기 어렵다.

한남더힐 전경

이제 최고의 부동산은 점점 바뀌기 어려워지고 있다. 서울 및 수도권의 주요 핵심지역은 정비사업(재개발, 재건축 등)을 통해서만 신축아파트의 공급이 가능하지만, 이렇게 공급되는 신축아파트는 소형(전용 60제곱미터 미만) 및 중형(전용 85제곱미터 미만)평형을 일정비율이상 지어야 되어 큰 평형의 비율이 높은 최고의 부동산이 되는 것이 점점 어려워지고 있다.

이에 따라 현재 시점 최고의 부동산은 시간이 지나더라도 대개 최고의 부동산으로 남아있을 가능성이 높아지고 있다. 특히 한남더힐과 같이 용적률 등이 낮으면서 대형평형 위주로 이루어진 아파트의 경우 미래에도 대지지분은 여전히 남아있기에 더욱 그러할 것이다.

b. 무게를 버텨야 한다.

왕관을 쓰려는 자, 그 무게를 견뎌라

하지만 최고의 부동산을 구입하기 위해서는 많은 비용이 들어갈 것이다. "왕관을 쓰려는 자 그 무게를 견뎌라"는 말이 있듯 최고의 부동산을 구입한다면, 이에 상응하는 댓가가 있기 때문이다. 부동산의 보유세, 실거주시에는 높은 거주비용과 생활비용, 거주를 하지 않더라도 임대차계약 종료시 임차보증금 등을 상환해주기 위한 대출의 가능여부 등을 생각한다면, 최고의 부동산을 구입하기 위해서는 자금적으로나 그 외적으로나 준비가 되어야 할 것이다.

c. 구입하지 못한다면

한남더힐, 나인원한남, 압구정현대 등 최고의 부동산을 구입하지 못하더라도 이러한 부동산에 상응하여 가격이 움직일 수 있는 부동산을 보는 것이 좋다. 이러한 부동산들의 사례는 아래와 같다.

1) 범용성 있는 부동산을 구입한다.

성복역롯데캐슬골드타운

범용성 있는 부동산이란 단지규모가 큰 신축 혹은 준신축아파트를 의미한다. 신축.대단지 아파트는 일반적으로 사람들이 선호하는 아파트로 최고의 아파트가 거래가 이루어지는 시기가 되었을 때, 꾸준히 거래가 이루어지며 일정이상의 가격을 형성한다.

성복역롯데캐슬골드타운의 경우 '23년 1월 34평 기준 10억원 정도의 매매가를 보였지만, 현재는 12억원 정도의 매매가를 보이고 있다. 이는 성복역롯데캐슬골드타운이 단지규모가 크고(2,356세대), 신축아파트(2019년 입주)이기에 범용적인 아파트에 해당되기 때문이다.

2) 국지적 최고의 부동산을 구입한다.

광교중흥S클래스

국지적으로 최고의 부동산을 구입하는 것 또한 나쁘지 않다. 국지적으로 최고의 부동산이란 해당 지역에서 가장 좋은 아파트에서도 특별한 장점을 지닌 부동산을 의미한다. 예를 들어 광교중흥S클래스의 원천호수 조망이 잘 보이는 고층 대형평형아파트는 여타 아파트에 비해 좀 더 높은 가격을 보이는 경우가 많다. 이는 최고의 아파트가 높은 가격을 보이는 것 과 유사하다.

3) 소득을 높인다.

소득

최고의 아파트를 구입하거나, 구입 이후에도 이를 잘 지켜나가기 위해서는 소득이 많아야 한다. 그래서 최고의 부동산을 구입하거나 이에 상응하는 부동산을 구입하기 위해서는 소득을 높일 필요가 있다

[출처] 최고의 부동산을 사야하는 이유|작성자 까르