중개업자의 손해배상

[홍성준]

손해배상(기) [대법원 2013.6.27, 선고, 2012다102940, 판결]

- 판결요지 -

[1] 어떠한 행위가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다.

따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다.

[2] 甲이 아파트를 매수하면서 계약금만 지급한 상태에서 공인중개사인 乙이 丙으로부터 임대차중개를 의뢰받고 甲과 丙 사이의 임대차계약을 중개하면서 소유권 이전과 동시에 전세권설정을 하기로 특약을 하였으나, 丙이 잔금을 지급한 후 乙의 권고에 따라 전세권설정등기 대신 전입신고와 확정일자 취득을 마쳤는데, 같은 날 甲이 자신의 명의로 소유권이전등기를 마침과 동시에 丙 몰래 丁 새마을금고 앞으로 근저당권설정등기를 마치고 대출을 받고, 그 후 위 아파트에 관한 임의경매절차에서 丙이 임대차보증금의 일부만 배당받은 사안에서,

丙의 의뢰를 받은 중개업자인 乙은 임대차계약 체결 이후에도 丙의 잔금 지급 및 전세권설정에 관여하면서 계약의 원만한 이행과 丙의 임대차보증금반환채권 보전을 도모할 것이 예정되어 있었고, 이러한 행위는 乙과 丙 사이의 중개계약 본지에 따른 중개행위에 포함되는데, 乙은 甲 명의의 소유권이전등기가 마쳐지기도 전에 당초 정한 지급기일에 앞서 임대차보증금 잔금을 지급하도록 주선하면서도 임대차계약에서 특약한 대로 소유권이전등기 후 바로 전세권설정등기가 이루어지도록 조치하지 아니하고 임대차보증금 담보방법으로 상대적으로 불확실한 전입신고 및 확정일자 취득을 丙에게 권고하였으며 甲이 이를 틈타 근저당권설정등기를 마친 결과 丙은 보증금 중 일부를 회수하지 못하는 손해를 입었으므로, 乙의 행위는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항이 정한 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 한 사례.

- 참조조문 -

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

제30조(손해배상책임의 보장) ①중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

- 판례해설 -

이 사건 중개업자는 임대인의 소유권이전등기가 마쳐지기도 전에 당초 정한 지급기일에 앞서 임대차보증금 잔금을 지급하도록 주선하였으며, 그러면서도 임대인의 배신행위나 제3자의 선순위 권리취득을 확실히 방지할 수 있도록 임대인의 소유권이전등기와 임차인의 전세권설정등기 신청을 같은 법무사에게 위임하도록 하는 등의 방법으로 이 사건 임대차계약에서 특약한 대로 소유권이전등기 후 바로 전세권설정등기가 이루어지도록 조치하지 아니하였고,

오히려 선순위 근저당권의 유무나 채권최고액을 확인할 수 없고 전입신고를 마친 다음날 비로소 대항력이 발생하여 임대차보증금 담보방법으로 상대적으로 불확실한 전입신고 및 확정일자 취득이라는 주택임대차보호법이 정한 임차인 보호조치를 취하도록 원고에게 권고하였으며, 임대인은 이를 틈타 약정을 위반하여 채권최고액이 1억 5,600만 원인 근저당권설정등기를 마쳤고, 그 결과 임차인은 보증금 중 일부를 회수하지 못하는 손해를 입었다.

그러므로, 중개업자는 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

[김주덕변호사]

중개인은 임차인의 보증금이 안전하게 확보될 수 있도록 필요한 조치를 취해야 한다는 것입니다.

중개인이 계약체결만 해주면 되는 것이 아니라,

구체적인 상황에서는 더 나아가 임차인에게 전세권설정등기 등을 하도록 조언해야 한다는 의무까지

대법원에서 인정하고 있다는 것에 주목해야 합니다.