고시텔 임대차보호대상?

지난주 서울 노량진 고시텔(고시원)에서 살고 있다는 직장인 김모(29)씨으로부터 곤혹스런 질문을 받았다. 고시텔이 주택임대차 보호법상 적용 대상이 되느냐는 것이다. 결론적으로 말해 구체적인 계약내용에 따라 다를 수 있지만 보호를 받기엔 쉽지 않을 것 같다. 고시텔이 임대차보호법상 보호 대상이 되는 지에 대해선 아직 대법원 판례가 없다.하지만 고시텔은 여관등 다중주택이나 기숙사,독서실으로 분류해야 한다는 견해가 많다. 현행 주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용 건물(주택)을 적용대상으로 한다. 다만 주거용도로 이용하기 위해 공장이나 상가등 비주거용 건물을 개조, 입주와 전입신고를 마치면 임대차 보호법 대상이 된다. 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용의 대상이 되는 주거용 건물인지 여부는 등기부, 건축물관리대장 등 공부상 표시만을 기준이 아니라 사실상 주거용도로 사용하는지 여부를 기준으로 결정하기 때문이다. 서울 관악구 신림동 대학가 등지의 전통적인 고시원은 단순히 공부를 하기 위해 체류하는 독서실이기 때문에 당연히 주택임대차보호법상 보호 대상이 아니다. 문제는 최근 원룸주택처럼 먹고 자면서 사실상 주거용도로 이용하는 신형 고시원(고시텔)이 과연 대상이 되느냐는 점이다. 고시텔은 한 건물내에 1.5∼3평형 크기의 방이 20∼50개 가량 들어서는 경우가 많은 데 주인들은 주로 독서실로 사업자 등록을 하고 있다. 임대료(월 15만∼30만원)가 싸기 때문에 경기불황으로 대학생들은 물론 직장인들도 많이 찾는다. 대개 보증금은 없고 한달치 선불금을 내면 입주할 수 있다. 이기형 변호사는 “고시텔은 보통 한달 정도 계약을 하고 연장하는 식의 단기 체류시설로 봐야 하기 때문에 원룸주택과는 달리 임대차보호법상 보호를 받을 수 없을 것 같다”고 말했다. 그는 이어 “임대차보호법상 보호를 받으려면 싱크대 등 조리시설이 갖춰져 있어야 하고 주민등록 이전도 해야 하는 데 그렇게 하는 경우가 드물다”고 전했다. 강남구에서 고시텔을 운영하는 한 업주도 “고시텔은 일종의 숙박업”이라며 “숙박하는 사람이 어떻게 임대차 보호법상 보호를 받을 수 있겠느냐”고 말했다. 다만 고시텔에서 장기간 거주를 하기 위해 1년 이상 계약을 하고 보증금을 지급하며 주민등록도 옮기면 임대차보호법 대상이 될 가능성이 있다는 분석도 있다. 한빛부동산문화원 안종현 원장은 “ 이런 요건이외에도 고시텔이 유일한 주거공간이어야 세입자로서 보호를 받을 수 있을 것 같다”며 “하지만 이런 요건을 갖춘 고시텔이 거의 없다”고 말했다. 이 때문에 실제 요즘 고시텔이 경매시장에 나오고 있지만 세입자 보증금 때문에 경매가 유찰되는 경우가 없다는 것이다.