＜영화로 보는 재테크＞ ‘심야식당’ 下 - 권리금의 신비한 세계

[겨울왕국]

영화  '심야식당' 스틸컷

음식은 엄밀히 말해 취향의 문제다. 취향이라는 것은 다양한 교육적·자본적 요소의 결합인데, 음식 취향은 음악이나 미술보다 더 쉽고 직관적으로 이해가 가능하기 때문에 상대적으로 간편하게 일정수준 이상의 취향을 형성했다고 주장할 수 있는 분야이기도 하다. 특히 오늘날 SNS와 결합해 취향이 어느 때보다 빠르게 변화하는 시대에서는 꾸준히 인기있는 음식 혹은 업종은 존재하기 어렵다. ‘심야식당’의 주인장처럼, 오랜 시간 한군데 머물러 장사를 영위할 수 있는 식당은 많지 않다는 얘기다.

‘심야식당’의 마스터가 나이를 먹거나, 혹은 여러 가지 사정으로 장사를 접어야 할 때 선택하는 방법은 두 가지다. 임대를 주거나, 남에게 권리를 넘기는 것이다.

상가와 같은 수익형 부동산에서는 매매계약서만큼이나 임대차계약서를 잘 볼 줄 알아야 한다. 임대계약서에서 체크해야 할 핵심 사항은 크게 5가지다. 우선 ‘임대료 연체 시 연체조항’이 중요하다. 이 조항은 임대계약서에서는 별도로 삽입되어 있지 않기 때문에, 만약 별도 조항을 만들지 않는다면 임차인이 제때 임대료를 입금하지 않아 임대인 입장에서 상당한 피해를 당하여도 대응하기 어렵다. 이 때문에 ‘임차인은 월임대료 및 관리비가 납입일 이후 연체될 경우 연체일에 기산하여 납부 총액의 월 2~3%를 가산해 임대인에게 납부하기로 한다’는 문구를 넣어야 한다.

두 번째로 ‘임대업종 변경 시 임대인 동의’ 조항은 필수다. 임차인이 동의없이 임의대로 업종을 변경하면 임대사업 운영의 기본 틀이 깨질 뿐 아니라 타 임차인들과 분쟁의 소지를 만들 수 있기 때문이다. 추가로 ‘임대시설물 파손 시 손해배상책임’과 ‘원상복구의 범위와 책임’은 기본 포함 조항에 속한다. 원상복구의 경우 임대계약의 효력이 종료될 경우 종료일 내에 임차인의 모든 소유물과 동산을 반출 및 전부 양도하는 동시에, 임차인이 구조를 변경한 시설은 임차인 부담으로 철거해 건물주 요구대로 원상복구하도록 해야 한다. 그 외 ‘화재시 피해보상책임’ 조항을 통해 임차인의 행위로 건물의 화재보험료 및 재산세가 증액될 때에 대한 책임 범위도 분명히 하는 것이 좋다.

상가투자에서 또 다른 복병은 바로 ‘권리금’이다. 배보다 배꼽이 더 크다는 말은 아마도 권리금을 두고 하는 말일 것이다. 권리금이란 임차권을 양도하는 대가로 주고받는 금전이다. 상가를 임대차할 때 권리금이 보증금보다 비싼 때도 있다. 창업이나 거래 현실에서는 자주 있는 일이다.

신·구 임차인 간에 거래되는 권리금뿐 아니라, 상가소유주(임대인)에게 지급하는 권리금도 있다. 이를 ‘바닥 권리금’이라고 한다. 점포가 좋은 상권에 대한 ‘프리미엄’이라고 이해하면 된다. 바닥권리금과 보증금의 차이점은 상가를 나갈 때 돌려받을 수 있는 것인가의 차이에 달렸다. 보증금은 대체로 돌려받지만, 바닥 권리금은 원칙적으로 돌려받을 수 없다.

예로 건물주가 운영하던 식당을 권리금을 주고 인수했다고 해도, 임대차 만료 시 바닥 권리금은 돌려받을 수 없다는 얘기다.

그 외 현 임차인에게 지급하는 영업 권리금이 있다. 영업 권리금은 보통 기존 영업주가 단골손님을 확보하고 영업을 하면서 발생하는 매출 정도에 따라 형성된다. 일반적으로 1년 평균 순수익이다. 이 때문에 정확한 영업 권리금 산정을 위해 POS자료와  물품사입장부 등 객관적 자료를 반드시 요구해 직접 계산을 해봐야 한다. 또 권리금을 받은 전 임차인이 인근 상권에서 동일한 아이템으로 영업하는 것은 상법에 어긋난다. 이때는 가족이나 가까운 친지의 이름으로 개업하는 것까지 포함된다.

시설 권리금이란 것도 있다. 기존 임차인이 투자한 시설비용을 말하는데 이 시설비와 물품대, 영업 권리금을 합해서 ‘시물대’라고들 부른다. 이는 감가상각하고 남은 시설의 가치다. 보통 1년에 30% 정도 삭감하는 것이 관례다. 즉 3년이 초과한 시설에는 권리금을 책정하지 않는다.